房地产抵押贷款9264541ccfv.docx
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1、房地产抵抵押贷款款出自 MMBA智智库百科科(htttp:/wwikii.mbbaliib.ccom/)房地产抵抵押贷款款(Reeal Esttatee Moortggagee Looanss)编辑什么是房房地产抵抵押贷款款 抵押贷款款也叫抵抵押放款款或财产产担保放放款,指指银行或或其他金金融 机机构要求求借款人人提供一一定的财财产作为为还款的的物质保保证而发发放的贷贷款。房房地产抵抵押贷款款则是银银行或其其他金融融机构以以借款人人提供房房产或地地产作为为还款的的物质保保证的抵抵押贷款款。它是是房地产产信贷业业务的主主要形式式,在融融资业务务中占据据了重要要地位。在在房地产产抵押贷贷款中,不不
2、转移房房屋的占占有权、使使用权、处分权和收益权,但产权人 和受押者都不能随意处理房屋。 编辑房地产抵抵押贷款款的类别别 房地产抵抵押贷款款根据利利息计算算和本金金偿还方方式的不不同,可可以分为为以下几几种: (11)渐进进式抵押押贷款。这这种贷款款是在偿偿还期根根据借贷贷人的收收益水平平规定合合理的、不不等的偿偿还额,或或每次还还款额相相同但还还款的时时间间隔隔逐渐变变小。计计算每分分段还款款期的还还款增加加幅度可可由借贷贷双方协协商确定定。 (22)递减减式还款款抵押贷贷款。这这是指先先固定每每个还款款期所需需偿还的的本金,然然后以日日息计算算每期应应付的利利息。例例如在第第二个还还款期时时
3、,从总总贷款额额中扣除除已还的的本金,以以此作基基数来计计算本期期应付的的利息。因因此,贷贷款人应应付本息息逐期相相继减少少。 (33)定息息抵押贷贷款。这这是指金金融机构构在进行行房地产产抵押贷贷款时,在在整个还还款期限限内固定定抵押贷贷款利率率的做法法。这种种抵押贷贷款方法法。对借借贷人来来说,好好处是能能够准确确地测算算出他在在未来的的一段时时间内的的支出,但但要承担担比目前前市场利利率还要要高的抵抵押利率率。这是是因为通通常金融融机构为为了减少少风险,并并不固定定整个还还款期的的利率,只只固定一一段时间间的利率率水平。 (44)重新新协议利利率抵押押贷款或或滚动抵抵押贷款款。这是是指抵
4、押押贷款在在还款期期限内每每隔3年年、4年年或5年年,允许许双方重重新协议议抵押利利率。有有些金融融机构将将这种抵抵押形式式与渐进进式抵押押贷款相相结合加加以运用用,吸取取二者各各自的优优点。利利用渐进进式抵押押贷款可可以减少少初期偿偿还金额额,能够够促使更更多的人人利用抵抵押贷款款,而利利用重新新协议利利率抵押押贷款可可以使贷贷款人在在利率上上升后将将损失转转移给借借贷人。但但有时会会给借贷贷人造成成双重不不利的影影响,即即一方面面利率上上升增加加了借贷贷人的还还款负担担,另一一方面渐渐进式抵抵押贷款款又有计计划地增增加了借借贷人的的还款额额。 此外外,还有有比例升升值贷款款,增快快还本抵抵
5、押和可可调整利利率抵押押贷款等等形式。 编辑房地产抵抵押贷款款的特征征 与其他贷贷款相比比,房地地产抵押押贷款具具有以下下特征: 1是以房房地产作作为抵押押物为前前提来融融通资金金的贷款款房地产产抵押贷贷款是以以房产或或地产为为抵押而取取得的贷贷款。与与信用贷贷款相比比,房地地产权参参加到抵抵押人与与承押人人之间的的借贷活活动中,减减少了债债权人的的贷款风风险,而而且其贷贷款发放放数额由由抵押物物的价值值和贷款款项目风风险程度度来决定定,整个个借贷活活动的展展开以房房地产抵抵押品的的存在为为前提。但但就借贷贷双方而而言,其其目的都都不是为为了取得得抵押物物,而是是以抵押押物为前前提融通通资金。
6、借借方是为为了获得得资金而而将房地地产抵押押,贷方方为保证证贷款安安全而要要求取得得抵押物物的抵押押权。 2当事人人具有双双重关系系借贷双双方不仅仅具有债债权债务务关系,而而且还存存在出押押受押关关系。借借方既是是债务人人又是出出押人;贷方既既是债权权人又是是受押人人。 3抵押物物权属关关系复杂杂房地产产抵押中中抵押权权是从属属于主债债权的担保物物权,在在抵押期期间内,房房地产抵抵押物设设立抵押押权,并并办理登登记,抵抵押权人人保管房房产的产产权(所所有权)证证书和地地产的使使用权证证书,但但不转移移房地产产的占有有权、使使用权、处处分权和和收益权权,仍归归出押人人。当贷贷款到期期如出押押人履
7、行行债务,房房地产所所有权证证书归还还出押人人,如出出押人不不能清偿偿债务,承承押人可可以行使使对房地地产的所所有权。 4借贷双双方须签签订抵押押合同,保保护双方方权利房房地产抵抵押所涉涉及的权权属关系系较为复复杂,为为保证抵抵押双方方的权利利和义务务,必须须签订房房地产抵抵押合同同,并应应到房地地产管理理部门进进行抵押押登记,使使其发生生法律效效力。还还清贷款款全部本本息后,房房地产抵抵押合同同即告终终止。 5涉及关关系人及及影响因因素众多多房地产产抵押贷贷款与其其他标的的物抵押押贷款不不同,它它不仅涉涉及到抵抵押人与与承押人人的双方方利益,还还涉及如如房地产产使用人人。共有有人以及及它项权
8、权利人等等各方面面的权益益。影响响因素有有:交易易市场上上房地产产实际价价格的波波动情况况。抵押押期间房房屋的使使用。修修缮、管管理、养养护 对对实际价价格所产产生的影影响,以以及意外外灾害、人人为事故故等。 编辑房地产抵抵押贷款款的程序序 (一)提提出贷款款申请凡是是符合贷贷款条件件的借款款人向银银行申请请房地产产抵押贷贷款时需需填写房房地产抵抵押贷款款申请表表,并并提供规规定的文文件,经经贷款负负责人认认定后方方可办理理借款申申请。如如借款人人为房地地产开发发经营企企 业,则则申请房房地产抵抵押贷款款时应提提交的文文件包括括:房地地产抵押押登记申申请书。抵抵押当事事人身份份证明或或法人资资
9、格证明明、经有有权部门门批准的的立项文文件。抵抵押房地地产的清清单及所所有权证证件、房房地产抵抵押合同同、贷款款银行要要求提供供的借款款人财务务情况和和其他有有关文件件。当以以土地使使用权作作抵押向向银行取取得贷款款时乡还还需提交交抵押当当事人的的身份证证明或法法人资格格证明、土土地使用用证、土土地使用用权出让让合同及及按合同同付清出出让金的的凭据。 (二)贷贷前审查查金融融机构收收到借款款人的申申请及相相关文件件后,要要对借款款人和抵抵押标的的物进行行全面的的审查和和分析。这这是保证证贷款安安全的重重要环节节,审查查包括以以下内容容: 1对借款款人资格格、资信信的审查查主要审审查借款款人是否
10、否具备相相应的资资格和确确有还款款能力。抵抵押人应应具有完完全民事事行为能能力,对对抵押房房地产拥拥有所有有权,并并领有所所有权凭凭证;法法人应具具备独立立核算、自自负盈亏亏能力,且且具有房房地产开开发权。同同时,银银行可要要求企业业提供验验资证明明。财务报报表等资资料审查查抵押人人的资信信状况。在在对借款款人审查查的同时时也要审审查承押押人是否否具有承承押资格格,这将将由政府府指定的的房地产产抵押贷贷款领导导机关来来进行。我我国有些些地区规规定,房房地产抵抵押贷款款发放机机构必须须是国内内的银行行或者是是在我国国设立办办事机构构的外国国银行。 2对抵押押物的审审查对于于抵押房房地产的的选择和
11、和审定,主主要着眼眼于易于于保值。易易于变现现。易于于保管以以及易于于估价的的房地产产。抵押押物要符符合国家家有关规规定,不不得抵押押的房地地产不能能用于贷贷款抵押押。 3对贷款款用途。项项目的审审查和分分析一是是审查贷贷款的用用途是否否符合国国家有关关规定;二是对对贷款项项 目进进行可行行性评估估,从市市场研究究和经济济研究两两方面分分析贷款款是否可可行,主主要有以以下比率率指标: (11)营业业净收益益与贷款款本息比比率。这这是分析析房地产产抵押贷贷款还款款能力的的指标,计计算公式式为: 预计项项目年度度营业净净收益年度偿偿还贷款款本息金金额该比比率越低低,对金金融机构构而言风风险越小小,
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