中山商贸城招商策划报告78111.docx
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1、中山商贸城招商策划报告目 录第一部分 项目目定位一、项目分分析二、项目定定位第二部分 市场场经营分分区一、市场经经营业态态选择二、市场经经营分区区第三部分 市场场招商总总策略一、租金策策略二、招商政政策策略略三、招商执执行策略略四、招商利利益点整整合第四部分 招商商执行计计划一、正式招招商时间间二、招商工工作安排排第五部分 招商商准备工工作一、政府支支持二、现场包包装三、招商宣宣传资料料准备四、户外媒媒体运用用五、相关文文件第一部分 项目目定位一、项目分分析1、项目简简介2、项目周周边环境境项目北面为为高安市市主要商商业街中山山路项目东面为为高安市市到周边边乡镇的的主要交交通要道道桥南南路项目
2、南面、西西面为住住宅区 周周边商业业配套情情况: 高安城南车车站:位位于桥南南路,距距本项目目约2000米,为为高安市市通往市市外及周周边乡镇镇的主要要中短车车站,线线路有:高安南昌昌,高安安新余余,高安安樟树树,高安安龙潭潭,高安安杨圩圩,高安安五桥桥,高安安石脑脑,高安安汪家家,高安安村前前,高安安大城城,高安安祥符符。 公交线路:2路,南南浦信息部部涂家家庄连锦桥桥人民民医院十字字街牛场左桥加加油站;3路,水水果批发发市场长途途汽车站站瑞西西宾馆劳动动大厦人民民医院上游游瓷厂。 银行:工商商银行,位位于中山山路路,距距本项目目约500米;信信用合作作社,位位于中山山路、朝朝阳路,距距本项
3、目目约600米;建建设银行行、农业业银行、中中国银行行,位于于筠泉路路,距本本项目约约7000米。 邮局、电讯讯局:位位于筠泉泉路,距距本项目目约8000米。 综合办证营营业大厅厅:位于于筠泉路路,距本本项目约约7000米。3、项目优优势分析析 地段优势。位位于城南南商业次次成熟地地段,周周边商业业氛围浓浓厚。 规模优势。市市场内共共有商铺铺5922间,一一层商业业面积约约175500 M2,规模模宏大,在在高安市市首屈一一指,容容易形成成商业聚聚集效应应。 规划优势。虽虽然本市市场在规规划方面面存在一一定不足足,但其其“商业步步行街”和“休闲广广场”的规划划理念在在高安市市还是十十分创新新的
4、,对对零售商商业的进进场经营营具有相相当的吸吸引力。 交通优势。项项目临近近高安市市城南的的两条主主干道:桥南路路和中山山路,交交通通达达性好,商商业辐射射城区和和周边乡乡镇(城城南客运运站)。4、项目劣劣势分析析 项目位于中中山路东东端,商商业氛围围较之中中山路西西差,商商业氛围围有所减减弱,商商业价值值逐步降降低。 市场展示面面不足。市市场沿中中山路方方向被原原有建筑筑阻挡,仅仅有一个个18米米宽主入入口和一一个100.5米米宽次入入口与中中山路连连通;市市场沿桥桥南路方方向被商商贸城新新建的建建筑阻挡挡,仅有有一个116米宽宽主入口口和一个个11米米宽次入入口与桥桥南路相相通,市市场入口
5、口处也缺缺乏开扬扬的广场场,市场场展示面面不足。5、项目机机会点分分析 时机好。目目前高安安市内仅仅有城南南中山路路形成商商圈,其其余商业业基本都都是分散散经营。而而中山路路商圈目目前尚未未有一个个大型的的、经营营品种齐齐全的商商业物业业,本项项目的出出现正好好填补了了这一市市场空白白。 政府支持。本本项目为为高安市市重点招招商引资资项目,市市委、市市政府高高度重视视,大力力支持,项项目被列列为高安安市20003年年重点工工程,并并运用一一定的行行政手段段将:家家用电器器、炊具具、太阳阳能热水水器、自自行车、布布匹、种种子、农农膜、化化肥、烟烟花爆竹竹等9个个业态进进行“划行归归市”划入本本市
6、场统统一经营营。6、项目威威胁点分分析 前期遗留负负面影响响。本项项目前期期的操作作失误,在在市场上上留下了了一定的的负面影影响(负负面影响响程度如如何,是是否容易易消除?)。 工程进度。本本项目前前期工程程进度缓缓慢,一一方面浪浪费了前前期的宣宣传推广广效果,让让客户对对开发商商信息产产生怀疑疑,对项项目产生生负面;另一方方面被竞竞争对手手强占了了先机。 竞争威胁。目目前本项项目最大大的竞争争对手为为同片区区的“锦江外滩”商业街街,该项项目规模模与本项项目相当当,位置置稍次与与本项目目,但工工程进度度远快于于本项目目,目前前主体工工程已基基本完成成,122月试营营业,元元月1日日正式开开业。
7、 周边失败案案例。与与项目一一街之隔隔的朝阳阳门商贸贸广场的的“死火”给地域域不大的的高安市市商家和和投资者者留下了了较大的的“阴影”,也给给本市场场的招商商、销售售增加了了一定的的难度。 商业容量。通通过市场场调查,高高安市主主要地段段的商户户数量为为 户户,中山山路周边边商圈(包包括中山山路、胜胜利路、筠筠泉路、桥桥南路)商商户数量量为 户,商商户数量量有限,本本市场和和“锦江外滩”商铺的的相续落落成,同同一地段段新增加加商铺数数量近112000间,如如此庞大大的商铺铺供应量量,市场场竞争激激烈程度度势必达达到“你死我我活”的境地地。 对对策(如如何放大大优、势势抓住机机遇,减减弱劣势势、
8、规避避威胁): 突出市场的的地理位位置,以以高安市市的“黄金商商圈的商商业制高高点”来提升升市场的的商业价价值; 突出市场的的规模环环境,以以“一站式式购物公公园”来定位位市场的的经营品品种、经经营环境境和经营营规模; 突出市场的的交通优优势,以以“客运站站旁、两两条黄金金通道交交汇处”来定义义市场的的交通环环境; 在工商、税税务等方方面竟可可能多的的争取市市政府更更多的支支持。争争取让市市政府以以公告形形式书面面发布对对市场的的支持; 加快工程进进度,树树立市场场开业“倒计时时牌”,增强强客户对对市场的的信心; 合理的业态态定位和和经营分分区; 制订足以打打击竞争争对手,快快速吸引引商户的的
9、招商优优惠政策策和招商商策略,消消除客户户疑虑,不不给予竞竞争对手手反击机机会,达达到快速速招商的的目的; 制订能确保保市场兴兴旺、持持续经营营的市场场经营措措施。二、项目定定位1、市场经经营业态态定位 本市市场规模模宏大,商商铺数量量多,就就高安市市目前的的市场状状况,定定位为任任何一个个目前市市政府对对本项目目规定的的单一业业态基本本上都不不可能填填满市场场,或不不能完全全实现项项目的商商业价值值。为了了便于市市场的快快速启动动和实现现项目商商业价值值最大化化,我们们建议本本市场定定位为一一个多种种业态并并存的综综合性市市场。2、招商对对象定位位 根据据高安市市的经济济发展水水平和我我们以
10、往往市场招招商经验验,本市市场的招招商对象象将以高高安市区区为主,高高安市周周边富裕裕乡镇为为辅。3、市场经经营档次次定位就实现商铺铺价值,一一般是高高、中档档的商品品易于承承受较高高的租金金、近而而提升了了商铺的的价值,理理想状态态下我们们都愿意意将市场场内经营营的商品品定位为为中、高高档商品品。但通过市场场调查,我我们发现现目前高高安市人人口以农农业人口口为主,市市民收入入偏低,商商业水平平比较落落后,市市场上经经营的商商品以中中低档商商品为主主,即使使在商业业最为繁繁华的中中山路、胜胜利路的的街铺和和商场,也也是以中中挡商品品为主,高高档商品品很少有有市场,经经营高档档商品的的商户数数量
11、也十十分有限限。因此,对于于本市场场商品档档次定位位我们认认为:以以中挡商商品为主主,但仍仍需重点点吸引高高档商品品入场经经营,以以带动中中挡商品品的招商商。若经经营中低低档商品品的商户户能够承承受租金金,亦不不能排斥斥对经营营中低档档商品商商户的招招商。4、市场形形象定位位 综合合前面分分析我们们将中山山商贸城城市场形形象定位位为:高安黄金商商圈首个个一站式式购物公公园高安商业制制高点中山路商业业地王中山路龙头头商铺第二部分 市场场经营分分区一、市场经经营业态态选择 11、高安安市区主主要街道道和商场场商铺数数量统计计区域路段名称总间数空置间数空置率城南区域中山路16331.84%胜利路11
12、52017.399%筠泉路1391510.799%朝阳路1005353%高安商厦32382.47%高安集贸大大市场10687.54%新朝阳批发发市场602033.333%东方大市场场1203428.333%桥南路1302015.388%地中海商城城703245.711%朝阳门商贸贸城40831877.944%瑞雪商城19315%城北区域高安大道3085818.833%西湖路1854524.322%凤凰不夜城城1652615.755%瑞州路1614024.844%桥北路2669033.833%瑞州商贸广广场51310620.666%碧落路2133114.555%共合计356188724.9% 2
13、、高高安市区区主要街街道和商商场商业业业态统统计业态总数占调查总量量比例建材38010.799%服装37210.566%烟酒杂货1785.05%皮鞋1263.57%副食品1253.54%精品店992.81%日用百货671.9%通讯631.79%窗帘布艺611.73%干货551.56%药品521.47%农资种子化化肥762.24%超市431.22%家电431.22%文化用品381.08%电脑310.88%图书280.79%小商品230.65%炊具220.6%金银珠宝210.59%网吧200.56%自行车170.48%眼镜150.42%电子游戏140.39%皮具箱包70.19%烟花爆竹70.19%
14、童装50.14%水暖电器50.14%床上用品40.11%花卉40.01%灯具20.05%餐饮1644.66%汽配812.3%美容:601.7%摩托591.6%货运代理401.1%影楼160.4%消防用品180.5%农机配件220.6%宾馆270.7%日杂150.42%影碟110.3%蛋糕店100.28%茶座70.19%汽车修理50.1%其他经营性性小店972.75%空置门面88725.188%合计3561100% 3、中山商商贸城商商业业态态选择 根根据高安安市目前前商业状状况、各各商业业业态的总总量、商商业业态态的分布布情况,我我们将:服装、鞋鞋类、珠珠宝精品品、家用用电器、自自行车、小小家
15、电、副副食品、日日用小商商品、玩玩具文化化用品、布布匹窗帘帘、农用用机械、农农膜种子子、农药药等列为为中山商商贸城经经营范围围。二、市场经经营分区区 见见附图。 该市市场经营营分区图图还需进进一步征征求重点点商户意意见,进进行适当当调整。第三部分 市场场招商总总策略一、租金策策略一)、租金金厘定考考虑因素素1、周边物物业租金金状况:项目周周边同类类商业物物业租金金水平。2、地理位位置:即即地段,指指的是项项目所在在地的商商业气氛氛和发展展前景,地地段也是是决定商商业物业业价格的的重要要要素之一一;3、交通便便利性:与交通通主干道道的距离离,人员员、车辆辆进出的的便利性性和可选选择之交交通工具具
16、的多元元性,人人员出入入的快捷捷度。4、昭示性性:即项项目的临临街面,是是否易于于寻找、识识别。5、配套:市场配配套能否否满足商商户功能能需求(如如仓库、展展示中心心等)。6、商铺形形式及面面积:对对商家而而言是商商铺是否否合用,有有无浪费费、无效效面积。7、经营环环境:市市场内部部的经营营环境和和市场外外部的环环境,客客户到达达市场购购物是否否感觉舒舒适。8、停车位位:车位位是否充充足、车车辆出入入方便性性。9、经营管管理:经经营管理理公司是是否专业业,能否否使市场场在激烈烈的市场场竞争环环境中立立于不败败之地。10、开发发商品牌牌:开发发商是否否有足够够实力,是是否有开开发或经经营同类类物
17、业的的经验。 二)、项项目周边边商业及及租金状状况1、中山路路商铺 中中山路是是高安市市商业第第二繁荣荣的商业业街,商商业业态态以中档档服装、家家电为主主,中山山路西端端连接高高安市目目前商业业最为繁繁荣的胜胜利路,并并拥有高高安市最最大的商商场“高安商商厦”,路西西端的商商业氛围围远远强强于东端端,租金金水平落落差也很很大,靠靠西端一一层商铺铺的租金金最高达达到1220元/M2.月,靠靠东端一一层商铺铺租金最最低仅为为30 M2.月。2、胜利路路商铺胜利路是高高安市目目前最为为繁荣的的商业街街,商业业业态以以中高档档服装、皮皮具鞋类类为主,有有部分专专卖店。胜胜利路的的繁荣是是因为该该路段历
18、历史上就就是高安安市主要要交通干干道,连连接瑞州州大桥,随随着高安安大桥的的通车,胜胜利路作作为交通通干道的的功能将将逐渐被被中山路路、桥南南路所取取代,其其商业氛氛围将逐逐渐减弱弱。目前前胜利路路依然是是高安市市商业氛氛围最为为浓郁的的商业街街,租金金水平界界于5001600元/ M2.月之之间。3、高安商商厦高安商厦位位于中山山路西端端,是高高安市唯唯一的大大型商厦厦,商厦厦1-44层为商商场,建建筑面积积约2.2万平平方米,目目前仅有有1-33层营业业,第44层空置置,商场场主要经经营业态态为服装装、小百百货、文文具玩具具等,共共有商户户3233户。租租金水平平:一层层831366元/M
19、M2.月,二二层1775元元/M2.月,三三层13358元元/M2.月。4、锦江外滩商商业街锦江外滩滩商业街街位于高高安市沿沿江路瑞瑞州大桥桥和高安安大桥之之间,是是本项目目最直接接的竞争争对手。锦锦江外滩商商业街共共有商铺铺5500间,其其中一层层商铺4410间间,二层层商铺1140间间。一层层商铺分分A、BB、C、DD、E、FF区,商商铺层高高5.88米,开开发商已已将其分分隔为上上下二层层,经营营层高33.5米米,夹层层高2.3米,一一层商铺铺主要定定位为服服装、家家电及混混合业态态;二层层商铺层层高3.5米,定定位为休休闲娱乐乐商业。开开发商一一层商铺铺从中间间起西面面靠近瑞瑞州大桥桥
20、部分销销售较好好,商铺铺基本由由购买者者自己经经营或自自行出租租,没有有定位。一一层商铺铺靠近东东面(高高安大桥桥)部分分销售不不好,目目前进行行招商,业业态定位位为服装装、家电电,招商商之后在在进行返返租销售售,返租租两年,年年回报66%,目目前服装装部分招招租情况况较好,家家电部分分招租状状况一般般,返租租销售状状况不理理想。锦江外滩滩商业街街招商优优惠政策策:锦江江外滩商商业街原原来招商商政策为为:租期期13年,免免租金3312个个月。目目前招商商政策为为:租期期12年,签签一年租租约送33个月,实实际使用用15个个月;签签二年租租约,送送半年,实实际交118个月月租金。所所有租金金在签
21、合合同时一一次性交交齐。另另外开发发商还承承诺:工工商税费费减免一一年,所所有部门门一年内内不进场场检查。锦江外滩滩商业街街装修标标准:锦江外滩滩商业街街租金水水平:一一层步行行街部分分平均440元/ M2.月,南南面商铺铺平均租租金255元/ M2.月,二二层商铺铺租金约约12元元/ M2.月。 三)、本本项目商商铺租金金 根据据市场调调查,在在综合本本项目地地段,目目前商业业氛围、周周边竞争争商铺情情况和商商铺销售售时的价价格等因因素后,我我们建议议中山商商贸城租租金为:商铺形式标准租金(元元/)二层楼商铺铺40三层楼商铺铺45沿桥南路商商铺45管理费0.5元/ M2.月。 租金及及管理费
22、费的计算算以一层层商铺面面积为基基数,楼楼上部分分不在计计取费用用。 四)、租租金策略略以“放水养养鱼,培培育市场场”、实行行“免租一一年半”和“统一租租金”的租金金策略,以以达到吸吸引品牌牌商家的的进驻及及快速招招商的目目的。为了达到快快速招商商的目的的,吸引引目标商商户快速速落定,我我们建议议本商贸贸城实行行统一租租金策略略,先到到先得,先先到先挑挑好位置置,在实实际操作作中对各各区域的的一些核核心龙头头铺位实实行控制制,以便便留给一一些有影影响力的的商家。统一租金的的策略在在我们以以往的实实践中证证明是成成功的,因因为市场场刚开始始招商时时,大部部分商户户会处于于观望状状态,实实行统一一
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