汽配城策划提案31116129366.docx
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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.侨 泰 汽 配 城 策 划 提 案第一部分 项目目定位第二部分 价格格策略第三部分 招商商方案第四部分 经营营模式第一部分 项目定位位一、项目概概况项目位于铜铜仁市西北北方,靠近近西外环新新区,地块块东至鹭鸶鸶岩路,西西至西外环环道路,南南临铜仁地地区供销公公司停车场场,北靠文文笔峰路。规划总占地面积51公顷(约80亩),总建筑面积约10万平方米,其中住宅建筑面积约6万平方米,商业建筑面积约4万平方米。工程预计将于2006年9月开工建设,建成后将形成铜仁乃至
2、黔东地区最大的汽车、汽配交易市场,会有力提升城市经济整体实力。二、铜仁汽汽车市场现状1、铜仁地地区汽车市市场宏观调研分分析2004年年铜仁公路路通车里程程与19993年比增增长近倍倍,10多多年新建公公路逾60000公里里。铜仁地地区、城区区的各类机机动车分别别以每年111000、11500多多辆的速度度增长的时时候,铜仁仁的通车里里程也正以以年均10000公里里的速度增增长。截止20005年8月月,铜仁汽汽车及相关关贸易额达达0.8994亿元,占占年GDPP的4.66%。随着着铜仁经济济的稳步增增长,大量量用车的增增加,铜仁仁汽车服务务市场的发发展前景将将是不可限限量的。但同时铜仁仁市汽车行
3、业业发展也受受到一定制约,如如城区规模模较小,市市内道路狭狭窄,城市市公共设施施老化、功功能不全;城市私家家车辆少,因因为城市规规模较小和和人均收入入较低,因因此私家车车辆数量暂暂时偏低。目前汽配配市场以零零售为主,也也与汽车保保有量低,消消费市场有有限有关。2、铜仁汽汽车服务市市场经营面面积分析目的:目前前汽车服务务市场最集集中、最具具代表性的的区域是客客车站一带带和梵净山山大道两侧侧,因此我我司希望通过过对上述两两区域做重重点分析,对对项目的整整体定位提提供参考。21客车车站一带(含含大江路、新新路口、西西外环路)汽汽配市场2111概述环绕客车站站一带的大大江路、新新路口、西西外环路的的汽
4、配市场场,是铜仁仁最早汽车服服务市场。主主要以经营营汽车配件件、轮胎、机油油、汽车修修理、洗车车等业务为为主,以上上多数以独独立门面为为主,属于于私人经营营,经营时时间较长,但但物业整体体形象差,空空间布局不不合理。下下面对上述述三个区域域做进一步步分析。2122、大江路汽配配经营店相对而言,大大江路是最最连接铜仁仁市中心,因此人气较为旺盛。店面结构是传统的商、住结合模式,即底层为店面,上面为住宅(这是目前铜仁商业的主要形式)。 、店店面特征: 层高高较高(442m左右,多多数做有夹夹层); 门面面开间普遍较窄(约32m); 进深深狭长(多多数为5-9m,前前方5m处为店店堂,后方方2-4mm
5、为厨房或或仓库)。 、业业态、面积积分布:从客车站门门口大庆路路和大江路路交叉转盘盘处开始至至大江坪转转盘处结束束,共有汽汽配件店面面共80余间,其其中: 摩托托专卖店(含含宗申、建建设、力帆帆等)店面面30余间间,总面积积约为7550。 汽配配件、汽油油、机油、润润滑油等店店面50余间,总总面积约为为1400。 大型型汽车修理理维护厂33家(含铜仁仁锦江修理理厂、万达达客车铜仁仁技术服务务站、宏源源汽车养护护维修中心心),总面面积约为11600。 综合合上述,大大江路段汽汽车服务市市场总面积积约为:33800。2133、新路口汽配配经营店、店面特特征:a.南面:临时修建建的单层式式店面;层高
6、2.8m左右;门面开间间普遍偏窄窄(32m);进深较长长(4-66m);b.北面:层高较高高(4m,多数数做成夹层层);开间普遍遍偏窄(-m);进深狭长长(多数为为5-8m)。.业态、面面积分布:从大江路与与新路口交交接处往上上至西外环环路交接处处结束,共共有汽配件件店面共1100余间间,其中:a南面:汽配件、轮轮胎、机油油、润滑油油等经营店店面50余余间,总面面积约为9900。 大型型汽车修理理维护厂22家,总面积约约为800。 b北面面: 汽配配件、润滑滑油、轮胎胎等店面550余间,总总面积约为为10000。 综合合上述,新新路口汽配配市场店面面总面积约约为:27700。2144、西外环路
7、路汽配经营营店 西外环环路(鹭鸶鸶岩路延伸伸)只有6家汽配店;其其次还有22家汽车修修理店(市市运输汽车车修理厂和和铜仁外运运汽车修理理厂),总总面积约8800。2155、区域分析:综上所述,客客车站一带带汽车服务务市场以经营营汽配件为为主,总经经营面积约约为7300,该该处汽配经营营店面最显显著的特征征是开间小小、进深狭狭长,面积积小,普遍是传传统作坊式式的小店面面,给大部分商商户的日常常经营带来来不便。主主要是由于于该处店面面建成时间间早,先期经营定定位不明确确造成的。虽虽然该处市市场发展较较成熟,经经营户已与与周边维修修厂等形成成稳定的业业务链,但但随着将来来业务的发发展和规模模扩大,必
8、必然引发强强烈的换铺铺需求。同同时通过和和商户的交交谈,也了了解到目前前铜仁市汽汽车保有量量有限,同业间竞竞争激烈,但但由于配件件价格不是是很透明,商商户的利润润还是可观观的,这也也说明铜仁仁汽配市场场还处在原原始竞争状状态,如果将来集中中进驻汽配配城,商户户们担心价价格透明后后利益受到到损失,都都表示极大大的抗性,这这对项目将将来的招商商是个极大大的考验,必必需考虑使使本项目的的租金、面面积等方面面具有竞争争优势。22、梵梵净山大道道汽贸一条条街2.2.11.概述梵净山大道道以汽车销销售、特约约服务为主主,经营品品牌汽车厂厂家整车及零配配件、饰品品等,诸如如一汽红塔塔总经销、重重庆五十铃铃、
9、上海华华普、长安安羚羊等;综合性的的汽车交易易中心有凯凯旋门汽贸贸、辉龙、宏宏盛汽车城城、腾龙等。以以上多数以以独立单层层建筑为主主,有的为为双层经营营,多数经经营时间不不长,多数数为新近引引进的汽车车销售店。 梵净山山大道多数数为独立式式的经营店店为主,多多数为汽车车生产厂家家直接投资资建设,店店面形象相对简简陋。 、店面面特征: 层高高较高(55m左右); 门面面宽度普遍遍较宽(66-10mm左右); 场地地宽敞(多多数集经营营面积和办办公为一体体)。汽配贸易易基本都在在50平-150平米之之间,平均均每平米每每月租金为为810元汽车美容容及洗车行行50平-180平米米之间,平平均每平米米
10、每月租金金为6-88元。零散小户户平米在115-255平米之间间,平均每每平米每月月租金为115元。、业态、面面积分布: 从大大江路转盘盘处开始至至谢桥收费费站处结束束,共有大大型汽贸、饰饰品、服务务、洗车、修修理共300余家,其其中: 整车车销售、饰饰品、服务务店(如一一汽红塔、上上海华普、长长安、长安安羚羊、五五菱汽车、东东风汽车等等)20余家,总总面积约为为100000。 综合合性的汽车车交易中心心(乾通汽汽贸、凯旋旋门汽贸、腾腾龙、辉龙龙、宏盛汽汽车城等),总总面积约为为3500。 其他他洗车、修修理店等,总总面积约为为1500。 综合合上述,梵梵净山大道道汽车服务务市场总面面积约为:
11、15000。2222、区域分析: 梵净山山大道汽贸贸一条街是是铜仁近年年来逐步形形成的汽车车服务市场场。虽然该区域域是由政府规划划的专业汽汽车服务市市场,享受受政府一定定招商引资资的优惠政政策,但区区域内经营营商户各自自为战,没没有发挥经经营集中的的聚集效应应,反而是是市场整体体定位混乱乱、形象不不统一。这这也正说明明了目前铜铜仁汽车服服务行业缺缺乏一个定定位明确,形形象统一,同同时具有品品牌凝聚力力的专业市市场。本项目如能能抓住这一一市场空白白,定能在在将来的竞竞争中脱颖颖而出。此此外大部分分的汽车销销售、特约约服务中心心为自行投投资兴建,短短期内转移移可能性不不大,但因因做为招商商的重要客
12、客群,对其其实行优惠惠的招商政政策。23、铜铜仁汽车服服务市场店店面经营总总面积分析析客车站一带带(含大江江路、新路路口、西外外环路)和和梵净山大大道汽车服服务市场两两处经营店店面的总和和,再加上上其他零散散的(如伍伍寰汽贸等等)经营面面积,即可可得出铜仁仁市汽车服服务市场的的总面积。如下名 称称面 积客车站一带带7300梵净山大道道汽车服务务市场150000其他零散的的(如伍寰寰汽贸等)1000铜仁汽车服服务市场总总面积23300024、铜铜仁汽车市场经营状状况总结及建议议从铜仁市市汽车市场分分布格局以以环绕客车车站一带的的大江路、新新路口、西西外环路的的汽配件市市场,梵净山大大道汽贸一一条
13、街两大大板块为主主来看,表表明汽车服服务行业的的经营者们们对店址的的选择,影影响最大的的因素是交通通和政策扶扶持,因此此造成了大大量商户集集中在上述述车站及梵梵净山大道道(政府规规划汽配区)两大区区域上。而而本项目紧紧贴城间主主干道西外环路路,与规划划中的短途途汽车站一一路之隔(距距长途汽车车站也仅5000米),可谓左左右逢源,在占尽地利的同时。 如能再得到政府重点支持(如由政府指定汽配厂家集中迁移至本项目,或与政府及相关部门达成与本汽配城内商户定向的长期互惠服务协议),定能使本项目在将来的招商、销售占尽先机。目前铜仁仁汽车服务行业无论是是产品品种和和综合服务务水平都有有待进一步步完善。整个汽
14、车车服务业还还处在一个个信息(如如价格)不不透明的原原始竞争状状态,而不不是一个商商家间比综综合服务、比比品牌的完完全市场竞竞争状态,这这也是抑制制整个铜仁仁汽车服务务行业发展展的瓶颈。本项目致力建成一座规模化、专业化、多品类、多功能的汽车综合服务中心,将极大促进铜仁汽车行业综合服务水平的提高。调查中我我司还发现现,铜仁汽汽车维修行行业经营状状况普遍不不错,侧面面反映了本本地二手车车存在一定定市场。做做为汽配行行业的衣食食父母维修行业业,一直以以来也是面面对汽车消消费者的窗窗口行业。但目前铜仁整个维修行业无序经营,缺乏统一管理,服务水平、服务功能急待改善。本项目如通过政府与开发商齐心协力,相关
15、市场政策扶持,共同打造一个规范化管理,集多元化服务功能的于一体的汽车汽车服样板市场,将带动汽车服务质量再上一个台阶。3、铜仁汽汽车服务市市场租赁价价格分析铜仁汽车服服务市场经经营场所以以租赁形式式为主,为了给本本项目将来来的售价和租金的的制定提供供参考依据,我司司特对客车站一一带和梵净净山大道汽汽贸一条街街多数经营营门面的租租金进行调调研,梵净净山大道汽汽贸一条街街为汽车生生产厂家联联合或单独独自建的性性质,街边边小店因过过于零散和和地段位置置不同而导导致租赁价价格差别过过大。故以以下铜仁汽汽车服务市市场月租赁赁价格将以以客车站一一带为主要要研究对象象。31客车车站汽车服服务市场经经营店面租租
16、赁价格调调研区 域 租 金 价 格大江路路段段700-9900元/间/月新路口路段段南面(靠铜铜仁五中)300-4400元/间/月北面(靠城城南汽车站站)500-7700元/间/月西外环路路路段(鹭鸶鸶岩路延伸伸)300-5500元/间/月由于客车站站一带的汽汽车服务市市场建成较较早,店面面多数都属于于租赁性质质,且都按按房屋的间间数计算,即即按每间每每月的租赁赁形式进行行,故没有有采用每月月每平米的的计算标准准。 大大江路区域域由于人流流量较大,门门面多数层层高42米高(可做做夹层),店店身的纵深深偏长,故故租赁价格格稍高,平平均每间租租赁价格7750元左左右。 新新路口区域域分为两边边,左
17、边门门面层高低低,平均租租赁价格3350元左左右;右边边因有城南南汽车站等等缘故,人人流多,且门面开间、层高高(可做夹夹层)稍大大,故多数数门面在6600元左左右。 西西外环路区区域(鹭鸶鸶岩路延伸伸)由于目目前经营户户过于零散散,且交通通不便,租租赁价格4400元左左右。32客车车站汽车服服务市场各各区域每月平平均租赁价价格下面将结合合客车站汽汽车服务市市场现有的的门面数量量和现行租租赁价格研研究,统计计算出客车车站汽车服服务市场店店面的月平平均租赁价价格(因汽汽修、洗车车厂面积过过大,且场场地征用上上存在各种种各样的形形式,而且且租赁价格格严重失真真,故不在在计算之列列)。区 域 单间月平
18、均均价格大江路路段段750元/间/月新路口路段段南面(靠铜铜仁五中)350元/间/月北面(靠城城南汽车站站)600元/间/月西外环路路路段(鹭鸶鸶岩路延伸伸)400元/间/月33、汽汽车服务市市场月平均均租赁价格格根据我司对对铜仁汽车车服务市场场目前门面面数量和各各区域市场场平均每月月租金的分分析,并综综合考虑各各门面受地地段所处地地理位置、面面积大小、层层高等影响响,初步判判断铜仁目目前的汽车车服务市场场月平均租租赁价格基基本在6000元左右右。三、铜仁住住宅市场分分析1、铜仁住住宅市场总总体特征11项目目体量小、产产品同质化化现象较严严重。铜仁目前的的房地产项项目大多规规模在300亩以内,
19、仅仅有几个项项目在500-80亩亩,且多为为临街商住住楼。规模模小将直接接导致小区区内无法做做出优美的的环境和完完善的配套套,加上沿沿街均为商商铺,降低低了产品的的居家品质质,造成区区域内房地地产项目同同质化现象象较为突出出。在产品品及价格无太太大差别的的情况下,消消费者会目目标分散,客源区域性十分明显。 12商业业、住宅利利润空间悬悬殊目前铜仁市市商品房售售价区间是是每平方米米900至至12000元左右,土地楼面面价大约2250元/,加上上建安等开开发成本约约650元元/,总总成本大致致在8500元,而商业房房的成交价价最低每平平方米80000元左左右,最高高可达每平平方米3万万元左右,利润
20、空间间相对较高高。商人追追求利益最最大化,因因此绝大多多数开发商商不愿开发发环境优美美、功能齐齐全的花园园式住宅,往往以“商业房+住宅房”的模式进进行初级开开发。13开发发商素质和和开发水平平不高。总体来看,铜铜仁开发商商的开发资资质较低,开开发经验与与贵阳楼市相相比相差甚甚远,开发发的楼盘均均存在形式式单一、小小区环境一一般、户型型结构不合合理、物业业管理不规规范等诸多多弊病。而而产品品质质的低劣也也造成了大大多数楼盘盘价格无法法向上攀升升。14多数数开发商的的经营方式式及手段较较为粗放。项目开发过过程中,各各开发商大大多存在营营销手段单单一、销售售执行不规规范等现状状。销售现现场大多布布局
21、不合理理,显得十十分散乱,缺缺乏规定动动作,楼书书及DM单单的制作也也较为简单单。当然,也也有极个别别楼盘开始始规范操作作。15住宅宅以自用居住为为主,投资资性消费不不足。受区域房屋屋租金偏低低和不动产产投资意识识等因素影影响,购房房者的消费费目的以居居家自用为为主。由于于受区域居居民人均住住房面积较较高、房屋屋租金偏低低、流动人人口数量较较少等因素素的影响,我司在各楼盘市调中了解到,消费者购房目的用于自住占绝对比例,有投资置业意向的极少。这是明显有别于大城市购房消费行为,是区域消费特征的现象之一。16铜仁仁的住宅市场处处在一个质质变的起始始阶段。随着近年本本地开发商商与外来开开发商、设设计商
22、、策策划商、广广告商的不不断融合,一一批规模较较大、理念念先进、规规划设计科科学美观、操操作规范的的项目不断断涌现。目目前,以御风锦江江、时代商汇汇等为代表表的中高档档楼盘的热热销,带动了本本地住宅消消费市场质质的提升。而而高品质楼楼盘的不断断出现是一一个地区房房地产市场场走向成熟熟的一个重重要标志。总体上看,铜仁开发较成功的楼盘有如下特征:小区规模较大、小区环境较好、配套较完善、户型设计合理、外观设计新潮,尤其是居住氛围浓厚,商住分离。2、住宅市市场综合分分析从市调情况况分析,在在产品供应应上,目前前铜仁除个别别高档住宅宅价格在1160018000元/(御御风锦江、时时代商汇),各各区域板块
23、块楼盘均价价在1000012000元/。主主力面积多多在80120,(其中中三房为1105120,两房为为7080);各楼盘客客源也均以以区域为主主,主要还还是由于楼楼盘品质化化现象突出出造成的,这这种情况下下,价格成成为购房者者首先考虑虑的因素。四、项目SSWOT分分析1、汽配城城部分SWWOT分析析11、优优势分析S1地理理位置西外环道路路的贯通,扩扩建后的短短途车站建建成,以及及靠近长途途车站的地地利,为本本项目的发发达物流配配套提供保保障,也是是开辟专业业市场黄金金宝地。S2.专一一性与铜仁现有有的汽配市市场的定位位混乱、形形象不统一一相比,本本项目是专专业的汽配配批零中心心,强调经经
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