房地产与房地产市场.ppt
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1、第二章房地产与房地产市场第一节房地产含义一、房地产的定义房地产:是指土地、建筑物及其他地上定着物,是实物、权益、区位三者的结合体。理解房地产的定义,可以从三个方面来理解,房地产的三要素。(1)、实物;(2)、权益;(3)、区位。二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义(一)、土地的含义3种不同的认识和定义:(1)、土地是指田地、地面,即一般人通常最直观的认识。(2)、土地是指“地球上陆地的表层,包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。”(3)、土地是指自然物、自然力或自然资源。例如,马克思(KarlMarx,18181883)认为:“经济学上所说的土地是指未经
2、人的帮助而自然存在的一切劳动对象。”英国著名经济学家马歇尔(A1fredMarshall,18421924)认为:“土地是指大自然为了帮助人类,在陆地、海上、空气、光和热各方面所赠与的物质和力量。”公认的土地经济学之父、地产学术研究的鼻祖伊利(RichardTheodoreEly,18541943)认为:“经济学家所使用的土地这个词,指的是自然的各种力量,或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面,因为它还包括地面上下的东西”,“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西”。对于房地产金融来说,土地不是平面的,而是一个三维立体空间,具体是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。一宗土地的空间范围可
3、分为以下3层:地球表面,简称地表;地球表面以上一定范围内的空间,简称地上空间;地球表面以下一定范围内的空间,简称地下空间。(二)、建筑物的含义建筑物是一种地上定着物,有广义和狭义两种含义。广义的建筑物既包括房屋,也包括构筑物。狭义的建筑物主要是指房屋,不包括构筑物。在房地产金融中一般将建筑物作广义理解。(三)、其他地上定着物附属物的含义附属物:是指附属于或结合于土地或建筑物,从而构成土地或建筑物的一部分,应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。其他地上定着物与土地、建筑物在物理上不可分离,或者虽然可以在物理上分离,但是这种分离是不经济的,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或
4、者会使土地、建筑物的价值受到明显损害。例如,为了提高土地或建筑物的使用价值或功能,埋设在地下的管线、设施,建造在地上的围墙、假山、水池,种植在地上的树木、花草等。仅仅是放进土地或者建筑物中,置于土地或者建筑物的表面,或者与土地、建筑物毗连者,则不属于其他地上定着物,例如摆放在房屋内的家具、电器,挂在墙上的画,在地上临时搭建的帐篷、戏台等。三、权益和区位的含义(一)、房地产权益的含义房地产的权益:目前,我国房地产权利的种类主要有:(1)所有权;(2)土地使用权;(3)地役权;(4)抵押权;(5)租赁权。房地产所有权可分为:(1)单独所有;(2)共有;(3)建筑物区分所有权。例如:商品住宅中,入户
5、门以内属于单独所有;楼梯间属于共同所以;该住宅的土地使用权可以按建筑面积持份,并享有持份权,室外部分的公共设施,因共同关系构成成员权。土地使用权:建设用地使用权可分为:出让土地使用权、划拨土地使用权、临时用地土地使用权。宅基地使用权土地承包经营权房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。例如一幢房屋,其价值既受建筑结构、设备、装饰装修、完损程度等实物状况的影响,又受产权是否完整等权益状况的影响。比如该房屋是合法建筑还是违法、违章建筑,或者其产权是完全产权还是部分产权,价值就有很大的差异。(二)、房地产区位的含义区位原本是房地产的外在因素,因为房地产不可移动而内在化了,成了房地产的重要组成部分。房
6、地产的区位(location):是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系,包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。“location,locationandlocation”是西方认为的投资房地产最重要的三点,即“第一是区位,第二是区位,第三还是区位”。四、房地产的其他名称(一)、不动产(二)、物业中国香港地区通常使用“物业”这个词,香港所讲的物业实质上是房地产,仅叫法不同。香港的物业一词是从英国的property一词翻译过来的。在英国,property也是指房地产。(三)、realestate和realproperty在英语中,房地产的名称为realestate和re
7、alproperty,但两者的含义不完全相同。英语中的land(土地)、realestate和realproperty是三个相互联系、含义越来越宽的术语:Land=土地自身;Realestate=土地+土地上的人工物;Realproperty=土地+土地上的人工物+权益Realestate和realproperty虽然有上述严格区分,但在一般情况下经常是相互通用、不加以区分的,大多使用realestate一词。第二节房地产分类一、按照房地产用途的分类按照房地产的用途,首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类,然后可以具体分为下列10类:(1)居住房地产:可分为住宅和集体宿舍两类。住宅
8、是指供家庭居住使用的房地产,可分为普通住宅、高档公寓和别墅。集体宿舍可分为单身职工宿舍、学生宿舍等。(2)商业房地产:是指供出售商品使用的房地产,包括商业店铺、百货商场、购物中心、超级市场、批发市场等。(3)办公房地产:可分为商务办公楼(俗称写字楼)和行政办公楼两类。(4)旅馆房地产:是指供旅客住宿使用的房地产,包括宾馆、饭店、酒店、度假村、旅店、招待所等。(5)餐饮房地产:是指供顾客用餐使用的房地产,包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。(6)娱乐房地产:是指供人消遣使用的房地产,包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。(7)工业房地产:包括厂房、仓库等。工业房地产按
9、照用途,又可分为主要生产厂房、辅助生产厂房、动力用厂房、储存用房屋、运输用房屋、办公用房、其他(如水泵房、污水处理站等)。(8)农业房地产:包括农地、农场、林场、牧场、果园、种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等。(9)特殊用途房地产:包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。(10)综合房地产:是指具有上述两种以上(含两种)用途的房地产。二、按照房地产的开发程度,可以把房地产分为下列5类:(1)生地:是指不具有城市基础设施的土地,例如荒地、农地。(2)毛地:是指具有一定的城市基础设施,但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。(3)熟地:是指具有较完善的城市基础设施且场地平整,能直接在
10、其上建造建筑物的土地。熟地按照基础设施完备程度,又可以分为“三通一平”,一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”,一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”,一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件,以及场地平整。(4)在建工程:是指建筑物已开始建造但尚未建成、不具备使用条件的房地产。该房地产不一定正在开发建设之中,也可能停工了多年,因此在建工程包括停缓建工程。按照形象进度可以把在建工程分为:地下室某层,正负零,结构某层,结构封顶,完成外装修等等。(5)现房:是指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。现房
11、按照新旧程度,又可以分为新房和旧房。其中,新建的商品房按照装饰装修状况,又可以分为毛坯房、粗装修房和精装修房。三、按照房地产是否产生收益的分类按照房地产是否产生收益,可以把房地产分为收益性房地产和非收益性房地产两大类。四、按照房地产经营使用方式的分类房地产的经营使用方式主要有销售、出租、营业和自用四种。按照房地产的经营使用方式,可以把房地产分为下列4类:(1)销售的房地产;(2)出租的房地产;(3)营业的房地产;(4)自用的房地产。五、按照房地产权益状况的分类按照房地产的权益状况,可以把房地产分为下列20类:(1)“干净”的房屋所有权和出让土地使用权的房地产。(2)“干净”的房屋所有权和划拨土
12、地使用权的房地产。(3)“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产。(4)共有的房地产。(5)部分产权的房地产。(6)有租约限制的房地产,即已出租的房地产。(7)设立了地役权的房地产,即该房地产为他人提供了有限的使用权,如允许他人通行。(8)设立了抵押权的房地产,即已抵押的房地产。(9)有拖欠建设工程价款的房地产。(10)已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产。(11)临时用地或临时建筑的房地产。(12)手续不全的房地产。(13)产权不明或者权属有争议的房地产。(14)被依法查封、采取财产保全措施或者以其他形式限制的房地产。(15)违法占地或者违法、违章建筑的房地产。(16)房地产的租赁权,即
13、承租人权益。(17)房地产的抵押权。(19)房地产的空间利用权。资料房地产相关术语1、五证:房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房预售许可证,简称“五证”。购房时只需看一下国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的,未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。2、公房:公房也称公有住房,国有住宅。3、不可售公房:4、已购公房:已购公房又称售后公房,就是购买的公有住房。5、单位产权房:单位产权房是指产权属于单位所有的房屋,也称系
14、统产权房、系统房。6、廉租房:我国的廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。7、私房:8、安居房:安居房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭,特别是对4以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。9、经济适用房:10酒店式公寓:酒店式服务公寓的概念,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的,具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比,酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色,而服务
15、就更胜一筹了。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于,这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店。11、容积率:容积率是建筑总面积与建筑用地面积的比。例如,在1万平方米的土地上,有4000平方米的建筑总面积,其容积率为0.4.12、得房率:得房率是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。13、开间:住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而
16、言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米14、进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右,不能任意扩大。15共有建筑面积分摊系数:整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值,即为共有建筑面积分摊系数。16建筑密度:建筑密度是指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。17、绿化率:绿化率是指项
17、目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。18层高:层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。19、净高:净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。20、道路红线:道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。21、建筑线:建筑线一般称建筑控制线,是建筑物基底位置的控制线。22、SOHO资料房地产业23条通俗定律从众心理定律感觉阈限定律黄金季节定律一般来说,5月份和10月份是房产交易的旺季,房价也是在这个时候涨上去的;而7、8月份和年底的时侯,一般交易就比较清淡
18、,这个时候,房价比较平稳,挂牌出售的业主也比较心急,这个时候出售购买,比较合适,有不少好房可以让你慢慢挑选,还可打个比较合适的折扣。销售调查定律在销售现场内进行500份以上的问卷调查,通过这种方式来判断置业者对该楼盘的心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格的平均值上浮10%到15%左右,就是消费者能够承受的心理价格。这种定律对价格的判断非常准确,比任何其它的调查数据都精确。公开宣传定律不用统计就可以认定,报纸和网络说房价涨的远比说房价跌的多得多。为什么?例如上海某份售价为0.5元的报纸,每卖出一份,报社就能有1元的收入,公开的秘密就是因为有广告收入。一份报纸会拿着房产商的广告费,再大量刊
19、登客观公允的认为房价会下跌的文章吗?路牌广告定律作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。路牌地产广告越多,代表地产业越繁荣。与这一定律关联的还有装修公司的广告多少、装修公司的发展程度。电线杆干净定律指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资,判断房地产发展潜力的定律房地产潜力与电线杆干净程度成反比!这个与我们通常的想法相反,它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。酒店价格定律酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思:一个城市当地酒店价格高,其所在的周边物业价格也高;一个城市酒店价格在上涨,通常该地区或者该城市房价也上涨,反之亦然。酒店发票定律一个地区的高档酒店里面不
20、拿发票的人越多,说明该地区白领消费能力越强,该地区的主力消费群是高消费白领;高品质小户型适合该地区。客厅定律指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数目,反映生活便利度和配套成熟度的定律。这个定律适用于:投资出租型住宅和SOHO公寓;确定会所的功能;确定新新人类的生活成本。同理,还可以推出类似“服务业定律”、“学区定律”、“酒店定律”大排面定律即一个楼盘合理的均价,是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱,那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/m2如果你发现面价是5元钱一碗,而附近的房价只是3000元/m2那你应该毫不犹豫地投资。反之,
21、房价就有虚高的成分。第三节房地产价格和价值一、房地产价格的含义房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。在现今社会,房地产价格通常用货币来表示,惯例上也是用货币形式来偿付,但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付。例如:以房地产作价入股换取设备、技术等。二、房地产价格的形成条件房地产与其他经济物品一样,之所以有价格(价值)是因为有用稀缺有需求。归纳起来,古今中外主要有以下6种分配方式:武力。如小到个人之间的打架,大到国家之间的战争,物品最后由胜者获得。礼让。如像有些人那样发扬高尚风格,即使自己需要,也将物品让与他人。抽签。即采取随机的方式分配物品,谁的运气好,物品
22、就归谁。排队。即谁排在最前面,物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。价格。即谁愿意且能够付出的金钱最多,物品就归谁。三、房地产价格的特征(一)地价与一般物品价格的不同地价与一般物品价格的不同主要表现在下列6个方面:(1)生产成本不同。一般物品是劳动的产物,而土地本质上不是劳动创造的,是大自然的恩赐。一般物品的价格是“劳动价值”的货币表现,围绕着“劳动价值”而上下波动;地价本质上不是“劳动价值”的货币表现,是地租的资本化。地价=地租利息率(2)折旧不同
23、。一般物品有折旧。而土地由于具有不可毁灭性,不能再生产,其价格通常随着时间的流逝而上升,所以不仅无折旧,而且会自然增值。但中国有期限的出让土地使用权是一个特例,在这种情况下土地应计提折旧。(3)价格差异不同。一般物品,如电视机、汽车,人们可以大量制造,同一品牌、同一型号的很多,因此其价格较一致。土地由于具有独一无二的特性,所以基本上是一宗土地一个价格,而且不同土地之间的价格差异较大,有的寸土寸金,如大城市商业中心的土地,有的可能价值很低,如偏远的荒漠土地。(4)市场性质不同。一般物品的市场为较完全市场,形成的价格较客观,而土地市场为典型的不完全市场,地价的形成受主观因素的影响较大。马克思曾说过
24、:“必须牢牢记住,那些本身没有任何价值,即不是劳动产品的东西(如土地),或者至少不能由劳动再生产的东西(如古董,某些名家的艺术品等等)的价格,可以由一系列非常偶然的情况来决定。”(5)价格形成时间不同。一般物品价格形成的时间通常较短。土地由于具有独一无二的特性,相互之间难以比较,其所形成的市场为不完全市场,而且价值量大,交易通常需要经过较长时间的慎重考虑后才能达成,所以地价形成的时间通常较长。(6)供求变化不同。地价与一般物品的价格虽然都受供求变化的影响,但因土地的数量难以增减且不可移动,所以其供给弹性较小。因此,地价多受需求的影响,并且对土地的需求是一种“引致”需求,即由对土地上的产品和服务
25、的需求而引起的需求。从全社会的角度来看,土地的自然供给是完全无弹性的,不会随着地价的变化而增减。但值得注意的是,对于某种特定用途的土地来说,土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同用途之间进行选择,从而一种用途可以挤占其他用途的土地。例如,商业可以挤占居住用地,住宅可以挤占工业用地,工业可以挤占农业用地。另外,在土地一级市场被政府“独家”垄断的情况下,地价会主要受政府土地供应数量的影响。(二)房地产价格的特征(1)房地产价格既有交换代价的价格,又有使用代价的租金房地产的价格与租金的关系,类似于本金与利息的关系。如果需要求取价格(相当于本金),只要把握租金(相当于利息)与资本化率或报酬率(相
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