M公司房地产投资信托基金模式探析 - 副本.doc
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1、分类号:(按中国图书分类法)单位代码:10636密级:(注明密级与保密期限)学号:专业学位硕士论文专业学位硕士论文中文论文题目中文论文题目:M M 公司公司房地产投资信托基金模式探析房地产投资信托基金模式探析英文论文题目:英文论文题目:(16pt Time New Roman,Bold):专业学位类别:专业领域:论文形式:所在学院:论文提交日期:年月日论文答辩日期:年月日四川师范大学学位论文独创性声明本人声明:所呈交学位论文,是本人在导师指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外,本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集
2、体,均已在文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。本人承诺:已提交的学位论文电子版与论文纸本的内容一致。如因不符而引起的学术声誉上的损失由本人自负。四川师范大学学位论文版权使用授权书可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库供检索;2)为教学、科研和学术交流有关网络上供阅读、浏览。本人授权万方数据电子出版社将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库,并通过网络向社会公众提供信息服务。同意按相关规定享受相关权益。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)导师签名:签字日期:年月日签字日期:年月日M M 公司公司房地产投资信托基金模式探析房地产投资信托基金模式探析工商管理专业摘要摘要房地产投资
3、信托基金是把投资信托作用于房地产,将产业投资基金证券化,建立专门的投资运营团队和金融机构,通过发行收益凭证,广泛吸收社会上多数人的资金来进行房地产领域直接或者间接的投资,再将这些收益进行按比例分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托实行的是集中管理和多方位的投资,能够有效的规避风险,从而获得较高的收益回报,可以说房地产投资信托基金是将房地产证券化的金融方式。集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身,是不动产证券化的一种重要的表现形式,具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得天独厚的条件。本文从房地产投资信托基金的基础概念入手,分析了房地产投资信托基金的特点及其运行模式,并结合
4、M 公司的实际情况,分析了 M 房地产投资信托基金的产生背景和发展现状,并从基金构建及组织、基金来源及投向、基金退出方式三个方面分析了 M 房地产公司投资信托基金模式的特点,并将 M 公司房地产投资信托基金模式与其他模式进行了比较,对 M 公司房地产投资信托基金模式进行了全方位的了解,在此基础上,结合 SWOT 分析方法,对 M 公司房地产投资信托基金所具有的流动性高、全面整合的投资管理方式的竞争优势以及基金主导地位和财务杠杆难控制的竞争劣势进行了分析,同时,结合M 房地产公司发展所面临的外部环境因素,投资区域房地产行业发展的成熟、投资主体已逐渐形成、信托业发展日趋规范的发展机遇和公司所面临的
5、市场过度炒作风险、社会文化方面的障碍等风险因素进行了综合性的考量,提出了包括合理控制财务杠杆、利用已开发物业持续现金流进行扩张等在内的 M 公司房地产投资信托基金模式改进方案以及包括创造 REITs 的必要法律环境、改善市场环境、建立 REITs 的组织机构和完善信息公开化制度在内的经验性总结,希望通过对于 M公司房地产投资信托基金模式的分析,对我国房地产行业的良性发展具有重要的借鉴性意义。关键词:关键词:M 公司,房地产投资信托基金,组织结构,风险控制AbstractReal estate investment trust fund is applied to real estate,the
6、 investment trustindustry investment fund securitization,establish special investment operations teamand financial institutions,through the issuance of income proof,widely absorbs mostof the money to society for real estate investment directly or indirectly,to assign theseearnings are in proportion
7、to the investors a way of long-term investment.Because thereal estate investment trust is a centralized management and all-round investment,caneffectively avoid risk,to gain higher returns,to say the real estate investment trustfund is to real estate bond financial way.Set high stability,high profit
8、ability,and thecharacteristics of the low tax burden at a suit,is a kind of important forms of realestate securitization,money management standardization,investment strategy,rigouradvantaged conditions,etc.In order to further the understanding and cognition of themode of the real estate investment t
9、rust fund,this article from the basic concept ofreal estate investment trust fund,analyzes the features and the operating mode of realestate investment trust fund.At the same time,combining with the actual situation ofcompany,from the analysis on real estate company background,analyzes thebackground
10、 and current situation of the development of real estate investment trustfund.And from real estate fund organization,fund source and to build and into,fundexit way three aspects analyzes the characteristics of real estate investment trustcompany model.To real estate investment trust model are compar
11、ed with those of theother modes of real estate investment trusts,real estate investment trust model of Mcompany has carried on the comprehensive understanding,on this basis,combiningwith the SWOT analysis method,the M company of real estate investment trusts hashigh liquidity,diversified portfolio d
12、iversification,and the competition advantages ofthe companysgrowth,fundoperationregulationbecomea mereformalitycompetitive disadvantage was analyzed,at the same time,combining with the M realestate company development faced by the external environment factors,the real estateindustry development of m
13、ature,investment subject has been gradually formed,businessdevelopmenthasbecomeincreasinglystandardizeddevelopmentopportunities and the company faces the market faced by excessive speculation risk,social risk factors such as cultural barriers has carried on the comprehensiveconsideration,the author
14、puts forward the reasonable control including financialleverage,the use of developed property sustained expansion of cash flow,etc,Mcompany improvement project of real estate investment trust model and includescreating REITs the necessary legal environment,improve the market environment,establish RE
15、ITs organization and improve the system of information into the open,empirical summary,hopes for M company department of real estate investment trustmodel,the real estate industry in our country the benign development of vb.it hasimportant reference meaning.Keywords:M company,REITs,organizational st
16、ructure and risk control目目次次摘要.IABSTRACT.II插图和附表清单.目次1 1 绪论绪论.研究背景及研究意义国内外的研究现状.国内研究现状.国外研究现状.I1.3 本文研究的主要内容.I1.4 研究思路与方法.I2 2 房地产投资信托基金基础理论房地产投资信托基金基础理论.I房地产投资信托基金的概念.I房地产投资信托基金的特点.I稳定性强.I收益率高.I税负较低.I房地产投资信托基金的运作方式.I组织体系.I运作流程.I3 3 M M 房地产公司房地产公司基本情况介绍基本情况介绍.I3.1 M 房地产公司背景介绍.I3.2 模式介绍摘要.I3.2.1 产生背景
17、摘要.I3.2.2 发展现状摘要.I3.3 M 公司发展房地产投资信托基金的特点.I3.3.1 架构及组织.I3.3.2 来源及投向.I3.3.3 退出方式.I3.4 M 公司房地产投资信托基金模式与其他模式的比较.I3.4.1 激励合约设计与其他模式的比较.I3.4.2 风险控制与其他模式的比较模式.I4 4 M M 公司公司房地产投资信托基金模式房地产投资信托基金模式 SWOSWOT T 分析分析.I4.1 M 公司房地产投资信托基金模式的竞争优势.I流动性较高.I.I管理方式.I4.2 M 公司房地产投资信托基金模式的竞争劣势.I4 社会文化方面的障碍.I.I4.3 M 公司房地产投资信
18、托基金模式的机遇.I投资区域房地产行业发展的成熟.I投资主体已逐渐形成.I信托业发展日趋规范.I4.4 M 公司房地产投资信托基金模式的挑战.I面临市场过度炒作风险.I投资机会的竞争激烈.I摘要.I5 5 M M 公司公司房地产投资信托基金模式改进方案及对我国房地产行业的借鉴房地产投资信托基金模式改进方案及对我国房地产行业的借鉴.IM 公司房地产投资信托基金模式改进方案.I.2 合理控制财务杠杆.I.3 利用已开发物业持续现金流进行扩张.I.4 增强基金管理专业化.I.5 市场本土化.I5.2 M M 公司房地产投资信托基金模式对我国房地产行业的借鉴公司房地产投资信托基金模式对我国房地产行业的
19、借鉴.I5.创造 REITs 的必要法律环境.I5.2.2 改善市场环境.I5.建立 REITs 的组织机构.I5.完善信息公开化制度.I6 结论与展望.I参考文献.I附录.96致谢.961 1 绪论绪论研究背景及研究意义研究背景及研究意义研究背景研究背景.1 房地产投资信托基金的发展过程房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts,以下简称 REITs)在发达国家及地区的房地产市场已经发展得非常成熟,其最早产生于 20 世纪 60 年代的美国,主要是为了解决房地产业从商业银行获得贷款困难的问题。九十年代末期,中国内地房地产业取得了较大的发展与进步,房地产业己经成
20、为我国国民经济的重要产业支柱,商业银行贷款成为房地产开发资金的主要来源,也存在房地产开发资金对商业银行贷款过度依赖的问题,没有形成合理风险分担的机制,实际上是商业银行在主要承担房地产项目的风险。特别是近年来,随着中国产业结构升级和经济转型,经济增速明显放缓,我国房地产企业的自有资金比例较低,房地产业融资渠道单一,房地产企业融资来源中 70%左右的资金来自银行的间接融资,房地产融资市场的发展却步履维艰,房地产企业平均资产负债率约为 72%,有的房地产企业甚至达到 90%以上1,为了实现房地产业的软着陆,预防房地产市场的风险最后转移给商业银行,国家的宏观经济政策陆续出台,但是并没有解决房地产企业融
21、资难的问题,除了通过商业银行获得间接融资外,房地产企业应积极地到资本市场上拓展新的融资渠道,同时为中小投资者提供进入房地产行业投资的机会。.2 发展房地产投资信托基金的现实需要发达国家房地产企业的资金来源中,房地产证券化是培育房地产资本市场的重要途径,房地产企业资金只有 20%左右来源于银行贷款,有 40%左右的资金来源房地产基金2,将民间的闲散资金引向房地产市场,因此发达国家的银行体系风险相对小。由于房地产业对我国经济发展起着举足轻重的作用,没有一个完善的房地产资本市场是不可能实现其良性发展的,因此选择合适的融资组合、开拓多元化的房地产融资渠道、开发新的房地产金融工具,已经成为当前中国房地产
22、业发展急需解决的问题。研究意义研究意义.1 理论意义伴随着经济发展,我国房地产行业在几轮调控下,仍然存在银行贷款抵押质押要求严格,贷款利率高等问题,制约了房地产企业的融资也影响了房地产行业的健康发展。房地产市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场,人民银行、银监会、证监会开始联手积极研究在国内推出房地产投资信托基金产品的可行性。2005 年在香港成功上市的越秀房地产投资信托基金,成为内地第一只房地产投资信托基金,推动了内地的房地产信托投资基金的方案设计。2008 年国务院发布的关于当前金融促进经济发展的若干意见指出,发展房地产信托投资基金、股权投资基金等多种融资形式,通过拓宽房地产企
23、业融资渠道,创新融资方式,从宏观大局出发,着手开发出有长期市场生命力的信托产品。我国信托行业起步相对比国外较晚,对于房地产投资信托基金的专业研究我国还处于初级阶段,房地产投资信托基金的形式不够多样化,因此需要对房地产投资信托基金发展中的问题进行分析研究,希望能够通过研究,利用房地产投资信托基金的不同模式做法,进行分析、对比,提出政策建议,得出适合我国发展房地产投资信托基金的模式。发展房地产信托投资基金可以完善中国的资本市场,有利于中国形成多层次的房地产融资市场,完善房地产投资和中国金融的相关理论。.2 实践意义发展房地产投资信托基金可以将银行长期存在的金融风险适当转移,改变目前单一依靠银行贷款
24、的融资模式,符合房地产长期持续经营的资金需要,盘活房地产企业资产,能够解决房地产企业融资问题,分散银行的风险,加快建设资金周转。同时,建立房地产投资信托基金可以扩大抵押贷款的范围,有利于扩大投资者的投资渠道。房地产开发企业只有用公开发行收益凭证的方式设立 REITs,进行融资方式的创新,才能实现可持续发展,同时,这有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性,化解风险和收益匹配的问题,提高房地产开发商通过资本市场直接筹资的比例。同时,REITs 有利于提高我国资本市场的运作效率,使社会大众能够获得来自房地产业的高收益,建立公正合理的全民利益共享机制,有效缓解我国房地产业过度依赖商业银行贷款的局面,
25、降低金融体系风险,推进金融改革创新。国内外的研究现状国内外的研究现状国内现状分析国内现状分析上个世纪末期开始,中国商品房市场开始迅速发展,然而我国房地产投资信托基金的推出是近几年来的事情,相关的研究还不是很多,国内研究主要涉及房地产投资信托基金的可行性分析、模式探讨和相关政策分析等方面的内容,理论上大多是对美国房地产投资信托基金研究的解释,这些文献的共性是借鉴国外成功的房地产投资信托基金运作模式和经验,结合我国自身的特点设计符合我国国情的房地产投资信托基金运作模式,我国发展房地产投资信托基金对金融业和房地产业的发展都具有重要的战略意义。房地产投资信托基金必要性及可行性。孙维晨(2011)认为国
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