论房产税改革对房地产市场的调控效应_杨海琳.docx
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1、东方企业文化 公司与产业 2013年 4月 论房产税改革对房地产市场的调控效应 杨海琳 (浙江财经学院,杭州, 310018) 摘要:房地产成为了我国新兴产业,推动着国民经济大力发展。但是一度时间房地产发展过快,导致房 地产市场出现了失灵现象,无论是规模还是价格都一片混乱。因此采用房产税改革有效调控房地产市场,不但 关系着房地产市场的健康、持续、有序以及均衡发展,还为国家稳定打下基础。本文对房产税改革做了简单概 述,进而探讨了房产税改革如何调控房地产市场。 关键词:调控效应房地产市场房产税改革 中图分类号: F293 文献标识码 : A 1前言 目前,房地产逐渐成为我国经济发展重要支柱之一,
2、确保房地产市场健康发展关系着社会与经济稳定发展。但 是房地产市场出现了一些让人忧虑问题,房价过快增长、 商品房的结构性矛盾增加等,导致整个房产市场出现失控 现象。在这种形势下,探究改革房产税调控房地产市场具 有实际意义。 2房产税改革之重要意义 2011年 1月 27号国务院同意了沪、渝两市的房产税改 革,允许按照试点暂行办法实施。改革措施一出台就预示 着对房地产市场的调控步入到试点改革阶段。一旦在两市 试点成果,改革必将在全国范围 进行推广实施。近些年来, 随着房地产市场高速发展市场中出现了各种违法违纪,和 市场经济发展相违背行为,泡沫房产极为严重、投机倒把 现象屡屡出现,致使房地产市场发展
3、逐渐畸形化,相关企 业为了暴力违规开发,中低收入者无力承担买房压力,社 会矛盾逐渐积累影响到社会稳定。作为财产税中一个税种, 房产税就是征收经营性房产的税,按照房屋计税余值或者 租金作为计税依据,征收产权所有的税,但是没将房屋作 为经营就免征房产税,这种税务制度实行了 20多年。但是 随着经济发展与改革开放,现行税制跟不上经济发展,所 用房产税税制 不适应经济发展,甚至还制约着经济继续发 展,因此改革房产税己经迫在眉睫。而且随着税收高速提 升,逐渐影响到了地方财政的增长,主要根源就在于地方 税务体系存在各种漏洞,许多地方都是依靠土地来提升财 政,导致地价不断的升高,这种形势必然催生出泡沫地产,
4、 给经济发展造成负面影响,因此怎样应用房产税和其他地 方税税制改革,而加强地方财政的筹集能力是目前需要解 决重要课课题。伴随着我国房地产行业大力发展,房价也 是不断提升,不但带来金融性的风险,还给社会的稳定造 成影响。 因此,房产税改革意义就体现出来了,采用征收房 屋 的产税,能够确保地方财政收入稳定提升,进而不再对土 地过于依靠,有效对地方政府的债务风险进行化解;同时 还能够发挥出调节职能,调节税收杠杆来推进房地产行业 健康发展。 3房产税改革调控房地产市场 改革房产税有效控制了房地产市场的失灵现象,让房 地产市场朝着有序、合理化发展。总体来看,房产税改革 对房地产市场调控体现在如下几个方面
5、: 3.1增大了征收范围 改革了房产税拓宽了税基,增大了征收范围。这样就 能够真正发挥房产税收入,对房产市场进行调控,平均分 配社会财富。根据房产税征税原则来看,除开行使国家职 文章编号: 1672 7355 (2013) 00030 02 能行政机关与军队自用房屋之外房屋都必须要征税,当是 在实行中就要注意一些问题。 其一即是对非营业性用房征收房产税之时,就强调为 第一居所,就就是产权拥有人主要居住场所,因为现今有 许多人不止一套房产,但主要居住房屋就为第一居所。采 取这种方式就能够杜绝拥有多套房屋者偷税漏税。根据房 产税改革原则,对于第一居所免税优惠,但是对于拥有其 他产权者就要按照税制进
6、行征税,而且税率还比较高,增 强了房屋的保有成本。 其二按照改革前的房产税税制,商品房出售之前属于 开发房产企业一种产品,因此出售之前不征收房产税,仅 仅对使用或者出借、出租的房屋征收房产税。这种税制就 给恶意囤积开放商带来空子,时常出现 “ 炒楼 ” 、 “ 捂房 ” 等各种现象。但是通过房产税改革,就对开发商所开发商 品房规定了空置免税期限,比如获取售房许可证后的三年 内免税,一旦超出全部按照税制征税。这样不但抑制了开 发商盲目开发,降低资源的浪费,还有效打击了囤积住房、 “ 炒楼 ” 、 “ 捂房 ” 等行为,将大量闲置房屋推入房地产市 场。 3.2进一步规范了计税依据,实现了公 平税负
7、及充分征 税目的 改革了房产税统一和规范了计税依据,构建出房产评 估与登记制度,提升了管理征收房产税的水准,实现了公 平税负以及充分征税真正目的。而且观察全世界房产税的 发展趋势,发现评估房产及根据所评值征收房产税成为了 大部分国家共识。因此将统计与规范的计税依据作为房产 市场价值,就需要同时对目前所用从量计征和从价计征结 合方式,统一按照从价计征方式,并且要依照其评估值进 行征税。而且这种评估值必然要依据市场发展选择适当评 估方法,这样批量评估才具有适用价值。 如今全世界使用最多评估方法有三种,市场 比较法、 成本法以及收益法;这三者评估方法各有各的优势,自然 适用范围也就存在差异,各个地方
8、使用哪种方法就要依据 本地房地产市场实况选择合适方法进行评估。这样不但克 服了计税依据缺陷与弊端,还能够体现出房产价值与纳税 人能够承担的负税能力,而且还有效避免了重复征税现象。 3.3拓宽了地方税政的管理权 改革房产税适当赋予了地方税政的管理权,实现了差 别比例税率。虽然房产税属于税务中一个税种,但是也要 和国家宏观调控保持一致。要放适当税政管理权给地方, 必须要在统一税政基础之上,这也和房产税具备独立性与 地域性 特征相适应。比如国家只是制定出房产税基本法, 确定出税收要素,而地方且负责评估规则及实施办法、调 整税率及评估周期幅度等。这样不但能够维护国家税政统 30 东方企业文化 公司与产
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