061124商业推广策划提报.pptx
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1、城市之光商业推广策略提报城市之光商业推广策略提报2006年年11月月24日日 提提 纲纲一、前言及全区定位说明一、前言及全区定位说明二、业务推广策划二、业务推广策划三、酝酿阶段广告表现方向三、酝酿阶段广告表现方向四、媒体推广计划及预算四、媒体推广计划及预算五、已成型各商业区块说明五、已成型各商业区块说明六、各在售商业项目说明六、各在售商业项目说明七、本项目定价基准七、本项目定价基准八、本项目商业价格建议八、本项目商业价格建议一、前言一、前言 本项目从9月份以来对商业进行数次的提报及修正,目前整体定位、业态种类、功能区分均大致已定,而面积切割重新在调整中,立面装饰、园林景观、灯光表现、样品铺、一
2、楼夹层的工程解决及下沉式广场,1号楼商埔仍在继续进行修改方案中,考虑开发商必须于07年1月份开始销售商业,针对商业销售提出报告及业务推广,广告表现主轴,推案节点及工作执行计划等作说明全区商业定位说明 经过数次的提报、沟通、讨论及修改,目前全区商业定位如下:1、2号楼一楼南面沿街店铺定位为品牌休闲餐饮,北面内街店铺定位为酷街,二层全区定位为酷街的沿伸区块。2、3、4、5号楼一层内街店铺定位为酷街,二层定位为网吧、SPA、美体等。3、8号楼一、二层定位为小区配套商业。4、广场及1号楼商铺的三个定位方案:广场地下层及号楼负一层定位为数码 城或中型超市,号楼地上一三层定 位为家居生活精品馆 广场地下层
3、定位为美食城,号楼负一 层地上三层定位为家居生活精品馆 广场地下层规划为停车位单独出售,号楼负一层地上三层定位为家居生活精 品馆(一)各阶段销售节点(一)各阶段销售节点前置作业期前置作业期酝酿引导期酝酿引导期公开强销期公开强销期06.12.151.203.31 公开顺销期公开顺销期5.31 顺销延续期顺销延续期商业一期商业一期二期二期二、业务推广策划二、业务推广策划(二)各区块推案顺序及理由(二)各区块推案顺序及理由先推沿街2号楼商业再推3、4、5号楼步行街门面房接着推西侧规划路沿街门面房,至于下沉式广场及1号商铺放到第二期再销售。理由:(1)、从销控策略而言:)、从销控策略而言:2号楼为本项
4、目沿阜湖路最有价格的店面,从工程而言,它也是最快完成的楼号,形象确立,客户明确看到格局,内部空间、外饰,说服点强烈。将2号楼先行销售完毕让绝大多数客户顺势向内街移动购买,不会产生观望等待的心态,更有利于内街门面房的去化。(2 2)从销售优势带动而言:)从销售优势带动而言:2号楼沿街门面位置相对较优于其它楼号,将优势门面先行推出势必形成热销印象带动后续楼号门面房的销售。(3 3)从资金回笼而言:)从资金回笼而言:2号楼沿街门面售价相对较高于其它楼号,热销优势结合售价优势必可使得资金回笼加快,金额相对较多对开发商及后续销售更加有利。本项目商业主要为两种规划,一种是街铺门面房,另一种则是商场商铺及广
5、场商铺,其中独立沿街门面房东半段约 530 及西半段约1120,可用来对外引进主力店并以反租型式销售,而1号楼地下室内约2600及广场部分面积约6000多,合并约9000,日后也可引进中型主力店或专业卖场经营销售,引进主力店销售对本项目而言是极为关键的卖点,其理由如下:(三)(三)区块销售模式区块销售模式 1、客户信心点足够,加速商业销售。2、带来消费人潮,引进人流。3、带动周边商业售价。4、有利于其它店铺的招商工作。5、提高项目街铺知名度及形象。所以引进主力店的进驻是本项目“售价”及“顺销”的“重中之重”借由招商公司的商业资源协助销售不可缺席。区块销售模式区块销售模式 2 2 2号楼、3号楼
6、、4号楼、5号楼(8号楼除外)全区一层及二层店铺,购买客源多为投资客,本区块适宜用返租形式进行销售,并且给予固定年回报率8.8%/年(5年),从常熟以往带返租的销售项目而言,固定的回报率都在年回率报8.2%以上,且年限高达10年,如果我们的项目采取返租形式没有高于这个回报率将难以产生诱因。(四)各阶段执行工作(四)各阶段执行工作期别前置作业期期别酝酿引导期期别公开强销期时间06.12.15时间06.12.16-1.19时间1.20-3.31业务策略及执行1、销售海报及招商手册讨论制作.2、人员培训3、DS作业执行4、来访客户的名单告知联络5、已购住宅客户的名单收集告知6、项目总体销讲课程安排礼
7、仪、接待销售流程、答客问及销控演练7、企划表现方向内容的讨论.8、广告路线战略确立9、常熟市各商圈市场及周边街道店铺市调租金,近年开值比率了解.10、客户购买商铺消费习性分析了解业务策略及执行1、现场展板更换2、销控策略实施(留好去差)3、公关媒体的宣传(软文、电视专题)4、SP活动举办5、现场人员分组竞赛研拟6、媒体表现更换调整7、销售工具夹的检视与补充加强业 务策略及执行1、SP活动举办,活络热卖讯息2、区域派报告知3、媒体大量曝光,众所周知4、开盘前后价格调整告知,加强订购速度5、部份假客户协助热场炒作。期别前置作业期期别酝酿引导期期别公开强销期时间06.12.15时间06.12.16-
8、1.19时间1.20-3.31业务策略及执行10、SP活动策划研拟11、沙盘模型制作12、POP、车体更换稿面设计13、广告定位、企划方向完成14、商业面积切割、尺寸检讨15、商业管理团队进行16、招商团队洽谈协商及意向签定。17、广告预算拟定18、投资管道比较表试算。19、3D动画讨论制作业务策略及执行8、积累客户邀约现场了解产品9、缘故介绍法的实施10、销售演练持续加强11、预约客户顺位排定(视情况收订金)12、收订策略研拟13、媒体大量曝光众所周知14、公告价格带测试反应及意愿15、销售道具准备到位业务策略及执行6、依销售状况反应调整业务、媒体策略7、安排媒体采访报道本案之利多及热卖,搭
9、配媒体双管齐下,抬高本案知名度。期别前置作业期期别酝酿引导期期别公开强销期时间06.12.15时间06.12.16-07.1.19时间07.1.20-07.3.31甲 方 配 合 事 项1、工程进度确立提供2、各项发包的配合3、商业面积规划定案。4、商业切割确认5、业务策略确认6、媒体计划确认7、广告预算确认8、销售模式确认9、商业管理团队确认10、商业定位确认11、物管团队确认12、商场经营团队确认13、商业推广公司确认14、样品铺制作确认15、商业立面景观确认16、灯光效果表现确认17、一层夹层施工确认18、下沉式厂场及1号 楼平面方案确认19、下沉式厂场地面设计方案确认甲 方 配 合 事
10、 项1、媒体发布计划的确认2、前置期甲方未完成配合部分事项的确认3、销售面积的确认(测绘院)4、业务策略、业务执行的确认5、价格策略及价格的研讨6、销售道具的提供(商业模型、销海、招商手册、楼书、CF三维动画)7、开盘时间确认8、收订方式确认9、合同讨论研拟修改10、定购流程确认11、商业经营管理团队定案甲 方 配 合 事 项1、媒体发包确认2、工程进度确认3、开盘流程操作细则确认4、2#楼立面完成5、酷街园林景观灯光效果完成6、住宅南面入户凯旋门完成7、2号楼南面人行道整体形象灯光塑造完成(五)甲方配合事项(五)甲方配合事项三、三、酝酿阶段酝酿阶段广告表现方向广告表现方向A、广告推广与招商部
11、署同步执行广告推广与招商部署同步执行第一步:新闻事件形式炒作,项目前景规划经营优势说明;第二步:举行各类公关活动、推广项目。以事件营销(例如:常熟 首条酷街即将登陆引起关注悬念)作配合,全面展开销售 工作及招商工作;第三步:广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广,促进 招商及销售成功。通通过过塑造塑造项项目品牌形象目品牌形象强强化化项项目目规规划划经营优势经营优势增增强强投投资经营资经营信心及前景信心及前景全面全面销销售、招商售、招商B、广告推广目标、广告推广目标 区域决定价值 商业实现价值 环境体现价值 品质保证价值 品牌成就价值 机遇创造价值C、项目特色及优点的广告阐述表现重点、项目
12、特色及优点的广告阐述表现重点12月1507.1月10开盘2月3月更换稿面更换稿面第一波第一波第二波第二波第三波第三波12月07.1月开盘2月3月更换稿面更换稿面第一波第一波第二波第二波(1)POP投放投放(2)围板)围板四、媒体推广计划及预算四、媒体推广计划及预算(一)媒体推广计划(一)媒体推广计划12月07.1月开盘2月3月第一波第一波第二波第二波12月1407.1月开盘2月3月28投放投放1320投放投放投放投放投放12月07.1月开盘2月3月投放投放投放投放(3)CF 30秒投放秒投放(4)NP(5)江苏电台)江苏电台(二二)、媒体预算、媒体预算类型类型媒体媒体预估费用预估费用合计合计长
13、效性媒体长效性媒体POP60万万66万万围板围板6万万大众媒体大众媒体CF8万万25万万NP8万万DM5万万电台电台4万万小众媒体小众媒体特定人士特定人士DM6万万6万万其它媒体其它媒体SP活动活动25万万55万万文宣品文宣品14万万杂支杂支10万万其它其它6万万备用广告费用备用广告费用45万万45万万总计总计197万万197万万备注备注:1、本表是07年商业销售广媒体广告预算表.2、商业一、二期销售总金额暂定为2.6亿元,依代理销售 合同约定广告费用为0.8%1%,本表依0.8%做广告预算。3、编列的广告预算中暂时先预留20%作为备用的广 告费用.如果预算足够至保留至下一期的预算中.如果不够
14、则动用此笔费用五、已成型各商业区块说明五、已成型各商业区块说明龙泉浴室烟杂店点心店饭馆烟酒面馆面馆服饰卷烟美发保健品汉堡店水果批发冷饮、热肠少年宫入口食杂卤味、卤菜拆迁办大门空置服装蛋糕、面包饭店饭店包装机械封包机、缝包线麻将桌AB内衣劳动防护用品文具用品、麻将桌体育用品、保险箱水暖螺丝 阜阜 湖湖 路路 城城 市市 之之 光光国土资源局居民楼盲人推拿居民楼房屋中介居民楼房屋中介居民楼童装居民楼服饰老婆饼食杂酒楼花店酒家女装男装女装童装美甲女装服饰服饰杂货点心服饰服饰服饰女装童装童装服装饰品服饰卡通、饰品皮包房屋中介童装刺绣服饰园艺羊绒制衣服饰美发服饰冷饮等饭店摩托机修服装精品店花店餐馆保健品
15、房产中介牙科门诊空置手提包空置五金装饰装潢空置服装服装餐馆药店时装可的连锁店书摊服装服装服装服装香烟餐馆情侣专卖店空置茶庄理发店烟草茶叶板栗店服装熟食店糕点烟酒空置服饰日用五金百货服饰餐馆食杂店服饰熟食店空置餐馆水果店餐馆餐馆农工商超市空置空置服装空置空置服装婴儿用品服装理发店服饰餐馆空置房产代理餐馆餐馆餐馆服装服装皮包内衣空置饰品店可的连锁餐馆餐馆餐馆餐馆花店空置美发服装服装鞋烟酒糕点服饰餐馆空置化妆店空置空置复印店餐馆纸品空置香烟美发店服装空置一笑汤包男士服饰服饰服饰单像、鲜花美发面馆食杂睡衣店烧烤饭店服饰蓄电池房屋中介音响空置中国移动金正清华同方犊柯达影像网络亲密爱人西西尼奥自助餐厅空置
16、大娘水饺米罗咖啡波司登常贻宾馆品牌之家折扣店豪祥阁餐厅联华鞋业饰品店天弧POMA安踏海澜之家伴尼中仔瑞祥男人天地自由空间石头记意尔康华伦天奴TK TRACK李宁以纯361 专卖吴良材眼镜店百货联华鞋业豪克眼镜森马安踏青木三色超前裤行自由空间华伦天奴直销店农村商业银行通灵翠坊家电商厦新凤祥银楼家电商厦月光宝盒家电音像专卖中国联通芭布勒特步兰桂坊石头记金莱克福翠玉沃佩柯毛衫都市女秀依米奴男人之家品牌折扣联锁福泰银楼宝岛眼镜上书房肯德基三福法莱尔大卖场中国移动通迅男人服饰TONY WEAR水马JASONW OOD卡宾香港威斯登眼镜馨格零点坊好七迪德克士哥弟必胜客黄金、手表、男女箱包卡地诺华地百货味千
17、接面空置飘城粥店中国移动万丰银楼佩佩文具吴良材眼镜大光明眼镜床上用品真维斯服装丹凤银楼庆银福楼中国移动移动鑫福珠宝服装店男士精品店音像店新香园饺子店香格里好俱乐部农村商业银行服装店KFC建行牡丹茶楼海兰之家服装堡狮龙服装河东街星光灿烂KTV中信实业李宁茂昌眼镜新华书店华伦天奴特步灰鼠服装交通银行储蓄所农行KFC向群商场雷充上药店自移动大娘水饺移动时代网吧摩登干洗厨房设备公司风尚美发园景山茶馆金海华家福药店移动潮流服饰九鼎娱乐米卢服装女人天地服饰乡村汤包柯达第一百货新福地广场京门影院移动建辉珠宝钱贵KTV宣传栏自由空间LALA精品现代光学眼镜安踏乔丹德尔惠运动鞋南方手机大卖场河东街联通栗木森马服
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