【大学】房地产金融课件.ppt
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1、Real Estate Finance房地产金融Real Estate Finance房地产金融房地产金融任课教师:任课教师:施同兵施同兵Email:第四章第四章 房地产信托房地产信托 outlineoutline 房地产信托业是信托业的主要组成部分,在其长房地产信托业是信托业的主要组成部分,在其长期发展过程中,它不仅为房地产业的发展提供了巨额期发展过程中,它不仅为房地产业的发展提供了巨额的资金,而且自身也获得了长足的发展。各国的成功的资金,而且自身也获得了长足的发展。各国的成功实践充分证明,房地产业的发展与房地产信托业务密实践充分证明,房地产业的发展与房地产信托业务密不可分,在今后我国大规模
2、的经济建设进程中,房地不可分,在今后我国大规模的经济建设进程中,房地产信托将与房地产业相辅相成,共同繁荣。本章从介产信托将与房地产业相辅相成,共同繁荣。本章从介绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手,对房地绍信托的起源和房地产信托的基础知识入手,对房地产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍,并在产信托资金的筹集、房地产信托业务作了介绍,并在最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的最后一节介绍了目前国内房地产金融界正积极讨论的热点问题热点问题房地产产业投资基金。房地产产业投资基金。信托作为一种制度,起源于信托作为一种制度,起源于信托作为一种制度,起源于信托作为一种制度,起源于131313
3、13世纪英国的尤斯(世纪英国的尤斯(世纪英国的尤斯(世纪英国的尤斯(USEUSEUSEUSE)制。)制。)制。)制。中世纪早期的英国宗教信仰浓厚,教徒死后,往往把土地等财产中世纪早期的英国宗教信仰浓厚,教徒死后,往往把土地等财产中世纪早期的英国宗教信仰浓厚,教徒死后,往往把土地等财产中世纪早期的英国宗教信仰浓厚,教徒死后,往往把土地等财产捐赠给教会,教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律,捐赠给教会,教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律,捐赠给教会,教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律,捐赠给教会,教会因此积累了大量的财产。按照当时英国的法律,封建君主是不能对教会土地征收
4、税收的,这严重影响了封建君主封建君主是不能对教会土地征收税收的,这严重影响了封建君主封建君主是不能对教会土地征收税收的,这严重影响了封建君主封建君主是不能对教会土地征收税收的,这严重影响了封建君主的收入。教会拥有的土地越多,对封建君主的利益的影响就越大。的收入。教会拥有的土地越多,对封建君主的利益的影响就越大。的收入。教会拥有的土地越多,对封建君主的利益的影响就越大。的收入。教会拥有的土地越多,对封建君主的利益的影响就越大。为了改变这一局面,英国国王亨利三世(为了改变这一局面,英国国王亨利三世(为了改变这一局面,英国国王亨利三世(为了改变这一局面,英国国王亨利三世(12161216121612
5、161272127212721272)便制订了)便制订了)便制订了)便制订了土地土地土地土地“没收法没收法没收法没收法”,规定凡是将土地捐赠给教会的,必须先征得君,规定凡是将土地捐赠给教会的,必须先征得君,规定凡是将土地捐赠给教会的,必须先征得君,规定凡是将土地捐赠给教会的,必须先征得君主的许可,否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律,往往主的许可,否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律,往往主的许可,否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律,往往主的许可,否则国家将给予没收。教徒们为了规避该法律,往往采取将土地委托给第三方使用,在由第三方将从土地上获得的收采取将土地委托给第三方使用,在由
6、第三方将从土地上获得的收采取将土地委托给第三方使用,在由第三方将从土地上获得的收采取将土地委托给第三方使用,在由第三方将从土地上获得的收益转交给教会。通过这种做法,教会仍为收益者,其实质与教会益转交给教会。通过这种做法,教会仍为收益者,其实质与教会益转交给教会。通过这种做法,教会仍为收益者,其实质与教会益转交给教会。通过这种做法,教会仍为收益者,其实质与教会直接接受捐赠的利益相同,也达到了教徒向教会做贡献的目的。直接接受捐赠的利益相同,也达到了教徒向教会做贡献的目的。直接接受捐赠的利益相同,也达到了教徒向教会做贡献的目的。直接接受捐赠的利益相同,也达到了教徒向教会做贡献的目的。另外,有些想把土
7、地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现另外,有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现另外,有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现另外,有些想把土地遗赠给家属的人也采用这种做法。于是出现了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系,这就是信托的了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系,这就是信托的了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系,这就是信托的了委托者、受托者和收益者三者之间的经济关系,这就是信托的雏形。以后在商品经济的发展过程中,信托的内容逐步从土地扩雏形。以后在商品经济的发展过程中,信托的内容逐步从土地扩雏形。以后在商品经济的发展过程中,信托的内容逐步从土地扩
8、雏形。以后在商品经济的发展过程中,信托的内容逐步从土地扩展到经济生活的各个领域,方式也逐渐多样化,并出现了以赢利展到经济生活的各个领域,方式也逐渐多样化,并出现了以赢利展到经济生活的各个领域,方式也逐渐多样化,并出现了以赢利展到经济生活的各个领域,方式也逐渐多样化,并出现了以赢利为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国,然而现为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国,然而现为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国,然而现为目的的专业信托机构。信托这种经济关系起源于英国,然而现代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后,信托关系突破代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托
9、后,信托关系突破代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后,信托关系突破代信托业则产生于美国。美国自英国引入信托后,信托关系突破了个人之间的信任关系,发展成为一种以公司组织的契约形式。了个人之间的信任关系,发展成为一种以公司组织的契约形式。了个人之间的信任关系,发展成为一种以公司组织的契约形式。了个人之间的信任关系,发展成为一种以公司组织的契约形式。1822182218221822年,美国年,美国年,美国年,美国“农民火灾保险与放款公司农民火灾保险与放款公司农民火灾保险与放款公司农民火灾保险与放款公司”开始兼营以动产和不开始兼营以动产和不开始兼营以动产和不开始兼营以动产和不动产为对象的信托业务
10、,后改名为动产为对象的信托业务,后改名为动产为对象的信托业务,后改名为动产为对象的信托业务,后改名为“农民放款信托公司农民放款信托公司农民放款信托公司农民放款信托公司”,成为,成为,成为,成为最早出现的一家专业信托公司。最早出现的一家专业信托公司。最早出现的一家专业信托公司。最早出现的一家专业信托公司。我国的金融信托机构早在民国时期就已参与房地产的开发经营活动。1917年上海储蓄银行成立了保管部(后改为信托部),随后浙江兴业银行和聚兴诚银行的上海分行也相继设立专门办理信托业务的机构,此即我国历史上最早办理信托业务的三家银行。旧中国的第一家专业信托公司成立于旧中国的第一家专业信托公司成立于192
11、11921年年8 8月,名为中国通商信托公月,名为中国通商信托公司,由民族资本家经营。司,由民族资本家经营。19301930年和年和19311931年是旧中国房地产信托业最为活跃的年是旧中国房地产信托业最为活跃的时期,当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。时期,当时国内外各家银行都以巨额资金投资和经营房地产业。19331933年国民年国民党上海市政府建立了上海市兴业信托社,党上海市政府建立了上海市兴业信托社,19351935年年1010月,旧中国最大的官办信月,旧中国最大的官办信托机构中央信托局成立,总部在上海,并在全国各大城市设立分局或办事处。托机构中央信托局成立,总部在上海,并
12、在全国各大城市设立分局或办事处。19371937年抗日战争爆发后,房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后,房地产年抗日战争爆发后,房地产信托业步入低谷。抗日战争胜利后,房地产业复苏,但始终没有恢复元气。业复苏,但始终没有恢复元气。19491949年,新中国成立以后,人民政府接管了年,新中国成立以后,人民政府接管了旧中国官办的信托机构,私营信托业中一部分信托公司停业,一部分继续营旧中国官办的信托机构,私营信托业中一部分信托公司停业,一部分继续营业。至业。至19521952年年1212月公私合营银行成立,信托业务被停办。十一届三中全会后,月公私合营银行成立,信托业务被停办。十一届三中全会后,金融信托
13、业务重新恢复。金融信托业务重新恢复。19791979年年1010月,中国国际信托投资公司正式成立,地月,中国国际信托投资公司正式成立,地方的国际信托投资公司也相继组建,银行也于方的国际信托投资公司也相继组建,银行也于19801980年起开办了信托业务;之年起开办了信托业务;之后,各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司,承担了各专业银行原后,各专业银行均先后设立了独立的信托投资类公司,承担了各专业银行原先的信托业务,我国的信托业进入迅速发展的阶段。先的信托业务,我国的信托业进入迅速发展的阶段。19991999年,鉴于当时信托年,鉴于当时信托业存在的一些问题,如业务不规范,缺乏监督等,中国人民
14、银行对信托业做业存在的一些问题,如业务不规范,缺乏监督等,中国人民银行对信托业做了一次大规模的整顿,经过这次整顿,我国的信托机构由原来的了一次大规模的整顿,经过这次整顿,我国的信托机构由原来的700700多家压多家压缩到缩到20012001年的年的239239家,其中全国性信托机构家,其中全国性信托机构2222家,地方性信托机构家,地方性信托机构217217家。这家。这次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架,使我次整顿确立了信托业与银行业、证券业和保险业分开经营的分业框架,使我国的信托业走上规范发展道路。国的信托业走上规范发展道路。20012001年年4 4月月2828日
15、,九届人大第二十一次会议日,九届人大第二十一次会议审议通过了审议通过了信托法信托法,并于当年,并于当年1010月月1 1日开始实施;日开始实施;20022002年年6 6月国家修订了月国家修订了信托投资公司管理办法信托投资公司管理办法;20022002年年7 7月国家颁布实施了月国家颁布实施了信托投资公司资信托投资公司资金信托管理暂行办法金信托管理暂行办法。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位,为我。这些法律、法规的出台明确了信托业的地位,为我国信托业健康发展提供了制度保障。国信托业健康发展提供了制度保障。(2 2)受托人。指的是接受委托人的要求,按照合同规定对信托)受托人。指的是接受委托人
16、的要求,按照合同规定对信托财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所财产进行管理或处理的讲信誉、有经营管理能力、为委托人所信赖的机构或个人,在现代信托中即为信托机构。在信托关系信赖的机构或个人,在现代信托中即为信托机构。在信托关系人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的人中受托人对委托人和受益人同时承担管理或经营信托财产的义务,它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重义务,它对委托人意旨的实现、受益人利益的保障具有特别重要的意义。要的意义。(3 3)受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人)受益人。指享受信托财产利益的人。受益人可以是委托人本人,也可
17、以是委托人指定的第三者。但在任何情况下,受托本人,也可以是委托人指定的第三者。但在任何情况下,受托人不得同时是受益人;此外,法律禁止享受某些财产权的个人,人不得同时是受益人;此外,法律禁止享受某些财产权的个人,也不能作为受益人。也不能作为受益人。获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中,获得收益或信托财产是设立信托关系的目的。在信托关系中,委托人提出委托行为,要求受托人代为管理或处理其财产,并委托人提出委托行为,要求受托人代为管理或处理其财产,并将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托,将由此产生的利益移转给受益人。受托人接受委托人的委托,代为管理或处理财产,并按委托人
18、的要求将财产利益移转给受代为管理或处理财产,并按委托人的要求将财产利益移转给受益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时,称益人。受益人则享受财产利益。当受益人是委托人本身时,称为自益信托;当受益人是委托人和受托人以外的第三方时,则为自益信托;当受益人是委托人和受托人以外的第三方时,则称为他益信托。称为他益信托。2 2信托业务的特点信托业务的特点 具体说来,信托业务具有如下特点:具体说来,信托业务具有如下特点:(1 1)信任为本。在信托业务中,无论是民事信托或商事信托,)信任为本。在信托业务中,无论是民事信托或商事信托,都是建立在委托人对受托人具有充分信任的基础之上的。都是建立在委托人
19、对受托人具有充分信任的基础之上的。(2 2)财产权的转移性。要使信托行为成立,委托人必须拥有信)财产权的转移性。要使信托行为成立,委托人必须拥有信托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合托财产的所有权或具有委托代办经济事务的合法权利。信托合同签订后,委托人必须立刻把财产转移给受托人,信托关系才同签订后,委托人必须立刻把财产转移给受托人,信托关系才能正式成立。能正式成立。(3 3)利益的他益性。在信托关系中,由于管理、处理受托财产)利益的他益性。在信托关系中,由于管理、处理受托财产而产生的亏损最终应当由受益人承担,在通常情况下,受托人而产生的亏损最终应当由受益人承担,在通常情况下,
20、受托人在信托业务中所能得到的唯一报酬,是为管理或处理财产而提在信托业务中所能得到的唯一报酬,是为管理或处理财产而提供劳务的劳务费,即手续费。这是信托业务区别于银行其他业供劳务的劳务费,即手续费。这是信托业务区别于银行其他业务的特殊性。务的特殊性。(4 4)收益分配的实绩性。信托收益在扣除了有关费用之后全部)收益分配的实绩性。信托收益在扣除了有关费用之后全部归受益人独享,当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损,则由归受益人独享,当因不可抗拒的原因使信托发生了亏损,则由受益人承担,受托人没有义务承担损失。受益人承担,受托人没有义务承担损失。2 2房地产信托的作用房地产信托的作用 信托业特有的信托业特有
21、的“受人之托,代人理财受人之托,代人理财”功能的发挥,会对房地功能的发挥,会对房地产业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下几产业的发展起到积极的促进作用。这些作用主要表现在以下几个方面:个方面:(1 1)利用房地产信托的社会理财的职能,提高经济效益,促)利用房地产信托的社会理财的职能,提高经济效益,促进房地产业的发展进房地产业的发展 房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产信托机构通过开办信托存款、信托贷款和投资等各种与房地产业有关的信托业务,为财产所有者提供广泛的理财服务,房地产业有关的信托业务,为财产所有者提供广泛的理财服务,由于专业化的分工从而提高了资金的
22、使用效益。如为向房地产由于专业化的分工从而提高了资金的使用效益。如为向房地产投融资的资财所有者提供合适、有效的途径,通过专业理财服投融资的资财所有者提供合适、有效的途径,通过专业理财服务,提高其资金使用的有效性和安全性;利用房地产信托机构务,提高其资金使用的有效性和安全性;利用房地产信托机构信息渠道多和客户面广的优势,为委托人办理物业管理等业务,信息渠道多和客户面广的优势,为委托人办理物业管理等业务,促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、代理促进房地产业的发展。信托机构开办房地产信托的委托、代理等业务,集融资与融物于一身,为房地产企业和个人提供了运等业务,集融资与融物于一身,为房地
23、产企业和个人提供了运用资金和财产的多种形式和广阔市场,大大提高了房地产业的用资金和财产的多种形式和广阔市场,大大提高了房地产业的经营效益。经营效益。(3 3)利用房地产信托的金融服务职能,对房地产业)利用房地产信托的金融服务职能,对房地产业提供相关服务提供相关服务在现代经济生活中,横向经济联系和协作是必不可少在现代经济生活中,横向经济联系和协作是必不可少的。这种经济联系的方式有的是双方的,有的是多方的。这种经济联系的方式有的是双方的,有的是多方的;有的发生在本地区,有的发生在外地或者跨越数的;有的发生在本地区,有的发生在外地或者跨越数省、市;有的需要资金、技术,有的则需要产品物资。省、市;有的
24、需要资金、技术,有的则需要产品物资。这种多方面的联系与协作,在经济联系和财务核算上这种多方面的联系与协作,在经济联系和财务核算上是错综复杂的,如果没有一个专业的信用机构作为中是错综复杂的,如果没有一个专业的信用机构作为中心,很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行,而信心,很难保证借贷信用和协作承诺的正常履行,而信托机构素有托机构素有“金融百货公司金融百货公司”之称,房地产信托机构之称,房地产信托机构更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专更不例外。房地产信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才、手段与资格,对房地产业提供多种相业的专门人才、手段与资格,对房地产业提供多种相关服务,如房屋造
25、价审价,房地产会计辅导与代理,关服务,如房屋造价审价,房地产会计辅导与代理,房地产交易经纪,代办房屋的各种登记、过户、纳税房地产交易经纪,代办房屋的各种登记、过户、纳税等手续以及房地产信息咨询等。等手续以及房地产信息咨询等。第二节第二节第二节第二节 房地产信托资金的来源及主要业务房地产信托资金的来源及主要业务 一、房地产信托资金来源一、房地产信托资金来源一、房地产信托资金来源一、房地产信托资金来源 1 1 1 1房地产信托基金房地产信托基金房地产信托基金房地产信托基金 房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资房地产信托基金是房
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