大亚湾在售市场调查报告.ppt
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1、大亚湾市场调研报告大亚湾市场调研报告 大亚湾市场调查报告大亚湾市场调查报告大亚湾印象大亚湾印象 n 世界级的国际滨海石化新城,区域产业经济潜能巨大,未来南中国的新经济增长极世界级的国际滨海石化新城,区域产业经济潜能巨大,未来南中国的新经济增长极 n 众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻,产业人群迅速扩张,城市化水平迅速提高众多石化、电子、汽车领域的巨头企业进驻,产业人群迅速扩张,城市化水平迅速提高 n 优越的地理位置,便捷的交通规划,成本洼地将吸引大批资金流入,促进区域经济腾飞优越的地理位置,便捷的交通规划,成本洼地将吸引大批资金流入,促进区域经济腾飞 n 人口与城市化进程的迅猛发展,势必推
2、动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起人口与城市化进程的迅猛发展,势必推动房地产、商贸流通、服务业等第三产业的崛起 大亚湾规划定位:大亚湾规划定位:以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市以发展临海石化工业为主、逐步发展远洋港口、协调发展旅游业的外向型现代化城市 大亚湾市场调查报告大亚湾市场调查报告大亚湾宏观经济发展持续向好,呈现稳定强劲的发展态势大亚湾宏观经济发展持续向好,呈现稳定强劲的发展态势 当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力当地产业人群具备强悍的综合消费能力和房产消费能力 大亚湾宏观经济发展大亚湾宏观经济发展 2006年,大亚湾GDP
3、突破百亿大关,较05年增幅90.3%,中海壳牌 南 海石化项目于当年3月顺利投产,在迅速拉动经济提升方面作用显著。其 余规模产业实现工业总产值369.27亿元,其中电子产业贡献214.2亿元,汽车产业贡献53.42亿元,大亚湾进入经济迅猛发展阶段。2008年受全球金融危机影响,GDP增速有所放缓,全年地区生产总值 177亿元。不过随着2009年5月中海油1200万吨炼油项目的顺利投产,以及电子、汽车等企业订单逐渐增多的利好背景下,09年上半年实现GDP86.4亿,工业生产总值创造242亿元。地区地区07年人均年人均GDP08年人均年人均GDP深圳深圳1.06万美元万美元1.29万美元万美元广州
4、广州9302美元美元1.16万美元万美元大亚湾大亚湾1.8万美元万美元1.94万美元万美元2020年大亚湾规划人口情况年大亚湾规划人口情况近年来大亚湾人均近年来大亚湾人均GDP发展发展大亚湾现有人口大亚湾现有人口12万,流动人口万,流动人口5万,万,产业人群经济收入相当可观,且随着产业人群经济收入相当可观,且随着更多产业的进驻,更多产业的进驻,2020年常住人口可年常住人口可 达达35万,包括房产、商贸在内的第三万,包括房产、商贸在内的第三 产业未来发展潜能巨大!产业未来发展潜能巨大!大亚湾市场调查报告大亚湾市场调查报告五区一岸线:以石化产业为先导,协调发展电子、汽车、港口五区一岸线:以石化产
5、业为先导,协调发展电子、汽车、港口 物流与旅游业,并带动房地产、商贸流通等产业物流与旅游业,并带动房地产、商贸流通等产业 “五区一岸线五区一岸线”规划规划“五区五区”:石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产:石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行业区、行 政金融商务区、旅游休闲度假区;政金融商务区、旅游休闲度假区;“一岸线一岸线”:起于小桂湾止于小径湾:起于小桂湾止于小径湾的沿海岸线,全力描绘滨的沿海岸线,全力描绘滨 海石化新城区。海石化新城区。n 东区:高标准打造的世界 级石化工业基地,随着中 海壳牌南海石化项目、中 海油炼油项目的相继建成 投产,目前年工业生产总 值逾3
6、00亿n 中区:以行政、商务、金 融为发展方向,凸显滨海 城市特色,承担并完善城 市功能的核心区域n 西区:主要发展电子、汽 车零部件产业,住宅项目 集中开发区域,大亚湾产 业基地的后花园n 港区:以惠州港为基础,重点发展港口物流业,加 上和记黄埔的参资入股,惠州港进入崭新发展阶段n 黄金海岸旅游区:包括霞 涌、辣甲岛、三门岛、五 洲岛和笔架山和五大景区 将该区域建设成集旅游观 光、购物、休闲度假与一 体的服务一流、景色优美 的区域性旅游胜地大亚湾产业规划布局大亚湾产业规划布局 重点产业项目巡展重点产业项目巡展聚集化的石化基地!聚集化的石化基地!以中海壳牌南海石化、中海油以中海壳牌南海石化、中
7、海油1200万吨炼油两大核心项目为万吨炼油两大核心项目为 龙头的石化产业链,正吸纳越来越多的中下游企业进驻龙头的石化产业链,正吸纳越来越多的中下游企业进驻 大亚湾石化重点工程经典回放:大亚湾石化重点工程经典回放:2005年7月21日,全球第二大石油化工仓储企业欧德油储集团公司举行奠基仪式 2006年2月10日中海壳牌南海石化投产,项目总投资42亿美元亿美元。2006年6月广东LNG惠州电厂投产,总投资约85亿元亿元人民币。2009年5月中海油1200万吨南海炼油项目投产,基建投资193亿元亿元人民币。中海壳牌南海石化项目:中海壳牌南海石化项目:中海壳牌南海石化项目是目前国内最大的中外合资项目。
8、合营企业外方是壳牌南海私有有限公司,它是荷兰皇家/壳牌集团的成员之一,占50%的股份;中方投资者为中海石油化工投资有限公司,占50%的股份,该公司是中国海洋石油总公司(持股90%)与广东广业投资集团有限公司(持股10%)的合资企业。中海油中海油1200万吨炼油项目:万吨炼油项目:占地2.68平方公里,总投资216亿,是目前中国国内单系列最大的炼油厂,主要产品为汽油、航空煤油、柴油、液化气、石油焦等15大类。预 计在满负荷生产后,每年可向社会提供各类油品约700万吨,化工品400万吨,将改善广东乃至华南地区的石油能源供应。石化产业成为区域经济发展的强力引擎,聚集产业链形成石化产业成为区域经济发展
9、的强力引擎,聚集产业链形成 高收入产业人群迁徙涌入,大宗商品市场需求增加!高收入产业人群迁徙涌入,大宗商品市场需求增加!宏观经济持续发展与产业结构优化宏观经济持续发展与产业结构优化 聚集产业人群,为房地产发展奠定基础聚集产业人群,为房地产发展奠定基础 大亚湾市场调查报告大亚湾市场调查报告东部沿海高速的开通,东部沿海高速的开通,使大亚湾成为使大亚湾成为深圳产业东延的腹地深圳产业东延的腹地+深圳东部卫星城深圳东部卫星城 大亚湾大亚湾 经济技术开发区经济技术开发区 东部沿海高速东部沿海高速地铁地铁3号线号线大亚湾一级辐射地区时距大亚湾一级辐射地区时距地区交通载体用时罗湖沿海高速半小时龙岗地铁3号线2
10、0分钟香港惠州港轮渡1小时惠州惠大高速40分钟宝安机场深汕高速机荷高速1小时白云机场惠大高速2小时厦门厦深铁路3小时随着东部沿海高速和地铁随着东部沿海高速和地铁3 3号线的开通,深圳与大亚湾号线的开通,深圳与大亚湾近在咫尺,便捷的交通体系近在咫尺,便捷的交通体系必将吸引深圳资金、人流与必将吸引深圳资金、人流与物流的转移,进而推动宏观物流的转移,进而推动宏观经济与房地产业的发展经济与房地产业的发展大亚湾大亚湾交通规划解析交通规划解析 东部沿海高速:全长东部沿海高速:全长48公里,公里,2009年底通车,通车后深圳至大亚湾年底通车,通车后深圳至大亚湾30分钟车程,连接珠三角与粤东地区分钟车程,连接
11、珠三角与粤东地区 深圳地铁深圳地铁3号线延长线:号线延长线:3号线自红岭抵达龙岗双龙站,号线自红岭抵达龙岗双龙站,2010年年10月通车,延长线延至月通车,延长线延至 厦深高速铁路:电气化高速铁路,连接深圳、惠州、汕头、厦门等厦深高速铁路:电气化高速铁路,连接深圳、惠州、汕头、厦门等8城市。深圳至厦门仅需城市。深圳至厦门仅需3小时小时 1990年年 深南大道西扩,成就华侨城、香蜜湖深南大道西扩,成就华侨城、香蜜湖 1999年年 滨海大道开通,改变了南山、蛇口滨海大道开通,改变了南山、蛇口 2006年年 深南大道西延宝安,带动了宝安新城区的发展深南大道西延宝安,带动了宝安新城区的发展 深圳土地深
12、圳土地日益稀缺日益稀缺 空间受限空间受限大亚湾大亚湾承接深圳承接深圳 产业转移产业转移 交通带动交通带动 区域发展区域发展 09年,东部沿海高速年,东部沿海高速 地铁地铁3号线延长线号线延长线 厦深铁路的开通厦深铁路的开通 从深圳迁出的人口、产业、资金、物流从深圳迁出的人口、产业、资金、物流 大亚湾房地产市场未来客户构成大亚湾房地产市场未来客户构成 游离客户游离客户 重要客户重要客户 核心客户核心客户 1、深圳投资客群、深圳投资客群2、石油化工、电子、汽车、港口、石油化工、电子、汽车、港口 物流、旅游等支柱产业所带来物流、旅游等支柱产业所带来 的企业中高层管理者、高级白的企业中高层管理者、高级
13、白 领等高收入人群领等高收入人群 1、大亚湾政府、事业单位工作者、大亚湾政府、事业单位工作者2、未来衍生的房地产、商贸流通、未来衍生的房地产、商贸流通 等服务产业从业者等服务产业从业者3、城际交通开通后,出于深圳高、城际交通开通后,出于深圳高 房价而选择大亚湾购房的自住房价而选择大亚湾购房的自住 型刚性需求,属价格外溢客户型刚性需求,属价格外溢客户4、淡水、澳头等老城区的本地居、淡水、澳头等老城区的本地居 民,以私营企业主居多民,以私营企业主居多1、非深圳异地置业者,包括港澳、非深圳异地置业者,包括港澳 人士,珠三角其他区域人群,人士,珠三角其他区域人群,多出于休闲度假及投资目的多出于休闲度假
14、及投资目的 未来比重必将增加的大亚湾购房客群:未来比重必将增加的大亚湾购房客群:区域支柱产业人群区域支柱产业人群+深圳迁徙产业人群深圳迁徙产业人群+衍生第三产业人群衍生第三产业人群+深圳价格外溢型自住客深圳价格外溢型自住客 深圳投资客比例逐年降低,深圳自住需求及本地需求稳步递增深圳投资客比例逐年降低,深圳自住需求及本地需求稳步递增 大亚湾楼市需求结构演变历程大亚湾楼市需求结构演变历程 时间轴时间轴 9293年年 发展阶段发展阶段 发展特征发展特征 需求属性需求属性 9401年年 0207年年 08年年09年年 起步期 停滞期 快速发展期 新阶段 受经济开发区正式成立的利好,诸多优惠政策吸引资金
15、 进入 93年地产泡沫 挤破,大亚湾房地产市场在起步不久即进入漫长低谷期世界级石化产业定位带动投资信心,中海壳牌石化的立项与投 产使房地产开发投资 额度在03-05年以67%的增速扩张经过08年金融危机的冲击,投资客资产缩水严重,置业大亚湾投资需求萎缩。随着深圳回暖与年底沿海高速通车的利好,大亚湾于09年4月全面回暖。当地政府部门、企业人员的极度有 限需求 主观设想的预期远低于现实发展状 况,供需双方的真空期受03年后深圳房价迅猛 攀升影响,大批深圳人 置业房产意识激进狂热,大亚湾楼市价格洼 地的现状,石化巨头的 进驻投产,造成区域8 成以上的需求来源于投 资动机07年底深圳楼市风向急转,泡沫
16、逐渐浮出水面,投资客房产套牢,这些信号打压了深圳投资置业者的热情,随之而来的金融危机更是让大亚湾楼市雪上加霜。而08年7月深盐二通道的通车,萌发了深圳高价外溢型自住客对大亚湾的关注,而本地产业人群的购房需求也逐渐增多07年年8成以上的高投资需求比例明显淡化,成以上的高投资需求比例明显淡化,转而替代为转而替代为09年的投资、自住平分秋色年的投资、自住平分秋色 大亚湾严重依赖深圳投资客的时代已渐行渐远大亚湾严重依赖深圳投资客的时代已渐行渐远 07年深圳投资年深圳投资客所占比重客所占比重 09年深圳投资年深圳投资客所占比重客所占比重 80%40%n 08年过后,深圳客户投资房产 的意识回归理性,态度
17、转为谨 慎,另一方面,随着诸多本地 产业的相继投产,中下游配套 链条完善,产业人群购房需求 得以建立,加之沿海高速开通 在即,来自深圳的自住客比例 也急速膨胀,两方面需求分流 了之前的投资动机,大亚湾房 地产市场日趋成熟。从09年上半年情况来看,深圳投资客比例已回落至40%本地产业人群自住需求占到20%,尤其以中海壳牌、中海油、LNG、华德储油、比亚迪、光弘科技、三洋集团居多,这其 中有中高层管理者购房自住需求,也有企业出资购买房产作 为员工宿舍。去年深盐二通道的通车,东部沿海高速小梅沙至葵涌段的通 车,吸引了深圳高价外溢客户的关注,等城际交通巴士开通 后自住,或是买来后给父母居住,是深圳自主
18、型客户的主流 置业目的,另外已有随深圳产业东迁而在大亚湾安家置业的 客户出现。需求比例由外销客户占主导,逐渐转为侧重内销型客户,自住需求稳步提升需求比例由外销客户占主导,逐渐转为侧重内销型客户,自住需求稳步提升 目前大亚湾区域市场竞争格局目前大亚湾区域市场竞争格局 西西 区区 中心区中心区 旅游地产区旅游地产区 西区为综合产业区,以比亚迪、光弘、永昶为代表的汽车、电子企业在此云集。交通比较便捷,配套相对成熟,离石化区较远,靠近深圳坑梓和大工业区,人气和生活氛围浓厚,坐拥大亚湾森林公园,环境理想。大亚湾70%以上的住宅项目位于该区。除深圳投资客外,由于靠近龙岗和沿海高速出口,深圳自住客能占据40
19、%的比例,汽车电子产业人群在该片区置业较多,石化区人员购房比例较小。代表楼盘美岸栖庭、德州城。中心区为大亚湾未来的行政、金融、商务版块,相当于CBD所在地,承担未来滨海城市的主体功能,酒店、写字楼等商务配套较多,公共基础设施完备,区域潜力较大。但目前生活配套很少,公共交通缺乏,人流量不足,且离石化区较近,购房群体普遍担心辐射污染的问题。深圳客户占据8成以上的比例。待石化区产业链条逐步完善后,石化企业的从业人员将成为该片区主力置业群体。目前供应楼盘4个,产品类别涵盖高层小户型、居家型两、三房及少量别墅、洋房。代表楼盘新天名城、新际首座澳头澳头 澳头为老城区,各类生活配套十分齐全,但发展格局已经定
20、型,未来潜力有限,且位于交通死角,故该区域楼盘售价相对便宜。在售楼楼盘3个,代表楼盘大江新都汇、隆基蓝海湾7成以上的地产项目集中在大亚湾西区成以上的地产项目集中在大亚湾西区 大亚湾区域版块价值解析大亚湾区域版块价值解析 区区 域域优优 势势劣劣 势势置业客群置业客群区域形象区域形象西部综合西部综合 产业区产业区1、交通配套完善交通配套完善2、人气成熟人气成熟3、距离深圳较近距离深圳较近4、自然环境优美自然环境优美工厂人员较多,区工厂人员较多,区域形象略显杂乱,域形象略显杂乱,治安尚待提高治安尚待提高40%深圳投资客深圳投资客20%汽车电子产汽车电子产业人群业人群30%深圳自住客深圳自住客产业配
21、套高产业配套高尚住宅版块尚住宅版块 中心区中心区1、未来未来CBD,发展,发展前景良好前景良好2、行政商务区,区行政商务区,区域形象档次高域形象档次高3、靠近石化区,吸靠近石化区,吸纳高端产业人士置业纳高端产业人士置业1、目前生活配套目前生活配套严重缺失严重缺失2、与石化区为邻,与石化区为邻,客户对辐射污染的客户对辐射污染的心理忧虑心理忧虑50%深圳投资客深圳投资客20%石化区产业石化区产业人群人群20%深圳自住客深圳自住客未来大亚湾未来大亚湾城市综合体城市综合体CBD版块版块 澳头澳头1、生活配套成熟生活配套成熟2、交通完备,人气交通完备,人气充足,居住氛围浓厚充足,居住氛围浓厚1、空间定型
22、,升空间定型,升值潜力有限值潜力有限2、交通死角,可交通死角,可达性差,难以吸纳达性差,难以吸纳产业人群安家产业人群安家30%投资客群,投资客群,50%本地居民,本地居民,10%产业人群,产业人群,发展遭遇瓶发展遭遇瓶颈的老城镇颈的老城镇版块版块以目前的居住环境来看,大亚湾西区交通配套成熟,升值潜力大,倍受市场追捧以目前的居住环境来看,大亚湾西区交通配套成熟,升值潜力大,倍受市场追捧 从长远角度看,随着中心行政商务区的逐渐崛起,其区域形象将树立大亚湾新标杆从长远角度看,随着中心行政商务区的逐渐崛起,其区域形象将树立大亚湾新标杆 秋谷阳光里秋谷阳光里 西街苑二期西街苑二期 爱顿第爱顿第3 3季季
23、 中建彩虹城中建彩虹城 太阳湾太阳湾 美岸栖庭美岸栖庭 阳光时代阳光时代 花千树花千树 菩提园菩提园 公园道公园道1 1号号 观山悦观山悦 德州城德州城 新天名城新天名城 国香金湾雅苑国香金湾雅苑 新际首座新际首座 大江新都汇大江新都汇 东方新天地东方新天地 珠江东岸珠江东岸 万科地块万科地块 卓越地块卓越地块 听涛雅苑听涛雅苑 仁和仁和WEWE城城 西飞项目西飞项目 海湾首府海湾首府 中联项目中联项目 灿邦国际广场灿邦国际广场 凯旋居凯旋居 亿嘉项目亿嘉项目 滨海新城滨海新城 0909年存量及市场后续供应状况年存量及市场后续供应状况 西区版块西区版块 中心区版块中心区版块 澳头版块澳头版块
24、在售项目在售项目20个个已知待售项目约已知待售项目约11个个 四洲碧海东岸四洲碧海东岸 天顺俊园天顺俊园 项项目名称目名称区域区域总总建面(建面(m2)产产品定位品定位剩余存量剩余存量价格状况价格状况西街苑二期西区546套,5.1万高层,45一房,70-85两房,88-100三房约450套3200元/阳光时代西区455套,4.5万高层,75两变三,100二变四,115-123三变四约300套3900元/美岸栖庭西区1076套,8.5万85两房,97-120三房约300套秋谷阳光里西区1119套,13.1万小高层+多层75两房,95三房约300套3500元/爱顿第3季西区1100套,10.3万高
25、层40一房,60-90两房,115三房,70复式一房,90复式两房约200套3700元/(毛坯)海志公园道1号西区716套,5.8万40-45一房,57-75两房,100-110四房约350套3400元/观山悦西区668套,6.8万77两房,92三房约30套3500元/太阳湾西区42.2万380联排别墅+130-160洋房+40-70公寓+80-130高层两、三房单位约450套公寓3700元/,洋房4600元/惠丰城花千树西区16.6万75-80左右两房,95左右三房约300套3500元/菩提园西区812套,21.4万150三房,200-300四、五房,400-450复式约400套4000元/
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