美国白领公寓模式:我的中国版试验.doc
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1、美国白领公寓模式:我的中国版试验在创富志写文章竟然写成创始人。金融危机期间,美国出租性公寓的租金逆势上涨,再加之物业贬值,很多公寓 REITs 的收益超过 20%,比正常年份高出两倍多。笔者曾连续两期在创富志上分析它们的商业模式,后来受此启发,与合伙人一起,在北京发起了连锁白领公寓:“青年部落”。如果没有经历金融危机,美国的公寓 REITs 也不会受到投资人如此高度的关注。由于很多美国人在危机中失去了房子,出租性公寓的租金逆势上涨,再加之物业资产贬值降低了收购物业的成本,很多公寓 REITs 的收益超过 20%。而正常年份 REITs 的平均收益仅为 8%。这看起来几乎是天上掉馅饼了。笔者从
2、2003 年赴美研究 REITs,历经八年,现在开始了规模化实践中国白领公寓的历程。去年我曾在这个专栏中分析了中国白领住房的现状。由于房地产调控与限购的不断深入,使本来努力一把也许能在城市贷款买房的白领,希望变得渺茫。而且,在城市的核心地段买房,也越来越不现实。至于租房,中国还没有像美国那样,在不同地段提供了多种档次的整栋出租性公寓,多数人只能依赖散租市场。而我们经过调查发现,中国多数白领或公司中层骨干,其月收入在 6000 元到两万元之间。如果以住房开销不超过收入的 30%为标准,那么月租金在 20007000 元的公寓将是最大的市场。基于这一需求,笔者与“赛富基金”首席合伙人阎焱发起了“青
3、年部落连锁白领公寓”。但是,中国式白领公寓的模式该如何设计呢?在美国,REITs 为公寓的收购与建造提供了金融支持,但中国没有 REITs,该如何获得充足的资金呢?为此,我们发起了“赛富不动产收益基金”。这是一种“收益性资产收购基金”,由于目前房地产开发销售的预期不好,很多地产开发基金的投资人对此很感兴趣。该基金所募集的钱,主要用于收购公寓物业。当然也可以选择用其他方式来获得物业,比如整租、加盟和定制等等。这样,负责白领公寓运营的管理公司,就变成了一家轻资产的公司。由“赛富基金”和笔者投资。有人会问:连锁公寓和连锁酒店在经营上有区别吗?从企业收益的层面讲,这是两种不同的结构。连锁经济型酒店,房
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