深圳招商伍兹公寓销售百问.pdf
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1、深圳招商伍兹公寓销售百问 1/21 海上世界伍兹公寓销售100问 2012年3月28日 制 订:审 核:批 准:招商地产深圳营销部 CMRE Marketing&Sales Center 深圳招商伍兹公寓销售百问 2/21 目 录 一、产品介绍(一)项目概况(二)项目主要技术经济指标(三)项目规划及建筑设计特点(四)景观环境(五)小区智能化(六)户型点评 二、片区介绍(一)片区规划(二)公共交通(三)教育配套(四)商业、医疗、交通配套 三、售后服务介绍(一)物业管理(二)客户服务(三)招商会(四)招商置业 四、购房手续 深圳招商伍兹公寓销售百问 3/21 一、产 品 介 绍 (一)项目概况 1
2、.项目的地理位置?答:项目位于南山蛇口望海路和工业一路交汇处,东临文化艺术广场,南临希尔顿酒店,西面为碧涛别墅,北邻招商局广场。2.项目定位?答:海上世界片区唯一涉外服务式高端公寓。3.发展商是那一家公司?能否简单介绍一下?答:深圳招商房地产有限公司。招商地产,承载招商局的百年品牌精髓,与蛇口的发展同步,二十年来,为蛇口的建设不遗余力,营造绿色温馨的社区环境,致力于打造最理想的人居模式。从微利房、写字楼到商品房的发展,招商地产不断进取,迈向全国,成为中国蓝筹地产企业,国家一级房地产综合开发企业,中国房地产上市公司十强,品牌价值名列中国房地产企业品牌价值第四。4.规划建筑设计单位是哪个公司?什么
3、资质?业内声誉如何?答:广东省建筑设计研究院深圳分院负责施工方案设计,美国SBA建筑设计有限公司负责立面设计,两家公司都在业内获得多项设计奖项,声誉优秀。5.项目绿色生态顾问是哪个单位?答:华南理工大学。6.环境设计单位是哪家公司?答:由国际著名景观设计公司易道(上海)环境规划设计有限公司担任。7.施工单位是哪个公司?什么资质?业内声誉如何?深圳招商伍兹公寓销售百问 4/21 答:江苏华建,特级资质,声誉优秀。8.建设监理单位是哪家公司?什么资质?业内声誉如何?答:中海监理,甲级监理企业,声誉优秀。9.项目整体包装推广是那家广告公司?业内声誉如何?答:深圳市蔚蓝时代传播机构,成立十年来长期为华
4、润集团、招商局集团、中国银行、招商银行、天健集团、振业地产、深物业集团、金地集团、东海地产、海岸地产、赛格集团、TCL、依波表业等多家知名大型企业提供整合推广服务。10.项目的价位由哪些因素确定?答:景观、朝向、片区资源价值、项目品质、品牌发展商的附加值及市场大势(市场价格比较)。11.项目的均价多少?起价多少?答:暂时未定。12.项目升值潜力如何?答:随着海上世界片区的发展及区内各项配套设施的完善加上品牌发展商效应,项目升值潜力巨大。13.项目的主要卖点是什么?答:“区域价值+景观价值+配套价值+交通价值+产品价值+品牌价值”共同构筑伍兹公寓6大价值体系。1.区域价值:位于深圳最繁华的办公商
5、务区“海上世界片区”。2.景观价值:依山傍海,地块处于大南山到海岸线的绿色开放空间之中,地块周围是大片的绿地,景色优美。每栋住宅户型南北通透,可多角度获得优美的大南山、微波山公园及深圳湾景观。3.配套价值:总投资600亿元的海上世界,建筑面积100万平米,位于深圳蛇口半岛深圳招商伍兹公寓销售百问 5/21 南端,由海上世界广场、太子广场、金融中心、招商局广场、伍兹公寓、希尔顿酒店、女娲滨海公园、文化艺术中心和高端住宅等组成,是一个集餐饮、娱乐、购物、酒店、办公、艺术、度假、休闲、居住于一体的国际滨海休闲片区。4.交通价值:全深圳最快切换港澳生活圈,坐镇深港都市带唯一核心的发展区域,享用一小时深
6、港澳生活圈,一小时生活圈涵盖五大机场(深港澳珠),地铁2号线由此贯通,跨海大桥五分钟切换深港;5.产品价值:美国SBA担纲设计,以海上世界“国际滨海新城”规划为背景,结合天、地、海达到平衡用材的总体设计概念,花费重金大量运用low-E玻璃幕墙、金属幕墙、陶土板等建材,节能环保、工艺精湛,打造出超豪华的建筑品质,并结合日照、气候、地表等情况和人居习惯规划设计出这座生长于山海之上的生态建筑群。6.品牌价值:招商地产,承载招商局的百年品牌精髓,中国蓝筹地产企业,房地产上市公司十强,名列中国房地产企业品牌价值第四。(二)项目主要技术经济指标 14.伍兹公寓(经济技术指标)总占地面积 11319.49
7、总建筑面积 47211.4 地上建筑面积 32260 地下建筑面积 14951.4 计容积率面积 32260 可销售面积 30260(不含会所)绿地面积 3962 容积率 2.85 绿化率 35 总高度 89.95m 建筑栋数 4栋 建筑规模 159户 建筑层数 28层 会所商业面积 2000 深圳招商伍兹公寓销售百问 6/21 建筑覆盖率 17.8%车位 320个 15.项目分几期?答:共1期,包括1、2、3栋为28层(89.95米高的点式住宅塔楼,标准层约360),共159户,4栋为3层,16.5米高的商业裙房。16.项目何时开工,何时封顶,何时入伙?答:2010年10月25日开工;201
8、1年8月18日主体封顶;预计2012年12月28日入伙。17.项目土地使用年限是多少年?从何时起计?答:70年,从2004年8月31日2074年8月30日止。18.项目抗震程度如何?答:按7度抗震要求设计。(三)项目规划及建筑设计特点 19.项目建筑规划设计思路及特点?答:项目规划设计思路:平面布置成 H 字型,保证了每个户型景观的均好性,使得每户视野开阔,且至少有一个客厅及一个卧室能获得东向海景(楼层低的除外);另外,南向有微波山公园,西向有大南山山景,使住户享有的景观达到了最大化。20.项目的设计理念与方法是什么?答:由美国 SBA 担纲设计,以海上世界的“国际滨海新城”规划为背景,结合天
9、、地、海达到平衡用材的总体设计概念,突出周边山海环境,营造出一种能够凸显蛇口独特地理环境和文化历史的场所感。依据项目地块西、北两边的延绵山峦,东、南两侧的银沙,海港上荡漾的光影,种种元素构成了海上世界伍兹公寓建筑的设计哲学和设计灵感。承上启下,前后关联一方面营造鲜明的边界,一方面又将海景呈现于人们面前,通过这种途径寻求将现有的城市肌理和项目衔接起来。并结合日照、气候、地表等情况深圳招商伍兹公寓销售百问 7/21 和人居习惯规划设计出这座生长于山海之上的生态建筑群。立足大地 建筑基座使用陶土、半透明玻璃和仿土材料,给建筑一个坚实、稳固的基座。地基在靠海一侧建造得更为牢固,使用了竖向打孔开口,看上
10、去与远处的山麓遥相呼应。在现有的城市肌理中,建筑给人一种更为集中、坚实和透明的感觉,配合水平向的陶土色百叶窗式幕墙,营造疑幻似真的透明感。拥抱蓝天 建筑的立面从地基开始向上伸出,越变越透明,直至完全开向蓝天。建筑的四个立面都精心组织,营造出鲜明的建筑形象。21.项目的建筑外形有何特点?外墙采用什么材料?答:从海上看去,三幢公寓建筑在晚上会发出闪烁的光芒,犹如海港上灯塔发出的光。灯光和炫彩将凸显建筑的顶部,给海上世界带来独一无二的节日般的氛围,并为璀璨的天际线增添色彩。建筑外形呈直线性,是一种既坚实又透明、而且稳固的建筑形式,旨在与一旁更具动感的办公建筑形成对比。阳台的造型也是为了给建筑带来繁复
11、的肌理感。在设计上,建筑基础的表面纹理和上层部分互相辉映衬托:基座坚实浑厚,采用较深的凹进;塔楼主体则造型清晰、流畅,水平突出向外伸出的阳台。1-9 层客厅阳台处使用半透明夹胶玻璃、陶板和铝板材料做构架,配合水平向的陶土板百叶窗式幕墙,既和招商局广场呼应,也给予了建筑一个坚实、稳固的基座。建筑外形呈直线性,朝向海面处均使用大面积的玻璃幕墙,旨在营造海景无遮挡。其余部分采用平板陶板和凹槽陶板幕墙,和阳台的造型一起给建筑带来繁复的肌理感。22.建筑形态有哪些,分别是多少栋?答:由3栋28层的高层和1栋3层的商业裙房组成,高层为塔式。深圳招商伍兹公寓销售百问 8/21 23.项目主要采用的是哪种结构
12、?有什么优点?答:1-3 栋塔楼为框剪结构,空间大,利于分割房间布局,安全性也有很大的保障。24.项目的样板房共有几间,分别是什么户型?(精装修填写)答:共1间,标准层B户型,约175。25.项目的门窗采用什么材料,玻璃有何特点?答:门窗:铝合金外门窗。玻璃:Low-E中空玻璃,标准层1.1米以下采用Low-E中空夹胶玻璃。26.项目的交楼标准是什么?(精装修填写)答:暂未定。27.项目是否有装修套餐选择?什么标准?(精装修填写)答:暂未定。28.外墙防水采用了哪些措施?有何特点?楼面的保温采用了哪些措施?答:外墙1.0厚聚合物水泥基防水涂膜防水;采用聚苯挤塑板进行保温。29.项目建筑生态节能
13、有何特点?答:伍兹公寓的绿色建筑设计贯穿了方案与规划、初步设计、施工图设计以及施工装修格格阶段,在设计上做了一些列的设计模拟优化工作,在充分考虑室外的声、噪音、采光、热岛强度、日照、自然通风等环境的基础上,融合了目前国内外最新的“绿色技术”,充分保证室内居住空间舒适度的同时,把降低能耗作为设计的首要目标。目前整体已经达到了绿色建筑评价标准的二星级要求。1.区域规划:1)区域规划与室外光、热、通风环境的协调优化,通过合理的规划实现良好的室外通风、热环境条件。2.建筑排布:深圳招商伍兹公寓销售百问 9/21 1)本项目所有建筑所有建筑主要为南北朝向,以减少东西向的太阳辐射,加强了室内的自然通风效果
14、。2)南北通透的排布,两梯两户设计,每个户型都有 2-3 个主要功能房间能满足日照要求,对改善冬季室内热环境和舒适度有显著作用。3.建筑立面:1)减少光污染。选用高效率、低辐射的 Low-e 玻璃窗,玻璃反射比低于 0.3,并采用隔热铝板墙系统遮阳盒做立面装饰材料,减少了立面太阳的反射和光污染。2)高效节能,通过围护结构优化设计实现综合节能率 54.5%。为了实现高效节能,本项目外窗通过合理控制各朝向窗墙比、全部采用 low-e 中空玻璃(高透low-e中空玻璃,可见光透过率 0.643,玻璃自遮阳系数 0.565),东西外墙和屋顶均考虑了隔热技术措施,可以实现 64.%的节能率。3)改善室内
15、热环境,通过屋顶和外墙隔热措施降低内表面温度。尽管深圳对热惰性指标 D2.5 的东西外墙不做隔热要求,本项目为了改善夏季室内热舒适度,仍在东西外墙和屋顶考虑了隔热技术(包括挤塑聚苯板、聚苯颗粒保温浆料)措施,并能够满足内表面温度的限值要求,从而显著改善东西向房间和顶层户型的夏季室内热舒适度。(太技术化,难以表达传播)4)建筑围护结构节能优化设计,东西剪力墙隔热技术措施,改善室内热环境。围护结构综合节能率达到 64.5%,远超现有 50%的节能标准要求,可为用户提高夏季室内热舒适条件,实现良好的的住宅隔声,减少空调能耗。5)主要选择浅色的屋顶和墙面,使建筑能在夏季最热的时候减少太阳辐射,降低外墙
16、的表面温度,提高人体的热舒适性。天然的烟囱设计效应,不仅保持建筑干燥,减少维护,还有助于节能。深圳招商伍兹公寓销售百问 10/21 4.园林绿化:1)本项目绿地率高达 35%,远远高出通常的 30%绿地率指标。室外硬质铺装优先采用植草砖和透水砖,室外透水地面面积比超过 45%,可以显著减少地表雨水径流,改善区域热环境。2)项目采用了乔木、灌木和地被的多层次绿化,此外,项目在室外还设计了 250的室外泳池和室外水景,通过水景的蓄热能力可以显著改善夏季室外热环境,减少热岛强度。3)园林采用人工湿地中水处理系统,主要收集建筑优质杂排水,循环用于外场地绿化浇洒,道路冲洗和景观补水,实现资源的可持续利用
17、,显著减少住户用水分摊。也充分体现低碳、环保的可持续发展思想。4)室外绿地采用微灌系统,减少室外浇灌用水和对人员活动的影响。5.户型设计:1)南北朝向,良好的室内通风与采光设计,两梯两户(28 层两梯 1 户),通过合理的平面布局和外窗设计(高透 low-e 中空玻璃,可见光透过率 0.643,远超0.5 的标准),可以形成良好的室内自然通风和自然采光。2)三个单体建筑均为东南朝向,直接面向夏季和过度季主导风向,有利于室内自然通风。3)各单体均为板房设计,即每个住宅户型基本都是前后通透,南北对流,具有较好的形成穿堂风的潜力。4)主要功能房间面向主导风向的可开启宽度基本达到开间宽度的 1/3-1
18、/2,大开间的房间基本有 2 个以上可开启位置,一梯两户的设计可保证各户型均能形成良好的穿堂风。6.再生能源利用 深圳招商伍兹公寓销售百问 11/21 1)本项目设计太阳能集中热水系统,采用高层住宅太阳能热水与建筑一体化技术,共设置太阳能集热器252,蓄热水箱 18m,为 15 层以上住户提供免费的生活热水,15 层以上每户家庭全年减少热水能耗费用近千元,减少耗电1500kwh。(四)景观环境 30.园林景观设计理念及特色?答:聘请国际著名景观设计公司易道(上海)进行园林景观的设计,确保园林景观的品味与国际接轨。项目整体空间,除了必要的地下室出入口坡道及消防车道外,其余部分均设计为园林绿化,绿
19、化率高达35%。在设计中始终强调生态、健康、自然、环保的设计理念,利用强有力的轴线贯穿花园、公众开放开间及会所空间,并紧密结合建筑的语言,增加建筑与景观、空间与使用者之间的互动对话,着重人性尺度与生活化的景观空间功能,形成了独特的竖向园林景观元素语言。创建城市中的独特地标,利用时尚优化生活。小区内的绿化和西侧街道绿化带及南面的微波山公园在视觉上连成一体,以植被绿化为主,乔木、灌木、花坛形成不同层次的绿化景观,点缀以水景和泳池,水景的延续成为海上世界和伍兹公寓的连接。建筑、绿色植被、花坛、水景等元素,创造私密的花园休闲场所,构成美感和功能为一体的空间场所,雅致的场所成为户外活动和社区交流的理想场
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