《房屋设备管理》课件.ppt
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1、第第11章章物业设备管理物业设备管理第一节第一节物业设备概述物业设备概述一一一一.物业设备的涵义物业设备的涵义物业设备的涵义物业设备的涵义物业设备物业设备物业设备物业设备是指附属于房屋建筑的各类设是指附属于房屋建筑的各类设备的总称备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。的物质基础和必要条件。物物业业设设备备配配套套的的完完完完善善善善性性性性、合合合合理理理理性性性性与与与与先先先先进进进进性性性性为为人人们们改改善善房房屋屋建建筑筑、住住用用环环境境提提供
2、供了了一一种种物质基础与条件。物质基础与条件。物业设备管理是物业管理的重中之重物业设备管理是物业管理的重中之重。二物业设备的构成二物业设备的构成(一)(一)(一)(一)给排水系统给排水系统给排水系统给排水系统 物物业业给给排排水水系系统统是是指指建建筑筑物物内内部部的的各各种种供供水水、排水、去污等工程设施的总称。它包括:排水、去污等工程设施的总称。它包括:1.1.1.1.供水设备、设施供水设备、设施供水设备、设施供水设备、设施 按照整个供水环节来看,可划分为总蓄水按照整个供水环节来看,可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方
3、面。方面。2.2.2.2.排水设备、设施排水设备、设施排水设备、设施排水设备、设施 包包括括排排水水管管道道、排排污污管管道道、通通风风管管、清清通通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。根根据据纳纳污污性性质质,建建筑筑物物中中的的排排水水管管道道可可分分为:生活污水管道、生产废水管道、为:生活污水管道、生产废水管道、雨水管道雨水管道 。3 3 3 3房屋卫生设备房屋卫生设备房屋卫生设备房屋卫生设备 包包包包括括括括:浴浴缸缸、水水盆盆、小小便便戽戽、镜镜箱箱、冲冲洗洗盆盆、抽水马桶,面盆等不同种类。抽水马桶,面盆等不同种类。4 4
4、4 4热水供应设备热水供应设备热水供应设备热水供应设备 包包包包括括括括:淋淋浴浴器器、热热水水管管道道、热热水水表表、加加热热器器、循循环环管管、冷冷水水箱箱、疏疏水水器器、自自动动温温度度调调节节器器、减压阀等。减压阀等。5 5 5 5消防设备消防设备消防设备消防设备 包括:包括:包括:包括:灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备(如烟感、温感、喷淋系统和配套的消防设备(如烟感、温感、光感探测器)、消防报警系统、防火卷帘、防光感探测器)、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消火门、排烟送风系统、防火阀、消防电
5、梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。防走道及事故照明、应急照明设备等。室内给排水系统(二)(二)燃气系统燃气系统包括:煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网包括:煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。等。(三)(三)空调、通风系统空调、通风系统包括包括包括包括:供暖设备、供冷设备和通风设备:供暖设备、供冷设备和通风设备1 1供暖设备供暖设备供暖设备供暖设备有热水供暖和蒸气供暖之分有热水供暖和蒸气供暖之分 包包包包括括括括:锅锅炉炉、蒸蒸汽汽喷喷射射器器、输输热热部部分分(热热量量的的输输送送管管道道等等),散散热热部部分分(如如散散热热器器、暖暖风风机机、辐辐射射板板等等),及及辅辅助助设
6、设施施,如如:鼓鼓风风机机、水水汀汀片片、回回龙龙泵泵、膨膨胀胀水水箱、去污器等。箱、去污器等。2 2供冷设备供冷设备供冷设备供冷设备 包包包包括括括括:冷冷气气机机组组、冷冷水水机机组组、深深井井泵泵、电电扇扇、冷冷却却塔塔、回水泵及输送冷水的管网等。回水泵及输送冷水的管网等。3 3室内通风设备室内通风设备室内通风设备室内通风设备 包括包括包括包括:通风机、排气口、及净化除尘设备等。:通风机、排气口、及净化除尘设备等。(四)(四)电气工程设备系统电气工程设备系统该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。1 1 1 1供电及照明设备供电
7、及照明设备供电及照明设备供电及照明设备 包包包包括括括括高高压压开开关关柜柜、变变压压器器、低低压压开开关关柜柜及及各各种种温温控控仪仪表表、计计量量仪仪表表、配配电电干干线线、楼楼层层配配电电箱箱、备备用用电电源源、电电表表、各各种种控控制制开关、照明设施等。开关、照明设施等。2 2 2 2电器服务设备设施(弱电设备)电器服务设备设施(弱电设备)电器服务设备设施(弱电设备)电器服务设备设施(弱电设备)包包包包括括括括广广播播设设备备、电电信信设设备备、电电视视系系统统设设备备、共共用用天天线线及及电电视视监控设备和电脑设备等。监控设备和电脑设备等。3 3 3 3房屋运输设备房屋运输设备房屋运
8、输设备房屋运输设备 即物业内的垂直运输设备,包括:电梯、扶梯。即物业内的垂直运输设备,包括:电梯、扶梯。(1 1)电梯)电梯 一一般般组组成成:传传动动设设备备、升升降降设设备备、安安全全保保护护设设备备和和控控制制设设备。备。按用途分有:客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按用途分有:客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。按速度分有:高速电梯(按速度分有:高速电梯(2M/S2M/S以上)以上)快速电梯(快速电梯(1 15M/S5M/S以上)以上)低速电梯(低速电梯(1.0M/S1.0M/S以上,多层住宅客梯)以上,多层住宅客梯)按电机拖动方式分为:交流双速电梯按电机拖动方式分为:交
9、流双速电梯 直流快速电梯直流快速电梯 交流调速电梯。交流调速电梯。按控制方式可分为:信号控制电梯按控制方式可分为:信号控制电梯 集选控制电梯集选控制电梯 微机程序控制电梯微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。简单手柄控制电梯。(2 2)扶梯)扶梯 自动扶梯组成:驱动装置、运动装置和支撑装置。自动扶梯组成:驱动装置、运动装置和支撑装置。4 4 4 4防雷及接地装置防雷及接地装置防雷及接地装置防雷及接地装置n n房屋建(构)筑物防雷等级的划分。房屋建(构)筑物防雷等级的划分。一类建(构)筑物。凡存放爆炸物品,或经常发生瓦一类建(构)筑物。凡存放爆炸物品,或经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物,因电
10、火花能发生爆斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物,因电火花能发生爆炸致使建(构)筑物损坏和人员伤亡的。炸致使建(构)筑物损坏和人员伤亡的。二类建(构)筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋(构二类建(构)筑物。凡贮存大量易燃物品的房屋(构筑物)或具有重要政治意义的民用建筑物。筑物)或具有重要政治意义的民用建筑物。三类建(构)筑物。凡不属于一、二类范围,而需作三类建(构)筑物。凡不属于一、二类范围,而需作防雷保护的建筑物。防雷保护的建筑物。n n两种方式:针式、栅式两种方式:针式、栅式n n一一般般防防雷雷设设施施组组成成:避避雷雷针针、避避雷雷网网、避避雷雷带带、引下线和接地极。引下线和接地极。n n避雷针形
11、式:单支、双支、多支保护。避雷针形式:单支、双支、多支保护。第二节第二节物业设备的管理物业设备的管理一、物业设备管理的作用一、物业设备管理的作用 物物物物业业业业设设设设备备备备管管管管理理理理是是指指按按照照科科学学的的管管理理方方法法、程程序序、技技术术要要求求,对对各各种种物物业业设设备备的的日日常常运运行行和维修进行管理。其作用:和维修进行管理。其作用:(一)是充分发挥房屋住用功能的保障(一)是充分发挥房屋住用功能的保障(一)是充分发挥房屋住用功能的保障(一)是充分发挥房屋住用功能的保障(二二二二)是是是是延延延延长长长长设设设设备备备备使使使使用用用用寿寿寿寿命命命命,保保保保障障障
12、障设设设设备备备备安安安安全全全全运运运运行行行行、发挥发挥发挥发挥设备价值的保证设备价值的保证设备价值的保证设备价值的保证(三)利于推动房屋建筑设备的现代化(三)利于推动房屋建筑设备的现代化(三)利于推动房屋建筑设备的现代化(三)利于推动房屋建筑设备的现代化(四)利于强化物业管理企业的基础建设(四)利于强化物业管理企业的基础建设(四)利于强化物业管理企业的基础建设(四)利于强化物业管理企业的基础建设二、物业设备管理的内容二、物业设备管理的内容(一)物业设备的基础管理(一)物业设备的基础管理(一)物业设备的基础管理(一)物业设备的基础管理 1 1资料档案管理资料档案管理资料档案管理资料档案管理
13、物业设备基础资料:设备原始资料物业设备基础资料:设备原始资料设备维修资料设备维修资料设备管理资料设备管理资料物业设备基础资料管理工作任务:物业设备基础资料管理工作任务:设备技术档案的保管设备技术档案的保管 为为设设备备运运行行、维维护护、管管理理提提供供信信息息依据依据2 2标准化管理标准化管理标准化管理标准化管理两类标准:两类标准:技术标准(设备的验收标准、完好标准、维修等级标准)技术标准(设备的验收标准、完好标准、维修等级标准)管管理理标标准准(报报修修程程序序、信信息息处处理理标标准准、服服务务规规范范标标准准、考考核核奖奖惩标准)惩标准)功用:提供共同行为准则和标准功用:提供共同行为准
14、则和标准提供基本依据与手段提供基本依据与手段三、房屋设备的保养与维修 n n1.设备保养设备保养n n房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用维修等工作。通常采用三级保养制三级保养制(即日常维护保养、即日常维护保养、一级保养和二级保养一级保养和二级保养)。(1)(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除,工作。主要
15、包括定期检查、清洁保养;发现小故障及时排除,及时做好维护工作并进行必要记录等。及时做好维护工作并进行必要记录等。(2)(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗,按照维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗,按照设备磨损规律进行定期保养。设备磨损规律进行定期保养。(3)(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件,使设备达到完解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件,使设备达到完好状
16、态。好状态。2.设备维修 n n房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为:行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为:(1)(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。为排除运作故障而进行局部修理。(2)(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件,保证面检修、对设备部
17、分解体修理和更换少量磨损零部件,保证能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备正常运转。更能恢复和达到应有的标准和技术要求,使设备正常运转。更换率为换率为10103030左右。左右。(3)(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修,对设大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修,对设备要进行全部解体,更换主要部件或修理不合格零部件,使备要进行全部解体,更换主要部件或修理不合格零部件,使设备基本恢复原有性能,更换率一般不超过设备基本恢复原有性能,更换率一般不超过3030。(4)(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后,技术性
18、能落后,效率低、耗能大或污染日使用一定年限后,技术性能落后,效率低、耗能大或污染日益严重,需要更新设备,提高和改善技术性能。益严重,需要更新设备,提高和改善技术性能。(5)(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止,检修人员采取紧急修理措施,排除故障,使设故障而停止,检修人员采取紧急修理措施,排除故障,使设备恢复功能。备恢复功能。设备维修日常工作程序 3.房屋设备维修的特点n n(1)设备投资大导致设备维修成本高。n n(2)维修技术要求高。n n(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。四、房屋设备管理的基本制度n
19、 n房屋设备管理制度一般分为各级岗位职责日常管理制度工作程序各种安全操作规程维修养护制度(一)各级人员的岗位职责 n n岗位职责的制定与工程管理的组织形式设置有关,不同的组织形式有不同的岗位职责,但是,要求各级职责都包括工程管理的各项工作。n n下面仅以常见的技专业设置的工程管理组织形式列举工程各级职责。1.工程部经理 n n(1 1)在在公公司司经经理理的的领领导导下下,贯贯彻彻执执行行有有关关设设备备和和能能源源管管理理方方面的工作方针、政策。规章和制度;面的工作方针、政策。规章和制度;n n(2 2)负负责责组组织织设设备备的的使使用用、维维护护、革革新新改改造造直直至至报报废废的的整整
20、个个使用过程的管理工作,使设备始终处于良好的技术状态;使用过程的管理工作,使设备始终处于良好的技术状态;n n(3 3)在在“安安全全、可可靠靠、经经济济、合合理理”的的前前提提下下,及及时时供供给给各各设备所需的能源(水、电、油、汽等),做好节约能源工作;设备所需的能源(水、电、油、汽等),做好节约能源工作;n n(4 4)组组织织人人力力、物物力力,及及时时完完成成住住户户提提出出的的请请修修要要求求,为为住住户提供良好的工作、生活条件;户提供良好的工作、生活条件;n n(5 5)组组织织编编制制各各种种设设备备的的保保养养、检检修修计计划划,原原材材料料采采购购计计划划,并组织实施;并组
21、织实施;n n(6 6)组组织织收收集集、编编制制各各种种设设备备的的技技术术资资料料、图图纸纸,做做好好设设备备的技术管理工作;的技术管理工作;n n(7 7)组组织织拟拟定定设设备备管管理理、操操作作、维维护护的的各各种种规规章章制制度度和和技技术术标准,并监督执行;标准,并监督执行;n n(8 8)组组织织员员工工开开展展技技术术业业务务学学习习,不不断断提提高高员员工工的的业业务务技技术术水平。水平。2.各技术专业主管 n n(l l)负负责责编编制制所所管管设设备备的的年年、季季、月月检检修修计计划划及及相相应应的的材材料料、工工具具准准备备计计划划,经经工工程程部部经经理理审审批批
22、后后负负责责组组织织计计划划的的实实施施,并并检查计划的完成情况;检查计划的完成情况;n n(2 2)负负责责检检查查所所管管设设备备的的使使用用、维维护护和和保保养养情情况况,并并解解决决有有关关技术问题,以保证设备经常处于良好的技术状态;技术问题,以保证设备经常处于良好的技术状态;n n(3 3)负负责责制制订订所所管管系系统统的的运运行行方方案案并并审审阅阅运运行行记记录录,督督导导下下属属员员工工严严格格遵遵守守岗岗位位责责任任,严严格格执执行行操操作作规规程程,保保证证设设备备的的正正常常运行;运行;n n(4 4)组组织织调调查查、分分析析设设备备事事故故,提提出出处处理理意意见见
23、及及措措施施并并组组织织实实施,以防止同类事故的再次发生;施,以防止同类事故的再次发生;n n(5 5)负负责责制制订订所所管管设设施施的的更更新新、改改造造计计划划,以以完完善善原原设设计计和和施施工工遗遗留留的的缺缺陷陷,并并负负责责工工程程监监督督,以以达达到到“安安全全、可可靠靠、经经济济、合理合理”的目标;的目标;n n(6 6)负负责责组组织织培培训训,不不断断提提高高下下属属员员工工的的技技术术、思思想想素素质质以以及及服务水平;服务水平;n n(7 7)完成上级交代的其它工作。)完成上级交代的其它工作。n n3.3.领班领班 (1 1)负负责责本本班班所所管管设设备备的的运运行
24、行、维维护护保保养养工工作作,严严格格做做到到三三干干净净:设设备备干干净净、机机房房干干净净,工工作作场场地地干干净净;四四不不漏漏:不不漏漏电电、不不漏漏油油、不不漏漏水水、不不漏漏气气;五五良良好好:使使用用性性能能良良好好、密密封封良良好好、润润滑滑良良好好、紧固良好、调整良好;紧固良好、调整良好;(2 2)以以身身作作则则,带带领领并并督督促促全全班班员员工工严严格格遵遵守守岗岗位位责责任任制制、操操作作规规程程、员员工工守守则则及及公公司司各各规规章章制制度度,及及时时完完成成上上级级下下达达的的各各项项工工作任务;作任务;(3 3)负负责责本本班班的的日日常常工工作作安安排排、调
25、调整整,做做好好各各项项记记录录并并汇汇总总,定定期交上级主管审阅;期交上级主管审阅;(4 4)负负责责制制订订本本班班设设备备的的检检修修计计划划和和备备件件计计划划,报报主主管管审审核核后后组组织实施。织实施。n n4.4.技术工人技术工人(1 1)服服从从上上级级的的调调度度和和工工作作安安排排,及及时时、保保质质、保保量量地地完完成成工工作作任务;任务;(2 2)自自觉觉遵遵守守公公司司的的各各项项规规章章制制度度、操操作作规规程程,认认真真操操作作,保保证证安全,文明生产;安全,文明生产;(3 3)努力工作、学习,不断提高技术水平,保证优质服务。)努力工作、学习,不断提高技术水平,保
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