房地产投资信托基金的发展机遇与路径选择 - 冯永明 李.pdf
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1、 房地产投资信托基金的发展机遇与路径选择 房地产投资信托基金的发展机遇与路径选择 冯永明 李辛白*(重庆国际信托投资有限公司,北京,100052)摘要:摘要:本文通过对我国房地产行业融资状况和国外成熟房地产行业发展规律的分析,探讨我国房地产行业从房地产开发向房地产投资转型阶段中房地产投资信托基金(REITs)的发展机遇和路径选择。关键词:关键词:房地产投资信托基金(REITs)发展机遇 路径选择 房地产行业作为国民经济发展的支柱行业之一,年均增长率达 37.8%,对 GDP 增长的贡献率在 1.5 至 2.8 个百分比之间。但从房地产市场资金供给来看,我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行
2、业,大约 70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。为了防止房地产市场的隐患最终转嫁给商业银行,抑制可能产生的房地产泡沫,中国人民银行在 2003 年6 月 13 日发布了 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(以下简称“121 号文件”),对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等 7 个方面提高了信贷门槛。但是,借鉴国外房地产市场的发展经验,重新审视中国房地产行业摇摇晃晃 20 年的发展历程,我们认为缓解银行房地产信贷压力、促进房地产行业的良性发展最根本的问题并不在于强制性管理风险,而是在于寻找成熟的房地产行业发展规律,研究科学的房地产行业发展模式,转变现
3、有的房地产商角色定位,从而促进房地产行业进入持续、快速、健康的发展轨道。一、成熟的房地产行业发展规律 一、成熟的房地产行业发展规律 *冯永明(1966-)四川人,MBA,重庆国际信托投资有限公司机构理财业务总监,信托经理;李辛白(1972-)辽宁人,金融学硕士,重庆国际信托投资有限公司信托经理。通过研究美国的房地产业我们发现,一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环,三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是:以房地产开发商为核心的房地产开发循环;以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环;以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产行业用了 20 年
4、的时间,构造了第一个小循环以房地产开发商为核心的房地产开发循环,且到目前为止中国的房地产商基本上还都是兼具房地产投资功能的房地产开发商,纯粹的房地产投资管理公司和房地产投资信托基金都还没有出现。但随着房地产行业本身的深入发展以及周边环境的不断成熟另两个小循环房地产投资循环和房地产资产证券化循环定会陆续破茧蛹出。在第二个小循环房地产投资循环中,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称 REITs)是一个核心的概念。房地产投资信托基金类似于共同基金,是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资房地产的投资机构进行投资经营管理,并将投资综
5、合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。不同的房地产投资信托基金虽然根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型(如住宅、写字楼、仓库、零售等)和地理区域的侧重,但他们选择投资目标的唯一出发点都是未来现金流的数量和质量,是投资信托全体股东的投资回报。截止至 2003 年底,已有美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的证券交易所上市交易 REITs,其中美国经过近 40 多年的发展已有了相当规模的 REITs 在全国性的证券交易所上市交易(其中纽约证交所 149 只、美国证交所 27 只、NASDAQ12 只)且投资物业品种丰富(如图 1 所示)。2 图 1:美国 REITs 投资的物业结构
6、分布图 1:美国 REITs 投资的物业结构分布 二、中国房地产投资信托基金的发展机遇 二、中国房地产投资信托基金的发展机遇 作为一种集合投资、专家管理、利益共享、风险共担的金融产品,房地产投资信托基金的发展带来了以下几方面的变革。(一)丰富金融产品,壮大投资队伍。房地产投资信托基金为投资者提供了一种低度风险、稳定收益的投资选择,大到大型机构投资人(养老基金、商业银行、保险公司等)、小到个人投资者都可以参与房地产的投资,从而极大地壮大了房地产的投资者队伍。正是因为有了 REITs,美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。(二)完善房地产金融架构。房地
7、产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动,也参与二级市场活动,是房地产金融发展的重要标志,也是促进房地产金融二级市场的重要手段。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金,发挥着市场信用的作用直接把市场资金融通到房地产行业,是对银行信用以银行为手段的间接金融的补充,大大地提高房地产金融的完备性。(三)专业团队管理,有效降低了风险。房地产投资信托基金所募集的资金往往大多委托专业的管理公司自主管理、集中管理,管理人员为有经验的房地产专业人员,他们时刻关注房地产项目收益率变化,制订最佳的投资策略,纪律严明行为规范,有效降低了房地产投资风险。(四)完善房地产行业链条。房地产投资信托基金使得房地产
8、行业进一步细分,出现了专门的房地产投资管理公司、土地吞吐公司、物业开发公司、物业管理公司等,从而使得整 3个房地产价值链进一步丰富和完善。中国要想建立起健康、顺畅的房地产投资循环,同样需要房地产投资信托市场的发展,同样需要做出房地产投资信托的发展选择。目前,境外开始有相当数量的游资已经开始把注意力转向北京、上海等地的房地产市场,如 2002 年初,澳大利亚最大的投资银行麦格理银行与施罗德物业亚洲基金合资建立了第一中国房地产发展集团有限公司等(见表 1)。表 1:境外 REITs 在中国的发展(截止至 2003 年 11 月)表 1:境外 REITs 在中国的发展(截止至 2003 年 11 月
9、)境外 REITs 名称 境外 REITs 名称 发起人 发起人 投资项目 投资项目 第一中国房地产发展集团有限公司 澳 大 利 亚 麦 格 理 银 行与施罗德物业亚洲基金合资建立 NA GIC 集团 NA 投资 1.5 亿美元,在浦东陆家嘴购入 7 万平方米的土地兴建写字楼综合物业 RodamcoAsiaN.V.集团 NA 收购上海盛捷高级服务公(SGS)100股份,收购价格为 2300 美元/平方米,估计收购总价在 5000 万美元。CapitaLand 房地产投资基金 新加坡发展商凯德置地通过其新加坡母公司设立 筹集金额达到 1 亿2 亿美元投入上海的房地产项目 NA 荷兰 ING 集团
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