征地拆迁、土地流转、收并购业务风险培训.ppt
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1、 征地拆迁、土地流转、收并购业务风险培训日期:2017年5月部门:风控合规部了知风险 防范风险 目 录 一、征地拆迁业务风险及管控措施分享内容业务流程案例分享管控要点 一、征地拆迁业务风险及管控措施主要流程立项审批征迁实施土地交付回迁安置征询政府意见摸查目标信息归纳历史成本基础摸底获取政府批复公司内部立项实地丈量盘点签订补偿协议支付补偿资金特殊户的处置建立项目档案土地清理交付公司内部村街机构政府机构公司内部村街机构政府机构公司内部合作单位村街机构公司内部政府机构 一、征地拆迁业务风险及管控措施案例分享(1/2)业务流程问题描述公司内部立项XX区域在征迁实施过程中违反公司管理规定,出现多个未立项
2、即征地或先征地后立项的情况,涉及金额4000多万元XX区域在征迁实施过程中违反公司管理规定,通过重复申报、虚报征地立项的方式,套取公司资金5000万元挪作他用XX区域在征迁项目立项时由于考虑不充分、摸底不准确,导致实际成本超立项成本3亿多元,成本管理失控且严重影响征迁进度实际丈量盘点实际丈量盘点XX区域部分项目地上物清点不及时,未及时锁定地上物补偿数量及金额,导致出现了村民在征地后突击种树骗取补偿的情况XX区域通过编造虚假地上物补偿核实单的方式,向政府转出拆迁补偿款合计3760万支付补偿资金支付补偿资金部分区域从未就征地拆迁款的支付和使用与政府进行对账,征地拆迁资金使用的合理性无法判断,如XX
3、区域的政府部门共拖欠我司征地款1.59 亿元,该笔资金已被政府挪作他用XX区域将支付给政府的征迁款以政府回款形式返回并确认为业绩,实为虚假业绩,涉及2亿元XX区域挪用征地预算缴纳罚款,两笔合计195万元,但均无法提供相关罚款收据,且该两笔款项都是打入资源管理部员工个人银行账户后支取使用业务流程问题描述特殊户处置特殊户处置部分区域针对超出补偿政策或标准的特殊补偿,未履行特殊户审批的手续,导致后期无法还原事实的真相档案资料管理部分项目对关键业务资料(如拆迁协议、土地核实单等)未进行规范的归档管理,如XX区域198项未找到土地核实单或地上物核实单,业务真实性无法核实部分项目缺少以立项为口径的台账对征
4、地项目从立项、征地、付款、结算以及预算款项挪用调用等环节进行追踪管理,历史信息严重缺失已征地管理已征地管理XX区域征地拆迁完成后,未对已征得土地采取有效措施进行管控,有村民在进行大棚育苗,已证土地管理不规范业务管理业务管理部分项目实施过程中,调研、成本测算、立项、价格谈判等重要工作,均由土地部门负责,缺失其他部门人员实际参与,征地拆迁工作缺少监控和权责分离 一、征地拆迁业务风险及管控措施案例分享(2/2)业务流程主要风险管控要点摸查目标信息区域对征地拆迁目标摸查信息不全面、不准确,可能影响征地拆迁补偿安置政策的制定和项目测算的准确性1.对目标地块、村街进行地形图测绘,以了解情况,包括:村街院落
5、、道路、学校等布局、面积及其他村情,可借助航拍等方式;2.可通过公安、国土、民政、村街、乡镇(街道办)等部门获取目标的人、地、房等数据信息,并编制XX村街总体信息表;3.区域需协调相关政府部门,界定村址范围和规划改造面积;4.区域土地部门内设专人对人、地、房等摸查数据进行相互比对、交叉审核,部门负责人在XX村街总体信息表上签字确认 一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(1/9)业务流程主要风险管控要点获取政府批复征迁安置补偿方案未通过政府批复,征迁工作无法实施;征地拆迁资金未建立共管、对账机制,可能导致资金被挪用风险;与政府约定的征迁结算范围不全,可能导致部分成本无法与政府结算1.区域应同政
6、府确定征地拆迁安置补偿方案;2.区域应与政府沟通,明确征地拆迁的模式(首选政府主导、企业推动、拆迁公司实施的模式);3.区域应与政府沟通建立征地拆迁资金的共管机制、对账机制和结算模式(争取将超标准补偿纳入结算范围);4.区域需取得政府批复的结算模式、征地拆迁补偿安置政策、拆迁授权书(如有)等文件或合作协议征地建设项目呈报说明书农用地转用方案补充耕地方案征用土地方案 供地方案 村改改造申请审批表村街改造申请乡镇(街办处)请示区城改办申请企业介入申请村庄改造方案 一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(2/9)业务流程主要风险管控要点公司内部立项未立项先执行;立项审批把关不严,可能导致立项决策失误
7、1.区域土地部门需编制并提交立项审批文件,文件包括但不限于征迁目标概况、征迁模式、征迁补偿安置方案、征迁计划、投资测算等信息;2.征迁安置补偿方案应符合当地政府政策、内容完整、测算的标准及数据是合理、与同期同区案例进行对标等;3.区域财务需审核项目是否在年度预算范畴内,项目是否符合公司投资回报要求,协助确定项目开发主体,关注区域现金流和税务筹划情况;4.区域成本部门负责从历史数据对比角度审核征地拆迁等成本的合理性,同时审核二级代建的安置房目标成本的合理性 一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(3/9)业务流程主要风险管控要点合作单位选择合作单位选择不力,可能对拆迁进度、拆迁效果产生负面影响1
8、.有拆迁资质的合法拆迁公司2.政府指定企业3.在区域范围内有一定影响力的企业 一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(4/9)业务流程主要风险管控要点实地丈量盘点我方对入户丈量及盘点过程缺乏参与和监督,可能会出现拆迁工作人员与拆迁户串通虚构补偿面积、虚构地上物,进而获取高额补偿,使我方利益受损1.入户丈量及盘点应由征地拆迁工作小组人员(区域土地部门人员、政府人员、村委会人员、拆迁公司人员)四方共同实施;2.入户丈量及盘点数据应做到分类别、分项目详细记录,结果由四方人员和被拆迁人现场签字确认(如无法取得政府人员签字需说明);3.区域土地部门人员负责取得上述签字确认资料的原件或复印件并妥善保管 一
9、、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(5/9)业务流程主要风险管控要点支付补偿资金未按立项用途支付征拆资金,资金支付超立项、超进度,资金被政府挪动或长期占用,损害公司利益我方对拆迁户补偿款支付过程缺乏牵制和监督,可能导致拆迁款项被私吞挪用或长期占用,损害公司利益1.区域土地部门对付款申请资料进行审核并签字确认,包括:审核付款申请是否符合与政府约定要求;审核征地拆迁进度证明材料是否充分、有效,如征地/拆迁安置补偿协议、征地拆迁进度确认单、地上物补偿款核实单及其他财务要求的付款申请材料;审核申请付款金额是否在立项范围内,是否与实际进度匹配2.区域财务人员负责审核如下内容:审核申请的付款是否已经立项
10、、是否在预算范围内和资金计划内;审核申请的付款是否符合与政府的约定要求;复核土地部门提交的付款要件资料是否完备、关键信息是否一致、相关数据计算是否有误,审核申请付款金额是否与实际进度匹配,确保无超进度支付资金;付款完成后审核土地部门是否取得相关票据3.区域/事业部财务部门与土地部门共同参与,按照立项项目编制征地拆迁资金使用台账,并定期与当地政府部门核对每一笔征迁款的拨付与使用情况,并保留对账记录 一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(6/9)政府留存公司留存受偿人留存 一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(7/9)业务流程主要风险管控要点特殊户处置特殊户的认定把关不严或特殊户的处理不当,导
11、致拆迁成本增加,拆迁进度滞后1.特殊户的认定需区域土地部门根据特殊户的实际情况编写特殊情况说明,由土地部门负责人、财务部门负责人审核签字确认;2.特殊户的处理采取一事一议的原则,需报区域总经理和事业部总经理审批特殊户成因:1.村民抬高补偿标准2.不怀好意传播谣言,蛊惑村民,滋事闹事3.因与村干部有较大矛盾形成的钉子户4.因现有补偿标准与其心理价位差异过大形成的钉子户5.因为以往失地过程中形成的心里不满而形成的钉子户6.因各类历史遗留问题形成的钉子户7.因为无形资产补偿无法得到满足形成的钉子户8.其他原因(证载面积与实际面积不符、宅基地买卖、无宅基地证等)一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(
12、8/9)业务流程主要风险管控要点建立项目档案征迁项目档案疏于管理,可能导致内部审核监督无法有效进行;影响后续与政府对账、结算等工作的开展;若后期出现争议会导致我方依据不足,利益受损1.一户一档:区域土地部门需为每一户拆迁户建立完整的档案,一户一档信息应涵盖针对每一位拆迁户的全部过程资料;2.征地拆迁项目档案:区域土地部门需为每一个征迁项目建立完整的档案,征迁项目档案应涵盖征迁项目的全部过程资料 一、征地拆迁业务风险及管控措施管控要点(9/9)目 录 二、土地流转、签村业务风险及管控措施概念:1.土地流转是指拥有土地承包经营权(使用权)的主体将土地经营权(使用权)流转给我司的行为。各区域事业部可
13、与相关主体签订土地流转协议。2.签村是指通过与村街签署推动村改的相关协议,锁定村改资源。案例分享 管控要点 二、土地流转、签村业务风险及管控措施案例分享(1/2)业务事项业务环节问题描述土地流转土地测绘XX区域有协议面积31773亩流转地未完成测绘,部分项目已支付全部对价,无法核定流转面积地上物盘点XX区域对方虚构地上物数量、规格等,骗取我司补偿,盘点过程中未及时发现,涉及金额超200万确权手续XX区域有31005亩流转地未签署正式流转协议,已支付部分对价1.22亿;有3998亩流转地未取得村民代表大会决议,已支付对价1.84亿土地管理大量流转地获取后未及时采取打桩、围挡、巡查等有效控制措施,
14、导致出现了如地上物被侵占(XX区域支付350万地上物补偿后,地上玉米全部被农民收走)资金支付大量土地流转10年多的款项一次性支付,付款节奏快占用我司大量资金,后期土地提前收储我方权益难以得到保障,多投入的资金无法收回,造成损失。如:XX项目1160亩流转地,应付1.1亿,实际一次性支付13年价款1亿定价标准区域流转地的定价缺乏具体标准,如:XX区域区最高价14000元/亩/年,最低价5700元/亩/年;通过第三方完成的土地流转,中间费较高且价格标准不明确,如:XX流转项目给第三方1200元/亩/年,一次性支付地上物3万元/亩,而第三方给村街的是700元/亩/年,无地上物补偿业务事项业务环节问题
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