某科技城地块产品定位报告.ppt
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1、科技城科技城4242地块产品定位报告地块产品定位报告 PROFESSIONALREPORT二零零八年二零零八年七月七月前言:前言:孙子曰:“兵无常势,水无常形。能因敌变化而取胜者,谓之神.”因此我们此次的调研:立足当下,放眼未来.以当前的市场形势为基础对区域未来2-3年的市场作前瞻性的研判.以期使得本项目的定位更为精准.报告目的:报告目的:n目标客户群锁定;n项目总体定位;n户型配比;n价格定位;报告主要分析方法:报告主要分析方法:板块分析区域分析逻辑推理逆向分析类比分析定性分析定量分析主要分析方法报告主体架构:报告主体架构:新区市场主力户型分析科技城主力购房群体探析新区各板块价格走势分析苏州
2、楼市前景综合研判产品定位.苏州楼市前景综合分析苏州楼市前景综合分析n苏州楼市成交量分析苏州楼市成交量分析n苏州中小户型走势分析苏州中小户型走势分析n苏州经济发展前景研判苏州经济发展前景研判综合研判综合研判苏州楼市成交量分析苏州楼市成交量分析从表中成交的套数可以看出,2008年1-2月处于传统淡季,成交量较少。尤其是2月份受天气影响较为明显,3月份开始缓慢复苏,但08年上半年市场与去年同期相比成交套数下滑严重。市场观望情绪浓郁。宏观调控效应明显。从表中成交的面积可看出,08年开年至今成交面积始终在低位徘徊。从表中价格走势图我们可以看出,楼市均价一直在稳步上升,除了去年11月份与今年2月份略有下降
3、外,一直保持坚挺态势,但价升量跌的现实考验着开发商的耐心和智慧。p“淡”是苏州楼市上半年的一个基调,开发商压力普遍较大。融资难,销售不畅。如果下半年观望情绪仍然浓郁,迫于资金压力,价格回落的可能性还是比较大的。p目前苏州均价已经站稳至7000元/平,比较坚挺。但鉴于土地成本的因素以及钢材等原材料的大幅上涨,人力成本的上升等因素,苏州楼市价格大幅回落的可能性非常小。p虽然宏观调控政策给全国的楼市带来了强力的冲击,苏州楼市受影响也较为明显,但刚性需求仍然存在,并支撑着楼市前行。总总结结苏州中小户型走势分析苏州中小户型走势分析上半年,苏州全市90平方米以下的商品住宅施工面积828.52万平方米,同比
4、增长73.6%,其中今年新开工面积241.14万平方米,同比增长37.3%,占全部新开工住宅的23.9%;竣工面积中90平方米以下的住宅为55.49万平方米,同比增长62.9%。中小户型的大量上市,大大调节了以往大户型主导市场的供应结构性问题,也将对以后几年的市场供给结构调整起到推动作用。今年以来,苏州房地产市场上中小户型住房供给量增加,商品房供应结构进一步调整优化。可见,几年后的大户型反而将可能成为稀缺户型。现在小户型较为景可见,几年后的大户型反而将可能成为稀缺户型。现在小户型较为景气,但明后两年中小户型将迎来井喷,市场主力畅销户型将明显发气,但明后两年中小户型将迎来井喷,市场主力畅销户型将
5、明显发生改变,物以稀为贵。生改变,物以稀为贵。0707年苏州经济分析年苏州经济分析u 宏观经济情况:2007年经济总量跃过5000亿元大关,全市实现地区生产总值达5700亿元,按可比价格计算比上年增长16%,其中第三产业增加值1970亿元,比上年增长17.5%。产业结构进一步优化,三次产业的比例为1.7:63.7:34.6,第三产业比重比上年提高1.9个百分点。财政收入实现跨越式增长,宏观经济效益继续向好。全市实现地方一般预算收入541.82亿元,比上年增长35.4%。地方一般预算收入占GDP比重为9.5%,比上年提高1.2个百分点。营业税、增值税、企业所得税分别增长30.8%、33.0%和4
6、1.7%。财政公共服务能力不断提高,对新农村建设、科技、教育、文化、卫生、环境保护和社会保障等领域的资金投入力度加大。地方一般预算支出493.13亿元,比上年增长28%。u 房地产业情况:2007年房地产业继续保持稳健发展。全市房地产开发投资565亿元,比上年增长20%,占全社会固定资产投资的比重为23.9%。其中,住宅、商业营业用房和办公楼投资分别增长16%、53%和38%,占房地产投资的比重为75%、2.4%和17.4%。商品房施工面积为5700万平方米,增长7%;竣工面积为1600万平方米,下降12%。商品房销售额为980亿元,增长53%,其中住宅销售额为820亿元,增长56%。房屋二级
7、市场置换交易活跃,市区存量房交易成交面积为275.93万平方米,其中住宅211.45万平方米。规范存量土地的利用和转让,全市拍卖、招标和挂牌交易用地2800.52公顷。全市建成定销房面积56万平方米。u 固定资产投资情况:固定资产投资保持适度增长,坚持以有效增量带动存量调整,促进投资结构优化调整。全社会固定资产投资2360亿元,比上年增长12%。其中国有经济投资402亿元,比上年下降12%;三资企业投资765亿元,增长16%;私营个体投资760亿元,增长13%。投资结构继续优化,第二产业完成投资1223亿元,增长5%;第三产业完成投资1134亿元,增长20.5%,占全社会投资比重达到48.1%
8、。全社会施工房屋面积11550万平方米,比上年增长12.0%;竣工房屋面积4200万平方米,下降9.0%,房屋竣工率为36.4%。全市新增固定资产2150亿元,固定资产交付使用率为91%。u居民生活情况:居民收入水平稳步提高,收入来源更趋多元化。市区城市居民人均可支配收入21260元,全市农民人均纯收入10300元,分别比上年增长14.7%和11%。在工资性收入保持稳定增长的基础上,财产性收入和转移性收入比重提高。居民家庭财产继续增加,年末城乡居民人民币储蓄存款余额2591.27亿元,比上年增长6.7%。年末家用客车拥有量达48.28万辆,比上年增长30.6%。市区居民人均生活消费支出1395
9、9元,农民人均生活费支出7655元,分别比上年增长11.9%和12.4%。市区居民食品消费支出占生活消费支出的比重为37.9%,农民为36.2%。住房保障工作加强,住房条件进一步改善。市区享受廉租住房制度保障政策的住户累计2125户,组织供应中低收入家庭住房1000套,完成解危修缮工程总量13.54万平方米,五个老住宅小区、建筑面积69.52万平方米的居住环境综合整治工程如期完成,受益居民达1.1万户。进入08年:l苏州国民经济整体仍然在高速运行,GDP与上年同期相比增长了12.5%。l居民收入08年上半年与去年同期相比增幅9.7左右。l外向型经济继续保持快速增长势头,进出口总额超过了650亿
10、美元。l产业结构在进一步优化,高新技术产业等处于良好的发展态势苏州依托上海这个龙头,经济发展形势良好。后劲十足。这也是众多外地房产大鳄看好苏州楼市的最根本性因素。对苏州楼市前景的研判对苏州楼市前景的研判u下半年苏州房价将基本趋于平稳态势,小幅微调可能性较大,但不会有大的波动。u鉴于房价较为平稳,刚性需求旺盛。下半年观望情绪将会减弱。但受宏观政策影响,全面复苏可能性不大。u苏州楼市是以自住和换房客为主支撑起来一个市场,因此市场相对健康,这次宏观调控将会令苏州的楼市更健康稳健的发展,当然短期的阵痛显而易见。u新区土地供应相对较少,相比较于园区、吴中区,楼市表现较为逊色。但随着科技城板块和通浒板块的
11、深度开发,新区的楼市将迎来一个发展高峰。新区市场主力户型分析新区市场主力户型分析主力畅销户型分析:主力畅销户型分析:别墅户型 普通住宅户型别墅市场别墅市场u 智园延续姑苏古城文化气脉,在宋代平江图的基础上,再现当代江南街、巷、院落空间,二进式、三重院落、两层、现代简约中式别墅,地上面积230400平米,送层高2.8米面积约100平米全明半地下室、10平米前院、30平米中庭、50100平米后院、30平米露台,每户2个车位。项项目地址目地址新区滨河路1888号开开发发商商苏州今日置业开开盘时间盘时间07-12交房交房时间时间2008-12-31占地面占地面积积51918 总总建筑面建筑面积积175
12、00容容积积率率0.34绿绿化率化率30.10%规规划划户户数数62户物物业类业类型型别墅主力房型面主力房型面积积230-400房型面房型面积积范范围围230-400销销售均价售均价/价格范价格范围围400-900万客源客源市区、新区政府机关建筑建筑风风格格中式去化率66.6%,共62户,分布均匀,不同面积的去化差不多,面积300左右的较易于去化。销售情况:半地下室约100多平米,设有停车库、会客厅、活动室、吧台、卫生间等,活动功能齐全,且现在社会上比较流行别墅拥有半地下室。一层平面约150多平米,设有起居室、厨房、餐厅、客厅、书房兼卧室等,空间大而舒适,主要特色为、大面积的中庭、后庭,景观丰
13、富,可由主人自行设计。二层平面在100多平米,主要以休息睡眠为主,有三间卧室,其中南面超大开间,带有电脑房、书房、卫生间。中部又一大面积露台供主人休息、娱乐。整个设计动静分离,以人为本,充分考虑人与自然的接触,缺点是面积浪费较大,但对于别墅客群来说,这个缺点或许不算缺点,提高了居住的舒适度。户型特色户型特色 普通住宅市场普通住宅市场u 定位为“高新区区域内地标性的建筑”。强调时尚质感,简约手法呈现现代感,规划、建筑创铂质感。1-3层商业用房、两栋高层之间空中花园、专属会所。项目地址项目地址新区新区长江路与何山路交汇处开发商开发商苏州诚鑫房产开发开盘时间开盘时间2008-06-07交房时间交房时
14、间/占地面积占地面积10000总建筑面积总建筑面积48000容积率容积率3.92绿化率绿化率30.7%规划户数规划户数195物业类型物业类型高层19层,30层主力房型主力房型面积面积110-120房型面积范围房型面积范围110-1502室占60%3室占40%销售均价销售均价7400价格范围价格范围81.4万-111万客源客源当地人、企业,30岁左右为多建筑风格建筑风格现代目前在售的是19层,30层尚未销售,先期推出的房源中两房去化在75左右,三房60左右,整体去化情况一般。销售情况2室的112平米,属于比较宽敞的户型,从户型图看,优点明显,两卧室朝南,客厅也面南,采光丰富;缺点是各卧室、卫生间
15、的门均开向客厅,私密性弱,但通过隔板可以有效地隔离该弱势。3室的约135平米,户型方正,起居、主卧室朝南,采光良好,但两次卧朝北,且各户型的私密性不够,此种户型偏向于以客厅会客交流为主。整个设计布局不是十分合理,相对而言,2室的设计更为合理。户型特色户型特色 u 项目定位于CBD新知财富阶层的格调生活场,左边古运河寒山寺景色,右边CBD。社区内“100余米的疏阔楼宇间距离”成为鑫苑国际城市花园高层住宅的一大重要亮点,300米叠水景观,六个主题广场。项目地址项目地址新区滨河路西,马运路南开发商开发商苏州鑫苑置业开盘时间开盘时间2008-05-31交房时间交房时间/占地面积占地面积119000总建
16、筑面积总建筑面积215000容积率容积率1.80绿化率绿化率45%规划户数规划户数2400物业类型物业类型小高层13、高层18、24、27一室10%二室43%三室47%主力房型主力房型面积面积65、80、100房型面积范围房型面积范围60-100销售均价销售均价8000价格范围价格范围52万-80万客源客源白领阶层,狮山路周边,年龄在30-40岁建筑风格建筑风格法式销售情况:近两个月整体去化率约50%左右。80平的两房以及100平米小三房去化相对较为理想。1室约在65平米左右,该户型小而精致,但有一个大型阳台,整个环境营造比较新颖,动静分区,厨房的位置可以很好的排除油烟干扰。缺点是南北不通透。
17、2室约80平米左右,小而精致,室内空间得以充分利用,餐厅、厨房、起居室布局较紧凑,卧室设计宽敞明亮。3-2-2相对3-1-1要好销售一点,优点进户时有个露台,主卧带阳台,动静功能分区,设计比较有特色。整个设计布局合理、美观,3-2-2户型相对易售。户型特色户型特色 u 精装修复式小户型挑高4.95米,按黄金比例分割为两层,相当于买一层送一层,赋予空间变化,南北贯通复式户型,两层独立设计,全部精装修。项目地址项目地址新区长江路花苑东路路口开发商开发商苏州金鑫房产开发 开盘时间开盘时间预计 9-10月交房时间交房时间/占地面积占地面积/总建筑面积总建筑面积23000容积率容积率/绿化率绿化率/规划
18、户数规划户数200多套物业类型物业类型小高层主力房型主力房型面积面积45房型面积范房型面积范围围45-90之间销售均价销售均价9000(硬装)价格范围价格范围40.5-80万左右客源客源年轻族,30岁左右,自住投资各占一半。建筑风格建筑风格现代销售情况暂时处于预约期间。动静分区,主卧与客厅朝南,面积小,但基本生活功能完备。缺点是卫生间都是暗位,这种户型属于过渡性客群,户型舒适度较低。户型特色户型特色 u 将会成为生态绿色与现代科技结合的现代化社区。东临石湖第一街,南临上方山国家森林公园及石湖风景区,西面规划是园区核心共享区,北通新区商业中心,周围人文气息浓厚。项目地址项目地址新区学府路与科源路
19、交汇处开发商开发商苏州中锐地产 开盘时间开盘时间2008-07-05交房时间交房时间/占地面积占地面积140788总建筑面积总建筑面积182300容积率容积率1.30绿化率绿化率/规划户数规划户数1842户物业类型物业类型多层、花园洋房、联排别墅主力房型主力房型面积面积联排别墅210-230洋房1房65、2房108、3房132 多层1房56、2房88、2室半92房型面积范围房型面积范围联排别墅210-230洋房65-140多层56-131销售均价销售均价别墅1.1-1.3万洋房7400左右多层6300 价格范围价格范围别墅240-290万洋房48.1-103.6万多层35.28-82.53万客
20、源客源滨河长江路一带第一置业者以及教师建筑风格建筑风格欧式销售情况:去化良好。1期共推800多套,有3层联排别墅、5层的花园洋房和6层的多层。多层已销售完毕,别墅出售16套剩余2套,花园洋房出售70套,剩10来套,主要购买洋房的是公务员及教师。2期再推120多套,有多层80来套、8层小高40多套。洋房较好销售的是100平米左右的户型,户型开间较大,舒适明朗,尤其是客厅与餐厅南北通透,主卧、客厅具有良好的采光。户型特色户型特色 u 小区在规划上注重版式及点式高层的整体性,在规划上建筑临落星河而建,色彩明快、现代简约,最宽处楼距将近 90 米;区内园林景观立体式,强调生态以及区内、区外环境的有机结
21、合,实现低密度人居的健康要求,诠释一个生态型的菁英社区的居住内涵。项目地址项目地址新区文昌路、大同路交界开发商开发商 苏州新港建设集团有限公司 开盘时间开盘时间2006-07-04一期2008-04-11二期交房时间交房时间/占地面积占地面积260000总建筑面积总建筑面积400000容积率容积率别墅0.7绿化率绿化率35%规划户数规划户数 别墅172物业类型物业类型小高层、花园洋5-6层房、联排别墅3层主力房型面主力房型面积积联排别墅3-2-2:210-240小高1房45、2房98房型面积范围房型面积范围联排别墅210-240合院式200-300小高45-98销售均价销售均价别墅7000左右
22、小高5000左右 价格范围价格范围别墅140-210万小高层22.5-49万客源客源收入3000元的为主。年龄构成在25-35岁建筑风格建筑风格中式销售情况去化良好。一期别墅去化较快,剩余10套以内,二期去化缓慢。小高去化良好,45平米的1房比98平米2房去化快。此户型1层为客厅、餐厅等主要家庭活动区域,还拥有一个中庭;2层是3间房间,主要以休息睡眠为主,两间朝南,采光良好,两卧室都带有阳台;3层是一间大型主卧兼卫生间、书房,主要以生活享受为主,宽敞而明亮,拥有一个大型露台,给主人以完美的空间设想。户型特色户型特色 高层户型2室设计较为普通,但布局还是比较合理;1室设计新颖,但布局有一定缺点,
23、卫生间是暗卫,客厅没有阳光照射,卧室门开向进户门。户型特色户型特色 u 该盘被定位为新兴锐利板块的领航建筑,也将是苏州西北部的时尚生活坐标。项目地址项目地址新区浒墅关镇大通路与浒杨路交界处开发商开发商苏州浒新置业 开盘时间开盘时间2008-01-08交房时间交房时间/占地面积占地面积135000总建筑面积总建筑面积160000容积率容积率1.28绿化率绿化率39%规划户数规划户数1300物业类型物业类型多层、小高层、别墅主力房型主力房型面积面积小高1房60-65房型面积范围房型面积范围多层85、109、115、128小高1房50%60-652房853房110-128别墅197、280、234销
24、售均价销售均价1期4900多层2期5200小高别墅未售价格范围价格范围多层41.65-62.72万小高31.2万-66.56万客源客源本地、高新区建筑风格建筑风格地中海销售情况:1期多层接近售空,2期剩余几套。2期主要销售小高。小户型1房和2房去化最为迅速前期整体销售情况良好。2室的户型布局合理,功能分区明确,厨房的布局减少了油烟的干扰,同时起居室拥有大型阳台,比较舒适温馨。但过道过于狭长,浪费面积较多。户型特色户型特色 u 科技城新兴城区首个房地产项目。项目地址项目地址新区科普路新区科普路1616号号开发商开发商苏州科技城发展有限公司苏州科技城发展有限公司开盘时间开盘时间/交房时间交房时间/
25、占地面积占地面积23409.8023409.80总建筑面积总建筑面积51868.6951868.69容积率容积率2.202.20绿化率绿化率40%40%规划户数规划户数330/1500330/1500户户物业类型物业类型叠加别墅、小高层、多层、叠加别墅、小高层、多层、配套商业配套商业主力房型主力房型面积面积两房两房 房型面积范围房型面积范围多层两房多层两房97-103.7997-103.79、三、三房房124124小高两房小高两房8888、三房、三房142142、四室四室154154别墅别墅284-303284-303销售均价销售均价高层高层52005200左右左右叠加别墅叠加别墅600060
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