东莞楼市2017年总结与18年展望【东莞中原】.pdf
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1、新周期 新时代 新机遇 东莞中原战略研究中心 2017年东莞楼市总结及展望 东莞中原战略研究中心 银根持续收紧 房贷利率全线上浮 宏观环境 人民币升值 全国“六限一紧” 美日税改 多国加息 长效机制 住宅租赁市场 房 价 稳 定 观望渐浓 房企资金充裕 东莞中原战略研究中心 全国119个城市商品住宅销售面积变化图 全国整体增长,区域分化 全国119个城市商品住宅销售面积变化图 商品住宅销售面积前 十 月份累计值 全 国 整 体 增 长 区 域 分 化 东莞中原战略研究中心 广州 1460亿元 深圳 1234亿元 东莞 826亿元 佛山 1079亿元 中山 226亿元 惠州 1265亿元 珠海
2、219亿元 肇庆 308亿元 江门, 192 -5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%销售均价涨跌幅销售均价涨跌幅 销售面积涨跌幅销售面积涨跌幅 广州 深圳 东莞 佛山 中山 惠州 珠海 肇庆 江门 前11月湾区9市住宅成交 东莞中原战略研究中心 商住地商住地 供供: : 1717宗宗 降降15%15% 求求: : 1616宗宗 降降20%20% 价价: : 1224212242元元/ / 升升27%27% 商品房商品房 供供: 821: 821万万 降降17%17% 求求: 708: 708万万 降降30%30%
3、 价价: 16052: 16052元元/ / 升升17%17% 住宅住宅 供供: 599: 599万万 降降23%23% 求求: 501: 501万万 降降42%42% 价价: 16480: 16480元元/ / 升升20%20% 住宅库存住宅库存 存量存量: 481: 481万万 周期周期: 11: 11个月个月 东莞楼市大数据 土地市场 东莞中原战略研究中心 抑制土市热度,供地创新低 256.5 220.0 196.6 229.1 394.5 209.7 316.5 142.2 211.1 76.5 64.0 484 495 408 522 830 517 682 341 502 177
4、143 64 54 48 75 82 44 72 30 53 20 17 01020304050607080900.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0700.0800.0900.02007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 占地面积(万平) 计容建面(万平) 宗数 2007-2017年东莞公开出让商住地规模: 今年政府公开出让商住地仅17宗,合计占地64万平,建面143万平,创历史新低; 土地 东莞中原战略研究中心 土地全限价,土拍热度高温减退,逐步回归理性。 土地 土地全限价,
5、竞配建、竞自持、熔断等方式轮番上阵。 房企拿地趋于谨慎。 成交年月 挂牌编号 区域 竞得人 最高限价 成交价(万元) 是否触到最高限价 2017年1月 2017WG001 凤岗 中海地产 292284 292284 是 2017年9月 2017WG008 东城 中海地产 49592 43195 无 2017年10月 2017WG010 中堂 余江县金民企业管理中心 20625 20625 是 2017WG011 麻涌 碧桂园 127919 127919 是 2017WG012 虎门 熔断 87216 触价熔断 是 2017WG013 樟木头 深圳金穗投资 51469 51469 是 2017W
6、G014 寮步 广东珑远 176992 176992 是 2017WG015 沙田 香缤控股 32711 32711 是 2017WG016 大朗 万科 212219 212219 是 2017WG017 大朗 华润置地 208012 184512 无 2017年11月 2017WG018 麻涌 招商 71576 71576 是 2017WG019 常平 平安不动产 99100 68680 无 2017年12月 2017WG021 桥头 保利 56000 33100 无 2017WG022 道滘 碧桂园 67398 67398 是 2017WG023 石碣 碧桂园 13066 9175 无 2
7、017WG024 石排 平安不动产 274496 199092 无 2017WG025 石排 旭辉 110049 86404 无 2017年东莞公开出让商住地明细: 东莞中原战略研究中心 持续看好东莞,龙头房企群聚,土地自持比例多高企 2003年 2004年 金地 富通 万科 金众 佳兆业 深国投 中熙 深城投 深业 2005年 2006年 2007年 碧桂园 新鸿基 保利 万达 恒大 嘉华国 际 融创、中海 平安、时代 阳光城 鲁能、泰禾 绿地 2017年 2009年 2010年 2011年 2012年 2014年 2016年 招商蛇口 华润置地 奥园 旭辉 成交年月 挂牌编号 区域 竞得人
8、 最高限价 成交价(万元) 自持比例 2017年1月 2017WG001 凤岗 中海地产 292284 292284 配建3.6万平 2017年9月 2017WG008 东城 中海地产 49592 43195 2017年10月 2017WG010 中堂 余江县金民企业管理中心 20625 20625 20% 2017WG011 麻涌 碧桂园 127919 127919 45% 2017WG012 虎门 熔断 87216 触价熔断 2017WG013 樟木头 深圳金穗投资 51469 51469 50% 2017WG014 寮步 广东珑远 176992 176992 40% 2017WG015
9、沙田 香缤控股 32711 32711 80% 2017WG016 大朗 万科 212219 212219 15% 2017WG017 大朗 华润置地 208012 184512 2017年11月 2017WG018 麻涌 招商 71576 71576 5% 2017WG019 常平 平安不动产 99100 68680 2017年12月 2017WG021 桥头 保利 56000 33100 2017WG022 道滘 碧桂园 67398 67398 35% 2017WG023 石碣 碧桂园 13066 9175 2017WG024 石排 平安不动产 274496 199092 2017WG02
10、5 石排 旭辉 110049 86404 品牌房企持续进驻 17宗10宗触最高限价 5宗配建超30% 土地 东莞中原战略研究中心 房企抢滩产融,“产业新城”“特色小镇”遍地开花 黄江科技小镇 (碧桂园) 黄江互联网小镇项目 (星河) 中堂产业新城 (华夏幸福) 滨海新区合作开发 (招商蛇口) 道滘科技文旅特色小镇 (华润置地) 黄江天安数码城“国际创新生态城”项目 (天安万科、洄峰物业) 凤岗天安数码城 厚街运动小镇 (碧桂园) 客天下东莞国际旅游度假区 保利地产挂影洲综合体项目 土地 东莞中原战略研究中心 三旧改造进入新常态,旧改用地将加速入市 政策 修订和完善“三旧”改造政策 2017-0
11、4-05 东莞市国有土地上房屋征收与补偿办法 2017-06-19 东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行) 集体经济组织公开引入合作方操作指引、税收征管指引、涉税信息共享、拆迁补偿协议备案规定 部门 东莞市城市更新局正式挂牌成立 “三旧”改造地价政策专题培训 培训 镇街专场 企业专场 土地 二级市场 东莞中原战略研究中心 前11月东莞商品房成交已超千亿,全年预计成交1300亿元 20082008- -20172017年东莞商品房成交金额:年东莞商品房成交金额: 再超千亿再超千亿 仅次去年仅次去年 指标指标 商品房商品房 住宅住宅 洋房洋房 别墅别墅 公寓公寓 商铺商铺 写字楼写字楼 车位
12、车位 供应供应 821 599 551 55 89 74 28 23 同比同比 - -17%17% - -23%23% - -17%17% - -50%50% 42%42% - -1%1% - -47%47% - -4%4% 成交成交 708 501 462 41 84 69 35 17 同比同比 - -30%30% - -42%42% - -35%35% - -68%68% 12%12% 31%31% 4%4% 31%31% 价格价格 16052 16480 16142 20731 16184 14901 13957 10524 同比同比 17%17% 20%20% 26%26% 5%5%
13、47%47% - -2%2% - -7%7% 12% 20172017年前年前1111月东莞商品房及各物业成交情况:月东莞商品房及各物业成交情况: 商品房 与与1616年同期下年同期下 降降12%12% 245245 389389 394394 491491 596596 786786 660660 11051105 14811481 13001300 05001000150020002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 前前1111月月11371137亿亿 东莞中原战略研究中心 住宅供需同比大幅下滑,供需比显著
14、上升 527 385 375 513 526 668 542 744 776 599 306 499 375 499 526 691 478 875 862 501 1.72 0.77 1.00 1.03 1.00 0.97 1.13 0.85 0.90 1.20 0.000.501.001.502.00020040060080010002008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 供应面积(万) 成交面积(万平) 供需比 20082008- -20172017年年历年前历年前1111月月住宅成交:住宅成交: 备注:此处
15、住宅不含商务公寓 0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 供应面积(万) 成交面积(万平) 20142014- -20172017年年1111月住宅每月成交:月住宅每月成交: 近近1010年第三次供需比大于年第三次供需比大于1.11.1 连续连续5 5个月大幅供过于求个月大幅供过于求 供需 东
16、莞中原战略研究中心 区域成交分化,中西部成交突出,东部版块成交垫底 新片区划分 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 同比 滨海片区 41 79 42 70 70 113 76 149 173 84 -51% 东部产业园 25 46 37 33 43 47 55 100 131 61 -53% 东南临深片区 39 70 66 84 117 207 125 242 145 58 -60% 水乡片区 7 15 12 24 26 41 28 52 122 78 -36% 松山湖片区 71 99 90 126 99 13
17、4 78 188 190 109 -43% 中心城区 122 190 128 162 171 149 116 144 101 111 10% 20082008- -20172017年每年前年每年前1111月六大片区住宅成交量:月六大片区住宅成交量: 备注:此处住宅不含商务公寓 新片区划分 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 中心城区 40% 38% 32% 32% 32% 22% 23% 16% 12% 22% 松山湖片区 23% 20% 24% 25% 19% 19% 16% 21% 23% 22% 滨海片区
18、 14% 16% 11% 14% 14% 16% 16% 17% 20% 17% 水乡片区 2% 3% 4% 5% 5% 6% 5% 6% 14% 16% 东部产业园 8% 9% 10% 7% 8% 7% 12% 12% 15% 12% 东南临深片区 13% 14% 18% 17% 23% 30% 27% 28% 17% 12% 20082008- -20172017年前年前1111月六大片区住宅成交比例:月六大片区住宅成交比例: 区域 东莞中原战略研究中心 整体房价高位滞涨,区域楼价分化 20172017年年9 9- -1111月月六大片区洋房签约均价(同比):六大片区洋房签约均价(同比):
19、 备注:已剔除回迁、人才配套等特殊房屋成交 价格 东部产业园东部产业园 东南临深东南临深 松山湖片区松山湖片区 滨海片区滨海片区 中心城区中心城区 水乡片区水乡片区 18845 12761 19040 13501 18311 17882 +9% +16% -20% +23% +3% +19% 6022 6370 7530 8202 8217 8729 9209 9683 13751 16480 05000100001500020000成交均价 20082008- -20172017年东莞住宅成交均价:年东莞住宅成交均价: 16804 800010000120001400016000180001
20、月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 1月 4月 7月 10月 2014年 2015年 2016年 2017年 成交均价 20142014- -20172017年年1111月东莞住宅成交均价:月东莞住宅成交均价: +20% 整体高整体高 位滞涨位滞涨 东莞中原战略研究中心 普通住宅均价全线过万 虎门 长安 大岭 山 厚街 沙田 麻涌 洪梅 道滘 望牛墩 中堂 大朗 黄江 塘厦 凤岗 清溪 樟木头 谢岗 桥头 企石 石排 横沥 常平 东坑 寮步 东城 南城 莞城 万江 高埗 石碣 石龙 茶山 松 山 湖 0-10000 10000-13000 13000-1
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