2017年粤港澳大湾区房地产市场年报.pdf
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1、粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 版权声明:本报告仅供客户内部使用,未经易居的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制! 免责声明:本报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。 1 城市圈效应加速形成 广深城市地位凸显 辐射莞佛地位提升 2017年粤港澳大湾区房地产市场回顾及展望 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 克而瑞信息集团 信息、研究、咨询三大业务服务体系 R E S E A R C H S E R V I C E A P E C I A L S E R V I C E 咨询 服务 信息 服务
2、 专项 服务 一、咨询版块 城市进入系列咨询服务 土地价值评估报告 项目可行性分析研究报告 项目前期定位策划报告 项目战略定位及物业发展建议报告等 二、研究板块 定制研究监测服务 深圳市房地产市场月度及年度研究报告 企业定制月度/季度报告 深圳城市地图 全国及深圳市房地产政策资讯及相关动态研究监测报告等 三、信息板块 CRIC2017 中国房地产决策咨询系列产品 CRIC2017市场顾问版【深圳】 CRIC2017项目顾问版【深圳】 CRIC2017商业顾问版【深圳】 CRIC2017土地顾问版【深圳】 2 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 1 2 3 2017年房地产市场回顾 CONTE
3、NTSCONTENTS 3 01 2018年房地产市场展望 02 粤港澳大湾区“十四五”畅想 03 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 企业企业/土地土地/价格价格/政策政策 2017年房地产市场回顾 PART 01 4 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 5 企业 争抢大湾区市场 广深城市外溢效应及粤港澳大湾区规划利好影响下,大湾区三四线城市价值预期看好,成为品牌房企布局重点,2017年共有14家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市 市场 土地 “房住不炒”基调下调控持续收紧,整体量跌价升 受政策调控持续及十九大“房住不炒”基调影响,各城市成交降量明显,其中东莞惠州受深圳外溢影响,价格
4、拉升仍为较显,珠海中山受粤港澳大湾区利好释放影响成交价格同样大幅上扬 受政策调控影响总体上呈现量跌价升,但热点区域土地仍备受追捧 深圳受调控影响价格大幅下降;广州土地市场供需两旺,房企看好未来市场前景,争相布局;东莞作为房企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下。 政策 各城市因城施政 深圳因政策调控效果较好并未明显收紧,广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康,佛山东莞等受外溢性影响较大的城市同样加大了调控力度,非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 012017年房地产市场走势 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 回顾一 政策:各城市因城施政,深圳因政策调控效果较好并未明显收紧,广州加大对投资需求
5、的抑制以保证市 场健康,佛山东莞等受外溢性影响较大的城市同样加大了调控力度,非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 东 莞 深 圳 广 州 珠 海 肇 庆 佛 山 012017年房地产市场走势市场回顾 6 惠 州 中 山 调控政策无明显收紧现象,但在土地供给侧及规范 指导房地产市场行为方面出台多项政策 政策相对平稳城市 目前仍未限购,调控政策无明显收紧现象,但在银 行房贷政策和租赁住房市场上出现多项调控政策 非限购城市,政策力度较温和,主要以规范市场行 为主,同时针对租赁市场及公租房等方面出台了相 关规定 调控政策持续加码,市场监管力度加大,降低金融杠 杆、抑制周转、推进供应侧改革等多手段并举。
6、调控政策保持紧缩,加大商品住宅限购限售力度,尝 试“10年限售”土拍模式,增加租赁用地供应,发展 租赁市场。 楼市调控政策密集程度前所未有,限购、限价、限售 、限商改住等“限字令”迭出,政策市场全面收紧, 严厉打击炒房客,规范房地产市场 调控政策明显收紧,一手二手住房同时限购,购房门 槛提高,对房企严控备案价,银行利率提升,购房门 槛提高 年初启动限购,但要求相对宽松,同时在土地供给 侧及发展租赁市场等方面出台了多项政策 政策收紧城市 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 回顾二 土地:受政策调控影响总体上呈现量跌价升,深圳受调控影响价格大幅下降;广州土地市场供需两旺, 房企看好未来市场前景,
7、争相布局;东莞作为房企抢占热点区域土地市场热度仍居高不下 012017年房地产市场走势市场回顾 7 数据来源:CRIC 2015-2017年大湾区各城市土地市场供求价走势 深圳 广州 05000100001500020000250000500100015002000250015年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 供应建筑面积(万) 成交建筑面积(万) 成交楼板价(元/) 东莞 佛山 惠州 珠海 中山 肇庆 城市 深圳 广州 东莞 佛山 惠州 珠
8、海 中山 肇庆 新进入房企数量 2 4 3 - 2 1 3 2 新进入房企名称 首创、龙湖 泰禾、融信、美的、 厦门建发 招商、华润、旭辉 - 广州置达贸易、深圳市道原度假旅 游投资有限公司 三一海洋 卓越、旭辉、佳 兆业 龙光、环球易购 2017年大湾区各城市新进房企情况 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 回顾三 市场量价:受政策调控持续及十九大“房住不炒”基调影响,各城市成交降量明显,其中东莞惠州受 深圳外溢影响,价格拉升仍为较显,珠海中山受粤港澳大湾区利好释放影响成交价格同样大幅上扬 012017年房地产市场走势市场回顾 数据来源:CRIC 8 2015-2017年大湾区各城市商品房
9、市场供求价走势 深圳 广州 01000020000300004000050000600000500100015002000250015年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 15年 16年 17年 供应建筑面积(万) 成交建筑面积(万) 成交楼板价(元/) 东莞 佛山 惠州 珠海 中山 肇庆 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 9 回顾四 企业:广深城市外溢效应及粤港澳大湾区规划利好影响下,大湾区三四线城市价值预期看好,成为品 牌房企布局重点,2017年共有14家企业通
10、过招拍挂及其他方式布局大湾区城市 012017年房地产市场走势市场回顾 澳门 香港 肇庆 佛山 中山 珠海 广州 东莞 深圳 惠州 城市 新进入房企 数量 新进入房企名称 深圳 2 首创、龙湖 广州 4 泰禾、融信、美的、厦门建发 东莞 3 招商、华润、旭辉 佛山 - - 惠州 2 广州置达贸易、深圳市道原度假旅 游投资有限公司 珠海 1 三一海洋 中山 3 卓越、旭辉、佳兆业 肇庆 2 龙光、环球易购 龙光 鼎湖区地块 龙湖 盐田地块 首创 龙华地块 融信 增城地块 厦门建发 白云地块 美的 南沙地块 华润 大朗镇地块 旭辉 石排镇地块 招商 麻涌地块 三一海洋 香洲地块 环球易购 端州区地
11、块 卓越、旭辉 南头镇地块 卓越 港口镇地块 佳兆业 沙溪镇地块 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 政策政策/市场机遇市场机遇/企业企业 2018年房地产市场展望 PART 02 10 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 2018楼市预判 022018年房地产市场展望 政策环境 基于十九大房住不炒基调来看,2018年大湾区政策仍将以“稳房价”为主,部分房价涨幅较大的城市调控仍有升级可能,部分城市新“四限”叠加土拍政策或成常态 城市机会 深、广核心城市地位凸显,辐射增强,莞、佛地位提升,发展优于其他城市,珠海、中山在核心城市推动带动下城市地位提升,外围城市将迎来发展机遇 粤港澳大湾区房地产
12、市场年报 2017 湾区政策:基于十九大房住不炒基调来看,2018年大湾区政策仍将以“稳房价”为主,部分房价涨幅较大的 城市调控仍有升级可能,部分城市新“四限”叠加土拍政策或成常态 12 022018年房地产市场展望湾区政策走势 中央经济工作会议 2016.12.19 2017.10.18 “十九大”定调房住不炒 要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立足够并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障,分类调控,地方为主,金融、财税、土地监管等多策并举,琮琤长远的制度安排,让全体人民住有所居。 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强
13、保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求; 要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题,在学有所教、老有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展,努力让人民过上更好生活 “十九大”期间住房属性定位:居住属性、准公共物品属性 限 售 限 价 限 签 限 商 对申请备案价格过高的项目不发放预售证,从未开盘项目参考周边项目 价格备案,限制已开盘项目价格涨幅 截至2017年11月30日,累计已有46个城市、海南全省出台“限售政 策”。通过限售的方式,锁定资产价格,控制前期居民部门杠杆率较 高城市的金融风险 上海、北京、广州、成都等城市相继出台了调控政策,整治对象针对开 发商擅自“商改住”和个
14、人购买“类住宅”。 限签政策被地方政府频繁使用,通过网签系统对实际销售价格进行实 时监控,对不接受价格指导的涨幅过快的楼盘暂停网签并进行整改。 新“四限” 政策 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 13 城市格局:粤港澳大湾区规划利好下,城市圈产业协同性提高,珠江西岸将快速发展,城市圈效应加速形成 在深圳和香港的辐射带动下,澳门将发展为珠江西岸的中心性城市,珠海将发展为区域次中心城市,与中山及江门一起形成珠江西岸城市圈,整体呈现三大城市圈协同发展的局面 022018年房地产市场展望城市机会 广州城市圈 (广州、佛山、肇庆) 珠江西岸城市圈 (澳门、珠海、中山、江门) 深港城市圈 (香港、深圳
15、、东莞、 惠州) 广州城市圈 (广州、佛山) 深圳城市圈 (东莞、惠州、珠海、 中山) 澳门将发展为区域中心性城市,珠海将发展为区域次中心城 市,形成珠江西岸城市圈 肇庆、江门融入城市圈,承担城市圈的相应功能 区域中心城市 区域次中心城市 功能增长性城市 卫星城 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 城市机会:深、广核心城市地位凸显,辐射增强,莞、佛地位提升,发展优于其他城市,珠海、中山在核心城 市推动带动下城市地位提升,外围城市将迎来发展机遇 14 022018年房地产市场展望城市机会 深 圳 香 港 澳 门 广 州 珠 海 中 山 佛 山 江 门 惠 州 肇 庆 东 莞 城市发展潜力 城
16、市 影 响 力 深圳:世界级科技创新中心和全国金融中心 香港:世界级国际金融中心,国际中转港和物流中心、现代服务业中心 广州:世界重要的贸易、物流中心,华南政治文化核心 澳门:珠江西岸中心城市 佛山:功能型中心城市,世界制造中心 东莞:功能型中心城市,世界制造中心 珠海:区域性中心城市,珠江西岸核心城市 中山:重要功能型城市,珠江西岸重要城市 惠州:功能型中心城市,国内重要的能源中心 肇庆:广佛都市圈的卫星城 江门:珠江西岸城市圈的卫星城 区域 中心 城市 区域 次中 心城 市 卫星 城市 “粤港澳大湾区”规划下,大湾区内各城市间交通可达性全面提升,深莞惠、广佛肇、珠中江城市圈产业协同性提高,
17、城市圈效应加速形成; 港珠澳大桥通车、深中通道及虎门二桥规划落实,跨海大桥将珠江东西两岸城市联系加强,珠中江城市受深圳辐射力度提升,深圳广州作为大湾区内的核心承接点,中心城市地位进一步增强。 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 交通交通/产业产业/人口人口/城市圈城市圈 粤港澳大湾区“十四五”畅想 PART 03 15 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 16 主通道 区域性通道 国际性枢纽 全国性枢纽 其他枢纽城市 “三纵两横”综合运输交通网络形成,广州成为国际性交通枢纽 ,深圳、汕头成为全国性交通枢纽,城市间联系便捷度大大提升 港珠澳大桥、深中通道、深茂高铁等重大项目建成,推动大湾 区
18、跨越式发展,形成闭环式交通网络,珠江两岸联系增强 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想1:大湾区重大交通利好陆续兑现,促成核心城市产业“输血”与“融合” 粤港澳大湾区城市交通可达性全面提升,大湾区两岸形成闭环式交通网络,珠江东西两岸城市联系加强,珠中江城市受深圳辐射力度提升,环湾区城市在交通改善利好下,受中心城市带动力加强 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 17 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想2:前海与南沙自贸区通过大空港新城、虎门大桥打通,形成深广莞中产业黄金带 粤港澳大湾区城市交通可达性全面提升,大湾区两岸形成闭环式交通网络,珠江东西两岸城市联系加强 粤港澳大湾区房地产市场年报
19、2017 18 核心城市人口持续导 入,中期核心城市人口 外溢,周边城市承接人 口外溢红利,交通利好 下,城市间实现人口均 衡化发展。 以高铁、城轨、高速为主要交通 方式,横向、纵向完善,实现城 市间网状的交通网络,打造大湾 区1小时经济圈,为人口、信 息、资源和产业自由流通奠定基 础; 港珠澳大桥、深中通道、深茂高 铁等重大项目利好,推动大湾区 跨越式发展,形成闭环式交通网 络,推进珠江东西岸的联系; 城市功能明确,各城市在湾区逐 步承担不同职能,核心城市产业 逐步外溢,周边城市产业升级, 产业实现协同化发展。 交通利好 产业 协同 人口 均衡 城市新格局 在交通规划利好下,人口、 产业自由
20、流通,加快外围城 市的快速发展,形成城市新 格局。 ? 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想3:交通完善奠定产业转移及人口流通基础,大湾区城市间实现产业协同及人口均衡 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 19 澳门 香港 阳江 云浮 清远 河源 汕尾 肇庆 佛山 江门 中山 珠海 广州 东莞 深圳 惠州 河源 清远 云浮 阳江 汕头 序号序号 城市城市 规划利好规划利好 1 东莞 赣深高铁 2 惠州 赣深高铁 3 中山 深中通道 4 珠海 5 河源 赣深高铁 6 汕尾 深汕合作区 第一批受辐射城市:东莞、惠州(“十三五”) 第二批受辐射城市:汕尾、中山(“十四五”) 第三批受辐射城市:河源、
21、江门、珠海 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 畅想4:深圳作为战略核心城市强辐射效应加剧 深圳的强辐射效应使得 “十三五”、“十四五”期间由于规划利好拉近与深圳关联的城市,都或成为大湾区热点或潜力城市 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 畅想5:大湾区城市圈形成新格局:由3大城市圈演变为2大城市圈;深圳城市圈放大,新增中山、汕尾、河 源;广州城市圈新增清远 20 广佛肇城市圈 (广州、佛山、肇 庆) 珠中江城市圈 (珠海、中山、江门) 深莞惠城市圈 (深圳、东莞、惠州) 阳江 云浮 清远 河源 汕尾 肇庆 佛山 江门 中山 珠海 广州 东莞 深圳 惠州 河源 清远 云浮 阳江 汕头 中心城市
22、宜居城市 强制造城市 制造业城市 广州城市圈 广州城市圈版图:广州商贸中心+佛山、清远、肇庆制造 深圳城市圈版图:深圳总部研发+东莞、中山制造+惠州宜居 03粤港澳大湾区“十四五”畅想 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 1 2 3 市场政策 CONTENTSCONTENTS 21 01 各城市房地产市场表现 02 附件 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 市场政策 PART 01 22 全国全国/ 湾区各城市湾区各城市 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 各城市因城施政,深圳因政策调控效果较好并未明显收紧,广州加大对投资需求的抑制以保证市场健康,佛山东莞等受外溢性影响较大的城市同样加大
23、了调控力度,非限购城市如惠州肇庆政策力度仍较小 CRICCRIC观点 中央政策主基调:2017年政策出台围绕“建立房地产长效机制”进 行,以两会定下主基调,年内陆续出台供给侧调控、租购并举、风险 管控相关政策 地方政策跟进:“限售”政策的开启,地方各市陆续进入“4限”时 代,除热点一二线城市外,本轮出台限售政策的城市以环绕中心城市 为主要特点 23 粤港澳大湾区房地产市场年报 2017 中央政策主基调:2017年政策出台围绕“建立房地产长效机制”进行,以两会定下主基调,年内陆续出台供 给侧调控、租购并举、风险管控相关政策 1 2 3 4 5 因城施策 分类调控 政府工作报告定调2017年楼市,
24、一二线楼市“去虚火”,三四线 城市去库存,多渠道供给,如棚户区改造等被提出,显示全年楼 市调控缩紧趋势。 租购并举 关于在人口净流入的大 中城市加快发展住房租赁 市场的通知 超50城发布租赁新政策, 多地租赁用地已入市. 控风险 银监会关于银行风险防范指导意见分类实施房地产信贷政 策,强化房地产风险管控; 合理控制房地产融资业务增速 严控地方政府将土地作为融资资金来源; 银监会严控消费贷 房住不炒 “十九大”定调”坚持房子是用来住的,不是用来炒的定 位” 住建部保障职工公积金贷款权 益; 多城市银行上调房贷利率 供给侧调控 住建部、国土部发布关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关 工作的通知
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