【中成】中成房业-2017年房地产市场年报(终稿).pptx
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1、,成都中成房业 策略中心,2017年成都房地产市场年报,01,02,03,宏观大势,分物业市场分析,发展预测,01,宏观大势,01,宏观经济,02,房地产政策,01,宏观经济,经济L型 韧性强,去杠杆 调结构,增长减速 质量改善,【宏观经济全国】,十九大确定经济增速由高速增长阶段向高质量发展阶段,正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期。,经济L型、韧性强。增长减速质量改善,第三产业占比稳步提升,2012年与第二产业持平,2013年起超过第三产业。十九大确定未来经济增长模式转变为消费驱动型经济增长模式,未来第三产业占比将持续稳步提升。,【宏观经济全国】,CPI温和增长,通胀压力较
2、为温和,完成全年物价调控目标应无压力;PPI的同比上涨,由于国内供给侧结构性改革持续推进,实际上是结构性的上涨。,【宏观经济全国】,M2增速放缓,金融强监管,去杠杆,货币脱虚向实。预计明年将保持稳健货币政策。,【宏观经济全国】,固定资产投资增速放缓,房地产投资增速回落,随着经济结构转型,增长速度将趋缓。,【宏观经济全国】,今年GDP将破万亿,前三季度增长达8.1%,高于全国1.2个百分点,与全省持平。今年前三季度GDP总量在全国主要城市排名第八位。新一线城市中排第四位,仅次于重庆、天津、苏州。,【宏观经济成都】,2013起第三产业占比过半,并且占比稳步提升,产业结构持续调整。,【宏观经济成都】
3、,固定资产投资增速放缓,房地产投资增速回落,在固定投资额占比有所下降。,【宏观经济成都】,02,房地产政策,调控升级、因城施策、五限时代,房住不炒,租售并举、租赁提到新高度,加快建立长效机制,全国政策,【调控政策】,因城施策政策分化,调控政策逐步升级,长效机制建设加速。,“五限”版图扩大, 政策逐步升级,一线城市制定最严范本。截止到目前,全国共有54个城市出台调控,共有129条限购政策,169条限贷政策,15个城市实行“认房又认贷”,41个城市限购,48个城市限售。,【限购】,限购范围不断扩大,截止目前全国限购城市41个,部分二三线城市加入限购队伍,调控内容多为户籍、社保及个税限制。,提高二套
4、房首付,部分城市认房认贷,降低杠杆率。金融去杠杆,导致房贷全面收紧,利率上涨,年底甚至出现停贷。,【限贷】,【限售】,初步统计,截止目前限售城市已达48个,要求商品住宅需取得房产证后2-5年才能出售,旨在打击投击炒房行为。,多个城市出台限价政策,稳定楼市价格,严控房价过快上涨。,【限价】,十九大重申“房子是用来住的,不是用来炒的“,提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。建立房地产发展长效机制,降低经济对房地产依赖,助力经济结构转型。,完善住房制度,完善多主体供应、多渠道保障,租购并举的住房供应体系,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。综合
5、运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。“19大”期间, 住房属性定位由“18大”期间的居住、投资属性转变为与国外发达国家类似的居住和准公共物品属性的定位, 去投资化意义明显 。要注重实体经济发展,减少经济增长和财政收入对于房地产的依赖。未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。,【十九大定调】,深化农村土地制度改革,选取13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。给小产权房转正的基本路径设定方案,增加市场供应,促进农民增收和加快城市化进程。,2017年8月28日国土资源部、住房城乡建
6、设部印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案:其中小产权房相关建设建立加快项目审批,到2020年总结试点,意味着三年将有大量可租赁的小产房上市,这也是从加快市场租赁用房供应,有效解决中心城市中低端人群的居住问题。,【农村土地制度改革】,小产权房,转正,【发展租赁住房】,7月18日九部委出台关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知,指出要在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市 场,选取首批12个住房租赁试点城市开展试点工作。 除广东省将政策目标节点定位于2018年外,辽宁、四川、河南、安徽、江苏均将2020年作为政策目标年。我国住房租赁市场改革大幕已经拉开,十九大提出租购并举,把租
7、赁住房放在更加重要的位置。未来三年将是自持物业入市的集中期。面对规模化的售转持,开发商必须提升轻资产运营能力。,成都政策,【成都政策要点】,调控政策持续加码,“限购、限贷、限售、限价、限商”五管齐下,保持楼市平稳,明年楼市调控不放松。,【成都限购】,3月23日,限购升级,社保提高至2年,只能新购一套,二手住房纳入限购范围,避免投资客转向二手住宅市场,避免出现二手住宅投资过热。,【成都限售+限贷】,从4月13日起,在限购区域内新购买的住房(含商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可转让。二套房认贷,贷款未结清的首付提高至6-7成,三套房停贷,有效遏制投机性购房。,4月21日成都市规划局
8、、房管局等多个部门联合发布了关于进一步加强商业、 办公类建设项目管理的通知商业、办公类建设项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用,严禁擅自改变为居住用途。商业、办公类建设项目(不含酒店)宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计。商业、办公类建设项目标准层办公用房分隔的,层高不应大于4.2米;商业、办公类建设项目标准层办公用房不分隔的,层高不应大于4.6米。商业、办公类建设项目中的办公用房(公共食堂除外),不得接入天然气。商业、办公类建设项目的水电气,应按照商用标准收费,禁止按照非商用标准
9、收费。对商业、办公类建设项目,开发企业和中介机构不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住,不得出现酒店式公寓、商务公寓等违规宣传用语。,【成都限商】,10月13日成都市规划管理局出台成都市城市规划管理技术规定(2017),对商办类项目的平面布局、造型设计、层高均做出了严格而详细的规定,不能用于居住用途。不能设置阳台、花槽、飘窗,附加值减少,以公共走廊卫生间布局的形式,去居住属性,商业建筑将回归原本属性。未来市场上4.6米层高以上的LOFT产品将绝迹。,【限价政策】,4月12月成都市房管局出台关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知房地产开发企业不得有购地不建、建而不售等捂盘惜售行为,
10、不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价。达到商品房预售条件未在30日内申请预售许可或不接受预售申报价格指导的,房管部门可在1年内不受理其预售许可申请。,开发商需接受房管局指导定价。对于今年高地价项目也留在空间,开发商预售价格申报,将按照楼面地价建安成本合理利润的方式申报。,A,B,7月19日成都市城乡房产管理局、成都市发展和改革委员会发布关于做好商品住房价格监管的通知新增项目价格一般不得高于周边均价10%,同一项目分期价格上涨幅度不得超过城镇居民人均可支配收入增幅。开发商预售价格申报,将按照楼面地价建安成本合理利润的方式申报。申报价格需提供价格构成资料,开发商不得以提高装修标准、提高设施设
11、备档次的方式变相加价。,【成都市房地产业发展五年规划】,11月15日,成都市政府办公厅公布成都市房地产业发展五年规划,深入推进供给侧结构性改革,实行租售并举,确保商品房供应充足,调整住房结构、大力发展租赁市场。,深入推进供给侧结构性改革,实行租售并举,确保商品房供应充足保障用地,制定供地年度计划,保持供地总量逐年增长。,“东进”及“南拓”是未来主力方向,“东进”和“南拓”区域,增加新建商品房供应规模,适度超前、加快推进房地产业发展。“西控”区域,控制房地产供应总量,优化供应结构。“北改”区域,保持房地产供应规模,稳定房地产业发展。“中优”区域,减少房地产开发建设总量,控制新征土地上市规模,控制
12、建筑容积率,促进人口有序疏解。,调整住房结构,支持开发企业建设大套型、高品质商品住房,主要满足改善性需求,为稳步调整住房结构,成都将支持开发企业开发建设大套型、高品质商品住房,主要满足改善性需求,确保居民人均住房建筑面积稳步提高、户均住房套数不过快增加。同时严格执行住宅建筑规范,停止新建“公寓”类生活单元,确保居住品质。,引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题,提高二手住房交易占比,进一步激活二手房市场,降低交易成本,引导首次置业住房需求通过购买二手住房解决住房问题,稳步提高二手住房在住房交易市场中的份额。到2021年,全市二手住房交易的占比将达到43%。,大力培育租赁市场,集体建设
13、用地建设租赁住房等四种方式增加租赁房源供给,促进租赁市场发展。加大金融对租赁市场的扶持力度,助力租赁市场快速发展。小产权房转正,增加租赁住房供应,解决部分低端住房需求。,积极推进装配式建筑,稳步推广成品住宅,全市房建工程项目单体建筑预制装配率不低于20%,其中政府投资项目、公共建筑项目、总建筑面积大于2万平方米的工业建筑项目和总建筑面积大于20万平方米的居住建筑项目单体建筑预制装配率不低于30%。建立成品住宅土建和装修工程设计、报建、施工、监理、质监、安监和验收一体化的建设管理机制,结合建筑工业化大力推进装配式装修,推行绿色环保装修;到2021年底,新开工商品住宅(3层以上),中心城区成品住宅
14、面积比例达到100%,全市比例达到90%。,【2017版城市规划管理技术新规】,10月13日成都市规划管理局成都市城市规划管理技术规定2017版:简化了分区,中心城区范围变大;对住宅产品3.6米以上层高计面积,进一步减少赠少空间,,【人才落户】,2017年7月19日,发布了成都实施人才优先发展战略行动计划,包括给予高层次人才创新创业扶持,鼓励青年人才来蓉落户,保障人才住房等12条政策。给予高层人才创新创业扶持鼓励青年人才来蓉落户保障人才住房提高人才医疗待遇简化外籍人停留手续激励产业人才发放“蓉城人才绿卡”支持校地校企合作培养产业发展人才提供全民免费技术技能培训建立人才信息发布制度支持用人主体引
15、才育才设立“蓉漂人才日 “。45岁及以下、本科学历及以上可选任一区域落户,在限购的情况下,“本科落户政策”为成都输送了大量的购房客群成都落户吸引超深圳成第1城:截至12月6日,自成都“人才新政”实施4个多月以来,全市共登记落户本科以上人才突破10万人。,自2018年1月1日起,正式实行积分落户政策+学历落户,推进农业转移人口城镇化+吸人引人才落户,适用对象:在成都市市合法稳定居住和合法稳定就业,并办理成都市居住证的境内来蓉人员居住证积分:通过建立指标体系,对每项指标赋予一定分值,居住证持有人可以按规定申请积分,并根据积分申请办理积分入户或按积分享受相应的公共服务。居住证积分指标:缴纳社会保险、
16、合法稳定居住、教育背景、引导人口合理布局、引导人口梯度转移、急需紧缺工种(职业)指标、个人贡献、鼓励创新创业、年龄、个人不良信用记录、个人违法犯罪记录以及违反计划生育政策等指标。持证人的总积分等于各项指标积分之和。,2017年新一线城市纷纷向大学毕业生抛出“送户口”、“送房补”、“免费租借办公区”等史无前例的新政招揽人才,成都也加入抢人大潮:大力实施“蓉漂”计划,推毕业生“先落户后就业”。,【摇号选房】,11月16日,成都颁布“摇号选房”新政,成都正式进入摇号选房的第四个城市,12月2号公证协会出台摇号细则,12月15日房协出台住房购房登记规则及公证摇号选房规则。保证商品住房开盘销售选购公开、
17、公平、公正。,11月16日政策,12月2日公证协会执行细则,1、商品房取得预售证以后10日内才能申请公证摇号;2、开盘前15个工作日提出公证摇号申请;3、开盘销售前开发商要制定购房登记规则;4、开盘前3日发布摇号公告,公示登记购房人名册;5、开发商要向公证机构提交至少10种资料审核;6、公证机构现场监督,至少2名以上的公证员,以及3-5名购房者参与公证7、摇号时间必须是9-18点,也就是白天;8、公证摇号全程录像;9、开发商在摇号结束后10个工作日内将公证书报送房产行政主管部门;,12月15日细则,【政策小结】,2017年为楼市史上最严调控年,调控范围从一二线热点城市向三四线城市蔓延,政策出台
18、密集,采用“限购+限价+限售+限贷+限商”等多重手段稳定楼市,打击投机炒房行为,促进房地产市场平稳健康发展。十九大为房地产定调,建立房地产长效机制,因此未来楼市短调控政策不喘气、不歇脚,短期政策旨在稳定房地产市场和预期,为长效机制的建立争取时间。成都政策紧跟一线城市步伐,步步加码,通过限购、限价等调控政策、加大供地量、推出人才用地、租赁住房用地等手段稳定市场。,02,分物业市场分析,01,土地市场,04,商业市场,03,别墅市场,05,办公市场,06,公寓市场,07,LOFT市场,供应紧缩 诸雄争霸,规则改变 价格高涨,2017年1月25日,2017年4月10日,发布了2017-2019年经营
19、性建设用地供应计划,未来3年计划供应商品住宅用地27万亩,年约9000亩,2017年9月28日,2017年9月29日,【成都土地政策】,推“限地令“,严控土地出让人民政府厅印发关于完善经营性建设用地调控机制促进我市土地市场平稳健康发展的通知。包括合理确定土地出让起始价,调整拟上市宗地竞买保证金缴纳比例及限价单宗商品住宅用地供应规模;以科学确定出让叫价,避免出现【地王】和【过高溢价率】;上市出让宗地成交溢价率60%及以上的需要在3个月内缴清全部土地出让价款;主城区商品住宅用地供应规模不得超过300亩,近郊不得超过210亩,远郊不得超过105亩。,加强土地上市与供后监管的意见严格“净土“上市审查,
20、不具备”净地“条件的宗地,一律不能出具上市意见;严格上市土地周边配套设施审查。公共配套设施未建设或未形成限期解决方案的,由建设部门合适核实并函告国土部门暂停该宗地上市;约定竣工时间。宗地成交后,属政府与土地竞得人在5个工作日内签订国有建设用地项目旅行协议书。对项目出现未按时开竣工、未达产业准入条件等情形的,依照协议进行处罚或没收开发保证金;先产业开发,后住宅建设。商住混合用地设计分期开发的,属地政府应按照“先产业开发,后住宅建设“的时序安排原则。,公布成都市中心城区土地级别与基准地价通知主城区及近郊等绕城内的区域,统一执行中心城区的土地级别与基准地价。(2014年制定的基准地价已不符合当期市场
21、情况)各级政府可以根据基准地价制定出灵活的地价政策,通过地价差别和调整,引导或控制各类社会经济活动,落户城市规划、经济发展战略和产业政策,2017年全国房地产处在持续调控之中,旨在保持住宅市场平稳发展,土地作为一级市场,争夺激烈,成都政策频出,避免出现地王。,成都土地拍卖进入5.0版,触发最高限价后进入竞移交租赁住房等,对开发商的产业整合能力和运营能力都提出了新的要求,公开拿地难度加大。,【成都土地拍卖变化】,【成都土地供销价走势】,土地供应量持续下跌,今年降至历史最低位,未来商品房供应量面临紧缩,供不应求的现状将持续。供应紧缩价格高涨,今年大成都成交楼面地价达到5806元/ ,同比上涨1.2
22、倍。供应面积13346亩,同比下跌14%,成交11844亩,同比下跌16%。,数据说明:2017年成交地块中未包含“人才用地或产业引进配套用地,共计15宗,面积903亩”。楼面地价是扣除自持或移交租赁住房及自持商业部分后的可售商品房部分计算的楼面地价。,【2017年大成都土地供销】,数据说明:国土局公布的出让地块,后因政府原因中止拍卖的地块未纳入供应地块里面统计。 折算后成交楼面地价是扣除自持住宅商业及移交租赁住房后的可售体量计算,未把自持住宅、商业及移交租赁住房的修建成本纳入计算。,今年成交地块实际可售量为1990万方,其中住宅987万方,商业1003万方。纯住宅用地可售商品房楼面地价达到1
23、0852元/,住兼商为7567元/,商兼住8785元/;纯商业地块价格仅为1857元/。供应土地212宗,14249亩,其中可开发用地197宗,13346亩;流拍土地8宗,441亩,熔断地块2宗,119亩。成交土地192宗,12747亩,其中可开发用地177宗,11844亩,含有特殊条件地块共计28宗(20宗土地包含移交租赁住房部分,6宗土地有商业自持,1宗土地有自持租赁住房,1宗土地有租赁住房与商业自持);人才用地12宗,合计606.12亩;产业引进配套用地3宗,合计296.85亩。,容积率降低,土地供应下跌,人才用地、移交租赁住房等土地竞拍规则改变等,导致实际成交地块可开发量紧缩,地价高涨
24、。,【2017年各区域土地供销】,土地供销集中在远郊及近郊,可开发销售的商品住住宅集中在近郊;可售商业集中在天府新区及远郊。价格高涨:主城区土地成交楼面地价过万,近郊接近7000元/。,数据说明:国土局公布的出让地块,后因政府原因中止拍卖的地块未纳入供应地块里面统计。 折算后成交楼面地价扣除人才公寓或产业引进配套用地、其它地块自持住宅商业及移交租赁住房后的可售体量计算,未把自持住宅、商业及移交租赁住房的修建成本纳入计算。,【2017年各行政区土地供销】,天府新区土地供销量最高,供应2585亩,成交2369亩;其次为青白江,供应1549亩,成交1455亩。主城区各行政区楼面地价几乎全部破9000
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