2017.11.26成都楼市2017年总结及2018年展望.ppt
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1、大变革下的新时代2017年成都楼市总结及2018年成都楼市展望,成都链家高策,2017年对于成都楼市来说,可以说是一场大变革,限购、限价、限售、新建设规划出台,一次性付款,2秒清盘、公平摇号.整个2017年对成都楼市来说,房地产正在进行一场大变革。,“,”,2017年大变革,1,2017年成都楼市总结,大变革的现象(1):格局在变,东进、南拓成为核心,成都圈层式的发展格局被打破,五大分区发展定位确定 将规划城市东西轴线;龙泉山由原来的生态屏障转变为城市绿心,而两侧分别是中心城区和东部城市新区,成都进入了双城时代。,大变革的现象(2):政策在变,2017年政策持续升级,进入调控最严期,政策持续高
2、压,限购、限价、限售、公开摇号、进入史上最严调控期,且还在持续加强,4月12日成都限转 限购区域内购房取,证后满3年才能出让;,天府新区、高新南 区首付比例升至 70%;主城、近郊 第二套住房首付比 例升至60%;远郊 不低于40%;第三 套停止贷款,4月21日商办新政 要求商业、办公类 建设项目严格按照 规划用地性质及规,划许可开发、建设、,销售、使用,严禁 擅自改变为居住用 途,3月24日限购 升级 二手房加入限 购,近郊开启 限购,10月9日:提 高首付比例, 首套房提高至 30%,二套提 高至40%,二 套及以上停止 贷款,11月17日: 高新南区、 天店新区限 购升级,贷 款调整,1
3、2月14日: 成都加强房,地产市场监管,,限涨幅。,5月16日,市人 才流动服务中心 要求自5月17日 起,在成都的 “限购区”申办 学历、职称入户 认证,以及在人 才中心挂靠集体 户、开具调档函 的,需要同时提 供当事人在成都 市最近3个月的社 保缴费记录,5月19日,成都市房 管局等四部门联合发 布通知要求自6月1日 起至11月30日,开展 为期6个月时间的楼市 整顿专项工作,6月20日,成都 市住宅用地供应中 期计划(2017- 2021年)公布, 根据库存消化周期 分类实施土地供应, 对于库存紧张的区 域,加大供地规模, 加快供地节奏。,6月27日,主城 区土拍机制再升 级,采取商品住
4、 宅用地“限价竞 买+抽签竞 得”、商住混合 用地“限价竞买+竞商业自持比 例+抽签竞得” 的调控方式,2016年,2017年,7月19日,通知指出,房地产开发企业在申请商品住房预售许可时,根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格,不得虚高申报,也不得以精装修、提高设施设备档次等为名变相抬高价格。对申报价格明显高于周边在售项目价格和本项目前期成交价格,且不接受相关部门指导的开发项目,房管部门可暂不予受理预售许可、现售备案。,12月,10月1日:成都 “限贩”政策出台、同一自然人、法人只能新增购买一套商品住宅,11月16日,为进一步规范商品住房销售行为,维护我市房地产市场秩序,促进商品住房开
5、盘销售的公开、公平、有序,维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定。,政策-三次限购,二手房、新房、全域限购,2017年3月23日全城限购政策,提高购房资格,流入型购房客群将急剧减少,房地产市场供销将趋于理性。2017年4月12日,政策端“认房又认贷”,提高二套房首付比例,对于换房的客户来说,在成都限购区购房不仅有户籍或社保限制,购房成本也将大幅增加,一定程度上抑制投机行为。,政策-预售限制、公开摇号,规范成都市场,2017年7月20日成都市城乡房产管理局 成都市发展和改革委员会 关于做好商品住房价格监管的通知,强化价格预售管理。2017年11月16日,为进一步规范商品住房销售行为,维
6、护我市房地产市场秩序,促进商品住房开盘销售的公开、公平、有序,维护购房人的知情权、选择权、监督权和市场秩序稳定。,政策-建筑新规,住宅赠送、商办项目受到压制,精装成为必然,住宅赠送被限制,商办受到制约,底商全面取消,精装成为必然,未来对产品设计提出了新要求,大变革的现象(3):土地市场在变,供应不足,价格高涨,土拍方式多样,土地市场-供应不足,导致土地价格持续上扬,2017年整个土地市场供应较往年下滑严重,特别是主城区和天府新区土地供应较少,导致土地价格持续上扬,土地市场-由疯狂到理性,土地价格开始趋于平稳,2017年上半年,土地溢价率极高,普遍面粉超过面包价格,2017年10月开始,土地市场
7、逐步回归理性,溢价率开始降低,整体土地价格已经达到一个顶点,短期内大幅度变化可能性较低。,土地市场-租售并举、自持、返迁成为土拍常态,同时由于土地的稀缺,主城区土拍加入返迁租赁、自持、商业运营等附加条件将为成为未来三年的主流趋势。,11月10日,成都上市六宗地块,土地性质为二类住宅用地(禁止兼容商业)和住兼商用地,合计319亩。本次供地圈域锁定在主城区,分别是东客站、外光华等板块,起拍楼面价范围在8000-9500元平米,地块面积22-93亩之间。 1-4号宗地采取“配建并无偿移交一定体量租赁住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交租赁住房面积”方式拍卖;5号宗地采取“配建自持一定体量租赁住房+限价
8、竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”方式拍卖;6号宗地采取常规方式拍卖。,大变革的现象(4):住宅市场-供应不足,价格上浮,产品面积不断变大,2017年受到预售限制影响,整体主城区和天府新区供应大幅度下滑,导致市场供需失衡。2017年受到预售限制影响,住宅项目基本开盘清盘,一房难求,但受到备案影响,实际数据差异较大。2017年成交价格实际受到限价影响,整体价格小幅度上浮,但实际主城区客户心理价格达到18000元/。,住宅市场-供应严重不足,价格持续上浮,住宅市场主力成交产品面积段不断放大,改善趋势明显,90-110为各区域主力成交面积段,110-150改善产品比例不断增加,整体市场住宅产品不
9、断走向改善化特别是主城区2017年90-150产品去化占比达到55%,改善信号明显,大变革的现象(5):公寓市场-公寓由热情高涨到平稳,但整体趋于好转,公寓产品由于2017年限购,整体市场区域好转销量增加72%。2017年整体公寓市场3月份开始上扬,目前销售开始平稳,价格达到均价9800元/,大变革的现象(6):商业市场-受限购影响,虽好转但库存压力仍然巨大,成都商业市场2017年销量为195万,比去年上浮27%,但整个成都市商业存量巨大,仍然有1510万存量,预计去化周期高达90个月,大变革的现象(7):写字楼市场-供应量断崖式下滑,成交无起色,持续遇冷,成都写字楼市场2017年供应、去化双
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