[戴德梁行]2017中国写字楼需求核心趋势.pdf
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1、2017 中国 写字楼需求 核心趋势金融 和 TMT 行业 仍是 需求主力2017 年 9 月大中华区租户研究2 戴 德 梁 行 研 究 部目录01020304060810121416摘要简介六大城市写字楼 需求核心指标北京核心趋势上海核心趋势深圳核心趋势广州核心趋势成都核心趋势武汉核心趋势总结戴德梁行研 究 部 1摘要“过去一年,一线城市以及主要二线城市的写字楼需求极其旺盛。在一线城市中,深圳的表现尤为抢眼,年吸纳量增长近 282%。”魏超英董事总经理 中国企业服务部主管“在接下来的一年里,供需之间的矛盾仍将出现在许多市场中。需求预计将延续当前的增长趋势;供应方面,一些城市可能会迎来大量的新
2、增供应。”Shaun Brodie大中华区 租户研究及华东区研究部主管报告涉及的六个城市写字楼市场在过去 12 个月展现了强劲的需求。其中,深圳的表现尤其突出,写字楼需求(按面积)增长了 281.7%。在这六个城市中,供应远超过同期的需求,因此强劲的写字楼需求并没有使市场的空置率有所下降。另一方面,数量可观的可供租赁面积为租户提供了更多选择的空间。明年,需求和供应之间的矛盾仍将存在。需求预计仍将保持坚挺,同期一些城市将有大量的新增供应入市。由于供需情况(包括新增供应的位置、品质)各不相同,因此这六个城市在未来将继续呈现不同的市场表现。和去年一样,一些城市的空置率将下降,而另外一些城市的空置率则
3、将上升。租金表现亦是如此。简介报告所选择的六个写字楼市场覆盖了四大一线城市,还包括了两个二线城市位于西部的成都以及位于中部的武汉,提供了一个展示中国写字楼租户活动的横截面。基于影响写字楼需求的各个主要因素,这篇报告将: 聚焦中国六大写字楼市场; 分析这些市场过去一年的趋势。报告涉及的六大写字楼市场包括:北京广州上海成都深圳武汉2 戴 德 梁 行 研 究 部戴德梁行研 究 部 3六大城市写字楼需求 核心指标截止到2017年二季度末,报告所覆盖的六大城市在12个月内均录得了数量可观的净吸纳面积。深圳表现最为抢眼,同期吸纳量(按面积)增长了281.7%;武汉紧随其后,录得177.2%的增长率(表1)
4、。在这六个城市中,由于供应远超过同期的需求,因此强劲的写字楼需求并没有使市场的空置率有所下降。仅有两个城市北京和成都在一定程度上出现了空置率的下降。另一方面,由此导致的大量可供租赁面积对于租户来讲是一个好消息,为租户提供了更多选址方案。由于深圳惊人的吸纳表现(尽管供应原因空置率有所上升),六个城市中深圳在过去一年中的平均租金涨幅最为明显。此外,由于空置率的下降,同期北京的平均租金录得了 3.7% 的增幅。另一方面,由于新增供应明显高于需求,持续攀升的空置面积为租户提供了更多的可选空间,因此上海和武汉的平均租金在过去一年中分别下降了4.0% 和 2.2%。在未来一年中,需求和供应之间的矛盾仍将存
5、在于这些市场中。需求预计仍将保持坚挺,同时一些城市将会迎来大量的新增供应。由于供需情况(包括新增供应的位置、品质)各不相同,因此这六个城市在未来将继续呈现不同的市场表现。和去年一样,一些城市的空置率将出现下降,而另外一些城市的空置率则将上升。租金表现亦是如此。表 1 中国六大城市需求核心指标甲级写字楼(2017 年二季度)资料来源:戴德梁行研究部租金城市2017 年二季度租金 ( 人民币 / 平米 / 月 )2016 年二季度租金 ( 人民币 / 平米 / 月 )增长率 ( 同比 ) 北京392.1378.13.7% 上海279.2290.9-4.0% 深圳268.1253.85.6% 广州1
6、71.7168.22.1% 成都107.1105.41.6% 武汉123.3126.1-2.2%空置率城市2017 年二季度空置率2016 年二季度空置率增长率 ( 同比 ) 北京7.3%7.3%-0.1% 上海15.8%10.7%5.1% 深圳13.1%9.1%4.0% 广州11.9%8.8%3.1% 成都32.2%40.7%-8.5% 武汉32.3%15.7%16.6%净吸纳量城市2016 年 6 月 -2017 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 )2015 年 6 月 -2016 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 )增长率 ( 同比 ) 北京855,180 690,235 23.9% 上海
7、1,221,695 909,609 34.3% 深圳731,012 191,510 281.7% 广州686,791 435,349 57.8% 成都202,183 145,799 38.7% 武汉163,281 58,910 177.2%15.8% 13.1%4.0% 11.9%3.1% 32.2%-8.5% 32.3%16.6%净吸纳量2016 年 6 月 -2017 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 )2015 年 6 月 -2016 年 6 月 净吸纳量 ( 平米 )增长率 ( 同比 ) 北京855,180690,23523.9% 上海1,221,695909,60934.3% 深圳73
8、1,012191,510281.7% 广州686,791435,34957.8% 成都202,183145,79938.7% 武汉163,28158,910177.2%北京 核心趋势内资企业在北京写字楼市场表现活跃,在过去一年里,吸纳了整个市场73%的面积。我们预期这一趋势将延续至明年(图1)。就产业类型而言,自去年 6 月份以来金融产业占据了北京写字楼市场的最大份额,达到了34%(图2)。73% 27%内资公司外资公司图 1 北京甲级写字楼租赁面积成交比例 外资 / 内资公司比较(2016 年 6 月2017 年 6 月)资料来源:戴德梁行研究部“北京是重要的科技产业中心,我们预计明年TMT
9、 产业在该市场上将继续保持强劲势头。”严区海高级董事 北中国企业服务部主管4 戴德 梁 行 研 究 部戴德梁行研究 部 5写字楼商圈租户面积(平米)租赁类型钻石大厦中关村国际商业机械(中国) 有限公司12,386续租万利中心中央商务区廊坊银行股份有限公司8,305新租宜家家居大厦望京 - 酒仙桥北京木棉汇投资管理 有限公司7,407新租惠通时代广场其他安联救援管理服务 (北京) 有限公司6,243搬迁利星行中心望京 - 酒仙桥宏盟广告5,910搬迁表 2 北京甲级写字楼五宗重要租赁成交(2016 年 6 月2017 年 6 月)图 2 北京甲级写字楼租赁面积成交比例 产业类型划分(2016 年
10、 6 月2017 年 6 月)资料来源:戴德梁行研究部北京是重要的科技中心,TMT企业在过去的12个月中租赁的面积仅次于金融企业,占甲级写字楼总成交面积的25%。我们预计TMT产业在明年将继续保持强劲势头。尤其是望京酒仙桥商圈,该分市场未来大量新增的优质办公物业为TMT企业的入驻提供了良好的先决条件。同时,北京中关村和上地区域由于有限的供应量以及TMT企业迅速扩张使其平均租金保持上扬态势。2017年下半年,随着亚奥商圈大量写字楼项目的入市,这里将会成为一个新高端商务区,定将吸引大批TMT和金融企业进驻。资料来源:戴德梁行研究部34%11%4%2%9%3.5%25%3%8.5%金融专业服务医疗健
11、康零售制造业房地产TMT能源其他中央商务区廊坊银行股份有限公司北京木棉汇投资管理 有限公司惠通时代广场其他安联救援管理服务 (北京) 有限公司6,243搬迁利星行中心望京 - 酒仙桥宏盟广告5,910搬迁6 戴 德 梁 行 研 究 部上海 核心趋势“过去一年,成本仍然是影响外资企业租赁活动的主要因素。内资公司在选择物业时则优先考虑地段和品质,偏好核心区高品质办公物业。” 过去12个月, 上海写字楼整体租赁需求大幅增长。国内企业继续保持平稳健康的办公空间扩张,外资公司需求则从冰冻期(2015年6月2016年6月)之后快速回暖。租赁面积方面,外资公司以54%的占比超过了国内企业(图3)。但外资企业
12、在租赁市场上仍受到成本导向的影响;内资公司在选择物业时则优先考虑地段和品质, 偏好核心区高品质办公物业。这一趋势在未来的一年内将不会改变。就产业类型而言,金融、TMT、零售、专业服务以及制造业占据了整个上海市场80%的吸纳面积(图4)。联合办公在过去一年里租赁了大量的写字楼空间。许多该类型企业快速扩张他们的业务,增加其办公空间,典型代表包括WeWork和裸心社。魏超英董事总经理 中国企业服务部主管46% 54%内资公司外资公司图 3 上海甲级写字楼租赁面积成交比例 外资 / 内资公司比较(2016 年 6 月2017 年 6 月)资料来源:戴德梁行研究部戴德梁行研究 部 7写字楼商圈租户面积(
13、平米)租赁类型万都中心长宁3M20,000扩租嘉里中心核心静安赛诺菲12,000续租兴业中心 T1核心静安君合律师事务所7,000搬迁金光白玉兰虹口YKK4,600搬迁世纪商贸广场核心徐汇固特异4,500搬迁面积(平米)20,000嘉里中心12,000兴业中心 T1核心静安君合律师事务所7,000金光白玉兰虹口YKK4,600世纪商贸广场核心徐汇固特异4,500搬迁图 4 上海甲级写字楼租赁面积成交比例产业类型划分(2016 年 6 月2017 年 6 月)资料来源:戴德梁行研究部金融专业服务医疗健康零售制造业房地产TMT能源其他表 3 上海甲级写字楼五宗重要租赁成交(2016 年 6 月20
14、17 年 6 月)资料来源:戴德梁行研究部17%14.7%8.3%17.2%15.9%0.7%18%3.4%4.8%8 戴 德 梁 行 研 究 部深圳 核心趋势“高科技产业在深圳经济发展中发挥了不可或缺的作用,TMT 行业占全市写字楼市场需求总量的 44% 并不让人感到意外。”过去12个月中,内资企业在深圳写字楼市场的需求保持旺盛态势。一些知名企业,例如恒大集团,纷纷在深圳设立新总部。市场中近80%的交易(按面积)是来自于内资企业(图5)。根据目前趋势,我们相信在未来的12个月国内企业将持续保持活跃态势。高科技产业已成为深圳的支柱产业。深圳是众多国际知名科技企业的总部聚集地,包括 :华为、腾讯
15、、康佳、创维、酷派、中兴、金立、普联、大疆、华大基因和一加等。 同时,深圳还拥有大量的高科技创业企业。 另外,许多海外高科技公司在南山高科技术园区设立了其中国业务总部。黄书礼董事 华南企业服务部主管因此,在过去的一年里,TMT产业占总租赁成交面积的44%并不让人感到意外。金融业作为深圳另一支柱产业近期亦有不俗表现。2016年上半年,金融产业资产规模达人民币12.08万亿元;同期,金融业实现增加值1,292.9亿元,占深圳市生产总值的15。2016年9月,全球金融中心指数(GFCI)将深圳认定为国际金融中心,这将进一步提升金融公司的写字楼需求。因此,在过去的12个月内,金融和专业服务业分别占全市
16、总吸纳面积的15和12,紧随TMT产业之后。78% 22%内资公司外资公司图 5 深圳甲级写字楼租赁面积成交比例 外资 / 内资公司比较(2016 年 6 月2017 年 6 月)资料来源:戴德梁行研究部戴德梁行研 究 部 915%10%44%12%10%2%3%2%2%金融专业服务医疗健康零售制造业房地产TMT能源其他图 6 深圳甲级写字楼租赁面积成交比例 产业类型划分(2016 年 6 月2017 年 6 月)资料来源:戴德梁行研究部写字楼商圈租户面积(平米)租赁类型招商港口大厦蛇口哈曼国际10,000新租荣超联合总部大厦科技园浙商银行10,000新租中建钢构总部大厦南山区保千里视像科技1
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