克而瑞:2017年广州房地产市场总结与2018年预判.pdf
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1、中国 广州2018.012017年广州房地产 市场年报3 Part政策篇$房企篇土地篇市场篇预判篇ContentsContentsPart 1Part 1政 策 篇【全国政策】多重设限稳房价、构建长效机制【广州政策】从严调控&发展住房租赁市场2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 4 页1.全国政策2.广州政策【全国政策】 2017年房地产政策核心从“去库存”正式转变成“稳房价”,通过金融、供求及土地 等层面联动,构建住房市场长效循环机制2015年12月20日2016年8月起2017年3月2017年10月中央经济工作会议 提出房地产去库存各大一二线城市 陆续重启限购全国两会 因城施政去
2、库存 坚持住房居住属性十九大 保持房地产调控政策的 连续性和稳定性中央经济工作会议 加快建立多主体供应、 多渠道保障租购并举 的住房制度2017年12月宽松收紧2017年房地产调控手段差别化信贷从严整治首付贷整治P2P平台根据库存调整土地供应土拍门槛提高竞配建+竞自持+摇号纯租赁用地入市调控城市范围扩大化限售(新一轮调控方式)限签(内部操作为主)租购并举12个城市被列入首批住房 租赁试点银行与房企开展战略合作金融土地楼市租赁市场2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 5 页1.全国政策2.广州政策【全国政策】限购、限贷、限价升级并广泛“限售”,大量三四线城市加入调控,加上“限签”干 预
3、,造成部分城市成交量价“假摔”2017年,全国有27个一、二线城市、42个三、四线城市出台紧缩调控措施。调控城市政策还不断升级加码,集中在提高社保年限、首付比例,限制单身和离异购房套数、首付,对个人购房普遍“限售”等手段。热点城市通过房管部门监控,对超出指导价及高价盘实行暂停或延后网签,并对网签均价采取对冲,实现指标上的房价平稳。自3月以来,超过50城相继发布“限售“令,冻结交易成为抑制投机需求的杀手锏,普遍为2-3年,最长限售时间为5年。有关部门出台相关项目“销售指导价”并相应规限价格上下浮动幅度。当前热点一、二线城市从严“限价”,且限价力度逐步加大,少数热点三四线城市有所跟进。各线城市限贷
4、政策力度递增,三四线认房不认贷,一线认房又认贷。热点一、二线城市二套房首付比例明显提升,最高达70%-80%。35个三四线城市相继限购,政策力度落地性强,且调控力度大。多数城市非本地户籍家庭限购1套住房,本地户籍家庭限购2套住房。限贷限购限价限售限签2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 6 页【广州政策】330新政史上最严,限制投资流通,平抑房价,下半年政银联合构建本地租 赁市场1.全国政策2.广州政策3月7月8月10月11月317+330政策叠加限售模式出台商业/办公纳入调控首提“租购同权”商改租出台,盘活存量商办公布未来五年土地供应计划,提出825万租赁住房用 地供应广州“阳光租
5、房”平台正式上线广州工行5000亿携手越秀、珠实发展住房租赁建行广东与房企联合推300万套租赁房,设租赁基金工行广东与广州市住建委合作开发租赁市场工行广东20亿支持科学城集团租赁住房项目12月12月22日,城市更新的商办项目不执行330政策中 最小分割单元规定此前执行政策317政策变化330政策变化户籍:限购二套非户籍:限购一套(连续3年个税或社保)执行范围:全市九区,不含增城、从化首套和二套(无贷款)首付30%,二套(有贷款)首付70%户籍:已婚二套、单身一套非户籍:限购一套(连续5年个税或社保)首套首付无贷款:30%;有贷款:144以下40%;144及以上70%二套首付无贷款:144以下5
6、0%;144及以上70%有贷款:70%(不变)执行范围:增城、从化纳入限购户籍:本地户籍不限购,两郊区有两套且无贷款,市区购房需全 款;两郊区有一套且按揭中,市区可购两套,但只能一套申请贷 款,且首付70%非户籍:两郊区有一套房(不论贷款),市区仅能全款购一套住宅限售:个人/家庭2年,企业3年商业/办公:限销售/转让对象、二手限售3年、不得商改住、分 割单元需300Part 2Part 2房 企 篇【业绩排行】强者恒强【货值盘点】寡头渐显【战略动态】“多元化”发展【产品趋势】推陈出新、别墅小型化2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 8 页1.业绩排行2.货值盘点3.战略动态4.产品趋
7、势【业绩排行】TOP10粤系企业尽领风骚,保利再夺冠;受严政影响,TOP10门槛为三年最 低,TOP3所受影响最小,房企集中度越来越高,强者恒强渐成趋势企业榜单指业务在广州的房地产开发企业,成交数据包括:普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、车库/车位等类型的物业,榜单涉及数据均为网签数据; 2015年成交金额数据涉及合资项目,销售数据按权重划入各开发企业;2016及2017年成交金额为流量金额,即合作项目不做重复计算,房企操盘口径为准。57666880899210715918619345 45 46 53 53 60 81 150 189 2001000100200保利碧桂园万科富力越秀祈福珠光
8、招商蛇口绿地中海保利万科碧桂园中海越秀雅居乐敏捷新世界时代富力单位:亿元207CRIC点评:TOP10榜单:粤系企业尽领风骚,保利广州业绩首次突破200亿,卫冕流量冠军;碧桂园、万科分列亚军、季军,富力、越秀、中海表现出色仍稳居前十。销售金额门槛:受今年严政影响,多数上榜企业业绩相比去年下滑,TOP10门槛为三年最低,TOP3所受影响最小,其中,第三名及第四名的差距由去年的53亿上升至69亿元,房企集中度越来越高,强者恒强渐成趋势。第 一 梯 队第 二 梯 队2017年房企成交金额排行2016年房企成交金额排行第 一 梯 队第 二 梯 队年份TOP3门槛(亿元)TOP10门槛(亿元)2015年
9、103462016年159572017年15045近三年销售金额门槛对比2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 9 页1.业绩排行2.货值盘点3.战略动态4.产品趋势050000100000富力新世界新鸿基华发广州荔港南湾华润星河湾北京首开龙湖侨鑫28295 35004 35351 36493 39978 43784 46676 54159 54159 98306 2017年房企成交均价排行单位:元/01000020000新世界合景泰富雅居乐中海时代越秀敏捷保利碧桂园万科3616 3836 3988 4330 4882 8445 10210 13251 14334 15292 2017
10、年房企成交套数排行单位:套050100150融创金地时代富力实地越秀敏捷万科保利碧桂园26.62 27.41 28.04 28.48 31.32 33.46 39.29 87.82 106.72 131.85 2017年房企成交面积排行单位:万企业榜单指业务在广州的房地产开发企业,成交数据包括:普通住宅、别墅、酒店式公寓、办公、车库/车位等类型的物业,榜单涉及数据均为网签数据; 2017年成交数据为流量数据,即合作项目不做重复计算,房企操盘口径为准;【面积排行】碧桂园将蝉联年度“跑量王”,累计成交132万创新记录;TOP3成交套数门槛高达1.3 万套;侨鑫凭借顶豪项目汇悦台,卫冕成交均价冠军2
11、017年广州房地产市场总结与2018年预判第 10 页1.业绩排行2.货值盘点3.房企战略4.创新产品排行房企货值(亿元)建筑面积(万)1万科1345 780.10 2保利1229 642.46 3富力1017 448.01 4越秀731 401.19 5合景泰富569 307.05 6碧桂园427 315.84 7珠光377 220.82 8雅居乐321 194.90 9祈福304 137.47 10招商蛇口209 85.86 02004006008001000120014002017年标杆房企货值分布中心五区远郊区近郊区【货值盘点】前三甲房企货值均超1千亿,与第二梯队差距拉大;项目分布方面
12、,万科、富力市中心 区域货值贡献较大,货值均过800亿,保利项目分布则偏向均匀化备注:1、房企货值包含收并购项目,且已考虑房企所占权益;2、货值=(土储建面+项目可售建面)*房企项目平均价值; 3、中心六区是天河、越秀、海珠、白云、荔湾和黄埔;近郊是南沙、花都和番禺;远郊是增城和从化。2017年标杆房企广州货值排行榜2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 11 页1.业绩排行2.货值盘点3.房企战略4.创新产品【战略动态】地产白银时代到来,并购加速,寡头间合作频密;房企“多元化”发展是大势所趋,租赁 市场、产城融合等或成大型房企今后发展的突破点地产白银时代到来,房企收并购加速 凯德33
13、.6亿收购乐峰广场; 万科551亿收购广信资产包; 阳光城17.9亿收购广信江湾城; 碧桂园桂园收购从化望谷温泉项目; 阳光城31.8亿收购东莞庄地块。银政企合作 珠实、越秀成立租赁公司,与住建委+ 工行、建行合作; 交行与保利、万科等多家房企及租赁 协会合作,并给予1500亿元用于金融 支持住房租赁业务发展;房地产信托基金 保利租赁住房REITS; 旭辉领寓类REITS。收并购租赁市场产城融合传统造“居城”向现代建“产城”转型 碧桂园+科技大咖探索“产城融合”,合作开发番禺思科智慧城项目; 万科从化翔华项目。2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 12 页1.业绩排行2.货值盘点3.
14、房企战略4.创新产品【万科自持用地】2017年以来万科在广州取得3宗自持用地,未来有与泊寓结合的可能, 其中佛山“CCB建融家园泊寓”模式将为广州自持地块的发展方向提供参考成交日期地块名区域建筑面积楼面价 自持比例备注 (万)(元/)4月28日黄埔区长岭居地块6.241986255%配建9004月28日白云区鱼苗场地块8.142983250%配建135010月30日黄埔区长岭路南地块17.281900015%建行佛山支行+佛山万科公建长租公寓“CCB建融家园泊寓”CRIC点评:万科本着向城市配套服务商转型的理念,目前在广州已推进泊寓、养老、商业、医疗、教育、产业办公等多个业务,自持宅地是多个物
15、业运营的一部分,未来有泊寓与自持地块相结合的可能。万科在佛山打造的“CCB建融家园泊寓”模式,为广州自持地块的发展方向提供了指示。住房服务模式租赁购房保障打造“政府主导推动、建行融资融智”佛山模式集成住房租赁平台服务系统营造“租房也挺美好”住房文化氛围如CCB建融家园APP:租客可通过APP实现线上测评贷款 额度、线上签约、在线保修等一系列服务。长岭居 YH-A4-3地块鱼苗厂 AB2510019地块长岭路以南 YH-A3-2地块2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 13 页1.业绩排行2.货值盘点3.房企战略4.创新产品打造“全年龄” 社区特点:针对不同年龄段的业主,设计不同的活动
16、或者休闲区域。比如为不同年龄段的孩子设计游戏区域、阅读区;为老人设置广场舞、休闲区域;为年轻人设置夜间跑道等。房企:万科(万科春风十里)、保利(保利罗兰国际)【产品趋势】从提供住房到提供一种生活方式,普遍智能、户型定制、高赠送率、各个房企打破现 状、推陈出新,开启新的产品发展趋势别墅小户 型化特点:位于外围区、小面积(80-120)、高赠送率(赠送面积40-80)低总价(400-500万元/套)房企:万科(万科白鹭郡)、万科(万科春风十里)复式产品设计 多样化特点:咬合型结构、利用了户型间的上下咬合,充分利用了立体空间,在采光面充足的位置使用了创新的复式户型结构,达到了效率与空间需求间的平衡。
17、房企:保利(保利和光晨樾)智能科技家特点:智能家居由豪宅的标配转变为普遍存在。比如通过手机APP远程控制家居环境、智能窗帘(遇到下雨天气,晾衣架收回、窗户自动关闭)、智能安防等。房企:金茂(珠江金茂府)、葛洲坝(广州紫郡府)、万科(万科幸福誉)、碧桂园(碧桂园星钻)户型定制化特点:百变空间、自主布局;业主可以按照不同家庭结构、生活习惯、将房屋变成1-4房来满足不同阶段的不同需求。房企:保利(保利星海小镇)、万科(万科里享家)Part 3Part 3土 地 篇【市场表现】土地调控持续,土拍规则多元化;供应节奏加快,东部南部仍为主战场2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 15 页1.土拍
18、规则2.土地供求3.地块排行4.房企拿地【土地政策】 2017年广州土地调控措施持续升级,“一地一策”抑地价、促改革土拍规则200620112017.42017.9未来限房价、竞房 价、限地价2006年,广州科学城地块在“限套型、限房价、竞房价、竞地价”的基础上,又首创限地价模式。竞配建2011年广州开始试点“限地价、竞配建”的模式,但没有一起案例进入到最终竞配建环节;2012年广州首例通过“限地价、竞配建”模式拍卖的土地成功出让。竞自持+摇号2017年4月白云鱼苗场和黄埔长岭居两地块出让方式由原来的限地价+竞配建,调整为限地价+竞配建+竞自持+摇号。多元土拍规则预计2018年,广州将沿续20
19、17年四季度“一地一策”的多元供地方式,开发商的运营能力成为获取土地的重要优势资源。首推租赁住房用 地(100%租赁)2017年9月广州黄埔区挂出首宗全自持住宅租赁用地,该地块最终通过摇号确定竞得人。2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 16 页1.土拍规则2.土地供求3.地块排行4.房企拿地2011201220132014201520162017供应量166911671599126914768531250成交量999971157297912087481083成交楼板价2716246141358397778492941037005000100001500002004006008001
20、00012001400160018002011-2017年广州市经营性用地供求量走势(按建面)万元/2017年3月广州市商品住房库存消化周期为5.4个月,而2017年4月,住建部和国土资源部明确要求商品住房库存消化周期在6个月以下的,要显著增加供地和加快供地节奏。在此背景下,2017年广州市经营性用地供应量相比2016年有所增加,成交量也随之上升。为严防高价地扰乱市场预期,今年以来,广州土地起拍价格明显升高,从而带动全市成交楼板价和成交总价均创历年来新高。而在“限地价+竞配建+竞自持+摇号”、“定向出让”、“全自持租赁用地”等竞拍条件加码下,2017年广州市经营性用地溢价率回落,其中不乏底价成
21、交。【总体情况】受供地节奏加快影响,2017年土地成交突破1000万;成交楼板价和成交总价创新高数据来源:CRIC;经营性用地包括商住、商办类用地;土地成交均价及溢价率,未剔除土地限价因素影响2011201220132014201520162017成交总价2712396508229416951083溢价率181624101037905101520253035400200400600800100012002011-2017年广州市经营性用地成交总价走势亿元%2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 17 页1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 17
22、09 1710 1711 1712成交总价99331901133120129131915764255溢价率10.90.043.3 10.3 13.40.00.00.00.05.10.05.00.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.00501001502002503002017年1-12月广州市经营性用地成交总价和溢价率走势亿元%1701 1702 1703 1704 1705 1706 1707 1708 1709 1710 1711 1712供应量27205141163316582522148813691成交量69271251113432156825
23、218329183成交楼板价 14448120741519410240 8964 6126 8258 1626 3693 8602 220001389805000100001500020000250000501001502002502017年1-12月广州市经营性用地供求量走势(按建面)万元/2017年广州市主要在2月、3月、6月、9月、11月集中供地;由于今年土地起拍门槛升高,导致多月成交楼板价超10000元/。2017年3月土地成交量大幅增多,8宗地块中有6宗溢价率超过44%,带动溢价率快速走高,而自4月份加入“竞自持+摇号”规则以来,土地溢价率一直走低,未来多元土拍规则延续,高溢价率地块
24、难再现。【月度情况】 2017年土地起拍门槛升高,在“限地价+竞配建+竞自持+摇号”以及“准 定向出让”等多元土拍规则作用下,溢价率整体走低数据来源:CRIC;经营性用地包括商住、商办类用地;土地成交均价及溢价率,未剔除土地限价因素影响4月土拍加入“限地价+ 竞配建+竞自持+摇 号”,仅个别地块溢价 成交 ,溢价率急速下降9月首推租赁住房用地 (100%租赁),未来 多元土拍规则延续, 高溢价率地块难再现集中供地1.土拍规则2.土地供求3.地块排行4.房企拿地2017年广州房地产市场总结与2018年预判第 18 页供应量:2017年,增城区为供应主力区域,其供应360万,占全市总供应的30%。
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