江门市物业管理实施细则.doc
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1、1江门市物业管理实施细则江门市物业管理实施细则第一章第一章总总 则则第一条第一条 为规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益, 营造和谐、安全、文明、整洁的居住和工作环境,根据中华人民共和国 物权法 、 物业管理条例 、 广东省物业管理条例等有关法律、法规, 结合本市实际,制定本细则。 第二条第二条本细则适用于江门市行政区域内的物业管理活动。以下条款中的“市”指台山市、开平市、恩平市、鹤山市, “区”指新会区、蓬江区、江海区。第三条第三条各级人民政府应当规范物业管理工作,保障业主对物业依法享有的管理权,促进物业管理向专业化、市场化发展,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。
2、第四条第四条江门市住房和城乡建设主管部门负责规范物业管理和全市物业管理活动的监督管理工作。(一)市(区)住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理工作和本细则的组织实施。负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导;负责对物业服务企业的日常活动进行管理和指导、监督。(二)街道办事处(乡镇人民政府)负责对设立业主大会和选举业主委员会的指导、协助;调解和处理物业管理中的纠纷;对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。居民委员会(村民委员会)予以协助和配合。(三)居民委员会(村民委员会)要积极做好所属区域物业管理小区的社区管理工作,促进业主与物业服务企业的密切合作,创造和谐的社2区
3、人际关系。(四)规划、城市管理、公安、司法、工商、物价、税务、环保、市容环卫、供水、排水、供电、供气、有线电视、通讯等有关部门和单位,按照各自职责协同实施本细则。第四条第四条 物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的 约定,为业主提供服务。应当积极配合街道办事处(乡镇人民政府)和居 民委员会(村民委员会)开展社区服务和社区文化活动。积极配合公安、 计生、环保、城市管理行政执法等部门共同做好物业管理区域内的有关工 作。 业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会(村民委员会)依 法履行自治管理职责,支持居民委员会(村民委员会)开展工作。 第五条第五条 物业管理区域内,建立由物业所在地的
4、街道办事处(乡镇人民政府)牵头,市(区)住房和城乡建设主管部门、公安派出所、居民委员会(村民委员会) 、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。共同协调解决物业管理中遇到的问题。有下列情形之一的,应当召开联席会议: (一)业主大会、业主委员会违反法律、法规和本细则的规定不履行职责 的; (二)物业服务企业擅自撤场或被撤换之后,物业管理处于真空状态的; (三)发生影响物业管理区域稳定等重大事件的。 第六条第六条 物业管理协会应当依法加强行业自律管理,负责制定并监督 实施物业服务规范,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案,维护市场 秩序和公平竞争,促进物业服务企业依法、诚信经营和服务;负责组
5、织物 业服务行业从业人员的业务培训,对违反法律法规和行业规范的行为给予 通报批评和公开谴责,调解行业内部争议等,促进行业健康发展。第二章第二章物业管理区域物业管理区域第七条第七条 市(区)住房和城乡建设主管部门负责对物业管理区域的划 分工作。 第八条第八条 划分物业管理区域时,应当考虑物业的共用设施设备、建筑3物规模、社区建设等因素,并遵循相对集中、便于管理的原则,具体划分 方法如下: (一)新建物业按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物 业的共用设施设备、社区建设等因素划定。 (二)已经实施物业管理的,按照现有物业管理区域范围划定。 毗邻不同物业管理区域规模较小的,经各自的业主大会同
6、意后可以合 并为一个物业管理区域。 调整物业管理区域的,应当征求物业所在地的街道办事处(乡镇人民 政府)和征求相关业主的意见后确定, (三)分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,其配套设施 设备和相关场地共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备和 相关场地能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。 (四)旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物 业管理的,应当考虑居民委员会(村民委员会)的布局、经批准的物业建 设项目规划用地范围、建筑物规模、物业的共用设施设备等因素,由市 (区)住房和城乡建设主管部门划定或者调整物业管理区域。 第九条第九条 对物业管理区域
7、划定有争议的,市(区)住房和城乡建设主管 部门应当征求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和相关业主的意 见后确定。 第十条第十条 市(区)住房和城乡建设主管部门应当对物业管理区域的划分 实行登记备案,并将登记备案资料向物业所在地的街道办事处(乡镇人民 政府)和公安派出所通报。 (一)新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门登记备案。(二)已经实施物业管理的区域,由物业服务企业应向物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门登记备案。(三)旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理时,由街道办事处(乡镇人民政府)物业所在地的
8、市(区)住房和城乡建设主管部门登记备案第十一条第十一条 一个物业管理区域只成立一个业主大会,由一个物业服务 企业提供物业管理服务。同一物业管理区域内的地上、地下建筑物、设施 设备和相关场地不得分割管理。4第三章第三章业主、业主大会及业主委员会业主、业主大会及业主委员会第十二条第十二条 房屋的所有权人为业主。 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分 所有权的人,应当认定为业主。 基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚 未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。 第十三条第十三条 业主依法成立业主大会。业主大会由物业管理区域内全体 业主组成,按照相关规定
9、开展与物业管理有关的活动。业主大会决定以下 事项: (一)制定和修改业主大会议事规则 ; (二)制定和修改管理规约 ; (三)选举或者更换业主委员会委员; (四)选聘和解聘物业服务企业; (五)审议批准物业服务合同,监督合同履行; (六)筹集和使用专项维修资金; (七)申请改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途; (九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用; (十)法律、法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 决定第(六) 、(七)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意; 决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面
10、积过半数的业主且占总 人数过半数的业主同意。 第十四条第十四条 召开业主大会会议,业主委员会或者业主大会筹备组应当 于会议召开 15 日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显 著位置公告,并书面通知全体业主。 第十五条第十五条 业主于可以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围 内的物业管理事项。事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定, 没有成立业主大会的,由物业管理区城内全体业主共同决定。 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的 形式。但应当有物业管理区城内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占 总人总过半数的业主参加,业主大会会议方为有效。5第十六条第十六条
11、 业主大会确定业主投票权数,业主投票权数由专有部分和业主人数构成,专有部分和业主人数按照下列方式确定:(一) 专有部分按照建筑面积计算。每 1 平方米为 1 投票权数(不足 1 平方米的四舍五入)。建筑总面积按专有部分面积之和计算。(二) 业主人数按照专有部分的数量计算。1、 一个专有部分按 1 人计算。2、 建设单位尚未出售的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按 1 人计算。3、 一个专有部分有两个以上所有权人的,按 1 人计算。一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选 1 人行使表决权,被推选人在行使表决权时应当出具其他共有人的委托书方可行使表决权。业主为无民事行为能力人或者限
12、制民事行为能力人的,由其法定监护人行使投票权。第十七条第十七条 首次业主大会会议的筹备。 (一)符合下列情形之一的,业主可向物业所在地的街道办事处(乡 镇人民政府)提出书面要求召开首次业主大会: 1. 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积 50%以上的;2. 全体业主户数的 20% 以上联名提出要求的。 (二)物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到业主书 面要求的 30 日内指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。 第十八条第十八条 业主大会筹备组的成立。 (一)一个物业管理区域成立一个业主大会筹备组。6(二)业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及物业所在地的街道 办事处(
13、乡镇人民政府)代表 7 至 15 人(单数)组成。 1. 建设单位代表和街道办事处(乡镇人民政府)代表各 1 名。 建设单位和街道办事处(乡镇人民政府)应当委派专人参加业主大会 筹备组。物业管理区域内的业主,不能作为建设单位或者街道办事处(乡 镇人民政府)的业主大会筹备组成员代表。 2. 业主代表 5 至 13 人(单数)组成。具体人数由筹备组根据该物业 管理区域的实际情况确定。 业主代表由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产 生。 (三)业主大会筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。(四)业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起 7 日内在物业管理 区域的显著位置公告,
14、公告期限不少于 7 日。业主对筹备组成员有异议的, 由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。 第十九条第十九条 街道办事处(乡镇人民政府)应当向业主大会筹备组提供 建设单位按本细则第六十五条报送的资料。 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,并在物业管 理区域提供相应的人力、场地支持。 第二十条第二十条 首次业主大会会议一般应当按照以下程序进行: (一) 由业主大会筹备组成员介绍大会筹备情况;(二) 由业主大会筹备组成员介绍业主委员会候选人情况,候选人也可自我介绍;(三) 审议、通过管理规约 、 业主大会议事规则等;(四) 选举产生业主委员会委员;(五) 审议、通过与物业管理相关的重
15、大事项;(六) 前期物业服务企业作前期物业管理工作情况报告。第二十一条第二十一条 业主大会筹备组应当在业主大会成立之日起 15 日内向 业主委员会移交首次业主大会的全部资料。第二十二条第二十二条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。7业主大会依法作出的决定,对本物业管理区域内全体业主具有约束力。业主大会作出的决定,业主委员会应当在 3 日内将决定在物业管理区域内显著位置公告,公告期限不少于 7 天,并书面送达全体业主。第二十三条第二十三条 业主大会成立后,业主大会会议分为定期会议及临时会 议。 (一)业主大会定期会议按照业主大会议事规则
16、的规定由业主委 员会组织召开,同时应当符合法律法规和本细则的相关规定。 (二)物业管理区域内有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织 召开业主大会临时会议: 1. 经业主委员会决定的; 2. 经全体业主户数的 20% 以上联名提出的; 3. 业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。 上述第 2 点提议人应当提交有全体提议业主签名的书面材料。 第二十四条第二十四条 业主委员会由业主大会依法选举产生。业主委员会是业 主大会的执行机构,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项, 接受业主的监督。 第二十五条第二十五条 业主委员会候选人由业主推荐或者自荐产生,业主委员 会委员应当是物业管理区
17、域内的业主,并符合法律、法规规定的条件。 首次业主大会,业主大会筹备组应当核查主委员会候选人的参选资格, 根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员 会候选人名单。 第二十六条第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内,提交以下 材料向物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门备案: (一)业主大会的会议记录和会议决定; (二) 管理规约和业主大会议事规则 ; (三)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况; 物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门应当在收到上述材料 后 5 日内发出备案回执。 业主委员会收到备案回执后,应将备案情况告知物业服务企业,并在
18、 物业管理区域的显著位置公告。 备案的有关事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起 15 日内 书面报告市(区)住房和城乡建设主管部门,及时办理备案变更手续。 物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门应当将备案和变更备案8的资料向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和公安派出所通报。 第二十七条第二十七条 业主委员会应当建立工作档案,工作档案包括以下主要 内容: (一)业主大会、业主委员会的会议记录;(二)业主大会、业主委员会的决定;(三)业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同;(四)业主委员会选举及备案资料;(五)专项维修资金筹集及使用账目;(六)业主及业主代表的名册;(七)业主的意
19、见和建议。第二十八条第二十八条 业主委员会未按本细则第二十三条规定组织召开业主定 期会议、临时会议的,业主可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府) 提出协助要求。物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主 委员会限期召开;逾期仍不召开的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人 民政府)组织召开。 按照广东省物业管理条例第二十九条规定应召开业主委员会会议 的,应当在 7 日内召开。业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不 能履行职责的,可以委托副主任召集。 业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,物业 所在地的街道办事处(乡镇人民政府)可以指定业主委员会其他委员召集 业主委
20、员会会议。 第二十第二十九九条条 业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过 5 年,可 以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起 7 日内召开首次会议,推 选业主委员会主任和副主任,并在物业管理区域内的显著位置公告。 第三十条第三十条 业主委员会任期届满,不得继续履行职责。 (一)业主委员会任期届满 3 个月前,应当组织召开业主大会会议, 进行换届选举。业主委员会任期届满 1 个月前,仍未召开业主大会会议进 行换届选举的,业主可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出 协助要求。物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期组织 换届选举;逾期仍不组织的,由物业所在地的街道办事处组织
21、召开。 (二)业主委员会应当在任期届满 3 日内,将属于业主大会、业主委9员会的有关财物、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会;拒不移交 的新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 (三)业主委员会任期届满后新一届业主委员会仍未产生的,业主委 员会印章暂停使用,原业主委员会应将有关财物、文件资料、印章等移交 给物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)暂为保管。新一届业主委员 会产生后移交给新一届业主委员会。 第三十一条第三十一条 业主委员会成员辞职,应当向业主大会提交书面辞职报 告,并由业主委员会在物业管理区域的显著位置公告。 业主委员会集体辞职的,应当召开业主大会会议重新选举业
22、主委员会。 业主可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)提出协助要求。街道 办事处(乡镇人民政府)应当协助召开业主大会,选举产生新的业主委员 会。业主委员会集体辞职超过 30 日仍未能召开业主大会的,由物业所在 地的街道办事处组织召开。 第三十二条第三十二条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,先期 开发部分已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积 50%以上 的,可以成立业主大会,选举产生业主委员会。首次业主大会应当根据分 期开发面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员 会委员的办法。 第三十三条第三十三条 业主委员会委员职务终止的,应当自终止之日起 3 日内
23、 将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员 会。拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 第三十四条第三十四条 业主大会、业主委员会,对业主损害他人合法权益和业 主共同利益的行为,有权依照法律、法规及管理规约 ,要求停止侵害、 消除危险、排除妨害、赔偿损失。 第三十五条第三十五条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与 物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主 委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的市(区)住房和城乡 建设主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。同时 向物业所在地的街道办事处(
24、乡镇人民政府)通报。 第三十六条第三十六条 未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其 他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业 或者其他事项的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)会同市(区) 住房和城乡建设主管部门指导、协助业主共同决定有关事项。10第三十七条第三十七条 管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力,应当对下列事项作出约定: (一)物业的使用、维护、管理; (二)专项维修资金的筹集、管理和使用; (三)物业共用部分的经营与收益分配; (四)业主共同利益的维护; (五)业主共同管理权的行使; (六)业主应尽的义务; (七)违反管理规约应当承担的责任;
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