第一大道商户收租操作执行方案.doc
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1、1商业地产企业:图书馆储备方案商业地产企业:图书馆储备方案对于一个商业地产企业来说,储备一定数量的专业精品图书是公司发展、进步的必要条件。方便于员工学习成长;有利于公司整体水平的提高和实操能力的加强:为此我们为您挑选中国目前最全面系列的7套“商业地产专业图书”来作为您的图书馆储备:以期能让您公司更系统专业。1 1、最佳购物中心操盘标本最佳购物中心操盘标本(660660元元/ /套)图书精要:套)图书精要:最佳购物中心操盘标本是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战专著,全书通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机遇、在三个不同的开发时段、面对不同的市场
2、环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势的情况下,他们是如何克服重重困难,走向成功的艰辛过程。最佳购物中心操盘标本的三个案例都极具代表性,浓缩了众多购物中心需要花几年、甚至上十年时间和数亿元学费得来的经验总结,堪称“做成功商业地产项目的最佳教科书”!2 2、世界级商业规划中国总鉴世界级商业规划中国总鉴(660660元元/ /套)图书精要:套)图书精要:世界级商业规划中国总鉴是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典著作,将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结,从华南、华中、华北、华东四个视野,用鸟瞰全局的整体思维,从商业规划透视开发策略和后期的经营管理,通过
3、个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图,了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路,成为中国第一部世界级商业规划超级工具书,成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。3 3、成功商业地产项目风险决策系统成功商业地产项目风险决策系统(320320元元/ /本)图书精要本)图书精要成功商业地产项目风险决策系统是国内第一套对商业地产项目进行定量分析,将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新著作,集国内、国际著名商业地产项目(大卖场)的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资
4、本评估体系于一体,贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程,能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险,走向成功。4 4、商业地产招商经营管理指南商业地产招商经营管理指南(480480元元/ /套)图书精要套)图书精要商业地产招商经营管理指南是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与行销成功经验的实战力著,前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问公司和商业地产相关服务研究机构,是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案5 5、商业地产开发建设实战指南
5、商业地产开发建设实战指南(560560元元/ /套)图书精要:套)图书精要:商业地产的珠穆朗玛峰商业地产开发建设实战指南是中国首部指导商业地产建筑规划的全能实用工具书,是中国第一部总结商业地产选址、规划、建设成功经验的实战力著,通过对我国三大经济圈、56座城市、227个国内外商业地产案例的分析、总结,创造性地提出了当代中国商业地产开发的最佳模式和建筑元素最科学的功能组合设计方案。本书特别适用于房地产开发商、建筑规划设计单位和商业地产相关服务研究机构,是当代中国最具深度的商业地产实战手册。6 6、香港购物中心成功密码香港购物中心成功密码(220220元元/ /本)图书精要:本)图书精要:2香港购
6、物中心成功密码首度对香港购物中心开发运营经验进行全景式解码,深入分析国际金融中心、贸易自由港和亚洲商业之心香港的购物中心产业发展的成功经验。全书共分为八部分,分别从香港购物中心发展历史和趋势、选址及开发时机、建筑规划和建筑设计、商业规划和运营思想以及整合营销思维等方面进行全面披露,深入解析香港海港城、又一城、太古广场、太古城中心、时代广场、置地广场、新城市广场、德福广场、荷里活广场、青衣城、朗豪坊、APM、Ifc mall等近五十个购物中心成功背后的深层次原因,以及这些购物中心是如何将先进的商业思想与香港的商业实践相结合,使香港成为世界上购物中心产业最繁荣、最集中、最先进、最发达的地区。7 7
7、、商业地产改变中国商业地产改变中国(320320元元/ /套)图书精要:套)图书精要:历时三年多的时间,赴加拿大多伦多、温哥华、日本东京、大坂、新加坡、中国香港、台湾、北京、上海、广州、长沙、贵阳、武汉等地取得原创性的一手珍贵资料,从全面的视角将中国商业地产发展与世界商业地产发展的成功经验、失败案例图文并茂地表现出来,并将具体的案例分析升华到一种规律性的高度,使本书成为21世纪中国商业地产最具震慑力的战略全案。道本文化商业地产系列图书道本文化商业地产系列图书-征订事项征订事项道本图书品种:书名书 号定价直销价最佳购物中心操盘标本978-7-5318-2158-8660 元/套600 元/套(3
8、 本)世界级商业规划中国总鉴978-7-5318-1993-6660 元/套600 元/套(2 本)商业地产前期决策指南978-7-5318-2402-5320 元/本 300 元/本商业地产招商经营管理指南978-7-5318-1818-2480 元/套450 元/套(2 本)商业地产改变中国7-5318-1327-0320 元/套300 元/套(2 本)商业地产开发建设实战指南7-5318-1501-X560 元/套500 元/套(2 本)香港购物中心成功密码7-5318-1570-X227 元/本200 元/本合计3227 元2950 元二、定购回执订购单位定购图书名称订购单位地址订购套
9、数电 话传 真收件人邮编合计金额(大写) 仟 佰 拾 元手机详细说明邮箱三、汇款方式:段宏斌 交通银行 40551235715438701 3四、订购程序:1、请认真填写好客户图书订购回执详细资料,连同银行汇款凭证一起传真至:020-38394535 我方确认属实,然后以邮寄或快递方式将订购图书寄给客户。2、若需发票,请在详细说明里注明。 3、直销价为客户定书的优惠价格,包含快递邮寄费。服务热线:02087515275 联系人:小严 QQ:574094050 查询网址: 广州道本文化传播有限公司 45汉正街第一大道商户收租操作执行方案汉正街第一大道商户收租操作执行方案(操作版)(操作版)一、一
10、、 收租操作步骤收租操作步骤第一阶段:筹备期第一阶段:筹备期 完成所有商铺及客户的分类统计(客户分 类建档) 、完成政策的制定及确定、完成 业态细分的讨论及决策。第二阶段:铺垫期第二阶段:铺垫期 1 完成新招商楼栋业态外部资源的整合 及开展; 2 发动带头客户、解决问题客户,把捣 乱的商户清除。i 月 c0 日前a0 月 a0 日前操作要点说明:操作要点说明:1、 以 a0 月 a0 日为收租开始节点。2、 采取分楼层与客户分类相结合的收租方式,以楼层作为总体收租推进划分标准,金座、银座、蓝宝石座根据泛首层、首层、二层、三层、坡道商铺制定相应收租途径次序,在各楼层内容,按照 a 类、e 类b、
11、c、d 类商户的推进原则进行推第三阶段:宣传发动期第三阶段:宣传发动期 1 全面开展交租的宣传,对收租可能出 现的情况进行评估,制定相应应对措 施。 2 同步推进招商。a0 月 a0 日前第三阶段:收租期第三阶段:收租期 1 开始按照收租步骤收取相应各楼座租 金; 2 同步推进招商,一边收租一边业态调 整洗牌,一边增加新的商户。a0a0 月月 a0a0 日日6进。a0 月 a0 日a0 月 ae 日冲击波 a0 月 a0 日a0 月 b0 日a、e 类商户a0 月 a0 日a0 月 c0 日首层 a0 月 b0 日a0 月 c0 日b、c、d 类商户 a0 月 b0 日a0 月 be 日冲击波
12、 a0 月 b0 日a0 月 c0 日a、e 类商户a0 月 b0 日aa 月 a0 日二层 aa 月 a 日aa 月 a0 日b、c、d 类商户 a0 月 c0 日aa 月 e 日冲击波 a0 月 c0 日aa 月 a0 日a、e 类商户a0 月 c0 日aa 月 b0 日泛首层 aa 月 a0 日aa 月 b0 日b、c、d 类商户 aa 月 a0 日aa 月 ae 日冲击波 aa 月 a0 日aa 月 b0 日a、e 类商户aa 月 a0 日aa 月 c0 日三层、坡道、临街 aa 月 b0 日aa 月 c0 日b、c、d 类商户3、 收取租金工作宣传尽量降低影响面,对外不公布下阶段收取
13、楼层信息。4、 租金优惠采取“da”的形式。即收取租金享有 d 个月优惠,其中 b00g 年享受 c个月优惠,b00h 年享受 a 个月优惠, (同意)5、 所有四栋截至到 ab 月 a 日,启动时间从 a0 月 ae 日开始。6、 金座,a0 月 ae 日开始ab 月 a 日收取,逾期则收铺,如果数量较少,友情操作。7、 银座,aa 月 a0 号开始ab 月 a 日收取, (冲击波另定)8、9、 采取全部同时开始收取租金方式。整体先不考虑设置冲击波蓝宝石从上往下收,ab 月 a 日之前收取。在各楼层收取的首 e 天作为“冲击波”期,在此期间缴纳租金额外享受 a 个月租金优惠。 (待张总确定)
14、二、二、 收租的各项要素安排:收租的各项要素安排:7(一)收租地点:(一)收租地点:运营公司在红宝石二楼(地点待定)确定总收租点(提供各分收租点协调工作) 。各栋分别设置分收租点,提供咨询服务,选点以不妨碍市场日常经营为原则,其中金座、银座选择临汉水街位置设置,蓝宝石座选择临五彩正巷位置设置。每个收租点分别配置财务人员进行日常现金收取,配备财务人员、银行刷卡等。(二)收租形式:(二)收租形式:收租形式采取现金收租及银行转帐两种形式,由商户在相关分收租点进行缴纳:(三)收租程序:(三)收租程序:a、按照收租具体部署有节奏提前 e 天告知相关收租商户收租政策。b、根据合同,给每个商户发最低缴纳租金
15、金额的确认单,并同步提供其他优惠政策的测算单(模拟) 。c、告知商户收租地点及收租方式(指定帐号、咨询方式、相关资料等) 。d、根据不同客户通知具体交租时间,收租执行。a0 月 a0 日a0 月 ae 日冲击波 a0 月 a0 日a0 月 b0 日a、e 类商户a0 月 a0 日a0 月 c0 日首层 a0 月 b0 日a0 月 c0 日b、c、d 类商户 a0 月 b0 日a0 月 be 日冲击波 a0 月 b0 日a0 月 c0 日a、e 类商户a0 月 b0 日aa 月 a0 日二层 aa 月 a 日aa 月 a0 日b、c、d 类商户 a0 月 c0 日aa 月 e 日冲击波 a0 月
16、 c0 日aa 月 a0 日a、e 类商户a0 月 c0 日aa 月 b0 日泛首层 aa 月 a0 日aa 月 b0 日b、c、d 类商户 aa 月 a0 日aa 月 ae 日冲击波 aa 月 a0 日aa 月 b0 日a、e 类商户aa 月 a0 日aa 月 c0 日三层、坡道、临街 aa 月 b0 日aa 月 c0 日b、c、d 类商户(四)收租管理:(四)收租管理:a、成立收租专项小组/指挥部:(由运营公司具体落实人员及分工安排)有总指挥、有专项事务负责人(如财务、物管等) ,根据分栋进行专人负责。8b、其他分项问题的解决及化解问题:(1) 租赁面积变化,合同采取补签的方式,具体的内容
17、为因面积差异产生的租金变化进行确认。(2) 确认商户 f000 元经营奖励可享受总额,在此次收租过程中一次性抵扣。(3) 租户如拒交。则需要有清退的手段和决心,如在半个月内不交,则没收履约保证金并锁门、停水停电、并通过法律手段强行清退,该信息须同样与收租政策同步明示。(4) 租户如退铺。则从法律关系上看,需没收履约保证金(具体情况待议:是否没收及何种情况下退装修金)(5) 为避免出现大面积客户抱团抗租(该情况最有可能发生)则之前需要做大量的解释工作及内部疏通,包括发动铁杆客户带头、攻克清退问题客户、全面带动宣传,并进行商户分类处理等。(五)收租宣传手段:(五)收租宣传手段:1 1、 进行测算模
18、拟,进行测算模拟,即以某大户的收租做一次案例:现有大部分商户履约保证金为 b 万,目前合同约定首年租金收取大多数为先交半年。首年暂不退履约保证金,水电押金可能退回,按首年商铺平均年租金 e 万计,半年为 b 万 e,扣除一到两个月免租期,加上采取奖励的方式,实际商户缴纳的金额并不多。做成表格。2 2、 逐步推进,收取租金时只发内部公函,不对外发布,尽量减小影响涉及面;逐步推进,收取租金时只发内部公函,不对外发布,尽量减小影响涉及面;3 3、 收租需进行内部强化,充分利用内部广播进行反复政策宣传及解读,并需要收租需进行内部强化,充分利用内部广播进行反复政策宣传及解读,并需要做两轮收租单张,结合一
19、次内部商情进行,提前设计,把相关政策都融到里面。做两轮收租单张,结合一次内部商情进行,提前设计,把相关政策都融到里面。三、三、 收租的重要手段:收租的重要手段:a a、与招商同步结合:、与招商同步结合:静态收租与动态招商同步进行,即在通过多种手段收租的同时,积极地推动招商,所有新招商进场的商户均要求收取租金,进行客户锁定,以此增加 a 级铁杆商9户的数量和所占比重,逐步将收租形成惯性。b b、对现有的商户进行分类登记评估:、对现有的商户进行分类登记评估:本次收租必须是重点突围、单个击破的策略,为此,必须对现有已租赁商铺的分类统计,按照各楼栋、各楼层进行分类,按照租赁商户、空铺商户、装修商户、铺
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