土地增值税清算建议(李树凯).pdf
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1、完善土地增值税清算规程的思路和建议为作好土地增值税清算工作,我们总结经验,建立了土地增值税清算模型,将清算项目扣除成本按其性质和功能分为共有成本和专有成本,成本分摊采用按体积分摊法,模型的建立既真实反映了纳税人开发项目增值收益的真实性,同时也有效弥合了税企间在清算项目上的分歧,使我县土地增值税清算工作得以顺利开展,取得了较好的效果.在同时为有效加强土地增值税的核定征收管理,我们与企业所得税汇算清缴工作相结合,对所有纳税人的土地增值税征收方式进行了全面鉴定,有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方式的变化规避税款的行为。通过以上工作,我们逐步完善了土地增值税清算规程,并得到了一些启发,愿共同思考和分
2、享。一、清算采取的步骤一、清算采取的步骤一是认定清算条件,二是确认产权转让收入,三是分摊土地购置成本,四是分摊房地产开发成本,五是计算应纳土地增值税,六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产权转让收入和分摊房地产开发成本是正确、合理进行土地增值税清算工作的关键.(一)、清算条件的认定在清算条件的认定上,国税发2006187 号文件对清算条件有明确的规定,操作性较强,我们严格按文件规定的条件进行摸底排查确定了可以进行清算的 18 个项目。(二)、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难点,主要表现在两个方面,一是如何确认收入的发生,即在什么时点上确认房地产交易的发生,确认房屋产权发生转移、土地
3、使用权权属发生变更,二是如何认定收入的准确性和完整性.土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转移,权属发生变更,因此其收入的确认与营业税、企业所得税收入的确认不尽相同,土地增值税强调的是房屋产权转移,土地使用权权属发生变更,因此,我们不能照搬营业税和企业所得税收入确认的方法,否则将可能发生错误.1、如何确认产权转移,权属发生变更成为清算工作在实际操作中非常重要的一个环节,但是产权转移,权属发生变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际工作中如何进行收入的确认呢?应当说在正常情况下房屋产权发生转移、权属发生变更的法定认定依据是房地产管理部门和土地管理部门的确权凭证,即房屋产权证和
4、土地使用证,因此在纳税人正常的开发、销售过程中,向购房(地)人开具发票,办理房屋产权证,将房屋交付购房人是一个必然的过程.因此我们对于这种情况,在确认收入时所采取的办法是充分运用我县房地产税收一体化规范运做过程中所体现出来的相互监督、相互牵制、相互协调作用进行确认,即纳税人在向房管部门申请办理房屋产权证时,必须出具税务部门开具的销售不动产专用发票,否则不能办理房屋产权证,因此我们在进行土地增值税的收入确认时,就以销售不动产专用发票 为凭据确认其房屋产权发生转移,确认房屋交易发生,确认收入实现。在我们已经清算的几个项目中都是采取了这种办法,因此从这个角度来看,严谨、规范的房地产税收一体化办法是我
5、们规范房地产市场税收管理的非常重要的手段.但是,在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权证,有的甚至不办理房屋产权证,在这种情况下,我们如何进行房屋产权的确认呢?我们认为可以以下条件来判断确认:(1)、购房人与开发商或建设单位已签定购房协议(合同),或虽未签协议,但开发商或建设单位已向购房人实际取得购房款或购房定金,同时开发商或建设单位向购房人交付所购房屋全部全部钥匙的,应确认销售成立。(2)、购房人已缴清或没有缴清购房款,没有办理房屋产权证,但购房人已经入住或开始正常经营活动、或已经开入住或开始正常经营活动、或已经开始了实质性的装修活动,始了实质性的装修活动,且已接受物业公司日常服务管理,则
6、证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的权利,应确认销售成立.对不及时办理房屋产权证确定总体原则应以购房人是否对房屋取得占有、使用、收益和处分的权利为衡量标准,在实际工作中需要根据不同情况具体分析认定.2、在对收入准确性和完整性的审核上也是收入确认的主要环节,我们主要以实施三个比对来审核。一是将房产管理部门审核确认的合同价款金额与 销售不动产专用发票所载金额进行比对。一般来说房产管理部门审核确认的合同金额的可信度较高,且该金额的确认需由购销双方及房产管理部门三方签字认可,同时对于商业铺面来讲,如果售房人与其他两方蓄意压低价格,一方面我们可依据掌握的资料对价格进行修正,另一方面购房人在未
7、来对该铺面的转让过程中将承担上次交易因压价而未交纳的营业税,因为购房人在未来转让该铺面时应以购销差价征收营业税,从而迫使购房人在压低价格上的让步局限在一定范围之内。二是将房产销售单价与同期、同路段、同规格的房屋售价进行比对。对收入价格明显过低的,我们参照同期、同路段、同规格的价格进行调整核定.明显过低的标准我们按财务会计核算中的一般销售折扣比例,即同类房屋售价的 5%掌握确定。三是将房屋销售收入与房屋销售实体进行比对。即比对纳税人房屋销售明细表各数据之间的逻辑关系,使房屋销售收入与所售房屋形成一一对应关系,防止纳税人在清算项目与非清算项目收入之间,普通住宅与非普通住宅的收入之间,征税项目与免税
8、项目之间转移增值额,从而少缴税款。在具体操作中,我们要求纳税人必须提供房屋销售情况明细表,其内容包括门牌号、购房人、建筑面积、合同金额、实际付款金额、发票号码、房产证号码等.比如我们在对陇西金宝宏峰置业有限公司一期铺面销售收入的核查中,就发现纳税人将一间实际已销售的铺面销售收入没有记载在铺面销售收入中而是分解到了住宅销售收入中,我们通过对房屋销售情况明细表、房产测量报告等资料的核对及对房屋实际使用状况的查看和对房屋使用人的询问,确认该企业对一间 70 的铺面已销售但在铺面销售收入中没有记载,再经过询问和调查核对,发现企业将该铺面的销售收入记在了普通住宅的预售收入中。(三)、土地购置成本的确认及
9、分摊。土地购置成本的确认我们主要以纳税人提供的 土地使用证、土地使用权出让合同、土地出让金收据为依据进行确认,然后依据企业建设工程规划许可证、工程规划开发中标合同、预算合同、工程决算书等在开发项目与未开发项目之间、不同用途项目之间、已售与未售面积之间进行合理分配。(四)、房地产开发成本的确认和分摊房地产开发成本的确认和分摊是土地增值税清算的核心问题,合理确认和分摊开发成本正确计算税款的前提,是纳税人对清算结果认可的关键。我们在具体清算中将房地产开发成本按清算项目计算口径需求的不同进行了拆分,一是将开发成本是否对单项开发项目具有专属性分成了共有成本和专有成本,二是将开发成本按是否具有可确定性分成
10、了建筑安装成本和其他成本。1、将开发成本分为共有成本和专有成本是不同用途开发项目在计算土地增值税时的内在要求,这一方法充分体现了开发商高投入、高风险、高收益的营运理念,也体现了会计核算的收入与费用配比的原则,还体现了税收扣除项目分配的合理性和公平性,同时也对纳税人在同一项目中开发普通住宅的低收益率与开发商业铺面的高收益率进行了恰当的平衡。具体操作举例如下:A 公司一期总建筑面积为36603。97,住宅部分为33784.6,铺面为 2819。37 (其中 1#楼铺面 1372.04,已销售 1080.58,7、8#楼铺面未销售)一期房地产开发账面成本为 37090991.29 元,铺面销售以销售
11、发票为依据,收入为 5735100 元。经清算组核查,在公司建筑安装成本中有两笔铺面装修款,分别为用于 1楼和 7、8楼铺面的装修工程款分别为2442547。36 元、2400000 元,合计 4842547。36 元,其中 1#楼中的 2442547.36 元中已开具发票的为 1831910。52 元,表明该装修已实际发生,且已结算。7、8楼的 2400000 元没有发票,仅有工程决算书。因为装修款系开发商为提供铺面使用性能、铺面售价而做的必要支出(如大理石外墙面、钢化玻璃地弹门、大理石台阶、屋内吊顶、地板、墙面等),具有铺面的专属性,因此应将该部分支出归属于 1楼的专有成本,不再在其他项目
12、之间分摊。同时为合法合理扣除开发成本,对没有开具发票的不再计入售楼成本,将 1#楼铺面已开具发票的部分 1831910。52 元确认为 1#楼铺面专有成本来计算.根据上述,共有成本分摊率应为:(开发总成本有关专有成本)建筑面积=(37090991。294842547。36)36603.97=881.01 元/1楼铺面的成本=专有成本1#楼铺面面积共有成本分摊率=1831910.521372.04881。01=3040691.48,然后再将 1#楼铺面的成本总成本在已售与未售面积之间分摊,从而最后确定了可扣除的开发成本金额。在实际操作中,对一楼铺面专有成本视具体情况分析甄别,没有统一的标准,但总
13、体原则是,该专有成本必须相对于一楼铺面的销售和使用具有专属性,即专有成本的支出与提高一楼铺面的使用性能和服务功能密切相关,与纳税人开发铺面、提高铺面售价的动机和意图密切相关,否则,将应将其视为共有成本在不同用途项目之间分摊。在具体应用时还应与纳税人在专有成本的合理性方面进行讨论和磋商,以提高清算结果的可执行性。2、将开发成本按是否具有可确定性划分为建筑安装成本和其他成本是我们对部分帐务不健全,但建筑安装成本可确定的纳税人专门研究制定的房地产开发扣除项目核定办法。通常来讲,无论纳税人是采取出包方式开发还是采取自营方式开发,其建筑安装成本是可确定的,比如我县有一部分房地产开发纳税人都拥有自己的建筑
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