戴德梁行_合肥安高城市天地项目办公楼市场研究及项目定位建议_102PPTbbvi.pptx
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1、Page 1合肥合肥安高城市天地项目办公楼部分安高城市天地项目办公楼部分市场研究及项目定位建议市场研究及项目定位建议(汇报稿)(汇报稿)谨呈:谨呈:安徽省安高投资有限公司安徽省安高投资有限公司2008/11/032008/11/03Page 2报告目录报告目录1 1、宏观环境研究、宏观环境研究、宏观环境研究、宏观环境研究2 2、市场态势研究、市场态势研究、市场态势研究、市场态势研究3 3、项目发展定位、项目发展定位、项目发展定位、项目发展定位2.1 基本概况基本概况2.2 销售市场销售市场2.3 未来供应未来供应1.1 宏观经济宏观经济1.2 城市功能城市功能3.1 品质定位品质定位3.2 主
2、题定位主题定位3.3 客户定位客户定位4 4、营销策略设想、营销策略设想、营销策略设想、营销策略设想Page 3第一部分第一部分宏观环境篇Page 4合肥城市宏观经济状况合肥城市宏观经济状况合肥市合肥市GDPGDP多年来保持平稳较快增长,近两年增长率保持在多年来保持平稳较快增长,近两年增长率保持在18%18%左右,第三产业增左右,第三产业增加值增长率则有所放缓,近两年增长率平均为加值增长率则有所放缓,近两年增长率平均为14%14%合肥市历年合肥市历年GDP、第三产业增加值及其增长率、第三产业增加值及其增长率单位:亿元Page 5产业结构在近两年出现一定幅度的调整,自产业结构在近两年出现一定幅度
3、的调整,自20052005年后第二产业得到大力发展,其占年后第二产业得到大力发展,其占GDPGDP的比重持续上升,第三产业亦保持的比重持续上升,第三产业亦保持14%14%的年增长率,但因其增速略低于的年增长率,但因其增速略低于GDPGDP年年均增速,故其所占比重有所下降均增速,故其所占比重有所下降合肥市历年产业结构比例合肥市历年产业结构比例合肥城市宏观经济状况合肥城市宏观经济状况Page 6城市固定资产投资、房地产开发投资在历经城市固定资产投资、房地产开发投资在历经2002-20052002-2005的波动期后,近几年开始出的波动期后,近几年开始出现快速增长态势,其年增长率远高于长三角众多一、
4、二线城市的现快速增长态势,其年增长率远高于长三角众多一、二线城市的15%20%15%20%,尤其是,尤其是20062006年以来在城市基础设施的大力投入,将充分带动房地产投资的进一步增长年以来在城市基础设施的大力投入,将充分带动房地产投资的进一步增长合肥市历年固定资产投资、房地产开发投资及其增长率合肥市历年固定资产投资、房地产开发投资及其增长率单位:亿元合肥城市宏观经济状况合肥城市宏观经济状况Page 7外商直接投资在近两年亦保持外商直接投资在近两年亦保持40%40%以上的高速增长,因其与长三角其他城市相比基以上的高速增长,因其与长三角其他城市相比基数仍相对较低,在未来几年内仍有较大上升空间数
5、仍相对较低,在未来几年内仍有较大上升空间合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率合肥市历年外商投资实际利用额及其增长率合肥城市宏观经济状况合肥城市宏观经济状况单位:亿美元单位:亿美元合肥市历年外商投资实际利用额横向比较合肥市历年外商投资实际利用额横向比较Page 8合肥城市发展状况合肥城市发展状况合肥城市空间格局与工业园区的开发密切相关,东部、北部工业区发展较早,且临合肥城市空间格局与工业园区的开发密切相关,东部、北部工业区发展较早,且临近主城区,因而限制了城市空间向东部、北部的扩展,高新区和经济开发区的启动近主城区,因而限制了城市空间向东部、北部的扩展,高新区和经济开发区的启动则推动城市空间逐
6、渐向西部、西南部发展则推动城市空间逐渐向西部、西南部发展高新高新区区主城区主城区经济开发经济开发区区东郊工业东郊工业区区北郊工业区北郊工业区西南郊西南郊工业区工业区新站区新站区1954年东郊工业区启动1956年北郊工业区规划确定1958年西南郊工业区规划1982年重新规划工业区东郊区停止工业用地开发北郊区以仓储为主,开辟建材生产基地西南郊区以发展机械、电子和仪表为主1991年后多个开发区开始建立相继开辟高新区、新站区、经济开发区、常青、桃花、蜀山经济区,东北部、西部、西南部区域得到发展1.城市发展初期城市发展初期(1949-1981)2.城市定位调整城市定位调整(1982-1990)3.城市快
7、速发展城市快速发展(1991-2005)合肥市城市空间发展格局合肥市城市空间发展格局政务新区政务新区Page 9合肥城市发展状况合肥城市发展状况在新一轮空间拓展中,向西、向南已成为主要发展方向,政务文化新区得到快速开在新一轮空间拓展中,向西、向南已成为主要发展方向,政务文化新区得到快速开发,高新区的科技创新示范基地和楔入东、北两轴间的新站北地区亦有所发展。发,高新区的科技创新示范基地和楔入东、北两轴间的新站北地区亦有所发展。本项目处于老城区与政务区两大商务区的衔接地带,具有较强的发展潜力本项目处于老城区与政务区两大商务区的衔接地带,具有较强的发展潜力就近期城市发展方向而言,近期重点方向在于向南
8、、向西发展;建设滨湖新区、科技创新示范基地。其中科技创新示范基地(包括高新技术开发区、蜀山经济开发区)、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6 个地区是近期具体发展重点。Page 10n合肥近几年大力发展第二产业,承接长三角产业的梯度转移,经济发展快速;合肥近几年大力发展第二产业,承接长三角产业的梯度转移,经济发展快速;n房地产开发投资在历经房地产开发投资在历经2005年的调整后继续在年的调整后继续在06-07保持高速增长,其增速远高保持高速增长,其增速远高于长三角众多二线城市于长三角众多二线城市15%-20%的平均增速;基础设施投资的增幅亦在的平均增速;基础设施
9、投资的增幅亦在07年达年达到到100%以上的历史高位;以上的历史高位;n合肥城市格局的初期发展与工业园区的兴起密切相关,基于历史和所处区位的原合肥城市格局的初期发展与工业园区的兴起密切相关,基于历史和所处区位的原因,东部、北部目前可发展空间较少,因,东部、北部目前可发展空间较少,“向西向西”、“向南向南”已成为城市未来发已成为城市未来发展的主力方向;展的主力方向;n本项目处于老城区和政务新区的衔接处,在老城区不可避免地出现待开发土地日本项目处于老城区和政务新区的衔接处,在老城区不可避免地出现待开发土地日益减少、交通状况改善有限等众多不利因素的情况下,区域在吸引老城区众多益减少、交通状况改善有限
10、等众多不利因素的情况下,区域在吸引老城区众多存在外迁需求的企业集团进驻上存在较强的吸引力。另外,区域内众多安徽省存在外迁需求的企业集团进驻上存在较强的吸引力。另外,区域内众多安徽省级机构集聚所带来的级机构集聚所带来的“行政效应行政效应”和众多住宅项目的和众多住宅项目的“高端形象高端形象”亦有助于提亦有助于提升目标客群对区域高端形象的认可度;升目标客群对区域高端形象的认可度;合肥城市宏观环境总结合肥城市宏观环境总结Page 11第二部分第二部分写字楼市场篇-基本概况Page 12合肥写字楼现有供应分析合肥写字楼现有供应分析三孝口、鼓楼区域为主要的商务板块三孝口、鼓楼区域为主要的商务板块城市一环沿
11、线亦有一定供应城市一环沿线亦有一定供应政务区、高新区少量供应政务区、高新区少量供应Page 13合肥写字楼现有供应分析合肥写字楼现有供应分析CBD中央大厦徽商国际大厦香港广场邮电大厦安徽科技大厦天徽大厦目前市中心的写字楼主要分布在百花井、三孝口以及四牌楼三大板块;邮电大厦是目前合肥品质最高的写字楼项目,该项目内聚集了合肥大部分最高端的客户群体;由于城市中心交通和土地资源的稀缺性等因素,将对该区域未来写字楼的发展产生一定的制约。作为合肥最主要的商务商业中心,区域内聚集了众多省一级的政府机构和社会组织,配套设施丰富,商务氛围浓厚,但道路交通条件较为拥挤,在合肥未来的城市发展过程中,该区域将仍然是合
12、肥最主要的经济中心。区域介绍区域介绍市场特征市场特征老城区作为合肥最为成熟的商务区域,写字楼较为集中,品质亦相对较高,空置率老城区作为合肥最为成熟的商务区域,写字楼较为集中,品质亦相对较高,空置率较低,目前中高端项目其租金水平约在较低,目前中高端项目其租金水平约在2.0-3.02.0-3.0元元/平方米平方米/天天Page 14合肥写字楼现有供应分析合肥写字楼现有供应分析一环沿线因其便利的交通和相对完善的配套,近年来得以快速发展,财富广场、环一环沿线因其便利的交通和相对完善的配套,近年来得以快速发展,财富广场、环球广场等新建项目品质相对较高,其租金水平约在球广场等新建项目品质相对较高,其租金水
13、平约在1.0-2.51.0-2.5元元/平方米平方米/天天环球广场作为近年来合肥城市发展的重点区域,一环沿线有多个写字楼项目供应,但目前仍呈散状分布财富广场一期由于其品质优势,吸引了西门子、中国移动等知名企业入驻由于位置条件限制,该区域写字楼项目价格明显低于市中心区域,随着交通及配套的逐渐成熟,该区域写字楼项目逐渐得到市场认同 依托良好的交通网络,一环沿线区域在近几年内迅速发展,如南一环高校区IT产业聚集以及东北区依托火车站和汽车站的物流中心定位,使一环沿线成为近年来合肥写字楼市场最活跃的区域。区域介绍区域介绍市场特征市场特征黄金广场美地阳光国际商务大厦 万通大厦世纪云顶中环国际光大国际Pag
14、e 15目前二环沿线的写字楼主要集中在高新区中,产品品质相对较低,拓基城市广场为区域内高品质项目的代表;高新区内写字楼客户主要来自区域内部;政务新区未来将有大量写字楼供应,但目前该区域内商务氛围尚未形成 高新技术产业开发区作为国家级开发区,产业集聚效应明显,众多高新企业存在一定的办公需求。政务文化新区则由于其副中心功能的定位和市政府的迁入,具有较好的发展潜力,因此对投资客户具有较强的吸引力。区域介绍区域介绍市场特征市场特征1.拓基城市广场2.香格里拉广场3.天怡商务中心合肥写字楼现有供应分析合肥写字楼现有供应分析二环沿线的写字楼相对较少,主要集中在高新区和政务文化新区,高新区内的写字二环沿线的
15、写字楼相对较少,主要集中在高新区和政务文化新区,高新区内的写字楼主要满足区域内企业的办公需求,政务文化新区内写字楼则着眼于市中心大型企楼主要满足区域内企业的办公需求,政务文化新区内写字楼则着眼于市中心大型企业客户的外迁以及众多中小投资客户的投资需求;业客户的外迁以及众多中小投资客户的投资需求;Page 16合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼现有客户结构分析合肥中高端写字楼驻户行业分布合肥中高端写字楼驻户行业分布(按办公面积)(按办公面积)合肥中高端写字楼驻户分布特征合肥中高端写字楼驻户分布特征u基于合肥的产业特征,目前中高端写字楼的入驻客户中,生产制造类、物流商贸类、电子通信类企业比重相对较
16、大,咨询服务类亦有一定比例;u金融类和房地产类公司所占比例仅为4%和7%;u在企业来源地上,写字楼驻户中以省内企业比重最高,达到43%,外资企业仅有7%;合肥中高端写字楼驻户来源地分布合肥中高端写字楼驻户来源地分布(按数量)(按数量)Page 17合肥中高端写字楼驻户不同面积区间分布合肥中高端写字楼驻户不同面积区间分布(按数量)(按数量)中高端写字楼驻户分行业平均面积中高端写字楼驻户分行业平均面积合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼现有客户结构分析合肥中高端写字楼驻户面积分布特征合肥中高端写字楼驻户面积分布特征u从各个行业平均办公面积看,房地产类和金融类排名前列,分别为574平方米、476平方
17、米,其他行业公司平均办公面积约在200平方米左右;u在不同面积区间内,100-200平方米区间内的企业数量最多,达到58%;u值得注意的是,300平方米以上的企业数量亦占到20%;Page 18合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼现有客户结构分析作为两大主力面积区间,作为两大主力面积区间,100-200100-200平方米区间上的客户行业分布较为分散,平方米区间上的客户行业分布较为分散,300300平方平方米以上客户则相对集中在生产制造类、地产开发类和金融类公司米以上客户则相对集中在生产制造类、地产开发类和金融类公司合肥中高端写字楼驻户不同面积区间的行业分布特征合肥中高端写字楼驻户不同面积区间
18、的行业分布特征(按数量)(按数量)Page 19对不同面积区间的来源地特征分析表明,对不同面积区间的来源地特征分析表明,300300平方米以上的企业主要为安徽省级企业平方米以上的企业主要为安徽省级企业和自外省市进入合肥的公司,市级企业则大多面积在和自外省市进入合肥的公司,市级企业则大多面积在200200平方米以下平方米以下合肥写字楼现有客户结构分析合肥写字楼现有客户结构分析合肥中高端写字楼驻户不同面积区间的来源地分布特征合肥中高端写字楼驻户不同面积区间的来源地分布特征(按数量)(按数量)Page 20第二部分第二部分写字楼市场篇-销售市场Page 21合肥在售写字楼分布合肥在售写字楼分布387
19、4521691.新城国际2.绿地蓝海3.凤凰城20084.汇金大厦5.富广广场6.绿地赢海C、D栋7.财富广场二、三期8.金鼎国际广场9.中瑞大厦10.拓基城市广场金座10围绕城市环路围绕城市环路高品质项目增多高品质项目增多注:为更深入地研究项目所处市场的直接竞争,在选取项目时主要选取了单价6000元/平方米以上的办公楼Page 22写字楼案例分析写字楼案例分析汇金大厦汇金大厦案例案例汇金大厦汇金大厦 营销主题营销主题 国际名流商务社交领地,特别开设高端商务会馆 项目主要卖点项目主要卖点 便捷的交通成熟商务配套,高品质办公楼产品国际化的物业管理,“ONESTOPSERVICE”(一站式服务)开
20、发团队开发团队开发商:合肥蜀山科技投资开发有限公司物业管理:第一太平戴维斯汇金大厦是由安徽国购投资集团及合肥信息投资有限公司共同组建的合肥蜀山科技投资有限公司投资开发。项目位于屯溪路(南一环)和肥西路交汇处的东南角,雄踞肥西路IT产业街龙头宝地,东邻蜀山区政府办公大楼,毗邻三里庵商圈 项目概况项目概况项目地址项目地址Page 23案例案例汇金大厦汇金大厦 低区平面低区平面项目位置蜀山区合肥市屯溪路与肥西路交汇处 建筑指标地下2层,地上28层,4.76万平方米竣工日期2008.6封顶、2009年4月竣工平面1500平方米,3.4米标准层高外墙 低辐射的low-e玻璃和高档石材 户型80-1500
21、平方米空调系统VRV中央空调 电梯系统7部国际知名品牌电梯 容积率8.54其他设施9.6米挑高大堂,绿化率40.5%项目周边19、119、125、149、153、705路 中区平面中区平面高区平面高区平面写字楼案例分析写字楼案例分析汇金大厦汇金大厦Page 24写字楼案例分析写字楼案例分析汇金大厦汇金大厦n项目产品特色及营销亮点分析:合肥首栋铺设架空地板的高品质写字楼;标准层平面中设有租户专用卫生间;引进国际物业管理顾问公司;目标客群定位于半层以上的大面积客户,仅在低区少数楼层进行小分割;吸引了蜀山区政府、保利集团等影响力较大的政府机构和国有企业;n项目不足之处分析:未能做到标准层平面中间无柱
22、;在标准层平面中存在剪力墙;未设置销售样板房;前期招商时在吸引大型主力客户时未有效把控谈判进度,影响去化速度;目前去化约目前去化约60%Page 25热销案例热销案例新城国际新城国际 营销主题营销主题 政务区 首席商务王座项目主要卖点项目主要卖点 位于政务区核心地段、毗邻合肥市政府、财税局、出版大厦、光电中心、检察院、大剧院、奥体中心、天鹅湖、所处位置为政务价值极高的黄金地段、立体交通、便捷商务、活体建筑、健康商务智能建筑、完美配置开发团队开发团队开发商:安徽基石置业有限公司市场营销推广:戴德梁行设计单位:深圳设计院 施工单位:北京城建物业管理 :合肥政文外滩物业项目位于政务区东流路与潜山路交
23、叉口东南角,其西沿潜山路,东靠筹建中的800米商业步行街,南临香格里拉酒店,北沿东流路,与政务办公中心隔路相望,项目地理位置优越,交通便利,5分钟至高速路口、10分钟至三孝口,15分钟骆岗机场项目概况项目概况写字楼案例分析写字楼案例分析新城国际新城国际Page 26内部硬件设施内部硬件设施项目位置政务区天鹅湖东岸建筑指标一期总建筑面积:47050平方米;总建筑高度:99.8米;总建筑楼层:23层竣工日期2007年开盘销售、2008年交付使用单层数据 办公楼层高3.8米;标准层建筑面积:1800平方米户型8.5米面宽;户型格局方正;得房率:约66%面积分割从112-1800平方米自由分割、可适应
24、不同需求空调系统水源热泵空调、户内独立计量、高效节能、使用灵活 电梯系统8部三菱客梯、速度2.5米/秒、载重1350千克停车位总约1400个,每75平方米约提供1个车位其他设施通讯容量:千兆带宽、直接到每层弱电房;供电系统:10KV两回路;弱电及智能化系统:BA-楼宇自控管理系统、SA-安保监控自动化系统、FA-火灾自动报警联动系统项目周边潜山路、东流路、金寨路高架;周边商务配套:市办公大厅、交通银行、工商银行、天鹅湖五星大酒店、香格里拉大酒店、商业步行节写字楼案例分析写字楼案例分析新城国际新城国际Page 27销售情况销售情况热销案例热销案例新城国际新城国际客户情况客户情况自2007年5月至
25、2008年4月,新城国际去化约90%,月均去化率约8.2%,项目销售价格自5100上升至6400元,项目累计合同均价约5900元/平方米。购买客户用途分布(以面积计)购买客户来源地图(以面积计)不同行业类型客户面积区间分布图(以面积计)写字楼案例分析写字楼案例分析新城国际新城国际Page 28写字楼案例分析写字楼案例分析新城国际新城国际n项目产品特色及营销亮点分析:配置1350kg载重的8台客梯;标准层平面做到中间无柱;根据地段特点在户型分割时适当考虑了中小投资者的投资需求和市场去化风险;标准层净高达到2.7米;销控时机把握较好,在写字楼市场快速发展时期进行销售,售价增幅较大;n项目不足之处分
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