第十章物业资产管理16362.pptx
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1、第十章第十章物业资产管理物业资产管理第一节第一节物业资产管理物业资产管理的内涵的内涵第二节第二节物业管理物业管理的内容的内容第四节第四节零售商业零售商业物业管理物业管理第三节第三节写字楼写字楼物业管理物业管理第五节第五节收益性物业收益性物业的运营费用的运营费用与财务报告与财务报告一、物业管理(一、物业管理(掌握掌握)物业管理是一种专业行业,它综合运用多学科的知识,通过物业管理是一种专业行业,它综合运用多学科的知识,通过人员、场所、流程和技术的整合,来确保建筑环境的正常运行。人员、场所、流程和技术的整合,来确保建筑环境的正常运行。物业管理的核心工作是对房地产资产进行日常维护与维修,物业管理的核心
2、工作是对房地产资产进行日常维护与维修,并向入住的客人或业主提供服务,以保障其始终处于正常的运行并向入住的客人或业主提供服务,以保障其始终处于正常的运行状态。状态。物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的环物业管理关注的重点是建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到满意,并希望继续租用物业。境感到满意,并希望继续租用物业。第一节第一节 物业资产管理的内涵物业资产管理的内涵 物业管理和设施管理以运行为主,房物业管理和设施管理以运行为主,房地产资产管理和房地产投资组合管理以策地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。四者关系如下图:略性管理为主。四者关系如下图:设施管理是一种新型房地
3、产服务业务,其主要功能是通过设施管理是一种新型房地产服务业务,其主要功能是通过对人和工作的协调,为某一单位或机构创造一个良好的工作环对人和工作的协调,为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。境。具体内容:制定长期财务规划和年度财务计划,设备更新具体内容:制定长期财务规划和年度财务计划,设备更新财务预测,为业主提供购买和处置房地产的建议,室内布局与财务预测,为业主提供购买和处置房地产的建议,室内布局与空间规划,建筑设计与工程规划,建造与维修工程,设施维护空间规划,建筑设计与工程规划,建造与维修工程,设施维护和运营管理,电讯整合、安全和综合管理服务,信息管理与设和运营管理,电讯整合、安全和综合管理
4、服务,信息管理与设施管理报告等。施管理报告等。二、设施管理(二、设施管理(熟悉熟悉)资资产产管管理理的的内内容容较较广广,其其内内容容包包括括:制制定定物物业业策策略略计计划划、持持有有或或出出售售分分析析、检检讨讨物物业业重重新新定定位位的的机机会会、审审批批主主要要的的费费用用支支出出,监监控控物物业业运运行行绩绩效效,管管理理并并评评估估物物业业管管理理公公司司的的工工作作、协协助助物物业业管管理理公公司司与与客客户户关关系系,定定期期进进行行资资产的投资分析和运营状况分析。产的投资分析和运营状况分析。四、房地产组合投资管理(四、房地产组合投资管理(了解了解)房房地地产产组组合合投投资资
5、管管理理涉涉及及的的内内容容更更广广,包包括括确确定定物物业业投投资资者者或或业业主主的的投投资资目目标标,评评估估资资产产管管理理公公司司的的绩绩效效,审审批批资资产产公公司司提提出出的的物物业业更更新新改改造造计计划划,管管理理资资产产实实现现组组合合投投资资收益的最大化,就购买、处置物业做出决策等。收益的最大化,就购买、处置物业做出决策等。三、房地产资产管理(三、房地产资产管理(熟悉熟悉)根据物业管理的类型和特点不同,可以根据物业管理的类型和特点不同,可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。理和收益性物业管理。就收益性物业管理而
6、言,其工作的内容就收益性物业管理而言,其工作的内容主要包括以下几个方面:主要包括以下几个方面:第二节第二节物业管理的内容物业管理的内容1.1.确立目标确立目标2.2.检查物业质量状况检查物业质量状况3.3.形成租金方案和出租策略形成租金方案和出租策略4.4.提出预算(包括管理费)提出预算(包括管理费)5.5.签订物业管理委托合同签订物业管理委托合同6.6.物业管理记录和控制物业管理记录和控制一、制定物业管理计划(一、制定物业管理计划(掌握掌握)二、加强市场宣传(二、加强市场宣传(熟悉熟悉)为使物业达到一个较为理想的水平,必须加强宣传工为使物业达到一个较为理想的水平,必须加强宣传工作。宣传应围绕
7、物业的特性来进行,如位置、周围景观、作。宣传应围绕物业的特性来进行,如位置、周围景观、通达性和方便性等,一般不以强调租金低廉吸引客户。通达性和方便性等,一般不以强调租金低廉吸引客户。物业管理人员选定了进行宣传的主题后,还要选择适当物业管理人员选定了进行宣传的主题后,还要选择适当的宣传媒介。一般来说,中低档写字楼物业:报纸或期刊;的宣传媒介。一般来说,中低档写字楼物业:报纸或期刊;大规模收益性物业:报纸、期刊广播或电视。大规模收益性物业:报纸、期刊广播或电视。三、制定租金收取办法(三、制定租金收取办法(掌握掌握)制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或制定租金收取办法的目的是尽量减少由于迟付或
8、拖欠租金而给业主带来损失。拖欠租金而给业主带来损失。激励比惩罚更为重要。激励比惩罚更为重要。合理确定收取租金的时间和收取方式。合理确定收取租金的时间和收取方式。提倡主动的收租服务。提倡主动的收租服务。四、物业的维修养护(四、物业的维修养护(了解了解)物业管理人员被授权负责物业的维修,必须以不突破物业管理人员被授权负责物业的维修,必须以不突破维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主维修预算为原则。对主要设备的更新工作必须取得业主的同意。的同意。五、安全保卫(五、安全保卫(了解了解)保障租户人身和财产安全,通常是业主的义务。物业管理人保障租户人身和财产安全,通常是业主的义务。物业管理人员应
9、就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业提供专业意见。六、协调与业主和租户的关系(六、协调与业主和租户的关系(了解了解)及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间及时沟通和对话是建立业主、物业管理人员和租户三方之间良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。良好关系的关键。物管人员必须设法使三方经常沟通。七、进行物业管理组织与控制(七、进行物业管理组织与控制(了解了解)从业主的角度来说,能否实现预期的物业管理目标,是物业从业主的角度来说,能否实现预期的物业管理目标,是物业管理工作有效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察,管理工作有
10、效与否的标志。业主如能定期地对物业进行视察,则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入则物业维修计划、保安计划的实施情况就容易识别。物业收入和费用支出的差异大小,也能体现物业管理组织与控制的有效和费用支出的差异大小,也能体现物业管理组织与控制的有效性性 一、写字楼物业的分类(一、写字楼物业的分类(掌握掌握)写字楼分类在我国尚无统一的标准,专业人员主要依照其所处写字楼分类在我国尚无统一的标准,专业人员主要依照其所处的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写的位置、自然或质量状况和收益能力进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。字楼分为甲、乙、丙三个等级。(一)甲
11、级写字楼(一)甲级写字楼(二)乙级写字楼(二)乙级写字楼(三)丙级写字楼(三)丙级写字楼第三节第三节 写字楼物业管理写字楼物业管理见课本P342 位置、交通方便性、声望或形象、建位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平、租户类型。物业管理水平、租户类型。二、写字楼分类过程中要考虑的因素(二、写字楼分类过程中要考虑的因素(熟悉熟悉)1.1.商业信誉和财务状况商业信誉和财务状况2.2.所需面积大小所需面积大小1 1)可能面积的组合)可能面积的组合2
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- 第十 物业 资产 管理 16362
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