鄂尔多斯维多利亚广场营销策划方案.ppt
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1、鄂尔多斯维多利亚广鄂尔多斯维多利亚广场营销策划方案场营销策划方案关键词 去化去化快速消化,完成销售。退出机制退出机制根据项目的整体销售及运营情况,适时以各种方式进行 项目融资,确保资金流正常运转。开发商建立商业地产退出机制是为了利用商业地产开发实现套现或从中获取较高利润项目定位项目定位即本商业项目的最佳业态组合经营定位。A A计划计划项目的整体操作、策划、运营以快速销售物业为根本出发点。B B计划计划项目的整体操作、策划、运营以整体项目持续较长期经营为根本出发点。快速去化,尽快回笼资金目标论在目标的追求上,开发商与策划公司必须要有统一的追求,这是双方合作的基本前提。目前国内地产商开发商业项目,
2、无外乎有两种目的,我们分别称为A计划、B计划。A A计划计划B B计划计划持有物业,长期经营,获取物业增值及经营价值在本方案以下的分析中,我们会带着这个问题,进行分析,最终我们需要共同做一个决定!市场研究市场机会分析项目定位招商计划销售计划操作思路及商务合作目录Part 1:市场研究分析鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部,西、北、东三面被黄河环绕,与包头市、呼和浩特市隔河相望,构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城,与晋、陕、宁三省毗邻,具有对外开放的地缘优势。全市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗等8个旗区,全市总面积8.7万平方公里,总人
3、口154.8万人,其中蒙古族17万人。是以蒙古族为主体、汉族占多数的地级市。近年来,鄂尔多斯受资源性产业开发的影响,整体经济飞速发展,GDP增长排名全国前列,人均GDP更是达到了全国领先水平,第三产业发展也非常迅速。鄂尔多斯市位于内蒙古中南部,与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”1小时经济圈市场研究扬扬(羊绒)年产羊毛970万公斤,皮张233万张,被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70万公斤,占内蒙古三分之一,全国的六分之一。眉眉眉(煤炭)鄂尔多斯煤炭已探明储量1496亿吨,约占全国已探明储量的六分之一。吐吐吐(陶土)天然碱储量6000万吨,食盐1000万吨,芒硝70亿吨,石膏储
4、量35亿吨,石灰石65亿吨,高岭土65亿吨。气气气(天然气)天然气已探明储量7504亿立方米,占全国三分之一。其中苏里格气田储量规模达到5000亿立方米,是我国特大型气田。城市资源富集,“扬眉吐气”四字体现了鄂尔多斯资源的极大丰富,是城市经济发展的动力源,也是整个城市的方向。2007年鄂尔多斯煤炭、电力、冶金、化工等优势产业实现增加值90%以上,成为拉动工业生产快速增长的主要动力。2007年鄂尔多斯市三次产业结构比例由上年的5.4:55.0:39.6调整为4.3:55.0:40.7。2007年规模以上工业增加值构成图市场研究1.1.城市向西发展战略城市向西发展战略 A 东胜区为鄂尔多斯市市区,
5、是自治区呼包鄂经济“金三角”的重要一极,是鄂尔多斯市政治、经济、文化、交通、信息中心。B 向西发展主要是沿铁路以西片区,称之“铁西区”,是东胜区区政府所在地,未来几年将形成行政、商务、办公、居住、交通的综合区域。2.2.城市向南拓展战略城市向南拓展战略 以南部新城建设为契机,围绕三台基水库及森林公园、景观河等稀缺资源,打造东胜区全新商业金融中心及高端生活居住示范区。铁西旧城南城市场研究天骄路鄂尔多斯大街天骄南路板块鄂尔多斯大街板块天骄北路板块铁西板块中部板块铁西板块:板块特征:城市新区,环境较好,目前供应以商业及综合体项目为主(东胜政府旁130万平米商业),目前供应住宅项目较少。产品形式:商业
6、、写字楼、酒店式公寓,纯住宅以多层、小高层为主。目前售价:住宅6000-7000元/平米,商业2万-4万元/平米,写字楼8000元/平米左右。代表项目:天佐国际新城,方圆一厦、凤凰新城、金顺园小区发展趋势:目前主要供应为东胜政府旁的130万商业设施,以写字楼、酒店式公寓、商铺为主,未来住宅项目供应将向以铁西二期发展。天骄北路板块:板块特征:城市边缘,小规模住宅项目为主,部分字楼与酒店公寓产品,目前在售项目较少。产品形式:高层、小高层为主。目前售价:住宅3800-4500元/平米,写字楼6000元/平方米左右。代表项目:万博广场、安厦家园、蒙欣家园中部板块:板块特征:目前在售项目以写字楼及综合体
7、物业为主,纯住宅项目较少;产品形式:高层、小高层为主。目前售价:住宅6000-8000元/平米,写字楼8000-90000元左右,公寓8500元左右,商铺35000-45000元。代表项目:太古国际广场、万福小区、温馨花园、紫金苑3期市场研究9天骄路鄂尔多斯大街天骄南路板块鄂尔多斯大街板块天骄北路板块铁西板块中部板块天骄南路板块:板块特征:目前在建、在售项目最为集中的板块,但环境较差,配套设施不完善,居住氛围不佳。因为与康巴什的便利程度,未来发展看好。产品形式:住宅社区为主,高层、小高层较多,另有部分写字楼、酒店式公寓、商业等。目前售价:住宅4000-4500元/平米,写字楼6200-6500
8、元/平米,酒店式公寓5300元/平米,住宅底商2万3万元/平米。代表项目:维力西帝景峰汇、大恒俪城、恒利国际广场鄂尔多斯大街:板块特征:商业、商务氛围较浓,目前以综合体项目为主。产品形式:写字楼、商业、酒店式公寓产品较多,住宅以高层、小高层为主。目前售价:住宅6000-8000元/平米,写字楼9000元/平米左右,酒店式公寓7000-10000元/平米,商铺4万-5万元/平米。代表项目:创世纪、正东金地、景泰园市场研究10客户分类私营企业主,政府官员私营企业主,政府官员本市机关事业单位、私营企业主或高级政府人员、企业高管或成功商人等高端人群,中高档住宅的主力客户群。客户特征:事业有成,财富积累
9、丰厚,置业不仅是居所的舒适享受,同时是身份与财富的象征。置业需求:别墅、花园洋房、商铺类投资产品以本地能源企业的职工为主,如鄂尔多斯、亿利、伊泰、华研、等企业员工。及其他企业里的中高管理层。客户特征:收入稳定,承受能力强。乐于追求 新鲜事物,对社会潮流比较关注。年轻新富人群,通常选择城市中比较繁华的区域置业,能够承受较高的单价,通常需求面积较小。客户特征:事业处于上升期,收入水平高,投资意识较强。置业需求:两房、三房。一是依靠煤炭开发致富的牧民群体,二是城区拆迁补偿群体。企业管理层企业管理层个体商户个体商户新富阶层新富阶层客户特征:手中握有大量闲置资金,投资意愿强烈,对于住房及商铺处在刚性需求
10、阶段。置业需求:住房及商铺。市场研究有效覆盖1 1小时经济圈小时经济圈,市场辐射潜力巨大;依托富集的资源优势,城市经济发展迅猛,支持房地产市场的持续快速发展;孕育了大量的财富人群,消费实力雄厚孕育了大量的财富人群,消费实力雄厚。区域与城市发展空间规划定位市场状况南部新城是东胜区南拓的核心规划区域,且此区域在功能定位上偏向覆盖城市财富中坚层覆盖城市财富中坚层的工作与生活;南部新城目前处于开发起步阶段,无竞争性项目。无竞争性项目。本项目作为南部区域核心地段的标杆性商业项目标杆性商业项目,具有极强的示范与领导作用。50年-07年房地产市场发展迅猛,价格快速攀升。08年开始受到政策影响,整体市场转淡,
11、观望氛围显著;市场发展水平不高,产品、营销水平有较大提升空间。商业结构简单,业态单一,存在诸多空白区域商业结构简单,业态单一,存在诸多空白区域;财富人群购买力强,重复置业多。投资需求潜力仍然很大投资需求潜力仍然很大。市场研究小结Part 2:市场机会分析市场机会分析人均人均GDPGDP业态发展情况业态发展情况7000元百货商品兴起14000-21000元超市兴起42000元便利店兴起56000元仓储式商场兴起84000元购物中心大发展的时代注:2008年,鄂尔多斯人均GDP101500元(按美元人民币1:7计算)第一次革新百货业由柜台式大而全的传统模式向开放式专业的现代模式转变。第二次革新超市
12、彻底改变百货为主的商业格局。第三次革新购物中心及便利店开始出现,逐步扩展。第四次革新购物中心大发展时代来临,同时产生功能更完善的综合业态。市场机会分析“(五)引导发展购物中心购物中心的发展要严格按照规划导引,合理布局。购物中心可以布局在人口密度较高的市区中心,但要尽量避开居民住宅区和交通负荷太大的地区。也可以布局在人口密度虽然不高,但交通条件较好、土地较为宽阔的地区。目前国内大型购物中心发展迅猛,但在我市并没有按照Shopping Mall 模式运作的商业业态。根据我市商业发展的速度和居民消费水平的发展速度,可以将考虑引进一个Shopping Mall作为长期的规划。”资料摘自鄂尔多斯商业零售
13、网点规划2005-2010市场机会分析鄂尔多斯购物中心总营业面积6万多平方米,经营品种数万余种,日客流量达1万人次,拥有会员10万余人,年营业额约2亿元,是东胜地区最早、经营规模最大、经营范围最广的综合性购物场所之一。北国新田地建筑面积60000平方米,总投资7267万元,于2006年8月15日开工,2007年6月30日竣工,是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的一站式体验休闲购物中心。三江太古国际广场建筑面积约25万平方米,是汇集高尚住宅、高档写字楼、时尚百货、商务会所于一体的国际生活示范综合体,项目建成后将成为鄂尔多斯市最繁华的城市核心商住区。万正广场建筑面积约26万平方米,是鄂尔多斯首席城市
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