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1、引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资张朝晖zhangzhaohuicsccomcn Still waters run deep.流静水深流静水深,人静心深人静心深 Where there is life,there is hope。有生命必有希望。有生命必有希望引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n奥运对北京最大的影响是修改了整个城市规划奥运对北京最大的影响是修改了整个城市规划n18001800亿
2、元的城市基础设施投资提高城市生活的硬件水亿元的城市基础设施投资提高城市生活的硬件水准准,刺激了人们的实际购房需求刺激了人们的实际购房需求,拉升了土地基准价格拉升了土地基准价格,增加了房地产开发的成本。增加了房地产开发的成本。n地铁和轻轨的扩容和快速公交道的建设使五环至六环地铁和轻轨的扩容和快速公交道的建设使五环至六环间的土地成为新的建设用地。间的土地成为新的建设用地。n每年百万平米的旧城改造促进了每年百万平米的旧城改造促进了20022002年以来对新建住年以来对新建住宅的刚性需求。宅的刚性需求。2引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN
3、引领专业投资奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n从从20042004年的年的8.318.31大限到大限到20062006年的国六条年的国六条,针对针对房价涨幅过高的房地产宏观调控政策并没有起房价涨幅过高的房地产宏观调控政策并没有起到调控房价的作用到调控房价的作用.北京的房价更是不断加速北京的房价更是不断加速上涨。上涨。n20072007年的调控思路已经发生变化年的调控思路已经发生变化,加大土地供加大土地供给的房地产结构性调控正在展开。给的房地产结构性调控正在展开。n按照北京市住房建设规划,按照北京市住房建设规划,07-0907-09年全市将建年全市将建设经济适用房设经济适用房
4、10001000万平方米,限价房万平方米,限价房10001000万平万平方米;方米;0707年开工建设廉租房年开工建设廉租房3030万平方米。万平方米。3引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n土地用途的结构性调整将使北京国资背景的开发公司土地用途的结构性调整将使北京国资背景的开发公司从中受益从中受益.北京第一个双限价住宅项目即由北京城建北京第一个双限价住宅项目即由北京城建(600266)(600266)的控股子公司与北京城开集团组成的联合体的控股子公司与北京城开集团组成
5、的联合体以以2626亿元中标亿元中标.这标志着市政府开始通过控股公司调控这标志着市政府开始通过控股公司调控房价。房价。n大面积的土地一级开发通过政府控股的公司操作大面积的土地一级开发通过政府控股的公司操作,更是更是从土地源头上调控整个地产行业。从土地源头上调控整个地产行业。n在奥运临近在奥运临近,奥运因素影响递减的情况下奥运因素影响递减的情况下,只有能够获只有能够获得土地的公司得土地的公司,才能保持稳定和发展才能保持稳定和发展.也只有这样的公也只有这样的公司才能为投资者创造盈利机会。司才能为投资者创造盈利机会。4引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CS
6、C.COM.CN引领专业投资奥运前后北京房地产股的机遇奥运前后北京房地产股的机遇n预测未来预测未来1-21-2年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开发的调控政策发的调控政策,商品住宅开发商品住宅开发(不包括廉租房和经济适不包括廉租房和经济适用房用房)的行业增长率将逐步降低。的行业增长率将逐步降低。n土地一级开发的税前利润率为土地一级开发的税前利润率为8%,8%,已开始公开招标已开始公开招标.n北京地区相同区位的商品房北京地区相同区位的商品房(不包括廉租房和经济适用不包括廉租房和经济适用房房)价格将在各种需求的推动下继续逐步攀升。价格将在各种需求的推动下继续逐步
7、攀升。n对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力.能够能够多渠道获得融资的公司将在经常性的调控中风雨兼程多渠道获得融资的公司将在经常性的调控中风雨兼程,健康成长健康成长.北京城建北京城建(600266)(600266)和天鸿宝业和天鸿宝业(600376)(600376)是奥是奥运及奥运后北京房地产市场的最大受益者。运及奥运后北京房地产市场的最大受益者。5引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资特别提示特别提示n中信建投证券有限责任公司已认购北京城建中信建投证券有限责任公司已认购北京
8、城建(600266600266)定向增发)定向增发11001100万股并于万股并于20072007年年2 2月月7 7日完成日完成过户,成为其股东。过户,成为其股东。n 北京城建北京城建-追赶央企追赶央企与与重庆往事重庆往事-三论广宇三论广宇发展发展一样,是一篇不评级的报告,最大限度地排除一样,是一篇不评级的报告,最大限度地排除了利益和分析员情感的干扰,尽最大努力为您展现公了利益和分析员情感的干扰,尽最大努力为您展现公司(司(600266600266)完整真实的基本面。)完整真实的基本面。6引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专
9、业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n20012001年公司通过与大股东的资产置换,主营从建筑业年公司通过与大股东的资产置换,主营从建筑业转化为房地产开发业。经过转化为房地产开发业。经过5 5年的探索和实践,已成为年的探索和实践,已成为北京颇具竞争力的房地产开发商。公司的大股东北京北京颇具竞争力的房地产开发商。公司的大股东北京城建集团(控股城建集团(控股55.53%55.53%),是北京市国资委),是北京市国资委100%100%控股控股的企业,公司是的企业,公司是“国六条国六条”及各项房地产宏观调控政及各项房地产宏观调控政策的长期受益者,必将成为一家垄断策的长期受益者,必将成为一家垄断+竞
10、争的、高速成竞争的、高速成长的房地产开发公司。长的房地产开发公司。n将公司现有的将公司现有的1111个房地产开发项目贴现并将现有的个房地产开发项目贴现并将现有的5 5个个股权投资以当前价格重新估值,公司(股权投资以当前价格重新估值,公司(600266600266)的每)的每股净资产为股净资产为8.388.38元,与增发元,与增发8.58.5元的价格基本一致。元的价格基本一致。7引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n北苑家园(北苑家园(80%80%权益)权益)n由城建兴华公司开发,由城建兴
11、华公司开发,0505年末开发成本有年末开发成本有6.99336.9933亿元,开发亿元,开发产品有产品有4.1044.104亿元,预收帐款亿元,预收帐款5.63085.6308亿元。该项目在亿元。该项目在20012001年获年获得土地使用权,土地成本很低。估算尚有得土地使用权,土地成本很低。估算尚有4040万建筑平米未开万建筑平米未开发或结算,还能产生发或结算,还能产生4 4亿元的净利润,为公司(亿元的净利润,为公司(600266600266)贡献)贡献3.23.2亿元的净利润。亿元的净利润。n公司在北苑家园另有公司在北苑家园另有1010万平米的商铺万平米的商铺,作为投资性物业。作为投资性物业
12、。n海淀商业楼(海淀商业楼(80%80%权益)(权益)(0505年年报中的海兴大厦东配楼)年年报中的海兴大厦东配楼)n由城建兴华公司开发。已竣工未结算,出售金额为由城建兴华公司开发。已竣工未结算,出售金额为3436634366万元,万元,估算净利润估算净利润60006000万元,为公司(万元,为公司(600266600266)贡献净利润)贡献净利润48004800万万元。元。8引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n花市枣苑(花市枣苑(67%67%权益)权益)n由北京城和房地产公司开发。由
13、北京城和房地产公司开发。0505年末开发成本有年末开发成本有2.17142.1714亿元,亿元,开发产品有开发产品有3.27553.2755亿元,预收帐款亿元,预收帐款2.13832.1383亿元。还能产生亿元。还能产生1.21.2亿元的净利润,为公司(亿元的净利润,为公司(600266600266)贡献)贡献0.80.8亿元的净利润。亿元的净利润。n世华国际中心(世华国际中心(95%95%权益)权益)n由北京城和房地产公司开发。位于北京市朝阳区中纺街、东由北京城和房地产公司开发。位于北京市朝阳区中纺街、东三环三环CBDCBD区域内。占地区域内。占地1.341.34万平米,总建筑面积万平米,总
14、建筑面积10.4610.46万平米。万平米。是由是由5A5A级写字楼、产权式酒店、及商业区聚合而成的商务综级写字楼、产权式酒店、及商业区聚合而成的商务综合体。合体。预计预计20072007年年1111月全面竣工。月全面竣工。0505年末开发成本年末开发成本3.25763.2576亿亿元,预计产生元,预计产生2 2亿元的净利润,为公司(亿元的净利润,为公司(600266600266)贡献)贡献1.91.9亿亿元的净利润。元的净利润。(保守保守)9引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n富海中
15、心(富海中心(100%100%权益)权益)n由公司(由公司(600266600266)开发,位于北三环内的写字楼和公寓。)开发,位于北三环内的写字楼和公寓。0505年末开发产品有年末开发产品有5.27665.2766亿元,还能为公司(亿元,还能为公司(600266600266)贡献)贡献0.30.3亿元的净利润。亿元的净利润。n尚园尚园.印象(印象(99.75%99.75%权益)权益)n住宅、商业及配套综合项目,位于重庆市北部新区冉家坝地住宅、商业及配套综合项目,位于重庆市北部新区冉家坝地区,占地面积区,占地面积4.134.13万平米,总建筑面积万平米,总建筑面积10.4710.47万平米、可
16、销售万平米、可销售面积约面积约9.49.4万平方米的住宅,估算净利润为万平方米的住宅,估算净利润为50005000万元。(万元。(0505年年年报未体现在存货中)年报未体现在存货中)n广渠门广渠门3636号地号地(40%(40%权益权益)n住宅及配套。规划建筑面积住宅及配套。规划建筑面积46.0446.04万平方米万平方米.按承诺房价按承诺房价95009500元元/平米估算平米估算,净利润为净利润为1.81.8亿元。亿元。10引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n奥运项目奥运项目 国奥投
17、资发展有限公司(国奥投资发展有限公司(20%20%权益)权益)n国家体育馆:建设用地总面积国家体育馆:建设用地总面积6.876.87公顷,总建筑面积约公顷,总建筑面积约8.18.1万平方米。万平方米。总投资总投资8.58.5亿元。于亿元。于20052005年年5 5月月2828日开始兴建,拟于日开始兴建,拟于20072007年年1010月月3131日竣日竣工。建成后,它将成为北京奥林匹克公园内主体建筑之一,也是北京工。建成后,它将成为北京奥林匹克公园内主体建筑之一,也是北京最大的,具有国际先进水平的室内多功能体育场馆。最大的,具有国际先进水平的室内多功能体育场馆。(30(30年经营权年经营权)
18、n奥运村:占地奥运村:占地27.527.5公顷,其中奥运村公寓地上总建筑面积约为公顷,其中奥运村公寓地上总建筑面积约为3838万平万平方米,方米,4242个单体建筑,总投资个单体建筑,总投资39.539.5亿元。奥运村于亿元。奥运村于20052005年年6 6月月2626日举日举行开工奠基仪式,拟于行开工奠基仪式,拟于20072007年底竣工,年底竣工,20082008年交付北京奥组委使用。年交付北京奥组委使用。按可销售面积按可销售面积37.737.7万平米,销售均价万平米,销售均价1800018000元元/平米计算,奥运村公寓平米计算,奥运村公寓的净利润为的净利润为1717亿元,为公司贡献净
19、利润亿元,为公司贡献净利润3.43.4亿元。亿元。n奥运村将为公司(奥运村将为公司(600266600266)贡献净利润)贡献净利润2.282.28亿元。亿元。11引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n北京五棵松体育中心有限公司(北京五棵松体育中心有限公司(25%25%权益)权益)n五棵松文化体育中心总建筑面积五棵松文化体育中心总建筑面积3535万平方米(不含棒球场),包括体育万平方米(不含棒球场),包括体育馆馆6.36.3万平方米、棒球场万平方米、棒球场3 3个(含两个比赛场和一个训练
20、场)、文化体育个(含两个比赛场和一个训练场)、文化体育产业设施产业设施5.85.8万平方米、商业设施万平方米、商业设施12.412.4万平方米、写字楼万平方米、写字楼6.56.5万平方米、万平方米、四星级酒店四星级酒店4 4万平方米和一条长达万平方米和一条长达11601160米的五棵松文化体育中心中路。米的五棵松文化体育中心中路。届时,五棵松文化体育中心将承办篮球和棒球两项奥运比赛,是届时,五棵松文化体育中心将承办篮球和棒球两项奥运比赛,是20082008年年的重要比赛场地之一。的重要比赛场地之一。n体育馆、棒球场和文体设施总投资体育馆、棒球场和文体设施总投资16.316.3亿元,酒店、商业、
21、写字楼总投亿元,酒店、商业、写字楼总投资资18.518.5亿元。如果写字楼、酒店和商业设施以亿元。如果写字楼、酒店和商业设施以1500015000元元/平米全部出售,平米全部出售,将产生将产生1010元的净利润,为公司贡献净利润元的净利润,为公司贡献净利润2.52.5亿元。亿元。n境外地产基金对此非常感兴趣。境外地产基金对此非常感兴趣。n目前规划已修改目前规划已修改,增加商业地产的面积。增加商业地产的面积。12引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n北京城建中稷实业发展有限公司(北京城建中
22、稷实业发展有限公司(40%40%权益)权益)n北京城建中稷实业发展有限公司的股权结构为:北京城建投北京城建中稷实业发展有限公司的股权结构为:北京城建投资发展股份有限公司出资并拥有资发展股份有限公司出资并拥有40%40%股份;中稷集团股份;中稷集团(香港香港)国国际金融投资有限公司出资并拥有际金融投资有限公司出资并拥有30%30%股份;香港德和国际实业股份;香港德和国际实业有限公司出资并拥有有限公司出资并拥有30%30%股份。中稷集团股份。中稷集团(香港香港)国际金融投资国际金融投资有限公司属于中稷产业参股公司,中稷产业是中共中央党校有限公司属于中稷产业参股公司,中稷产业是中共中央党校所属企业的
23、总称,中稷控股集团有限公司由中央党校控股,所属企业的总称,中稷控股集团有限公司由中央党校控股,中央党校投资监督管理办公室直接管理。中央党校投资监督管理办公室直接管理。13引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n为运作舟山长峙岛项目,城建中稷注册成立了城建中稷为运作舟山长峙岛项目,城建中稷注册成立了城建中稷(浙江浙江)实业发展有限公司,注册资本:实业发展有限公司,注册资本:1600016000万元人民币。北京城万元人民币。北京城建中稷实业发展有限公司出资并拥有建中稷实业发展有限公司出资并拥有
24、96.875%96.875%股份;浙江省舟股份;浙江省舟山市人民政府指定的舟山市临城新区开发建设有限公司出资山市人民政府指定的舟山市临城新区开发建设有限公司出资并拥有并拥有3.125%3.125%股份。股份。n该公司负责对长峙岛进行整体开发,由舟山市政府以毛地挂该公司负责对长峙岛进行整体开发,由舟山市政府以毛地挂牌方式出让给项目公司,由项目公司运作进行土地一级开发牌方式出让给项目公司,由项目公司运作进行土地一级开发及二级开发。该岛面积及二级开发。该岛面积7.977.97平方公里,可使用土地平方公里,可使用土地60006000亩,亩,目前项目公司已经获得目前项目公司已经获得24302430亩土地
25、使用权,剩余部分正在获亩土地使用权,剩余部分正在获得过程中,该岛规划建筑面积得过程中,该岛规划建筑面积480480万平方米,其中住宅面积万平方米,其中住宅面积401401万平方米。万平方米。14引领专业投资2022/12/12022/12/1HTTP:/RESEARCH.CSC.COM.CN引领专业投资北京城建北京城建-追赶央企追赶央企n深圳中科招商创业投资(深圳中科招商创业投资(30%30%权益)权益)n股东组成:北京城建、中科中远创业投资有限公司、中国华股东组成:北京城建、中科中远创业投资有限公司、中国华录集团有限公司、中国长城资产管理公司、鄂尔多斯羊绒制录集团有限公司、中国长城资产管理公
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