2016成都成华区龙潭地块初步研判.ppt
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1、成华区成华区龙潭街道龙潭街道3838亩地块初判亩地块初判CONTENTS01地块分析地块分析市场分析市场分析02典型项目典型项目03初步测算初步测算04地块规划指标地块规划指标地块位置地块位置成华区龙潭街道鹤林社区用地面积用地面积25479.06方(38.2亩)土地用途土地用途二类住宅用地起拍楼面价起拍楼面价3000元/方容积率容积率2.0总建面总建面50958建筑密度建筑密度28%绿地率绿地率30%商业兼容比例商业兼容比例10%建筑限高建筑限高满足航空限高公告时间公告时间2016年1月14日保证金保证金3900地块拍卖时间地块拍卖时间2016年02月04日10时付款方式付款方式合同签订1/3
2、/6个月内支付比例5:2:3地块规划指标一览地块规划指标一览地块占地地块占地3838亩,容积率亩,容积率2.02.0,此前两次流拍,起拍楼面价,此前两次流拍,起拍楼面价30003000元元/方方*14年7月起拍楼面价4000元/方,14年10月起拍楼面价3800元/方区域位置:成华区位于成都东北面,是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的起始点,成都东客站等城际交通重要枢纽布局其间,是成都出川、出海通道的起点。区域人口:2014年末,全区户籍总人口707758人,常住人口94万区域经济:全年全区GDP(地区生产总值)达651.0亿元,按可比价格计算(下同)比上年增长6.6%。区域产业现状:三
3、次产业比重分别为0.0%:24.4%:75.6%产业格局规划:成华区优化产业发展格局,着力打造“一核三轴六区”产业能工区一核:成都国际创意商务中心 三轴:二环路现代服务业发展轴、新成华大道文化创意产业发展轴、2.5环商旅产业发展轴 六区:建设路商圈、八里庄创意商务区、昭觉寺文化旅游商贸区、新客站城际商旅城、龙潭总部经济城龙潭总部经济城和北湖熊猫国际旅游休闲区区区域域现现状状发发展展规规划划成华区位于成都市区东北部,是成都市面积最大的城区,传统老工成华区位于成都市区东北部,是成都市面积最大的城区,传统老工业区向现代服务业新区转向的示范区域业区向现代服务业新区转向的示范区域区域简介区域简介板块格局
4、板块格局龙潭寺片区龙潭寺片区板块特征:工业园区板块特征:工业园区、低价刚需、低价刚需宗地宗地11KM地块位于地块位于3 3环外龙潭工业园板块,靠近北湖熊猫国际旅游休闲区环外龙潭工业园板块,靠近北湖熊猫国际旅游休闲区北湖片区北湖片区板块特征:以北湖、熊猫板块特征:以北湖、熊猫公园为核心资源,开发起步公园为核心资源,开发起步青龙场片区青龙场片区板块特征:北改核心、板块特征:北改核心、轨道交通轨道交通理工大地块198片区建设路北建设路北-理工大片区理工大片区板块特征:建设路沿线、板块特征:建设路沿线、轨道交通轨道交通7 7号线号线区域规划区域规划龙潭新城现代商务商贸区龙潭新城现代商务商贸区片区划定约
5、12.5平方公里范围,打造成都“北改建新示范区”。片区将以新成华大道龙潭段为轴,以龙潭场镇为中心,规划形成常住人口达30万,集高档住宅、休闲、旅游为一体的新型城市,积极引进国内外知名大型购物中心、直销中心,规划建设超大空间尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体,打造辐射新都、青白江、金堂、龙泉的现代商贸中心。以龙潭总部经济城为依托,借北改契机,打造以龙潭总部经济城为依托,借北改契机,打造“北改建新示范区北改建新示范区”地块地块隆兴路交通四至交通四至龙港路成华大道华冠路三环路鹤林四路快速路主干路次干路支路隆兴路龙潭龙潭立交立交地块呈地块呈“7 7”字形,四面临路,成华路、三环路快速
6、通达各区域字形,四面临路,成华路、三环路快速通达各区域地块现状地块现状配套资源配套资源地地块块北湖公园北湖公园熊猫体育公园熊猫体育公园1.5公里桂林小学桂林小学3838中中第七人民医院第七人民医院双庆中学双庆中学龙潭寺小学龙潭寺小学石室中学石室中学龙潭小学龙潭小学上古天地上古天地公园学校商业医院地块教育资源丰富,商业配套略显单薄,短期内无轨道交通利好地块教育资源丰富,商业配套略显单薄,短期内无轨道交通利好轨道交通规划:2016-20208号线:线路:谢家桥-龙潭寺东一期建设:长城路十里店9号线:站点:外环(设站龙潭寺)一期建设:金融中心东两河森林公园地块价值经济指标区位交通配套资源地块现状三环
7、外开发启动区域,无轨道交通利好教育资源相对丰富,生活配套略显不足地块初步平整,但宜居环境较弱中小型低容积率地块,具备一定产品打造空间【地块界定】主城区三环外刚需板块,有一定发展空间,但宜居环境相对较弱,生活配套略显不足,溢价空间小地块小结地块小结Part 2Part 2 市场分析市场分析土地市场土地市场房地产市场房地产市场时间时间宗地位置宗地位置用地面积用地面积(平方米)(平方米)用地面积用地面积(亩)(亩)容积率容积率土地土地用途用途成交金额成交金额(万元)(万元)楼面地楼面地价(元)价(元)溢价率溢价率竞得单位竞得单位呈现项目呈现项目区域区域2013/1/72013/1/7场镇片区牛龙路口
8、场镇片区牛龙路口423924239263.663.64.74.7商住商住2546125461128512850%0%重庆华宇重庆华宇/龙潭寺龙潭寺2013/12/112013/12/11同仁社区同仁社区3 3、4 4、8 8组组9236892368138.6138.63.03.0商住商住86456864563130313011%11%保华房地产(保利)保华房地产(保利)林溪语林溪语龙潭寺龙潭寺2013/7/102013/7/10成华区北湖成华区北湖7 7号地块号地块100187100187150.3150.33.63.6商住商住21462821462860006000100%100%中铁建中铁
9、建北湖国际城北湖国际城龙潭龙潭-北湖北湖2013/12/20成华大道以南,三环路以西32606 48.9 2.9商住55789 5900 97%蓝润实业V客尚东建设路北2013/12/20成华大道以南,三环路以西28402 42.6 2.9商住48595 5900 97%蓝润实业V客尚东建设路北2014/4/2理工大学片区地块二32371 48.6 5.0 商业42957 2654 0%中铁房地产集团/理工大2014/4/2理工大学片区地块一31803 47.7 7.0 商业50089 2250 0%润铭(香港)投资/理工大2014/4/23圣灯街道人民塘社区五组77020 115.5 2.8
10、 商住122240 5650 88%四川蓝光和骏乐彩城建设路北2015/5/15圣灯街道办事处圣灯村二组1067716.0 3.8 商住25154 6200 38%成都朗基地产少东家建设-理工大2015/6/10圣灯街办圣灯村8、9组1645824.7 4.0 商住43778 6650 68%成都中泓(蓝光)雍景阁建设-理工大2015/11/272015/11/27龙潭街道秀水社区龙潭街道秀水社区3 3、4 4组组90653 90653 136.0 136.0 3.7 3.7 商住商住102608 102608 3040 3040 0%0%中铁建中铁建北湖国际城北湖国际城龙潭龙潭-北湖北湖20
11、15/12/42015/12/4龙潭街道桂林社区龙潭街道桂林社区7 7、8 8、9 9组组74256 74256 111.38 111.38 2.9 2.9 商住商住55128 55128 2560 2560 0%0%绿地集团绿地集团/龙潭寺龙潭寺土地市场土地市场-成交成交龙潭片区土地市场热度较低,片区住宅用地土地楼面价集中在龙潭片区土地市场热度较低,片区住宅用地土地楼面价集中在2500-32002500-3200元左右,本地块容积率偏低,具备一定产品打造空间元左右,本地块容积率偏低,具备一定产品打造空间时间时间宗地位置宗地位置用地面积用地面积(平方米)(平方米)用地面积用地面积(亩)(亩)总
12、建面总建面(方)(方)容积率容积率土地土地用途用途成交金额成交金额(万元)(万元)亩价亩价(万元)(万元)楼面地价楼面地价(元)(元)备注备注2014/7/21成华区龙潭街道鹤林一组25479 38.2 50958 2.0 住宅20383 533 4000本地块(20%商)2014/7/31成华区龙潭街道鹤林一组、向龙十二组13471 20.2 35024 2.6 住宅12609 624 36002014/9/19成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区4、5组,秀水社区集体62553 93.8 159042 2.5 住商73159 780 46002014/10/21成华区龙潭街道鹤林一组254
13、79 38.2 50958 2.0 住宅19364 507 3800本地块(20%商)2014/12/5成华区龙潭街道桂林社区7、8、9组和社区集体74256 111.4 215344 2.9 住宅58143 522 270015年11月2560成交2014/12/5成华区龙潭街道同乐社区1组,桂林社区8、9组和社区集体83848 125.8 218006 2.6 住宅63222 503 29002014/12/5成华区龙潭街道同乐社区1组,桂林社区9组和社区集体84903 127.4 169806 2.0 住宅54338 427 32002015/4/16成华区龙潭街办保平社区5组、秀水社区
14、4、5组,秀水社区集体6255393.8 1590422.5 住商76340 814 4800二次流拍存量存量367.2367.2亩(不含二次流拍和本地块)亩(不含二次流拍和本地块)龙潭片区龙潭片区1414年至今土地累计未成交地块年至今土地累计未成交地块4 4块合计块合计367.2367.2亩,预计此部亩,预计此部分土地分土地1616年会逐步激活再次入市年会逐步激活再次入市土地市场土地市场-存量存量蓝光乐彩城蓝光金悦府首创光合城泰博理想城郎基少东家蓝光雍景阁地块电建美立方北湖国际城蓝润v客尚东保利林语溪2公里区域市场区域市场-市场分布市场分布区域在售住宅项目较少,板块内住宅售价集中在区域在售住
15、宅项目较少,板块内住宅售价集中在6500-75006500-7500元元/方方7100元/方6450元/方7400元/方8300元/方7300元/方8250元/方6400元/方8500元/方(精装1300)上古天地30000元/方建设派8300元/方10000元/方14000元/方华宇地块绿地项目在售待售商业价格:价格:6300-75006300-7500建设路(北)建设路(北)价格:价格:8000-1w8000-1w龙潭板块:包含北湖、龙潭、圣灯街道等区域,统计项目主要以北湖国际、V客尚东、保利、美立方、乐彩城、正成东区1号、金科天籁城等为主数据来源:CRIC板块板块1414年至今累计供应年
16、至今累计供应52.852.8万方(万方(67556755套),累计成交套),累计成交54.354.3万方万方(68776877套),供求结构相对均衡,成交价格保持稳定套),供求结构相对均衡,成交价格保持稳定区域市场区域市场-板块容量板块容量区域市场区域市场-产品结构产品结构2014-20152014-2015板块供求产品结构分析板块供求产品结构分析面积段面积段供应面积供应面积供应套数供应套数供应套数占比供应套数占比成交面积成交面积成交套数成交套数成交套数占比成交套数占比8080以下以下29.9415861.6%27.6393057%80-10080-10020.6237335.1%22.125
17、1937%100-120100-12023.02243.3%43.64146%120-140120-140000.0%0.0760%140-160140-160000.0%000%160-180160-180000.0%1350.3480%板块受限于区位及资源条件,在售项目均为刚需产品,板块受限于区位及资源条件,在售项目均为刚需产品,8080方以下产方以下产品供求占比约为品供求占比约为60%60%,80-10080-100方产品为绝对次主力方产品为绝对次主力数据来源:CRIC区域市场区域市场-项目表现项目表现2014-20152014-2015板块供求产品结构分析板块供求产品结构分析项目名称项
18、目名称产品类型产品类型用地规模用地规模拿地时间拿地时间楼面价楼面价容积率容积率首次开盘首次开盘最新均价最新均价14-1514-15年年累计成交量累计成交量月均去化月均去化(套)(套)所属区域所属区域保利林语溪高层923682013-12-1131303.12014-05-316500104644龙潭寺北湖国际城高层1908402013-07-1045573.652014-03-29850083640北湖-龙潭寺电建美立方高层41505/4.92013-09-197400115048龙潭寺蓝光乐彩城高层770202014-04-2356502.82014-09-2771001745116建设路北
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