常州城帝景项目住宅前期定位及产品建议报告.pptx
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1、1Evaluating Myself&Seeking For Excellence Evaluating Myself&Seeking For Excellence 不断超越 追求完美PART-PART-PART-PART-PART-PART-20102010年前房地产市场趋势研判本项目的定位本次提报要解决的问题PART-PART-本项目的产品初步建议第1页/共71页220102010年前房地产市场趋势研判 整体房地产市场 常州市场 武进市场第2页/共71页3时至今日,各方对全球经济的判断已渐趋一致,全球经济已经历了一个历时十时至今日,各方对全球经济的判断已渐趋一致,全球经济已经历了一个历时十
2、时至今日,各方对全球经济的判断已渐趋一致,全球经济已经历了一个历时十时至今日,各方对全球经济的判断已渐趋一致,全球经济已经历了一个历时十多年的完整景气周期,正式进入不景气周期,目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期,正式进入不景气周期,目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期,正式进入不景气周期,目前正处于由局部不景气向经济多年的完整景气周期,正式进入不景气周期,目前正处于由局部不景气向经济全局蔓延的过程之中,表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中,表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中,表现为全面的经济衰退和通货紧缩。全局蔓延的过程之中,表现为全面的经济
3、衰退和通货紧缩。全球经济现状2008200820082008年前三季度全球部分国家经济相关数据年前三季度全球部分国家经济相关数据环比环比-1%-1%-1%-1%(10101010月)(月)(61616161年最大降幅)年最大降幅)-33.10%33.10%6.5%6.5%-0.3%-0.3%美国美国环比0.2%0.2%(1010月)-34.2%-34.2%5.4%5.4%-0.5%-0.5%英国英国环比0.2%0.2%(1010月)-41.12%-41.12%7.43%7.43%-0.5%0.5%德国德国环比0.2%0.2%(9 9月)-42.45%-42.45%4.05%4.05%-0.1%
4、-0.1%日本日本/-51.48%-51.48%7.8%7.8%7.93%7.93%印度印度环比0.6%0.6%(1010月)(连续六个月回落)-64.92%-64.92%4%4%9.99%9.99%中国中国CPICPICPICPI证券市场证券市场失业率失业率GDPGDPGDPGDP增长率增长率国家国家 数据来源数据来源 -美国美国CNNCNN新闻网新闻网 同比下跌24%,最高点下跌58%美棉花美棉花07.11-07.11-08.1008.10走势同比下跌40%,最高点下跌64%同比下跌32%,最高点下跌67%跌幅美精铜美精铜美原油美原油大宗商品大宗商品暴暴跌跌暴暴跌跌暴暴跌跌第3页/共71页
5、4预测机构预测机构预测机构预测机构2006200620062006年年年年2007200720072007年年年年2008200820082008年年年年2009200920092009年年年年全球经济增长率全球经济增长率5.1%5.1%5.0%5.0%?国际货币基金组织国际货币基金组织IMF-IMF-预测预测/3.7%3.7%2.2%2.2%世界银行世界银行/3.3%3.3%1%1%1%1%权威信用评级机构权威信用评级机构-惠誉公司惠誉公司/2.6%2.6%1%1%1%1%世界银行世界银行:20082008年年1111月月1111日发布预测称,日发布预测称,20092009年全球经济增长率将
6、仅停留在年全球经济增长率将仅停留在1%1%,主要原因是金融危机爆发导致实体经济加速恶化,主要原因是金融危机爆发导致实体经济加速恶化,世行预测包括新兴国家在内的发展中国家增长率为世行预测包括新兴国家在内的发展中国家增长率为4.5%4.5%;惠誉惠誉:20082008年年1111月月4 4日发布报告认为,全球经济日发布报告认为,全球经济20092009年预计增长年预计增长1%1%,主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的主要的发达国家会历经第二次世界大战以来最严重的GDPGDPGDPGDP衰退;衰退;数据来源数据来源 -美国美国CNNCNN新闻网新闻网 CNN.com 下降期回升期调整期20
7、102010年20082008年20092009年2008200820082008年年2010201020102010年全球经济走势模拟图年全球经济走势模拟图繁荣期繁荣期 衰退期衰退期 萧条期萧条期 复苏期复苏期全球经济预测20112011年底部调整综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告,预计乐观情况下,本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告,预计乐观情况下,本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告,预计乐观情况下,本轮全综合各大权威机构近期发布全球经济展望报告,预计乐观情况下,本轮全球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在球经济调整周期最快将在201
8、0201020102010年初见底,而从年初见底,而从年初见底,而从年初见底,而从2011201120112011年开始进入回复期年开始进入回复期年开始进入回复期年开始进入回复期第4页/共71页5INDEXINDEXINDEXINDEX增速增速增速增速同比上年同期同比上年同期同比上年同期同比上年同期GDPGDP9.9%9.9%(连续(连续5 5个季度下降)个季度下降)增速回落增速回落2.3%2.3%固定资产投资固定资产投资27%27%增速回落增速回落2.3%2.3%工业增加值工业增加值15.2%15.2%增速回落增速回落3.3%3.3%出口额出口额22%22%增速回落增速回落4.8%4.8%C
9、PICPI环比环比0.6%0.6%(1010月)月)增速回落增速回落0.3%0.3%PPIPPI3%3%增速回落增速回落0.9%0.9%2008200820082008年前三季度全国经济运行情况年前三季度全国经济运行情况2008200820082008年前三季度市场货币供应情况年前三季度市场货币供应情况我国经济现状特征和全球基本类似,但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似,但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似,但受影响程度为世界我国经济现状特征和全球基本类似,但受影响程度为世界各主要经济体中最轻,表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻,表现为经济增速减缓和通货紧缩
10、各主要经济体中最轻,表现为经济增速减缓和通货紧缩各主要经济体中最轻,表现为经济增速减缓和通货紧缩 数据来源数据来源 -国家统计局国家统计局 数据来源数据来源 -中国人民银行中国人民银行我国经济现状第5页/共71页62008年8月10月12月11月9月11月9日国务院出台扩大内需扩大内需十措施确定4万亿元投资计划从9月16日起四次下调一年期人民币存贷款基准利率各1.89个百分点降息、货币降息、货币政策政策政策调整11月25日地方政府出台18181818万亿投资计万亿投资计划划11月17日财政部、国家税务总局出台关于提高劳动密集型产品等商品增值税出口退税出口退税率的通知9月25日起两次下调存款准备
11、金率1.5个百分点降准备金率、降准备金率、货币政策货币政策政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机,目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机,目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机,目前中国情况和政政府以积极的财政政策和宽松的货币政策应对此轮危机,目前中国情况和政府政策较为类似于府政策较为类似于府政策较为类似于府政策较为类似于1998199819981998年,乐观预期,我国经济能先于美国等发达国家于年,乐观预期,我国经济能先于美国等发达国家于年,乐观预期,我国经济能先于美国等发达国家于年,乐观预期,我国经济能先于美国等发达国家于200
12、9200920092009年见底,年见底,年见底,年见底,2010201020102010年进入回升周期。年进入回升周期。年进入回升周期。年进入回升周期。我国经济预期第6页/共71页72008200820082008年房地产市场进入衰退阶段,各项指标都出现下降,房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段,各项指标都出现下降,房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段,各项指标都出现下降,房地产业目前不景年房地产市场进入衰退阶段,各项指标都出现下降,房地产业目前不景气水平仅次于出口行业,明显高于行业平均水平,为本轮危机重灾区。气水平仅次于出口行业,明显高于行业平均水平,为本轮危机重灾区。气水平仅次于
13、出口行业,明显高于行业平均水平,为本轮危机重灾区。气水平仅次于出口行业,明显高于行业平均水平,为本轮危机重灾区。房地产业现状第7页/共71页8十月政策一览十月政策一览日期会议或部门主要方向或政策影响9月3号常州政府取消对二次及以上住房公积金比例和最高额度限制;开放住房公积金异地贷款;实行商业贷款转住房公积金贷款政策;以贷款放宽及首付压力减小来拉动首次及二次置业需求;放宽贷款区域约束,促进异地购房客在常州置业,拉动常州市整体成交量;公积金贷款额度加大,减缓购房客贷款压力及还款利率,刺激刚性成交量上升;10月9日-12日十七届三中全会保增长、扩内需、稳投资宏观调控基调自前期由“两防”转为“一保一控
14、”,表明政策面对通胀的担忧减轻,开始更多关注经济增长。10月15号央行下调准备金率0.5%此次全面下调存款准备金率和利息是紧缩的货币政策转向宽松的一个信号。信贷规模的适当放开,开发商取得贷款的渠道和规模都将变得容易,也有利于稳定开发商投资的信心。10月15号央行下调存贷款利率0.27%并不针对楼市,而是针对金融层面。对楼市也有一定的刺激作用,回复市场信心。10月17号国务院常务会议提出加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房。正式传递出政府出手救市的信号,效果直接,能够稳定市场情绪,剌激交易双方的积极性。10月22号财政部降低交易等环节税费,降低首付成数、降低利率,并同意地方政府
15、救市前期政策或会议的细则出台,交易成本和融资成本的降低极大地起到楼市回暖、促进成交的作用10月29号央行存贷款利率下调0.27%降息直接降低买房的成本和还贷压力,在某种程度上增加房地产交易量,对购房者信心恢复有一定利好。11月12号住房城乡建设部 三年9000亿投资保障住房建设将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房,另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造,将分流商品住宅需求政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市,一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市,一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因
16、地制宜的救市,一定程度起到给政府通过降低交易税费、融资成本、鼓励地方政府因地制宜的救市,一定程度起到给楼市托底暖市作用,但消费信心非一时可以扭转,短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用,但消费信心非一时可以扭转,短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用,但消费信心非一时可以扭转,短期内对楼市的促进不大。楼市托底暖市作用,但消费信心非一时可以扭转,短期内对楼市的促进不大。且政府与此时全面启动经济适用房建设,将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设,将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面启动经济适用房建设,将对房地产业长远发展带来不利影响。且政府与此时全面
17、启动经济适用房建设,将对房地产业长远发展带来不利影响。政府应对措施第8页/共71页9Phase 1Phase 1开始回升开始复苏最糟糕的阶段房地产业不景气开始Phase 2Phase 2Phase 3Phase 3Phase 4Phase 4TimingTiming20102010年20092009年20082008年Key TasksKey Tasks国际金融风暴;传导至国内外贸放缓,外贸、内需不足经济放缓;房地产量价齐跌;增大投资拉动内需;乐观估计国内经济在0909年底见底,1010年恢复;预期导致消费萎靡;房地产量价齐跌并探底;市场稳定,秩序重建;企业稳步增长、预期向好,消费走稳;房产价
18、格底部,量回升;企业生产发展;消费信心复苏;金融逐步活跃;房产价格平稳微涨;从经济周期理论分析,房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期,因从经济周期理论分析,房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期,因从经济周期理论分析,房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期,因从经济周期理论分析,房地产业周期应同步或略慢于整体经济周期,因此,乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此,乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此,乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回此,乐观预期未来三年内房地产业将经历探底并回升的过程。但即使回升,如升,如升,如升,如04
19、-0704-0704-0704-07年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。年的快速上涨行情在三年内也将很难再现。房产大势预判20112011年第9页/共71页10发展中国家GDP增长率下滑,发达国家GDP出现负增长;初步显现金融危机引发实体经济危机而致的通货紧缩;乐观情况下,本轮全球经济调整周期最快将在2010年见底,而从2011年开始进入回复期;GDP连续5个季度增速下降,经济总体运行已经下一台阶;我国经济随全球经济同步调整已不可避免,但影响将小于美国、日本等发达国家;政府出台一系列利好政策,以求经济保增长,乐观预期
20、,我国经济能先于美国等发达国家于2009年见底,2010年进入回升周期;各项指标都出现大幅下降,各大城市进入量价齐跌的调整期;政府救市一定程度起到给楼市托底暖市作用,但消费信心非一时可以扭转,短期内对楼市的促进不大;乐观估计房产消费信心随0909年底见底复苏开始走稳,量升价平;房产行业周期国内经济国际经济小结第10页/共71页112010年前房地产市场趋势研判 整体房地产市场 常州市场 武进市场第11页/共71页1208080808年常州月均去化相当于去年年常州月均去化相当于去年65%65%65%65%,相对于北京(去年同期,相对于北京(去年同期54%54%54%54%)、上海(去年、上海(去
21、年同期同期40%40%40%40%)等城市表现略好,但供求比逐季上升,已进入不景气周期)等城市表现略好,但供求比逐季上升,已进入不景气周期供求关系12.13482.13481.68601.68601.29291.292933.70 33.70 30.19 30.19 29.42 29.42 24.47 24.47 29.01 29.01 28.54 28.54 26.91 26.91 26.49 26.49 16.00 16.00 21.86 21.86 48.99 48.99 46.58 46.58 82.01 82.01 50.90 50.90 32.40 32.40 76.10 76.1
22、0 33.90 33.90 13.20 13.20 40.00 40.00 30.00 30.00 08-1008-1008-1008-1008-0908-0908-0908-0908-0808-0808-0808-0808-0708-0708-0708-0708-0608-0608-0608-0608-0508-0508-0508-0508-0408-0408-0408-0408-0308-0308-0308-0308-0208-0208-0208-0208-0108-0108-0108-011.70331.70331.20141.20141.41691.4169供求比供求比266.5926
23、6.59495.43495.43400.9400.9去化去化454.08454.08595.22595.22568.04568.04供应供应08.1-1008.1-1008.1-1008.1-1020072007200720072006200620062006月份月份供求比:供求比:1.41691.41691.41691.4169供求比:供求比:1.20141.20141.20141.2014供求比:供求比:1.70331.70331.70331.7033第12页/共71页13土地结构:07-0807-08年出让土地可建住宅建筑面积达 1090 1090 1090 1090 万平方米0808年
24、1010月底常州住宅存量建筑面积达 861.34 861.34 861.34 861.34 万平方米0808年1-101-10月常州市住宅月均去化 26.66 26.66 26.66 26.66 万平方米供求关系2 2按按照照常常州州市市目目前前的的去去化化速速度度来来看看,消消化化未未来来潜潜在在供供应应体体量量预预计计需要:需要:6 6 6 6年年即即使使按按去去化化速速度度最最快快的的07070707年计,也需要年计,也需要4 4 4 4年年未来整体市场供求比将长期维持在未来整体市场供求比将长期维持在2 2 2 2:1 1 1 1左右,属中度供过于求市场左右,属中度供过于求市场第13页/
25、共71页14价格分析比较周边城市,常州房价相对平稳(在比较周边城市,常州房价相对平稳(在4000400040004000元元/上下上下10%10%10%10%以以 内波动),进入第三内波动),进入第三季在供求压力增大情况下价格急跌,季在供求压力增大情况下价格急跌,成交价格已经回到成交价格已经回到07070707年平均水平年平均水平第14页/共71页15常州房产市场u供求关系:供求关系:0808年月均去化相当于去年年月均去化相当于去年65%65%,相对于北京(去年同期,相对于北京(去年同期54%54%)、上海(去年、上海(去年同期同期40%40%)等城市表现略好,但供求比逐季上升,将维持在)等城
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