帝景文院社区沿街商铺营销策划案.ppt
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1、帝景文院沿街商铺帝景文院沿街商铺营销策划案营销策划案序:序:一个产品的超附加值,一个产品的超附加值,除了产品内在的特质外,还需要除了产品内在的特质外,还需要倾心的策划与运作。对于帝景文倾心的策划与运作。对于帝景文院沿街商铺而言,也是如此。院沿街商铺而言,也是如此。第一章:市场分析第一章:市场分析位于位于帝景文院帝景文院帝景文院帝景文院周边半径周边半径周边半径周边半径1 1公里公里公里公里之内之内产品形态以沿街商铺为主产品形态以沿街商铺为主市调范围市调范围Marketrange威高花园市市调调区区域域示示意意图图地址:宫淞岭路与远遥墩路交汇处地址:宫淞岭路与远遥墩路交汇处结构:结构:2层层售价售
2、价:9800元元/平米平米户型:户型:87平米、平米、105平米平米,还剩余两套还剩余两套示例示例示例示例1 1:盛世家园:盛世家园:盛世家园:盛世家园示例示例示例示例2 2:金威:金威:金威:金威 怡园怡园怡园怡园地址:帝景文院北门对面,地址:帝景文院北门对面,宫淞岭路路北宫淞岭路路北结构结构:2层层售价:售价:1.2万元万元/平米平米户型:东部两铺面积为户型:东部两铺面积为60多平米,南部均为多平米,南部均为200平米左右平米左右其他:其他:10月份开盘,商业入市价拟定月份开盘,商业入市价拟定1.2万万/平米平米示例示例示例示例3 3:安馨苑:安馨苑:安馨苑:安馨苑地址:钦村小学东面地址:
3、钦村小学东面结构:结构:2层层面积:面积:48平米平米 租金:租金:200元元/平米平米/年年示例示例示例示例4 4:文鑫嘉园:文鑫嘉园:文鑫嘉园:文鑫嘉园地址:钦村小学西面地址:钦村小学西面结构:结构:2层层售价售价:14000元元/平米平米租金:租金:153元元/平米平米/年年出租现状:基本未售出,以出租为主出租现状:基本未售出,以出租为主投资回报率:投资回报率:5.4%示例示例示例示例5 5:远遥墩路西沿街商铺:远遥墩路西沿街商铺:远遥墩路西沿街商铺:远遥墩路西沿街商铺地址:远遥墩路西与帝景文院一路之隔地址:远遥墩路西与帝景文院一路之隔结构结构:2层层租金:租金:383元元/平米平米/年
4、年投资回报率:投资回报率:7.7示例示例示例示例6 6:古寨西路与花园中路:古寨西路与花园中路:古寨西路与花园中路:古寨西路与花园中路交汇处沿街商铺交汇处沿街商铺交汇处沿街商铺交汇处沿街商铺地址:古寨西路与花园路交汇处地址:古寨西路与花园路交汇处结构结构:2层层租金:租金:216元元/平米平米/年年示例示例示例示例7 7:文化东路古玩市场:文化东路古玩市场:文化东路古玩市场:文化东路古玩市场地址:小商品批发市场西古玩市场地址:小商品批发市场西古玩市场结构:底层结构:底层租金租金:434元元/平米平米/年年示例示例示例示例8 8:商业步行街雏形:商业步行街雏形:商业步行街雏形:商业步行街雏形地址
5、:广瑞苑东侧、帝景文院西侧地址:广瑞苑东侧、帝景文院西侧性质:市政建设,大规模商业步行街性质:市政建设,大规模商业步行街面积:南北长约面积:南北长约500米,东西约米,东西约200米米其他:广瑞苑东侧现存其他:广瑞苑东侧现存2层商铺,将来层商铺,将来有可能成为商业步行街的副街有可能成为商业步行街的副街序序号号项目名称项目名称商业商业体量体量物态情况物态情况(租金情况)(租金情况)售价售价每平每平米年米年租金租金投资回投资回报率报率结结构构1盛世家园盛世家园盛世家园盛世家园28002800面积面积面积面积8787、105105、166166平平平平米,还剩余两套米,还剩余两套米,还剩余两套米,还
6、剩余两套98009800元元元元/平米平米平米平米双层双层双层双层2金威怡园金威怡园金威怡园金威怡园40004000东部两栋面积较小东部两栋面积较小东部两栋面积较小东部两栋面积较小西部面积为西部面积为西部面积为西部面积为200200平米平米平米平米1.2万元万元万元万元/平米平米平米平米3安馨园安馨园安馨园安馨园4848平米租金平米租金平米租金平米租金800800元元元元/月月月月200元元双层双层4文鑫嘉园文鑫嘉园文鑫嘉园文鑫嘉园130130年租金年租金年租金年租金2000020000元元元元1.41.4万元万元万元万元/平米平米平米平米153元元5.4%双层双层5远遥墩路远遥墩路远遥墩路远
7、遥墩路沿街商店沿街商店沿街商店沿街商店6060平米平米平米平米 ,2.32.3万元万元万元万元/年年年年10年前房源按年前房源按每平米每平米5000元元计算计算383383元元元元7.7%7.7%双层双层6古寨西路与花古寨西路与花古寨西路与花古寨西路与花园中路交汇处园中路交汇处园中路交汇处园中路交汇处120120平米,平米,平米,平米,2.62.6万元万元万元万元/年年年年 216216元元元元双层双层7文化东路文化东路文化东路文化东路古玩市场古玩市场古玩市场古玩市场4646年租金年租金年租金年租金2000020000元元元元435元元元元单层单层8广瑞苑项目东广瑞苑项目东广瑞苑项目东广瑞苑项
8、目东侧商业步行街侧商业步行街侧商业步行街侧商业步行街正在筹划中正在筹划中正在筹划中正在筹划中双层双层可类比商铺效益分析可类比商铺效益分析综上市调数据,沿街商铺售价在综上市调数据,沿街商铺售价在0.981.4万元万元/平米左右,年租金平米左右,年租金在在153435元元/平米平米/年之间,投资回报率约在年之间,投资回报率约在5.4%7.7%之间。之间。小结:小结:帝景文院周边沿街商铺售价过高,租金偏低,即投资帝景文院周边沿街商铺售价过高,租金偏低,即投资帝景文院周边沿街商铺售价过高,租金偏低,即投资帝景文院周边沿街商铺售价过高,租金偏低,即投资回报率较低,投资回收期较长;回报率较低,投资回收期较
9、长;回报率较低,投资回收期较长;回报率较低,投资回收期较长;已入市项目除盛世家园基本售罄,安鑫苑、文鑫嘉园已入市项目除盛世家园基本售罄,安鑫苑、文鑫嘉园已入市项目除盛世家园基本售罄,安鑫苑、文鑫嘉园已入市项目除盛世家园基本售罄,安鑫苑、文鑫嘉园销售情况由于受价格影响,去化率十分低,其中的文鑫销售情况由于受价格影响,去化率十分低,其中的文鑫销售情况由于受价格影响,去化率十分低,其中的文鑫销售情况由于受价格影响,去化率十分低,其中的文鑫嘉园几乎没有销售业绩,所有沿街商铺基本为出租。嘉园几乎没有销售业绩,所有沿街商铺基本为出租。嘉园几乎没有销售业绩,所有沿街商铺基本为出租。嘉园几乎没有销售业绩,所有
10、沿街商铺基本为出租。第二章:第二章:SWOT分析分析strengths(优势)(优势)我们项目位于我们项目位于“200万平米、万平米、6万人卧龙山板块成熟社区核心位置万人卧龙山板块成熟社区核心位置”;板块核心街路板块核心街路宫淞岭路宫淞岭路西至盛世家园项目前,与规划中的商业步西至盛世家园项目前,与规划中的商业步 行街相连通;行街相连通;项目东侧规划的项目东侧规划的古寨西路,由南向北将延伸至宫淞岭路。至此,我们古寨西路,由南向北将延伸至宫淞岭路。至此,我们 项目项目处于宫淞岭路、远遥墩路、花园中路、古寨西路四条城市街区道路团处于宫淞岭路、远遥墩路、花园中路、古寨西路四条城市街区道路团 团包围之中
11、,交通四通八达;团包围之中,交通四通八达;项目北门对面是即将建成的金威项目北门对面是即将建成的金威怡园怡园4000平米超市和沿街商铺,平米超市和沿街商铺,项目西侧是即将开建的商业步行街;项目西侧是即将开建的商业步行街;我们项目的住宅,加上周边众多住宅小区,预测将来的人气可谓十足。我们项目的住宅,加上周边众多住宅小区,预测将来的人气可谓十足。不过,上述区域优势,不仅仅是我们项目的独享优不过,上述区域优势,不仅仅是我们项目的独享优势,而是势,而是周边多个商业项目共享的区域周边多个商业项目共享的区域优势。优势。项目周边大部分小区入住者,多为当地村民回迁户,消费档项目周边大部分小区入住者,多为当地村民
12、回迁户,消费档 次相对偏低,高效益业态不会在此租买;次相对偏低,高效益业态不会在此租买;区域内公交线路较少,商铺沿街无停车场;区域内公交线路较少,商铺沿街无停车场;沿街商铺体量不大,很难做成独具的沿街商铺体量不大,很难做成独具的“特色商业街特色商业街”规模;规模;商铺门面为北向,且户型不是方方整整的户型,个别户型无商铺门面为北向,且户型不是方方整整的户型,个别户型无 洗手间;洗手间;个别的商铺个别的商铺卫生间的窗子开在别人家的商铺卫生间的窗子开在别人家的商铺内,此种间隔既不卫内,此种间隔既不卫生,又不具有安全、私密性;生,又不具有安全、私密性;2号楼西端约三分之二的商铺门前与道路高差太大,即使
13、采用号楼西端约三分之二的商铺门前与道路高差太大,即使采用阶梯入铺,出入也十分不便;阶梯入铺,出入也十分不便;商铺整体设计为:约二分之一为附房,如果将商铺和附房两商铺整体设计为:约二分之一为附房,如果将商铺和附房两部分合二为一均按照商铺价格出售,难免在销售过程中遭受部分合二为一均按照商铺价格出售,难免在销售过程中遭受质疑微词质疑微词 住宅房卖了商铺价。住宅房卖了商铺价。weaknesses(劣势)(劣势)尤为值得注意的是:尤为值得注意的是:与我们项目仅一路之隔的金威与我们项目仅一路之隔的金威怡园沿街商铺,计划怡园沿街商铺,计划 开盘价格为开盘价格为1.2万元万元/平米;平米;还是一路之隔的已售罄
14、的盛世嘉园沿街商铺,其售价还是一路之隔的已售罄的盛世嘉园沿街商铺,其售价 仅为仅为9800元元/平米。这一价格走势,对我们项目的销售平米。这一价格走势,对我们项目的销售 价格将是一个最大的影响。价格将是一个最大的影响。二套住宅二套住宅“限购政策限购政策”,使投资性置业由住宅型转向商铺型,使投资性置业由住宅型转向商铺型,沿街商铺的销售将成为投资置业新宠;沿街商铺的销售将成为投资置业新宠;我们我们项目的住宅及周边住宅的逐渐去化,使沿街商铺的价值项目的住宅及周边住宅的逐渐去化,使沿街商铺的价值 逐渐增加;逐渐增加;尤其是我们的住宅项目尤其是我们的住宅项目7月底交房,届时将有大批业主入住,月底交房,届
15、时将有大批业主入住,社区人气氛围将大大提升。社区人气氛围将大大提升。opportunities(机会机会)金威金威怡园项目将在怡园项目将在10月份开盘入市,无论是开间、月份开盘入市,无论是开间、进深、面积、层高、朝向、门前停车,还是入市进深、面积、层高、朝向、门前停车,还是入市价格,都将对我们的项目产生直接的冲击;价格,都将对我们的项目产生直接的冲击;威高花园的威高花园的30000平米商业体量将会大量分化与瓦平米商业体量将会大量分化与瓦 解我们的目标客群;解我们的目标客群;上述两大威胁,可以说是我们项目很难逆转的上述两大威胁,可以说是我们项目很难逆转的 “软肋软肋”与与“硬伤硬伤”。threa
16、ts(威胁)(威胁)小结:小结:综上分析,即使我们项目的综上分析,即使我们项目的SOPK我们项目我们项目的的WT,还是略显还是略显“底气不足底气不足”。为此,需要我们站在为此,需要我们站在“200万平米、万平米、6万人居住的卧龙山万人居住的卧龙山板块成熟社区板块成熟社区”的高度,重新的高度,重新整合项目的价值整合项目的价值点点,藉以提升项目的区域价值,以此突破价格瓶颈,力,藉以提升项目的区域价值,以此突破价格瓶颈,力求获取最佳效益。求获取最佳效益。第三章:价值点整合第三章:价值点整合传传说说古古时时候候钦钦差差大大臣臣巡巡游游至至“帝帝景景文文院院”,见见这这里里风风光光旖旖旎旎,怡怡养养人人
17、心心,是是难难得得的的风风水水宝宝地地,遂遂欣欣然然定定居居、乐乐不不思思蜀蜀。后后来来,每每年年夏夏天天都都会会携携老老带带幼幼来来此此度度假假。百百年年之之后后,葬葬于于卧卧龙龙山山。定定居居此此地地的的后后人人为为了了纪纪念念这这段段历历史史,遂遂定定名名“钦村钦村”金金“帝景文院帝景文院”。自自自自古古古古以以以以来来来来,钦钦钦钦村村村村就就就就是是是是文文文文化化化化的的的的传传传传承承承承之之之之所所所所,贵贵贵贵族族族族的的的的居住之地居住之地居住之地居住之地。价值点一:价值点一:钦差大臣度假之地钦差大臣度假之地我我们们项项目目已已融融入入“北北海海旅旅游游度度假假区区”紧紧邻
18、邻的的的的锦锦湖湖韩韩亚亚高高尔尔夫夫球球场场、第第一一海海水水浴浴场场、葡葡萄萄滩滩海海水水浴浴场场,使使项项目目直直接接辐辐射射到到前前来来消消费费的的游游客客,不不仅仅为为项项目目的的日日常常经经营营提提供供了保障,也提升了项目的品质。了保障,也提升了项目的品质。作作作作为为为为北北北北海海海海旅旅旅旅游游游游度度度度假假假假区区区区的的的的外外外外围围围围商商商商圈圈圈圈,未未未未来来来来我我我我们们们们的的的的商铺将成为直接为旅游度假服务的商业集群。商铺将成为直接为旅游度假服务的商业集群。商铺将成为直接为旅游度假服务的商业集群。商铺将成为直接为旅游度假服务的商业集群。价值点二:价值点
19、二:旅游度假区商业集群旅游度假区商业集群哈哈哈哈工工工工大大大大、山山山山大大大大、威威威威海海海海一一一一中中中中、国国国国际际际际中中中中学学学学、威威威威海海海海九九九九中中中中、神神神神道道道道口口口口中中中中学学学学、钦钦钦钦村村村村小小小小学学学学、长长长长征征征征路路路路小小小小学学学学等等等等大大大大中中中中小小小小学学学学府府府府皆皆皆皆云云云云集集集集周周周周边边边边地地地地区区区区,浓浓浓浓厚厚厚厚的的的的学学学学术术术术氛氛氛氛围围围围让让让让您您您您体体体体会会会会“谈谈谈谈笑笑笑笑有有有有鸿鸿鸿鸿儒儒儒儒,往往往往来来来来无无无无白白白白丁丁丁丁”的的的的怡怡怡怡然
20、然然然自自自自得得得得。生生生生长长长长于于于于此此此此种种种种环环环环境境境境的的的的商商商商铺铺铺铺便便便便浸浸浸浸染染染染了了了了独独独独特特特特的的的的文文文文化气息。化气息。化气息。化气息。我我我我们们们们的的的的沿沿沿沿街街街街商商商商铺铺铺铺的的的的面面面面市市市市,将将将将为为为为大大大大中中中中小小小小学学学学子子子子提提提提供供供供更加便利的商业配套服务。更加便利的商业配套服务。更加便利的商业配套服务。更加便利的商业配套服务。价值点三:价值点三:学子消费集散地学子消费集散地我我我我们们们们项项项项目目目目西西西西侧侧侧侧正正正正在在在在筹筹筹筹划划划划中中中中的的的的商商商
21、商业业业业步步步步行行行行街街街街,威威威威高高高高花花花花园园园园3 3万万万万平平平平米米米米的的的的商商商商业业业业配配配配套套套套,金金金金威威威威 怡怡怡怡园园园园、盛盛盛盛世世世世嘉嘉嘉嘉园园园园等等等等项项项项目目目目正正正正在在在在建建建建设设设设的的的的沿沿沿沿街街街街商商商商铺铺铺铺,以以以以及及及及周周周周边边边边已已已已经经经经逐逐逐逐步步步步成成成成熟熟熟熟的的的的沿沿沿沿街街街街商商商商铺铺铺铺,使使使使我我我我们们们们项项项项目目目目周周周周边边边边的的的的商商商商业业业业体体体体量量量量骤骤骤骤增增增增,在在在在未未未未来来来来三三三三五五五五年年年年内内内内,
22、我我我我们们们们项项项项目目目目周周周周边边边边将将将将形形形形成成成成数数数数十十十十万万万万平平平平米米米米的的的的形形形形形形形形色色色色色色色色的的的的商商商商业业业业体体体体量量量量卧卧卧卧龙龙龙龙山山山山商商商商圈圈圈圈顺势而成顺势而成顺势而成顺势而成庞大的商业体量,必将带来极高的消费人气。庞大的商业体量,必将带来极高的消费人气。庞大的商业体量,必将带来极高的消费人气。庞大的商业体量,必将带来极高的消费人气。我我我我们们们们的的的的住住住住宅宅宅宅区区区区出出出出于于于于卧卧卧卧龙龙龙龙山山山山板板板板块块块块核核核核心心心心,我我我我们们们们的的的的沿沿沿沿街商铺无疑处于卧龙山商
23、圈的核心。街商铺无疑处于卧龙山商圈的核心。街商铺无疑处于卧龙山商圈的核心。街商铺无疑处于卧龙山商圈的核心。价值点四:价值点四:卧龙山商圈核心卧龙山商圈核心宫宫宫宫淞淞淞淞岭岭岭岭路路路路的的的的全全全全线线线线贯贯贯贯通通通通及及及及古古古古寨寨寨寨西西西西路路路路的的的的即即即即将将将将延延延延伸伸伸伸,让让让让我我我我们们们们项项项项目目目目的的的的交交交交通通通通四四四四通通通通八八八八达达达达,来来来来自自自自威威威威高高高高花花花花园园园园、贵贵贵贵和和和和花花花花园园园园、安安安安馨馨馨馨园园园园、文文文文鑫鑫鑫鑫嘉嘉嘉嘉园园园园等等等等周周周周边边边边小小小小区区区区的的的的业业
24、业业主主主主,更更更更加加加加方方方方便便便便的的的的光光光光顾顾顾顾本本本本案案案案,为为为为本本本本案案案案商铺的招商增添了砝码。商铺的招商增添了砝码。商铺的招商增添了砝码。商铺的招商增添了砝码。交交交交通通通通的的的的便便便便利利利利以以以以及及及及市市市市政政政政配配配配套套套套的的的的逐逐逐逐步步步步完完完完善善善善,使使使使本本本本案案案案成为了住宅配套商业聚集区的核心项目。成为了住宅配套商业聚集区的核心项目。成为了住宅配套商业聚集区的核心项目。成为了住宅配套商业聚集区的核心项目。价值点五:价值点五:四条城市主干道合围四条城市主干道合围 帝景文院沿街商铺帝景文院沿街商铺帝景文院沿街
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