物权法司法解释一梅占威常州.pptx
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1、物物权权法法司司法法解解释释一一 梅梅占占威威LOREM IPSUM DOLOR四四大大制制度度f1-6条:登记制度f7-8条:文书物权制度f9-14条:按份共有人优先购买权制度f15-21条:善意取得制度第第一一条条f该解释出现的原因是:实务中有的法院认为:当已经登记的不动产产生权属争议的,应当先提起行政诉讼来撤销或者变更不动产登记。f防止一个误区:防止“把不动产登记簿当做物权归属和内容的根据”作为金科玉律物权法第十六条。其原因在于没能正确理解“权利与登记的关系”“真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态”。f回答了“想改房产证上的名字,该先打哪种官司的问题。不动产物权的归属争议、不动产
2、登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。f该司法解释的后半部分“当事人已经除外”,即上述争议已经在行政诉讼中申请解决的,不再由民庭审理。f结论:最高院关关于于审审理理房房屋屋登登记记案案件件若若干干问问题题的的规规定定第八条规定:“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”该第一条:-得出结论:如当事人对房屋登记的基础法律关系效力存在争议的,仍然应当“先民后行先民后行”。第第二二条条 I 第第三三条
3、条f对对外外:在涉及第三人的交易之时,登记具有公信力,不以实际权利状态为准而以登记为准。f对对内内:在处理不涉及第三人的内部关系时,登记的公信力不发生作用,实事求是,要用证据说话。f f异议登记:异议登记:f法法条条链链接接:物权法19条第2款,不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。解释第三条的最后一句“异异议议登登记记失失效效不不影影响响人人民民法法院院对对案案件件的的实实体体审审理理”。意思是,十五天之后,仍然可以去告。只是
4、可能会“赢了官司损失了一些钱”。15天后去告,如果怕房子没了,还得申请财产保全,提供不了担保财产就要去找担保公司交担保费。f异议登记异议登记f法条链接:不动产登记条例实施细则84条:异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。f归纳总结:登记机关“三不”-不审查、不确认、不赔偿不审查、不确认、不赔偿。第第四四条条 第第五五条条f预告登记预告登记f法法条条链链接接:物权法20条第1款,当事人签订买卖房屋或者其他不动
5、产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处处分分该不动产的,不发生物权效力f第四条对于“处分”二字进行了“限缩解释”。明确排除了“租赁”,即如果当事人在预告登记后将房屋出租的,租赁合同的效力不受影响。f法法条条链链接接:物权法第20条第2款,预告登记后,债债权权消消灭灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记无效。f结合该解释第五条中的“买卖不动产物权的协议”,可以得知,上述的“债权”仅仅指的是“过户房屋的债权”,即解释中所说的协议。第第六六条条f特特殊殊动动产产的的登登记记对对抗抗主主义义:法法条条链链接
6、接:物权法第24条,船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。第23条,动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。f该解释第六条中,“转让人的债权人”,最高法在答记者问时,正面说明,其包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,都应当排除于物权法24条的善意第三人的范畴之外。当然,这里不包括对该标的物享有担保物权的债权人。f遗留问题:已经支付对价,是否必须全款。实践中可采取稍高的标准。f第六条的总结:第六条的总结:f受领交付的机动车的买受人可以对抗仅完成变更登记的机动车买受人,也可以对抗没有完成抵押登记的机动车抵押
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