物业管理实务(1-2章).ppt
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1、物业管理实务物业管理实务第一章第一章 物业管理企业物业管理企业第一节第一节 概述概述一、特征一、特征1、独立的企业法人2、属服务性企业3、具有一定的公共管理职能 维护公共秩序、负责公共地方、业主的 共同事务二、分类二、分类(一)按投资主体的经济成分划分(一)按投资主体的经济成分划分1、国有企业2、集体所有制企业3、民营企业4、外资企业 外商独资、中外合资、中外合作5、其他企业(二)按股东出资形式划分(二)按股东出资形式划分1、有限责任公司2、股份有限公司3、股份合作型公司三、物管企业的常见模式三、物管企业的常见模式(一)房地产建设单位的附属子公司或部门(二)独立运作的物管企业(三)物管集团公司
2、第二节第二节 物业管理企业的设立物业管理企业的设立一、设立依据一、设立依据公司法、物业管理企业资质管理办法二、物管企业的工商注册登记二、物管企业的工商注册登记(一)企业名称的预先审核(二)公司地址(三)注册资本 按公司法:注册资本最低10万元 按物管资质方法:注册资本最低50万元(四)股东人数和法定代表人(五)公司人员(六)公司章程三、物管企业的资质审批及管理三、物管企业的资质审批及管理(一)物业管理企业分类及管理单位1、国务院建设部负责颁发一级资质证书及管理2、省、自治区建设主管部门负责二级证书及管理 直辖市房地产主管部门负责二、三级证书及管理3、设区的市级房管部门负责三级证书及管理(二)物
3、管资质条件(二)物管资质条件一级资质一级资质二级资质二级资质三级资质三级资质注册资本注册资本500万元以上万元以上300万元以上万元以上50万元以上万元以上物管专业人员物管专业人员和技术人员和技术人员至少至少30人,其中人,其中中级职称不少于中级职称不少于20人,工程、财人,工程、财务负责人有中级务负责人有中级职称职称至少至少20人,中级人,中级职称不少于职称不少于10人,人,工程、财务负责工程、财务负责人有中级职称人有中级职称至少至少10人,中级人,中级职称不少于职称不少于5人,人,工程、财务负责工程、财务负责人中级职称人中级职称物管资质证书物管资质证书有有有有有有物业类型及面积物业类型及面
4、积多层多层200万万100万万一、二级要管两一、二级要管两类物业以面积计类物业以面积计百分比之和大于百分比之和大于100%高层高层100万万50万万别墅别墅15万万8万万办公楼、厂房办公楼、厂房50万万20万万 新物管企业为三级,一年的暂定期新物管企业为三级,一年的暂定期 物管企业取得营业执照物管企业取得营业执照3030日内,向房日内,向房管部门申请资质应准备如下资料:管部门申请资质应准备如下资料:(1 1)营业执照)营业执照(2 2)企业章程)企业章程(3 3)验资证明)验资证明(4 4)物管专业人员的资格证和劳动合同)物管专业人员的资格证和劳动合同 管理和技术人员的职称证明和劳动合同管理和
5、技术人员的职称证明和劳动合同第三节第三节 物管企业的组织形式物管企业的组织形式与机构设置与机构设置一、组织形式(一)直线制总经理总经理管理处管理处清清洁洁绿绿化化保保安安维维修修适合:管理一到两个项目、小公司,业务单一适合:管理一到两个项目、小公司,业务单一(二)直线职能制总经理总经理市场部管理部管理处一管理处二工程部人事部财务部办公室管理处三 以直线制为基础,按专业分工设置相应职能部门,以直线制为基础,按专业分工设置相应职能部门,职能部与管理处平级,对管理处业务指导,一般不能职能部与管理处平级,对管理处业务指导,一般不能直接下达命令和工作指示。直接下达命令和工作指示。适合:最常用的物管企业运
6、作模式适合:最常用的物管企业运作模式(三)事业部制(三)事业部制 是一种现代分权组织形式。总公司总公司分公司二分公司一管理部人事部财务部绿化公司经营公司清洁公司工程公司管理处一管理处二管理处三.适合:有不同专业公司,项目多且分散,甚至拓展到外地市场,规模大,经营业务多。优点:(1)多样化服务满足业主的要求;(2)公司负责人专心致于公司发展战略,不限 于琐杂事务;(3)权力分散下放,有利调动员工积极性;(4)有利于专业化水平的提高。缺点:(1)各单位分公司相对独立,职能机构重叠;(2)容易各自为政,互相扯皮,利益难协调;(3)权力易失控。(四)矩阵制(四)矩阵制 在传统的直线职能制纵向系统的基础
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