土地储备制度与土地储备.ppt
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1、第四讲第四讲 土地储备制度与土地储备贷款土地储备制度与土地储备贷款一、土地储备制度二、土地储备贷款三、存在的问题及风险防范一、土地储备制度v概念:v土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新,其基本思路是由城市政府的委托机构,如土地储备中心,通过征用、收购、置换等方式,将土地使用者手中分散的土地集中起来,进行土地整理和开发,在完成一系列前期开发整理工作后,变成可建设的“熟地”,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。v土地储备制度最早起源于20世纪80年代初期的香港。v1996年,我国在上海成
2、立第一家土地收购储备机构“上海市土地发展中心”;v1997年8月,杭州成立了“杭州市土地储备中心”。杭州的土地储备中心成立之后,效果突出。因此,于1999年在“全国集约用地市场研讨会”上,把杭州土地储备制度的经验和成果进行了推广,得到各地政府和土地管理部门的推崇,随后各地都纷纷成立土地储备机构。土地储备制度(二)土地储备制度(二)带来的社会效应带来的社会效应v可以增强地产市场的宏观调控能力。可以增强地产市场的宏观调控能力。v为城市建设筹集资金。为城市建设筹集资金。v抑制土地炒作,规范市场。抑制土地炒作,规范市场。v为城市总体规划实施创造条件。为城市总体规划实施创造条件。但要注意其实施条件:真正
3、垄断土地一但要注意其实施条件:真正垄断土地一级市场;城市规划科学;调控科学有力;法级市场;城市规划科学;调控科学有力;法律地位;资金实力;没有腐败。律地位;资金实力;没有腐败。土地收购储备制度(三)土地收购储备制度(三)引发的变化引发的变化v是地价、房价的上升是地价、房价的上升 v房地产开发企业的大洗牌房地产开发企业的大洗牌 v推动了土地金融的发展推动了土地金融的发展v财富的转移财富的转移二、土地储备贷款二、土地储备贷款v当前土地储备在操作中无法可依当前土地储备在操作中无法可依v土地收购储备机构的性质不是严格意义上的土地收购储备机构的性质不是严格意义上的市场主体市场主体 v土地储备机构作为民事
4、主体其民事行为能力土地储备机构作为民事主体其民事行为能力是有限的是有限的 v当前土地收购资金构成分析当前土地收购资金构成分析 v土地储备机构贷款抵押中的法律问题土地储备机构贷款抵押中的法律问题v风险防范风险防范二、土地储备贷款二、土地储备贷款v概念 土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。v借款人条件1.经省、市人民政府批准成立、受政府委托并依法从事土地收购、整理及储备工作的独立法人机构;2.所在城市经济发展稳定,财政状况良好,土地收购、储备、出让等行为规范;3.已取得人民银行颁发的贷款证。v贷款用途 贷款用于收购、
5、储备的土地应为可出让的商品住宅、商业设施等经营性用地,符合有权部门批准的城市规划和土地利用总体规划,并已列入当地政府的年度土地储备计划。涉及农用地的贷款,应具备合法的农用地转用手续和征地手续。贷款应与具体地块相对应,而且地块应地理位置优越,开发建设条件具备,增值潜力较大,具有良好的出让前景。v贷款额度 贷款原则上采取抵押方式。贷款额度最高不超过土地收购、整理和储备总成本的70。v贷款期限贷款期限最长不超过2年。v其他事项 借款人应在银行设立贷款专户和还款专户,并向银行出具土地出让收入优先归还银行贷款的承诺。借款人应承诺不以银行贷款的土地为他人设定担保。借款人、财政部门原则上要与银行签订监管协议
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