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1、2023年省高院龙口会议纪要 第一篇:省高院龙口会议纪要 山东省高级人民法院 关于印发全省民事审判工作座谈会纪要的通知 鲁高法2023201号 全省各中级人民法院、济南铁路运输中级法院: 2023年8月21日23日,省法院在龙口市召开了全省民事审判工作座谈会。会议就部分民事案件审理中所涉及的法律问题进行了探讨探讨,对一些民事案件的法律适用标准形成了基本共识。现将全省民事审判工作座谈会纪要印发给你们,请参照执行。执行中有什么问题,请刚好报告省法院。 二五年十一月二十三日 全省民事审判工作座谈会纪要 为在全省民事审判工作中深化开展“规范司法行为,促进司法公正专项整改活动,加强民事审判的规范化建设,
2、促进司法公正,树立司法权威,省法院于2023年8月21日23日在龙口市召开了全省民事审判工作座谈会。全省各中级人民法院分管民事审判工作的副院长、民一庭庭长、其他与省院民一庭业务对口的民庭庭长、部分基层人民法院的院长参加了这次会议。与会人员认真分析探讨了当前全省民事案件的特点和进展态势,探讨探讨了部分民事案件审理中所涉及的法律问题,就某些民事案件的法律适用标准达成了基本共识,现就有关问题纪要如下: 一、关于劳动争议案件的处理问题。 会议认为,近年来,随着我省经济社会的全面进展和现代企业制度的逐步建立,出现了多种经济成分和多种经营方式并存的局面,劳动关系从单一化走向多元化,增大了劳资关系的比例。在
3、市场经济条件下,随着农 村剩余劳动力慢慢向非农产业和城镇转移、企业投资主体多元化和企业自主权扩大、国有和城镇集体企业富余劳动力的下岗安置以及劳动用工、工资、保险制度的重大改革,企业的劳动关系由过去的政府行为转变为企业行为,从而引发了大量的劳动争议纠纷,而且与过去相比劳动争议案件出现了集中性、对抗性、群体性和社会性的特点。特别当前一些用人单位无故拖欠职工工资、社会保险金、经济补偿金,忽视职工的劳动条件和劳动平安爱惜,随便损害劳动者的合法权益,以至引发恶性平安事故和职工群体性事务,因此,当前劳动争议案件已经成为影响社会稳定和引发当事人上访的重要因素,也成为了我省民事审判工作中的焦点和难点问题。会议
4、要求在劳动争议案件的审判中,要切实落实好“司法为民的根本宗旨,贯彻好“公正司法,一心为民的司法指导方针,敬重劳动者的价值和劳动权利,突出把维护劳动者的利益放在首位。特别要充分发挥民事审判爱惜人民利益,促进我国社会文明、进步、协调进展的职能作用,主动促进劳动关系的和谐进展,促进劳动力市场的发育和完善。会议就当前劳动争议案件审理中存在的一些问题进行了探讨,达成了倾向性看法。 一因国有企业改制引发的职工下岗、整体拖欠工资及社会保险费等劳动争议纠纷的处理问题。因国有企业改制引发的职工下岗、整体拖欠工资及社会保险费等劳动争议纠纷,形成缘由比较困难,政策性比较强,而且多数案件具有群体性的特点,并涉及到在社
5、会主义市场经济条件下建立现代企业制度与依法爱惜劳动者合法权益的关系,一旦处理不好就会影响国家改革开放的大局和社会的稳定。根据2000年最高人民法院召开的全国民事审判工作会议和2023年全国民事审判工作座谈会的精神,这些案件 多数是在企业制度改革和劳动用工制度改革过程中出现的特殊现象,不是劳动者与用人单位在履行劳动合同中出现的问题,由此引发的纠纷,应当由政府有关部门依据企业改制的政策规定统筹解决,人民法院不宜以劳动争议案件立案受理。根据上述两个会议的精神,我省法院近几年来对这几类劳动争议纠纷,一般都没有受理,但各地法院驾驭的不统一,有些法院对个别企业在改制中出现的个案劳动争议则予以受理,还有的法
6、院在当地党委政府的要求和支持下也受理了部分整体拖欠职工工资、社会保险金、经济补偿金的劳动争议案件,一些法院还实行将群体性纠纷分解成个案的方法受理了类似的案件,而且取得了比较好的社会效果。鉴于目前最高人民法院尚未有新的规定和精神,对此会议达成的倾向性看法是对国有企业改制引发的职工下岗、整体拖欠职工工资及社会保险费等劳动争议纠纷,仍坚持原来的规定和过去的做法,一般带有群体性的纠纷,特别是企业改制中涉及到的历史遗留问题,原则上不予受理。 二因用人单位拖欠社会保险费用引发纠纷的处理问题。会议认为,根据劳动法和国务院社会保险费征缴暂行条例的规定,按时足额缴纳各种社会保险费用既是用人单位的法定义务,也是法
7、律法规给予劳动行政部门、税务机构的法定职责,因此,已经参加社会保险统筹的用人单位假如不能按时足额给劳动者缴纳社会保险费用,应由税务机构或者劳动行政部门设立的社会保险经办机构负责征收,这属于行政管理行为,由此产生的争议,应属于行政复议或者行政诉讼的范围,所以凡是用人单位应当依法参加社会保险统筹的,无论劳动者起诉用人单位要求缴纳社会保险费用,还是起诉社会保险经办机构要求发放社会保险金,均不属于劳动争 议案件,劳动者可以向当地劳动行政主管部门申请解决。对于用人单位没有参加社会保险统筹的,照旧属于劳动关系双方在履行劳动合同关系中发生的劳动争议,法院可以受理,但根据目前我国社会保险的管理体制,用人单位必
8、需整体参加社会保险统筹,社会保险机构不允许劳动者个人开立帐户,法院在判决中也无法确定社会保险费的缴纳数额,这就造成法院对社会保险费的案件难以执行,因此这类案件目前以暂不受理为宜。 三关于劳动法规定的“60日的理解和适用问题。关于劳动法规定的60日申请仲裁期限如何在诉讼中适用的问题,始终在司法实践中存在很大争论。这种不同的相识干脆影响了审判执法的标准,导致在审判实务中对同一事实,适用法律产生很大差异,出现不同的审理结果。根据法律规定,结合当前审判实践,会议认为,劳动法规定的申请劳动争议仲裁期限的性质,应是一种除斥期间,是劳动关系双方当事人申请仲裁的期限。将劳动法规定的“60日理解为诉讼时效缺乏法
9、律根据。人民法院在审理当事人的请求超过60日的案件时要精确理解劳动法的立法精神,不能简洁地认为只要超过60日就驳回诉讼请求,而要根据不同性质的劳动争议纠纷确定不同的“劳动争议发生之日。特别对劳动者追索工资等劳动酬劳引发的一些纠纷,在追索时限上必需从宽驾驭。假如用人单位明示拒绝支付劳动酬劳,或承诺另行支付劳动酬劳的期限已经届满,或劳动者追索劳动酬劳被拒绝的,一般可以视为争议已经发生,劳动者应在劳动法规定的60天期限内申请劳动仲裁;假如用人单位未明示拒绝支付劳动酬劳,或者承认拖欠劳动酬劳,但未明确偿付时间的,争议发生时间可以从劳动者追索之日起算。 四关于用人单位支付经济补偿金纠纷的处理问题。当前,
10、有的用人单位违背劳动法规定,随便解除劳动合同而不支付经济补偿金或者在劳动合同中商定高额违约金,限制劳动者的自由就业权利。会议认为,对于这类案件,人民法院要主动受理,通过公正裁判,维护合法的劳动合同关系,制止用人单位的违法行为。对解除劳动合同的,除因劳动者过失性解除的外,用人单位均应依据劳动法的规定支付经济补偿金,拒不支付的还要支持劳动者请求的额外经济补偿金。关于终止劳动合同后是否支付经济补偿金的问题比较困难。前几年,由于我省地方性法规中明确规定终止劳动合同后,用人单位应支付给劳动者经济补偿金,所以,对劳动者的请求一般予以支持,但该文件已经废止。国家现行法律也没有终止劳动合同后可以支付经济补偿金
11、的规定。因此,终止劳动合同后,用人单位支付经济补偿金已经缺乏法律根据。鉴于当前劳动法实施的实际状况,从爱惜劳动者的利益动身,省院于今年的6月份下发了关于劳动合同终止后用人单位是否应当支付经济补偿金的答复,明确了劳动合同终止后,用人单位不应支付经济补偿金,但考虑到我省关于劳动合同制度的地方性法规实施比较晚,因此以山东省劳动合同条例为界限,在该条例实施之前2023年1月1日用人单位招用的劳动者,不管何时终止合同,用人单位均应当酌情支付经济补偿金;在条例实施之后用人单位招用的劳动者,终止劳动合同后,用人单位不再支付经济补偿金。 五关于违背劳动合同违约责任的处理问题。会议认为,劳动法、国务院的行政法规
12、以及劳动部和地方性人民政府的规章和地方性法规均未作出明确规定,导致审判实践中处理这一问题欠缺实体法规范。因此,对 当事人一方或者双方违背劳动合同产生的违约责任的处理,要敬重劳动合同双方当事人的意思表示,即涉及到劳动者违约,计算违约金原则上依据劳动合同中商定的标准;劳动合同中商定了违约金但违约金标准明显过高的,法院可以根据造成损失的状况赐予适当调整;劳动合同中没有商定违约金,但劳动者违约给用人单位造成损失的,劳动者应当担当赔偿责任。对用人单位违背劳动合同义务的,可以参照劳动部的有关规定处理。 六关于工伤保险待遇纠纷案件的处理问题。会议认为,根据1996年劳动部企业职工工伤保险试行方法以及国务院工
13、伤保险条例的规定,工伤确实认是一种具体行政行为,属于劳动行政部门的职权范围。用人单位或者劳动者对劳动行政部门认定的工伤结论不服的,应通过行政复议和行政诉讼的方式予以解决;对劳动者干脆起诉要求人民法院确认工伤的,应驳回起诉。对工伤职工或者工伤职工的近亲属要求用人单位支付工伤保险待遇的,人民法院应以劳动行政主管部门作出的工伤认定结论为前提,根据工伤保险条例的规定作出处理;对劳动部门没有作出工伤认定结论或者劳动者以一般民事侵权赔偿纠纷向人民法院起诉的,用人单位可以以构成工伤事故为理由进行抗辩,并由其担当相应的举证责任。假如劳动部门没有认定工伤或者用人单位也不能证明构成工伤事故的,则可以依据一般民事侵
14、权赔偿予以处理;劳动者或者用人单位对劳动实力鉴定结论不服的,可以申请复议,人民法院也可以托付省级劳动实力鉴定机构进行鉴定;假如劳动者的工伤系第三人侵权所致,依据我国现行法律和最高人民法院司法说明的规定,用人单位仍应担当劳动者的工伤保险待遇,但劳动者也可追究第三人的侵权赔偿责任,即劳动者可以在工伤事故中获 得双重赔偿,但因工伤事故产生的干脆费用,原则上不予重复计算。 七关于拖欠农夫工工资案件的处理问题。当前,拖欠农夫工工资的问题已经引起了党和国家的高度重视。去年最高人民法院和省院都特地发出通知,要求各级人民法院刚好、审理好拖欠农夫工工资的案件,依法爱惜进城务工人员的合法权益。根据中共中心“一号文
15、件的精神,进城务工的农夫工已经成为产业工人的重要组成部分,要把农夫工的社会保障问题纳入财政预算。会议认为,对于拖欠农夫工工资形成的纠纷要区分对待:农夫工已经与用人单位签订书面劳动合同或者事实劳动关系比较明确的,应适用劳动法的规定予以调整,纳入劳动争议案件的处理范围;农夫工没有与用人单位签订书面劳动合同,也没有形成事实劳动关系的,可以认定为农夫工与用人单位之间存在雇佣关系。农夫工追索工资引起的纠纷,人民法院可以以追索劳动酬劳为案由干脆受理,这样更利于加强对进城务工农夫工合法权益的爱惜。 八关于国家机关、事业单位和社会团体中发生的劳动争议纠纷的处理问题。对这个问题的处理必需正确理解劳动法其次条的规
16、定,该条第1款规定,用人单位与之形成劳动关系的劳动者受劳动法调整,该条款实质包含了用人单位与劳动者之间签订书面劳动合同而形成的劳动关系,也包括了用人单位与劳动者之间没有签订书面劳动合同而形成的事实劳动关系。第2款规定国家机关、事业单位和社会团体与劳动者形成劳动合同关系的受劳动法调整。对该款规定应当理解为,国家机关、事业单位和社会团体与劳动者必需签订书面劳动合同,才能形成劳动关系,才能依据劳动争议纠纷加以处理。对没有与国家机关、事业单位和社会团体等用 人单位签订书面劳动合同的劳动者,是否与用人单位形成劳动关系,劳动法没有明确规定。会议认为,由于国家机关、事业单位和社会团体在用工问题上受到有关政策
17、的限制,依据劳动法其次条第2款的规定,国家机关、事业单位和社会团体招用的劳动者必需签订书面劳动合同才能形成劳动关系,没有签订书面劳动合同的临时用工依据雇佣关系处理。 九关于劳动争议案件的法律适用问题。当前,劳动法律法规和政策及地方性法规比较多,内容上存在较多冲突,特别是劳动制度的改革正处于深化阶段,许多改革措施还未上升到立法层次,劳动政策对审判的影响进一步加大,这都给我们法官在适用法律上造成确定的难度。现行的劳动法规、规章和政策都是在劳动法的框架内制定的,因此,1995年实施的劳动法是我们审理劳动争议案件的基本法律根据,同时还要根据民法通则、合同法、公司法的相关规定。劳动部和山东省发布的一些行
18、政规章和地方性法规虽然不能干脆作为法院适法的根据,但从司法实践中来看,这些规章对我们处理好劳动争议案件确实具有很重要的参考价值,因此,可以参照这些规章处理相关的劳动争议案件,但假如行政规章之间以及与地方性法规之间存在冲突的,则应选择参照适用对爱惜劳动者的利益有利的规定进行处理。 二、关于建设工程施工合同纠纷案件的处理问题。略 三、关于人身损害赔偿案件的处理问题。略 四、关于婚姻家庭纠纷案件的处理问题。略 五、关于房地产纠纷案件的处理问题。略 其次篇:2023年山东省高院会议纪要 2023年山东省高院会议纪要 一、关于物权纠纷案件 二、关于房地产纠纷案件 三、关于建设工程施工合同纠纷案件 四、关
19、于农村土地承包纠纷案件 五、关于民间借贷纠纷案件 六、关于侵权纠纷案件 七、关于婚姻家庭纠纷案件 八、关于劳动争议纠纷案件 九、关于民事诉讼程序问题 2023年山东省高院会议纪要山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作 会议纪要的通知2023年11月30日鲁高法2023297号全省各中级人民法院、济南铁路运输中级法院、青岛海事法院、山东法官培训学院、本院各部门: 2023年8月31日至9月1日,全省民事审判工作会议在济南召开。各中院分管民事审判工作的副院长、与省法院民一庭审判业务对口的民庭庭长,省法院民事审判工作基层联系点法院院长以及济南军区军事法院的负责同志参加了会议。省法院院长周玉华发表
20、了重要讲话,省法院副院长刘爱卿出席会议并讲话。这次会议是在我国社会主义市场经济制度确立和中国特色社会主义法律体系形成的新形势下召开的。会议传达贯彻了全国民事审判工作会议精神、其次十三次全省法院工作会议精神,对加强今后一个时期全省民事审判工作进行了全面支配和部署,明确提出在新形势下,要牢固树立社会主义法治理念,更好地落实“为大局服务、为人民司法工作主题,更加充分发挥民事审判职能作用,为全面实施“十二五规划、全面建设小康社会供应有力的司法保障。与会人员经过认真探讨,就当前民事审判工作中存在的一些疑难问题和民事法律政策的适用问题达成了基本共识。现就有关问题纪要如下,供全省各级人民法院参考。 一、关于
21、物权纠纷案件 会议认为,物权法是规范社会主义基本经济制度和社会主义市场经济秩序的基本民事法律,对于确认物的归属,明确全部权、用益物权和担保物权的内容,保障各类市场主体同等法律地位和财产权利,具有不行替代的作用。当前,针对后金融危机的影响,我国加快转变经济进展方式和实施宏观调控政策,留意爱惜各类市场主体的财产权利和发挥其创建社会财宝的主动性,但经济进展方式的转变和宏观调控政策的调整,必定使民事主体的静态财产权利处于动态转变中,由此相应地引发物权纠纷案件。人民法院在审理物权纠纷案件中,要刚好关切经济形势的进展转变对各类物权关系的影响,根据党和国家的经济进展大局调整审判思路,确定审判原则,确保物权纠
22、纷案件审判工作符合“为大局服务的主题要求。在当前的经济形势下,要特别留意对物权的同等爱惜,同等爱惜原则既反映了我国经济制度的现实要求,又符合我国民法同等爱惜的基本原则,对国家、集体和个人财产权进行同等爱惜是市场经济内在要求在法律上的具体表达,是维护我国社会主义基本经济制度的现实需要。要留意充分发挥司法的物权确认功能,既要精确把握物权登记的制度功能,严格贯彻物权公示和公信制度,又要根据案件类型充分发挥司法的物权确认功能,合理确定物权的归属和内容。在一房多卖的案件中,要分别根据登记、占有、价款交付以及合同成立的时间等确定房屋全部权的归属。在房屋拆迁补偿纠纷中,要重视拆迁补偿权利的特殊性,合理解决与
23、其他民事权利的冲突。要合理协调物权关系和合同关系,正确相识物权变动与合同效力的不同功能,实行好不动产物权变动的缘由与结果相区分的原则,从维护市场交易平安动身,一般不宜轻易否认物权转让合同的效力,切实爱惜守约一方的合法权益,维护市场经济条件下交易的基本规则。对于当前司法实践中比较典型的共有物单方处分、一物多卖等合同效力,在依法认定合同有效的同时,要通过违约责任等制度实现当事人之间利益的平衡。 (一)关于不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不一样的情形如何处理的问题 根据物权法第17条的规定,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书是不动产物权的外在表现形式,是确定不动产物权
24、归属和内容的基本根据,对不动产物权的归属具有推定的证据效力,在没有充分反对证据的状况下,应当根据不动产权属证书确定不动产物权的权利人,但实践中不动产权属证书记载的权利人与实际权利人不符的情形比较普遍。假如一方当事人认为不动产权属证书记载的权利人有错误,向法院起诉对该不动产物权请求确认归属的,有义务供应证据加以证明,如证据足以证明不动产物权的实际权利人的,应依法确定讼争不动产物权的权利人。(二)关于人民法院生效法律文书与不动产登记的关系 根据物权法第28条的规定,人民法院作出的生效法律文书可以干脆引起物权变动,无需进行不动产登记而变动物权。换言之,人民法院作出的法律文书生效之时,即应认定不动产物
25、权已经发生转移,生效法律文书确定的不动产物权的权利人可以持该法律文书办理不动产物权的变更登记手续,登记机关是否办理不动产变更登记手续,均不影响不动产物权的变动。 (三)关于部分共有人擅自处分共同共有房屋的处理问题 根据物权法第97条的规定,处分共有房屋应当经三分之二以上份额的共有人或者全体共同共有人同意。该规定据此确定了按份共有和共同共有两种共有财产的处分规则,即按份共有实行“多数决的处分原则,而共同共有则实行“一样决的处分原则。质言之,部分共有人未经全体共有人的同意不得擅自处分共同共有的房屋,否则处分行为应属无效。但部分共有人处分共同共有房屋涉及到第三人利益爱惜问题,应根据物权法、合同法的相
26、关规定,结合处分行为的不怜悯形加以处理:部分共有人与第三人就共同共有房屋的处分仅意思表示一样并达成协议,尚未发生物权变动的,此协议应为效力待定的合同;部分共有人与第三人处分共同共有房屋符合物权法第106条规定,其他共有人主见追回房屋的,不予支持。(四)关于典当的法律性质问题 典当权在我国传统民法理论中视为一种用益物权,是财产全部权人将自己的不动产或者动产抵押给典当权人,获得相应的财物或者款项,并商定在确定期限内回赎。典权是以不动产标的物设定的物权,而当权是以动产标的物设定的物权。根据物权法第5条物权法定的原则,物权法没有将典当权规定为一种用益物权,因此,财产全部权人或者运用权人将财产抵押给典当
27、企业获得借款所签订的典当合同,具有抵押借款合同的性质,属于债权的范畴,应适用合同法的相关规定处理。 (五)关于相邻关系中妨害建筑物采光、日照的认定标准问题 根据物权法第89条的规定,建立建筑物,不得违背国家有关工程建设标准,阻碍相邻建筑物的通风、采光和日照。据此规定,认定相邻关系中妨害建筑物采光、日照的主要根据是国家公布的有关工程建设规范,目前,涉及建筑物采光、日照标准的主要工程建设规范有:2023年7月31日建设部发布的建筑采光设计标准、2023年8月30日建设部发布的工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分)、2023年3月11日建设部发布的城市居住区规划设计规范、2023年11月30日建设部
28、发布的住宅建筑规范。省及各中院辖区的地市公布的工程建设规范中高于国家规定的采光、日照标准的,可以参照适用。 (六)关于物业服务中发生的机动车损害或者人身损害如何处理问题 业主将机动车辆停放在住宅小区内,发朝气动车辆丢失或者毁损的,应依据业主或者业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同中有关机动车辆服务管理的商定确定物业服务企业的赔偿责任;业主或者业主委员会没有与物业服务企业签订机动车辆服务管理协议的,机动车辆发生丢失或者毁损的,可以根据物业服务企业在物业服务合同商定中所担当的平安保障义务,结合其过错程度、物业服务费收取标准等因素确定物业服务企业应当担当的赔偿责任。 因物业服务企业的过错导致住
29、宅小区内的公共设施等物件造成业主财产或者人身损害的,物业服务企业应当担当相应的赔偿责任。在物业服务区域内,因第三人侵权造成业主子身或者财产损害的,受害人请求物业服务企业担当赔偿责任的,可根据物业服务企业是否履行相应职责或者履行职责是否存在过错确定物业服务企业应当担当的相应赔偿责任。 (七)关于违法建筑的认定和处理问题 根据城乡规划法的规定,违法建筑是指未取得建设工程规划答应证或者未依据建设工程规划答应证规定进行建设的建筑物和构筑物。根据物权法第30条的规定,因合法建立房屋等事实行为设立或歼灭物权的,自事实行为成就时发生效力。违法建筑因建设行为的违法性,不能发生设立物权的法律效果,建立人对违法建
30、筑也不享有物权权益,因此,因违法建筑的归属和内容发生争议的,人民法院不予受理,告知当事人向有关行政主管部门申请解决。 当事人之间以违法建筑为标的物签订的买卖、租赁合同发生的争议,人民法院应当依法受理,并依法确认以违法建筑为标的物的买卖、租赁合同无效。 违法建筑是夫妻共同财产的,离婚时,婚姻当事人请求分割违法建筑的,原则上不予支持,但对违法建筑产生的收益,应当作为夫妻共同财产进行分割。 (八)关于不动产物权权属争议中的民行交叉问题 不动产物权权属争议中的民行交叉问题,是指当事人对不动产物权权属据以成立的具体行政行为的合法性存在争议而引发的不动产物权权属确认争议与不动产登记行为互相交织的纠纷,主要
31、表现为民事纠纷与具体行政行为相关联。民事诉讼与行政诉讼所审理的对象不同,民事诉讼主要是对不动产物权的归属进行实质性审查,并据实作出确认权利归属的判决。至于不动产物权的登记行为是否真实合法,不属于民事诉讼的审理范围。 (九)关于业主委员会的诉权范围问题 根据物权法和国务院物业管理条例的规定,业主委员会作为业主大会的执行机构,依法有权维护住宅小区全体业主的合法权益,在住宅小区业主的共同利益遭受损害时,有权代表全体业主向人民法院提起诉讼,即业主委员会具有民事主体和诉讼主体资格。根据物权法第78条、第83条的规定,业主委员会的诉权范围仅限于住宅小区内业主的共有权和共同管理权遭受损害的情形,业主的专有权
32、受到侵害,应由业主主见权利。 二、关于房地产纠纷案件 会议认为,近年来,为稳定房地产市场,保障房地产业的健康进展,我国加强了对房地产市场的宏观调控,先后实行了紧缩银根、提高商品房首付比例、限制按揭贷款和限制购房数量等调控政策。这是党和国家应对国际金融危机的影响,促进经济平稳较快进展的重大战略决策,也是人民法院房地产纠纷案件审判工作面临的全局大局。全省各级人民法院要深刻相识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义,精确把握宏观经济形势发生的客观转变,在法律和国家政策规定的框架内,妥当审理好各类房地产案件,为国家宏观调控政策的实施供应司法保障。会议认为,对国家房地产宏观调控政策实施中发生的房
33、地产纠纷,要依法受理、妥当处理,对目前部分法院实行的因房地产宏观调控政策实施引发的房地产纠纷案件不受理、受理后不审理等作法要认真订正,防止冲突激化;对于因国家信贷政策转变导致买受人丢失履约实力、因限购措施导致合同无法履行的情形,应根据合同法的规定和合同的商定,依法变更或者解除合同,并根据案件的具体状况,辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等,切实爱惜当事人合法权益;对于因买卖在集体全部的土地上开发的“小产权房而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认“小产权房买卖合同无效,并通过出卖人担当缔约过失责任等方式避开当事人之间利益关系失衡。在国际金融危机影响尚未完全消退、房地产
34、市场宏观调控不断强化的背景下,应当精确把握宏观经济形势对房地产市场的客观转变,依法爱惜遵守法律履约行为,制裁违约行为,爱惜消费者合法权益;依法规制房地产开发行为,制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。要充分发挥人民法院权利保障和纠纷终结的审判职能作用,留意运用原则性与灵敏性相结合、社会效果与法律效果相结合、调解与判决相结合的方法,妥当化解房地产市场中发生的冲突纠纷,促进房地产市场健康持续进展。要加强对当前形势下房地产纠纷案件审判工作中新状况、新问题的调查探讨,亲热关切国内外经济形势的进展转变对房地产业的影响以及可能引发的纠纷案件,刚好提出应对的司法对策。 (一)关于以协议方式签订的土地
35、运用权出让合同的效力问题 根据城市房地产管理法第12条的规定,土地运用权出让,可以实行拍卖、招标的方式,也可以实行双方协议的方式。根据这一规定,协议是土地运用权出让的一种法定方式。2023年7月1日,国土资源部发布的招标拍卖挂牌出让国有土地运用权规定第11条规定,商业、旅游、消遣和商品住宅等各类经营性用地,必需以招标、拍卖、挂牌等公开的方式出让,禁止以协议方式出让经营性用地。物权法第137条第2款也作了相像的规定。国土资源部的规定属于国家政策的范畴。根据上述规定,结合最高人民法院有关会议精神,2023年7月1日之后,凡是以协议方式签订的经营性建设用地运用权出让合同应依法认定为无效,但7月1日之
36、前已经政府有关部门前置审批或者签订土地运用权出让合同的除外。(二)关于集体土地以租代征合同的效力问题 所谓以租代征,是指土地运用者与农村集体经济组织干脆签订土地租赁合同,以承租的方式占有运用农村集体土地进行开发建设。以租代征是名为租赁,实为征收的违法行为,违背了我国土地管理法的强制性规定,除符合土地管理法第63条规定的情形外,应依法认定土地租赁合同无效。 (三)未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题 城市房地产管理法第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违背法律的强制性规定,应依法认定有效,假如第三人主见
37、房屋全部权导致房屋买卖合同不能履行的,出卖人应当担当权利瑕疵担保责任。 (四)关于因信贷政策转变导致商品房买卖合同不能履行的处理问题 国家为遏制房地产价格的过快上涨,先后实行一系列宏观调控政策,其中以提高商品房款首付比例和贷款利率为主要内容的信贷政策的转变对商品房买卖合同的履行影响比较大。对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中,如买受人有证据举证证明确因信贷政策的转变而不能办理合同商定的按揭贷款,且双方应付款方式无法协商变更,而请求解除商品房买卖合同的,可予以支持。但合同有明确商定的除外。 (五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题 为限制房地产价格的过快上
38、涨,许多地方人民政府根据2023年4月17日国务院公布的关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发202310号)的规定,出台了相应的限购政策,对购房人购置房屋的套数进行限制,因此,在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当留意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后,对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋全部权变更登记的,而请求与出卖人解除合同的,可予以支持,但合同有明确商定的除外。 地方人民政府没有出台相应限购政策的,房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。 (六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题 根据城市房地产管理法第27条和国务院城市房地产开发经营管理条例第1
39、7条的规定,房地产开发项目竣工,阅历收合格后,方可交付运用。根据上述规定,验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件,但对验收合格的标准,司法实践中相识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请,由房地产开发主管部门对涉及公共平安的内容,组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收,因此,商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为,房屋的验收合格,除要求房屋的质量符合国家规定的强制性平安标准或者合同商定的标准外,还需要满意买受人或者房屋运用人正常的居住和生活需要,因此,出卖人
40、交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。 (七)未取得商品房预售答应证明的商品房认购书的效力问题 根据城市房地产管理法和最高人民法院相关司法说明的规定,出卖人预售商品房必需取得商品房预售答应证明,未取得预售答应证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。商品房认购书是一种预约合同,是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺,并非正式的商品房预售行为。由于商品房认购书并非商品房买卖合同,故出卖人未取得商品房预售答应证明,不影响商品房认购书的法律效力。但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明第5条的规定,如商品房认购书
41、已经具备了商品房买卖合同的实质性内容,此种情形下,商品房认购书不应当认定为预约合同,而是商品房买卖合同,出卖人未取得预售答应证明的,该商品房认购书应依法认定无效。(八)关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题 根据合同法第97、113条的规定,合同解除后,当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的,守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失,损失的范围包括主动损失和可得利益损失。如因出卖人的缘由导致合同解除的,买受人请求出卖人赔偿损失的范围是
42、纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同商定价格之间的差价。 (九)关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题 在房屋上设定抵押权后,能否进行出租,我国现行法律、行政法规没有明确规定,一般认为,房屋被抵押后,抵押权实现之前,出租人将抵押房屋租赁给承租人运用不违背法律、行政法规的强制性规定,且不影响房屋的正常运用,完全可以实现签订租赁合同的目的,应当认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同是有效的,但出租人负有对租赁物的权利瑕疵担保义务,如出租人未履行该义务,承租人有权行使合同解除权,并要求出租人担当违约责任。(十)关于房屋买卖中“黑白合同的认定问题 房地产交易中,有些当事人为规避国家税收法律和税收监管,出
43、卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同,其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案,另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一样的房屋买卖合同,应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。(十一)关于以房抵债合同的效力问题 在房地产开发或者建设工程施工中,由于无力支付开发费用或者工程价款,开发商以已经建成或者在建的房屋抵偿所欠的债务。以房抵债的协议既是当事人之间履行债务的一种方式,也是双方就如何履行原债务达成的新协议,只要该协议不具有合同法第52条规定的无效合同的情形,应依法认定有效,双方应诚信履行协议。抵债的房屋是否办理全部权变更手续不影响以房
44、抵债协议的效力。 三、关于建设工程施工合同纠纷案件 会议认为,建筑业是我国国民经济的基础性产业和支柱产业之一。近年来,随着国民经济和社会的快速进展,基本建设投资规模的不断扩大,特别是房地产业近年来的持续热涨,拉动建筑市场和建筑行业呈现出迅猛进展的旺盛景象。建筑业基础浩大、从业人员众多,是典型的劳动密集型产业,建筑业的进展吸纳了大量的进城务工的富余农夫工就业,同时也拉动了建筑材料、机械设备制造等相关行业的进展,使建筑业成为我国国民经济的新的增长点。在建筑市场和建筑业快速进展的同时,也暴露出许多突出问题,可以说,建筑行业与其他行业相比,违法违规的现象更普遍,如建筑市场的管理不规范导致的借用资质、转
45、包和违法分包建设工程等行业通病普遍存在;建设资金的投资不到位以及垫资施工导致的工程价款拖欠恶性循环;建设工程竣工验收程序和标准的不规范造成大量的未阅历收的工程交付运用;建筑施工队伍监管的混乱导致建设工程质量低劣,严峻危害人民群众的生命平安等。这些问题严峻扰乱了建筑市场的正常秩序,破坏了建筑市场主体之间的公允竞争环境,阻碍了建筑行业的持续健康进展。近年来,国家实行了一系列综合整治措施,整顿和规范建筑市场秩序,加强对建筑市场的监管,建筑市场中存在的突出问题得到显著改善。从司法审判的角度看,随着国家加强了对房地产市场的宏观调控,相应地波及到建筑市场及相关行业,造成建设工程领域中的纠纷案件不断增多,案
46、件审理难度不断加大,且呈现出涉猎主体多、法律关系困难、专业技术性较强、法律适用难度增大的进展趋向。面临经济形势的进展转变,人民法院要坚持“为大局服务,为人民司法的工作主题,坚持保障进展与促进规范并重,维护诚信与提高效率并重,确保质量与实现公允并重,切实做好建设工程施工合同纠纷案件的审判工作。在司法实践中,要坚持规范和引导建筑市场健康进展的原则,坚持确保建设工程质量的原则,坚持依法维护进城务工农夫工合法权益的原则,主动稳妥地化解建设工程领域的冲突纠纷,为规范建筑市场,促进建筑业的健康进展发挥应有的职能作用。(一)关于项目经理的法律地位问题 根据建设部建筑施工企业项目经理资质管理方法第2条的规定,
47、建筑施工企业项目经理是指受企业法定代表人托付对工程项目施工过程全面负责的项目管理者,是建筑施工企业法定代表人在工程项目上的代表人。依据建设部、国家工商行政管理总局制定的建设工程施工合同(示范文本)(GF一199902023)第15款的规定,项目经理是指承包人在专用条款中指定的负责施工管理和合同履行的代表。根据上述规定,在法律层面上,项目经理是建设工程承包人在履行建设工程施工合同中的全权代理人,项目经理部是承包人履行建设工程施工合同的肢解责任部门,不属于承包人的分支机构,不具有独立的法人资格,也无需办理工商登记,领取营业执照。在建设工程施工中,项目经理的行为视为承包人的行为,项目经理在建设工程施工中与发包人、分包人或者实际施工人发生的争议,应当由承包人作为诉讼主体并担当相应的责任。 (二)关于“黑白合同认定的有关问题 对不属于招标投标法第3条规定的强制招标的建设工程所签订的建设工程施工合同,是否适用最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明第21条的规定,即是否存在着“黑白合同的问题。不管是自愿招标发包还是强制招标发包的建设工程,只要依据招标投标法的规定,通过招投标方式签订的建设工程施工合同,就应当符合法律的规定,发包人和承包人应当根据中标通知书签订建设工程施工合同,不得
限制150内