_ST云城:云南城投置业股份有限公司拟转让股权涉及陕西普润达投资发展有限公司100%价值资产评估报告.PDF
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1、 北京亚超资产评估有限公北京亚超资产评估有限公司司 B e i j i n g Y a C h a o A s s e t s A p p r a i s a l C o . , L t d . 本资产评估报告依据本资产评估报告依据中国资产评估准则中国资产评估准则编制编制 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司 拟拟转让转让股权涉及股权涉及 陕西普润达投资发展有限公司陕西普润达投资发展有限公司 100.00%价值价值 资产资产评估报告评估报告 北京亚超评报字(北京亚超评报字(2021)第第 A269 号号 (共共 1 册,第册,第 1 册册) 二零二一年十月十四日二零二一年十月十四日
2、 公司地址:北京市海淀区复兴路公司地址:北京市海淀区复兴路 47 号天行建商务大厦号天行建商务大厦 20 层层 2202 邮编:邮编:100036 电话: (电话: (010)51716863 资产评估报告资产评估报告目录目录 资产评估报告声明资产评估报告声明 . 1 资 产 评 估 报 告 摘 要资 产 评 估 报 告 摘 要 . 3 资 产 评 估 报 告 正 文资 产 评 估 报 告 正 文 . 8 一、 绪言 . 8 二、 委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况8 三、 评估目的 . 13 四、 评估对象和评估范围 . 14 五、 价值类型 . 21 六、
3、 评估基准日 . 22 七、 评估依据 . 22 八、 评估方法 . 28 九、 评估程序实施过程和情况 . 33 十、 评估假设 . 35 十一、 评估结论 . 38 十二、 特别事项说明 . 40 十三、 资产评估报告使用限制说明 . 45 十四、 资产评估报告日 . 46 资 产 评 估 报 告 附 件资 产 评 估 报 告 附 件 . 48 云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告声明 北京亚超资产评估有限公司 第 1 页 资产评估报告资产评估报告声明声明 本资产评估报告是本公司接受云南城投置业股份有限公司的委托,资产评估专业人员根据
4、中国资产评估准则的要求,在履行必要评估程序后,对评估对象在评估基准日特定目的下的价值发表的,由本公司出具的书面专业意见。对本资产评估报告声明如下: 一、 本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。 二、 委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告; 委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估专业人员不承担责任。 三、 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、 行政法规规定的资产评估报告
5、使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。 四、 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论,评估结论不等同于评估对象可实现价格, 评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。 五、 本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、 判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制, 资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设前提、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告声明 北京亚超资产评估有限公司 第 2 页 六、 本资产评估机构及资产评估专业人员遵守
6、法律、 行政法规和资产评估准则,坚持独立、客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任。 七、 评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。 八、 本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系; 与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见。 九、 资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查; 已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注, 对评估对象及其所涉及资产
7、的法律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。 云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告摘要 北京亚超资产评估有限公司 第 3 页 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司 拟拟转让转让股权涉及股权涉及 陕西普润达投资发展有限公司陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权股权价值价值 资 产 评 估 报 告资 产 评 估 报 告 摘 要摘 要 北京亚超资产评估有限公司接受云南城投置业股份有限公司的委托,根据有关法律、法规和中国资产评估准则的要求,本着
8、独立、客观和公正的原则,执行必要的评估程序,对云南城投置业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权在 2021 年 07 月 31 日市场价值进行了评估。 一、一、 评估目的评估目的 评估目的是为云南城投置业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权提供价值参考依据。 二、二、 评估对象和评估范围评估对象和评估范围 评估对象是陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值,评估范围是陕西普润达投资发展有限公司申报经审计的全部资产和负债。 三、三、 价值类型:价值类型:市场价值。 四、四、 评估基准日:评估基准日:20
9、21 年 07 月 31 日。 五、五、 评估方法:评估方法:资产基础法。 六、六、 评估结论评估结论 云南城投置业股份有限公司拟转让股权涉及陕西普润达投资发云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告摘要 北京亚超资产评估有限公司 第 4 页 展有限公司 100%股权评估价值,即 36,145.00 100%=36,145.00 万元万元(大写:(大写:叁亿陆仟壹佰肆拾叁亿陆仟壹佰肆拾伍万伍万元正元正) 。 本次评估未考虑控股权溢价对评估结论产生的影响, 也未考虑流动性对评估结论的影响。 七、七、 评估结论有效期评估结论有效期 评估基准日与经济
10、行为实现日相距不超过一年时, 才可以使用资产评估报告,即自 2021 年 07 月 31 日至 2022 年 07 月 30 日。 八、八、 特别事项特别事项说明说明 (一) 2018 年 8 月,因被评估单位“春城十八里”项目二期I标段部分已建成物业及二期II标段位于“秦咸阳城遗址”建设控制地内,未取得文物部门审批手续,擅自开工建设。2018 年 8 月被评估单位正在建设及计划建设的项目全部停工、停售,需提交项目整改方案,待方案通过国家文物局审批通过后方可重新开工及销售。2019 年 8月,被评估单位因无文物部门的审批手续,擅自开工建设,收到陕西省西咸新区秦汉新城文物局“行政处罚决定书” (
11、秦汉文物稽字2019202号) 。鉴于房地产项目对秦咸阳城遗址历史环境风貌影响较大,被评估单位整改方案暂未达到整改要求。截至报告出具日, “春城十八里”项目二期 II标段处于停工状态,尚未取得“春城十八里” 项目二期I标段剩余物业(9 幢 72 套,房屋总面积为 11,357.27 )商品房预售许可证及二期II标段建设工程规划许可证、建设工程施工可证等政府批复文件。根据被评估单位相关管理人员介绍,秦汉新城文物局 2019 年 7 月已向国家文物局上报秦汉新城辖区内文物建设控制云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告摘要 北京亚超资产评估有限公
12、司 第 5 页 地带的修规方案,经过多伦沟通修改后于 2021 年 4 月正式获得国家文物局批复通过。按该方案被评估单位“春城十八里”项目已不在建设控制地内。目前该方案已流转至陕西省人民政府,待陕西省各级政府部门沟通后公布。 本次评估结论成立的前提条件是:被评估单位“春城十八里”项目期后能取得相应的预售许可、建设工程规划许可证等政府批复文件。 (二) 根据 2020 年 8 月 13 日陕西省西咸新区秦汉新城农村农业局“秦汉新城农业农村局关于秦汉新城自然资源局工作联系单有关事宜的回复的函” :根据渭河生态保护区相关文件要求,被评估单位“春城十八里项目”一期商业(114、115)位于渭河生态一级
13、保护区边界线内,为严格执行陕西省渭河生态区假设总体规划中一级保护区及二级保护区的相关规定,本区域原则上禁止开发建设,因特殊情况需要占用,应做出相应的生态评价,提出补偿措施,经相关部门批准后实施。截至报告出具日, “春城十八里”项目一期商业115-10101 号尚未取得预售证。本次评估未考虑上述事项对评估结论的影响。 (三) 2021 年 6 月 8 日,被评估单位收到咸阳市渭城区人民法院民事判决书(2021)陕 0404 民初 3701 号,案由:被评估单位(原告)与陈耀龙、 王璇 (被告) 于 2019 年 5 月 28 日签订 商品房买卖合同 ,约定被告购买原告开发建设的“春城十八里” 项
14、目二期 47 幢 2 单元1 层 202102 号房屋,单价 18,260.35 元/,总价款 2,806,616.00 元。云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告摘要 北京亚超资产评估有限公司 第 6 页 付款方式为合同签订后收付总价款的 30.16%,被告在签约后 3 日内向原告指定的银行提供相关手续办理按揭手续,被告在商品房买卖合同签订之日起 20 日内,即 2019 年 6 月 17 日办理完按揭手续,并通过银行按揭的形式向原告支付剩余的购房款。但因被告的原因,银行的按揭贷款失败, 原告多次函告被告尽快办理房屋按揭贷款或改变付款方式
15、,但被告均未办理。2020 年 4 月 21 日,被告向原告出具了 承诺书 , 承诺 2020 年 5 月 31 日付清全部房款, 逾期超过 15 日,原告有权解除合同,同时要承担总房款 6%的违约金,但期限内被告未全部付清房款。2020 年 7 月 1 日,原告向被告发出解约函 ,通知被告收到函件后 7 日内合同解除,并要求被告支付违约金、配合办理解除房屋预登记手续,被告于 2020 年 7 月 2 日收到解约函 ,双方间的房屋买卖合同已于 2020 年 7 月 8 日解除,但被告未支付违约金、未配合原告办理房屋预登记解除手续,故提出诉讼。诉讼请求:原告与被告解除商品房买卖合同关系、配合原告
16、办理房屋预登记解除手续并向原告支付总房款 6%违约金。判决如下:原告和被告签订的商品房买卖合同合法有效,该合同继续履行;被告支付原告购房款 126.00 万元及利息(利率按年息 15.4%计算,从 2020 年6 月 1 日起至款项付清时止) ,判决生效后 30 日内履行完毕。原告、被告均不服一审判决均已上诉尚未开庭。 本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。 提请提请报告使用者在使用本报告的评估结论时,报告使用者在使用本报告的评估结论时, 应关注应关注本报告正文本报告正文中中载明的载明的“特别事项说明特别事项说明”对评估结论的影响, 并关注评估结论成立的对评估结论的影响, 并关注评估结论成立的
17、云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告摘要 北京亚超资产评估有限公司 第 7 页 评估假设及评估假设及限制限制条件。条件。 以以上上内容摘自内容摘自资产评估报告正文, 欲了解本评估业务的详细情资产评估报告正文, 欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论况和正确理解评估结论,应当阅读资产评估报告正文。,应当阅读资产评估报告正文。 云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告正文 北京亚超资产评估有限公司 第 8 页 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司拟拟转让转让股权涉及股权涉及
18、 陕西普润达投资发展有限公司陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权股权价值价值 资 产 评 估 报 告资 产 评 估 报 告 正 文正 文 北京亚超北京亚超评评报字(报字(2021)第第 A269 号号 一、一、 绪言绪言 云南城投置业股份有限公司云南城投置业股份有限公司: 北京亚超资产评估有限公司接受贵公司的委托,按照法律、行政法规和资产评估准则的规定,坚持独立、客观和公正的原则,采用资产基础法,按照必要的评估程序,对云南城投置业股份有限公司拟转让股权事宜涉及的陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权在2021 年 07 月 31 日市场价值进行了评估。委托人及被评估单位对所提
19、供的评估资料及法律权属资料的真实性、 合法性、 完整性承担责任,并保证被评估资产的安全、完整性。我们的责任是对评估对象在评估基准日的价值进行评定估算,并发表专业意见。 资产评估专业人员对评估范围内的全部资产进行了必要的勘察核实,对被评估单位提供的评估资料进行了必要的验证审核,对法律权属关系进行了必要的关注,实施了必要的资产评估程序。现将资产评估情况及评估结论报告如下: 二、二、 委托人、 被评估单位和委托人、 被评估单位和资产评估委托合同资产评估委托合同约定的其他约定的其他资产资产评估评估报告使用报告使用人人概况概况 (一一) 委托人概况委托人概况 云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资
20、发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告正文 北京亚超资产评估有限公司 第 9 页 企业名称:云南城投置业股份有限公司; 统一社会信用代码:915300002179235351; 类型:其他股份有限公司(上市) ; 住所:云南省昆明市民航路 869 号融城金阶 A 座; 法定代表人:李家龙; 注册资本:160,568.6909 万元人民币; 成立日期:1997 年 04 月 21 日; 营业期限:1999 年 09 月 10 日至长期; 经营范围:房地产开发与经营;商品房销售;房屋租赁;基础设施建设投资;土地开发;项目投资与管理。 (二二) 被评估单位概况被评估单位概况 1. 营业执照
21、登记情况 企业名称:陕西普润达投资发展有限公司; 统一社会信用代码:91611100586999279C; 类型:有限责任公司; 住所:陕西省西咸新区秦汉新城兰池大道 15738 号; 法定代表人:戴普万; 注册资本:10,000.00 万元人民币; 成立日期:2012 年 02 月 09 日; 营业期限:2012 年 02 月 09 日至长期; 经营范围:一般项目:房地产投资(投资限企业自有资金) ;房地产开发、销售(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自住开云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告正文 北京亚超资产评估有限公司 第 10
22、 页 展经营活动) 。 2. 历史沿革及股权结构情况 (1) 公司简介 公司系由陕西国润置业有限公司、榆林四达建筑工程有限公司、榆林华安建筑工程有限公司以货币出资设立的有限责任公司, 公司注册资本 10,000.00 万元人民币,于 2012 年 02 月取得由陕西省西咸新区秦汉新城分局市场监督管理局核发的企业法人营业执照 。 (2) 公司设立(2012 年 02 月) 设立时股权结构如下: 金额单位:人民币万元金额单位:人民币万元 序号序号 股东名称股东名称 出资方式出资方式 认缴出资额认缴出资额 实缴出资额实缴出资额 出资比例出资比例 1 陕西国润置业有限公司 货币 5,000.00 5,
23、000.00 50.00% 2 榆林四达建筑工程有限公司 货币 2,500.00 0.00 25.00% 3 榆林华安建筑工程有限公司 货币 2,500.00 0.00 25.00% 合计合计 10,000.00 5,000.00 100.00% 注:该出资事项已经注:该出资事项已经陕西新元陕西新元会计师事务所会计师事务所有限公司有限公司审验,并出具了审验,并出具了陕新会陕新会验字验字2012 0004 号验资报告号验资报告。 (3) 第一次股权转让(2014 年 03 月) 根据股东会决议 ,同意以下股权变更:陕西国润置业有限公司、榆林四达建筑工程有限公司、榆林华安建筑工程有限公司将其持有的
24、股权 50%、25%、25%转让给云南城投置业股份有限公司,并签订股权转让协议,股权转让后,即截至评估基准日截至评估基准日股权结构如下: 金额单位:人民币万元金额单位:人民币万元 序号序号 股东名称股东名称 出资方式出资方式 认缴出资额认缴出资额 实缴出资额实缴出资额 出资比例出资比例 1 云南城投股份有限公司 货币 10,000.00 10,000.00 100.00% 合计合计 10,000.00 10,000.00 100.00% 3. 企业机构设置情况 云南城投置业股份有限公司拟转让陕西普润达投资发展有限公司 100.00%股权价值资产评估报告正文 北京亚超资产评估有限公司 第 11
25、页 4. 经营状况 公司目前主要进行“春城十八里”项目的开发,项目占地面积约233.05 亩,项目分二期开发建设(二期分I、II标段) ,一期主要为合院和联排别墅(177 套)和配套商业(2 套) ;二期I标段主要为联排和叠拼别墅(256 套) ;截至评估基准日,一期、二期I标段已全部建成, 一期除配套商业及 4 套住宅 (已签约或已签认购协议未确认收入)外已全部售罄;二期 I 标段已签约部分,二期II标段已完成部分基础工程。其中,一期商业(115#) 、二期I标段 9 幢建筑物(32-35 幢、41 幢、45-46 幢共 64 套叠拼别墅(面积 9,908.69 ) ;52 幢、58 幢共
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