需要降重.doc
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1、宿松县房地产融资研究1 绪论1.1 论文研究的背景2003年8月,国务院发布关于促进房地产市场持续健康发展的通知 ,将房地产业明确定位为拉动我国经济发展的支柱产业之一,提出了要保持房地产行业的持续稳定健康发展,要求充分认识到房地产市场持续稳定健康发展的重要意义。改革开放以来,我国的经济保持持续快速发展的模式,城市的规模不断扩张。建国初,我国的城镇化率一直徘徊在10%左右。1978年,我国的城镇化率为19.72%。到了2011年,我国的城镇化率达到了51.72%,中国城镇人口首次超过了农村人口。而到了2014年末,我国的城镇化率达到了54.77%。这意味着我国的城镇化发展进入了关键性的阶段。在新
2、增的城市及城市人口中,中小城镇的发展占了绝大多数的比重 。与传统意义上的一、二线城市相比,中小城镇的房地产业有着其本身的固有特点:房价增速变快,上涨空间较大;住宅刚性需求强;房地产投资快速增加,逐渐超过大型城市;房地产开发的资金需求规模相对较小;开发周期短,资金回笼快。“中国指数研究院12月31日发布2014年中国房地产政策盘点,今年以来,我国经济进入中高速增长的新常态,房地产市场则持续走弱,商品房量价均呈现同比下降,开发投资增速持续放缓。在此背景下,中央政策以稳为主,更关注民生保障和长效机制顶层设计,通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求,稳定住房消费” 。所以在国
3、家强有力因地制宜的宏观调控的政策下,我国中小城镇的房地产市场将面临前所未有的机遇和挑战,这一领域有很好的研究价值。1.2 论文研究的意义中央多次强调,我国经济已进入“新常态”,即经济增长从高速增长转为中高速增长。房地产业作为我国国民经济的支柱产业,对于经济发展起重要的影响作用。2014年下半年,央行多次对现行金融政策进行调整,货币信贷政策继续唱主角,放松限贷,大幅降息,更是超出了市场的普遍预期。据以往经验表明,货币政策的转向会对房地产市场产生明显影响。1.3 文献综述1.3.1国外文献在房地产融资结构的研究方面,一些学者认为,由于各个国家的政治经济环境存在不小的差异性,这就决定其房地产融资模式
4、也存在着一定的区别。Garton Good(1999)指出房地产企业融资与企业规模、信用等级存在联系,信用较高的房地产企业比较容易获得抵押贷款,而那些企业规模小、信用等级较低的房地产企业则融资比较困难。在房地产融资理论方面,Terrence M. Clauretie 和 G. Stacy Sirmans (2011) 则从理论与实践相结合的角度出发,通过大量案例分析解释了房地产金融机构和房地产市场的发展与演变,并介绍了国家政策对房地产金融市场和住房问题解决所产生的影响。Brueggeman Fisher(2014)对房地产市场内广泛运用的金融工具作了分析和研究,将着眼点放在房地产融资中的法律因
5、素。严格区分了住宅类房地产、收益类房地产和计划中的项目类的融资方案和程序。着重阐述了房地产资本市场与证券,并根据投资组合来分析房地产投资业绩。1.3.2 国内文献在房地产融资渠道方面,我国的房地产融资渠道单一,过分依赖于银行贷款,这一点在学术界是公认的,所以,大部分的学者专家认为应该拓展房地产的融资渠道,并逐步实现多元化融资。王巍(2009)分析了我国房地产企业最主要的融资方式,他指出了我国房地产融资模式单一,过分依赖银行贷款。随着我国的国家政策的转变,这种单一的融资模式逐渐呈现出自身的缺陷。他提出我国房地产企业应该是一种以债权融资为主、股权融资为辅,银行融资和股权融资相辅相成的融资模式。通过
6、与国外的先进的房地产融资模式对比,说明了我国的房地产应向债券市场和多元化融资模式转变。在房地产融资模式方面,一些学者认为,随着我国资本市场的不断发展,我国的房地产企业应在结合自身实际的基础上,充分借鉴国外房地产企业成熟的融资模式,进行融资模式的创新,发展多元化的融资渠道。张晓娟(2011)通过对美国、德国、日本和新加坡等四个国家的房地产融资模式做比较分析,指出了我国房地产模式应以发展市场性金融为主,政策性的金融为辅。在房地产企业融资创新方式方面,大量学者把目光投向信托融资方面。2014年房地产信托资产规模突破了1.3万亿元 ,仍是房地产融资的重要组成部分。相关学者认为,信托融资将在短期内起到为
7、房地产融资作“过桥资金”的作用,同时信托融资的发展趋势是满足中小房地产企业融资的需要;从长远来看,当房地产企业发展到高级阶段时,以基金形式运作的信托融资模式将是其所采用的主流融资方式,这时信托资金将主要为租赁型物业及各种规模的房地产企业提供相应的融资平台。刘忠绘(2014)通过对各种融资渠道的优劣对比分析,提出了以信托融资为核心的多元化融资模式,以支持作为国民经济支柱产业的房地产企业的发展,并同时化解商业银行金融风险。在房地产投资增速方面,谭笑(2015)认为2014年我国国内的房地产投资增速继续放缓,房地产行业融资规模增速有所下降。同时国内贷款在房地产资金来源中的比例继续小幅下降,房地产直接
8、融资比例显著提高;在国内货币政策相对宽松和金融创新的持续推进下,“房地产+金融”将成为中国房地产发展的重要趋势 。2 房地产企业融资的基本概念与理论伴随着我国经济体制改革的进一步深化和市场经济的发展,房地产企业在我国的经济领域将会成为最繁荣、发展势头最好的经济分子,并成为我国国民经济中最重要的支柱型产业。本章为相关理论的阐述部分。首先对房地产融资这一概念的含义与特征进行了界定,并作了简要的说明。随后对各种传统的资本结构理论以其发展历程为序较为系统地论述,具体为:MM理论、权衡理论、优序融资理论以及最优融资组合理论。2.1 房地产企业融资的含义众所周知,房地产企业是一个资本密集型企业,其自身具有
9、高投入、高风险、高回报的特性,房地产企业在进行经营活动的过程中,需要投入大量的资金,其健康发展时时刻刻离不开金融的支持。但是,房地产企业不会时刻聚集大量资金,因此,房地产企业发展需要进行融资。简单地来说,房地产企业融资是通过向外界借助资金,来为其后续的工作提供充足的资金,促进房地产企业的资金良性循环,确保房地产开发企业再生产顺利进行。“房地产企业融资,是指发生在房地产经济活动中的,通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资房地产金融的概念相同,指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为;狭义的房地产融资只是指其中的一环,即专指资金融通行为” 。本文研究的
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