年土地估价师《土地估价实务》模拟题A.docx
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1、 年土地估价师土地估价实务模拟题A_物业经理人 2023年土地估价师土地估价实务模拟题A 第一局部 计算题 共3题,各题分别为30、30、40分。要求列出算式、计算过程和计算结果,计算结果保存两位小数,地价单价的单位为“元/平方米“、总价单位为“万元“。 一、某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地,面积2023平方米,依据规划,最正确利用方式为修建住宅,最大容积率为4。依据有关调查讨论显示,该项建立周期为2年,取得土地使用权后即可开工,建筑费和专业费估计每建筑平方米2023元,第一年投入40%,其次年投入60%,目前贷款年利率为8%,建成后即可全部售出,售价估计为4000元/平方米,销
2、售税费为不动产总价的6%,要求利润不低于不动产总价的15%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。估算该开发商目前所能投标的最高地价。 二、某城市有宗地F因拍卖需要评估,现有5宗类似的土地交易案例,条件如下。 工程 A B C D E 待估宗地成交价格(元/m2) 500 600 950 1020 1300交易形式 协议 协议 招标 招标 拍卖 拍卖交易时间(年、月) 2023.3 2023.5 2023.9 2023.11 2023.2 2023.5土地使用权年期 50 70 70 40 70 50容积率 1.0 1.6 1.8 1.4 2.0 1.5区域因素比拟 繁华程度 +2
3、% -1% 0 -2% +3%根底设施 0 +3% -1% +3% 0交通状况 -1% 0 +2% -1% -2%个别因素比拟 宗地外形 0 -2% +3% 0 1%宗地位置 +1% 0 -2% -3% 0临街类型 +1% +1% 0 +1% -1% 表中区域因素和个别因素的修正都是与待估宗地相比拟,表中数字为正时,表示交易案例宗地条件优于待估宗地,表中数字为负时,表示交易案例宗地条件比待估宗地的条件差,数字表示对宗地地价的修正幅度。依据调查,该城市交易形式修正系数为:协议0.6,招标0.8,拍卖1.0;地价指数以2023年1月为100,以后平均每月递增1个百分点;土地复原率为7%;此类用地的最低容积率为1,容积率在1-1.5之间时,容积率每增长0.1,宗地单位地价比容积率为1时增长5%,超过1.5后容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时增长4%。 土地估价师模拟题下载:2023年土地估价师土地估价实务模拟题A
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