赢商网-某商业项目经济测算全持有11647599434.xls
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1、1.面积指标持有商业总占地11,400平米商铺总占地6,800平米单价65 万元/亩总价.18亿元楼面地价364元/平地上地下总计持有商业35,60034,38069,980商业车位共计520个85个位于地上,全部用于持有类商铺13,0006,27319,273435个位于地下320个用于持有类 160个位于地下1F160个位于地下2F115个用于销售类全部位于地下2F住宅车位315个全部位于地下2F地上地下1F地下2F8516059050平米/个42.37平米/个合计48,60040,65389,253地下超市15,000业态产权车库人防车库销售出租持有商业32000320商铺1150011
2、5合计43504352.开发进度规模(含地下)2012年2013年2014年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4持有商业69,98015.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%10,49710,4978,7478,7478,7478,7476,9986,998-商铺19,27315.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%2,8912,8912,4092,4092,4092,4091,9271,927合计89,25315.0%15.0%12.5%12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%-13,38813
3、,38811,15711,15711,15711,1578,9258,925-3.销售及运营假设 4.1 销售进度假设年份2012年2013年2014年Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4商铺-商铺车位- 4.2 销售价格及费用假设业态起售价格销售费用比率管理费用比率售价季度增长率商铺车位 4.3运营价格及费用假设业态经营建筑面积单位租金增长率管理费收入运营开始时间持有商业50,600见租金测算表13.6元/平月2014Q2商铺13,0006.0元/平月2014Q2车位435200元/个月3%4.长期贷款利率6%5.持有商业开发成本(除土地)6,500元/平按计容面积计6.敏感性分
4、析租金浮动比例持有商业EBITDA回报率0%12.53%5000550060006500680070007200750080005%16.91%15.47%14.25%13.21%12.66%12.32%11.99%11.53%10.84%3%16.56%15.15%13.96%12.94%12.40%12.06%11.74%11.29%10.62%0%16.03%14.66%13.51%12.53%12.53%12.00%11.68%11.37%10.93%10.93%10.28%-3%15.50%14.18%13.06%12.11%11.61%11.29%10.99%10.57%9.94%
5、-5%15.15%13.86%12.77%11.84%11.34%11.03%10.74%10.33%9.71%整体IRR10.65%5000550060006500680070007200750080005%12.92%12.29%11.70%11.15%10.84%10.64%10.44%10.16%9.71%3%12.71%12.08%11.50%10.95%10.64%10.44%10.25%9.97%9.52%0%12.39%11.77%11.19%10.65%10.65%10.34%10.14%9.95%9.67%9.67%9.23%-3%12.07%11.44%10.87%10.
6、34%10.03%9.84%9.65%9.37%8.93%-5%11.84%11.23%10.66%10.12%9.82%9.63%9.44%9.16%8.73%规模(不含地下) 规模(含地下)2012年Q1Q2Q3持有商业35,60069,98015.0%15.0%12.5%10,49710,4978,747商铺13,00019,27315.0%15.0%12.5%2,8912,8912,409合计48,60089,25313,38813,38811,1572013年2014年Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q312.5%12.5%12.5%10.0%10.0%-8,7478,7478,7476
7、,9986,998-12.5%12.5%12.5%10.0%10.0%-2,4092,4092,4091,9271,927-11,15711,15711,1578,9258,9252012年Q4-2014年2022/2/21总成本29,981业态建筑面积(平米)单价元/平米 总价万元持有35,600地价(含税费)3641,296开发成本合计6,50023,140成本投入合计6,86424,436商铺13,000地价(含税费)364473前期费用219285建筑安装工程费2,4153,140基础设施费180233公共设施配套费1,0881,414成本投入合计4,2655,5452022/2/21
8、财务分析基本数据表成本项目持有商业商铺合计计容建筑面积35,60013,00048,600地价1,2964731,769开发成本23,1405,07228,212合计24,4365,54529,981持有商业收入估算项目经营建筑面积管理费收入车位出租收入持有商业收入类50,60013.6元/平月200元/个月持有商业成本类管理费行政管理费用增长率13.6元/平月5%16营业9个月年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年20
9、28年平均出租率-95%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%98%单位面积月租金315254606264676971747779828587租金收入1,3923,1413,3053,6723,7873,9134,0674,1914,3254,4904,6484,7934,9825,1395,308物物业业管管理理费费收收入入590812812812812812812812812812812812812812812车位出租收入58777981848689929497100103106109113收收入入总总额额- - - -2 2, ,0 03 39 9
10、4 4, ,0 03 30 04 4, ,1 19 96 64 4, ,5 56 65 54 4, ,6 68 83 34 4, ,8 81 11 14 4, ,9 96 68 85 5, ,0 09 94 45 5, ,2 23 32 25 5, ,3 39 99 95 5, ,5 56 60 05 5, ,7 70 08 85 5, ,9 90 00 06 6, ,0 06 60 06 6, ,2 23 33 3推广费用-300200200100100100100100100100100100100100100物物业业管管理理费费成成本本-5026906906906906906906906
11、90690690690690690690修修理理维维护护费费-营业税金-112222231251258265273280288297306314324333343房产税174386406450465480499514530551570588611630651土土地地使使用用税税9999999999999999999999行政管理费用及开办费7185185220232244256269282296311326343360378397417437支支出出合合计计9 99 99 99 91 16 61 19 94 41 19 94 41 1, ,3 31 17 71 1, ,7 73 39 91 1
12、, ,7 78 80 01 1, ,7 75 56 61 1, ,7 79 90 01 1, ,8 82 26 61 1, ,8 86 67 71 1, ,9 90 04 41 1, ,9 94 44 41 1, ,9 98 89 92 2, ,0 03 34 42 2, ,0 07 78 82 2, ,1 13 31 12 2, ,1 17 79 92 2, ,2 23 30 0折旧及摊销-1,2421,2421,242835835835835835835835835835835835835成本费用总额9999161941942,5592,9813,0222,5912,6252,6612,7
13、022,7392,7792,8242,8692,9132,9663,0143,065利润总额-9-9-9-9-16-194-194-5201,0491,1741,9742,0582,1512,2662,3552,4532,5752,6902,7942,9343,0463,168所得税-22294493515538566589613644673699734762792净利润-9-9-9-9-16-194-194-5201,0278811,4801,5441,6131,6991,7671,8401,9312,0182,0962,2012,2852,376EBITDA-9-9-9-9-16-194-
14、1947222,2912,4172,8092,8932,9863,1013,1903,2883,4103,5253,6293,7693,8814,003商铺出租收入估算项目经营建筑面积管理费收入车位出租收入商铺收入类13,0006.0元/平月200元/个月商铺成本类管理费行政管理费用增长率6.0元/平月5%营业9个月年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年平均出租率-95%98%98%98%98%98%98%98
15、%98%98%98%98%98%98%98%单位面积月租金5586899396100103107111115119124129133138租金收入6471,3421,3911,4431,4971,5521,6101,6701,7321,7971,8641,9332,0052,0802,158物物业业管管理理费费收收入入-788888888888888车位出租收入212828282828282828282828282828收收入入总总额额- - - - - - - -6 67 75 51 1, ,3 37 77 71 1, ,4 42 27 71 1, ,4 47 78 81 1, ,5 53
16、32 21 1, ,5 58 88 81 1, ,6 64 45 51 1, ,7 70 05 51 1, ,7 76 68 81 1, ,8 83 32 21 1, ,8 89 99 91 1, ,9 96 69 92 2, ,0 04 41 12 2, ,1 11 16 62 2, ,1 19 93 3推广费用1006767333333333333333333333333物物业业管管理理费费成成本本666666666666666修修理理维维护护费费营业税金37.175.778.581.384.387.390.593.897.2100.8104.4108.3112.2116.4120.6房产
17、税-81165171177184191197205212220228236245254263土土地地使使用用税税5555555555555555555555行政管理费用及开办费2626273778185909499104109114120126132139146支支出出合合计计5 55 55 55 58 86 67 76 67 72 20 03 33 33 30 03 34 43 33 35 56 63 37 70 03 38 84 43 39 99 94 41 14 44 43 30 04 44 47 74 46 64 44 48 82 25 50 01 15 52 21 15 54 42
18、2折旧及摊销282282282189189189189189189189189189189189189成本费用总额555586767485612625545559573588603620636654672691710731利润总额-5-5-5-5-8-67-671907658029339731,0141,0571,1021,1481,1961,2451,2971,3501,4051,462所得税7191200233243254264275287299311324337351366净利润-5-5-5-5-8-67-671835746017007307617938268618979349731,0
19、121,0541,097EBITDA-5-5-5-5-8-67-674721,0471,0841,1221,1621,2041,2471,2911,3371,3851,4351,4861,5391,5951,6522022/2/21长沙项目财务分析表参数假设5年期以上贷款年利率6%长沙项目财务预测2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年成本(持有商业)1,296-12,72710,413-收入(持有商业)-
20、2,0394,0304,1964,5654,6834,8114,9685,0945,2325,3995,5605,7085,9006,0606,233-支出(持有商业)9999161941941,3171,7391,7801,7561,7901,8261,8671,9041,9441,9892,0342,0782,1312,1792,230-利润总额(持有商业)-9-9-9-9-16-194-194-5201,0491,1741,9742,0582,1512,2662,3552,4532,5752,6902,7942,9343,0463,168-所得税(持有商业)-22294493515538
21、566589613644673699734762792-净利润(持有商业)-9-9-9-9-16-194-194-5201,0278811,4801,5441,6131,6991,7671,8401,9312,0182,0962,2012,2852,376-税前净现金流(持有商业)-1,305-9-9-9-16-12,921-10,6077222,2912,4172,8092,8932,9863,1013,1903,2883,4103,5253,6293,7693,8814,003-税后净现金流(持有商业)-1,305-9-9-9-16-12,921-10,6077222,2692,1232,
22、3152,3782,4482,5342,6012,6752,7662,8532,9313,0353,1203,21136,078税后累计净现金流(持有商业)-1,305-1,314-1,323-1,332-1,348-14,269-24,877-24,154-21,886-19,763-17,447-15,069-12,621-10,087-7,486-4,811-2,0458083,7396,7749,89413,10549,1832007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2
23、023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年成本(商铺)473-2,7892,282-收入(商铺)-6751,3771,4271,4781,5321,5881,6451,7051,7681,8321,8991,9692,0412,1162,193支出(商铺)555586767203330343356370384399414430447464482501521542利润总额(商铺)-5-5-5-5-8-67-671907658029339731,0141,0571,1021,1481,1961,2451,2971,3501,4051,462-所得税(商铺)-7191200
24、233243254264275287299311324337351366净利润(商铺)-5-5-5-5-8-67-671835746017007307617938268618979349731,0121,0541,097税前净现金流(商铺)-479-5-5-5-8-2,856-2,3494721,0471,0841,1221,1621,2041,2471,2911,3371,3851,4351,4861,5391,5951,652税后净现金流(商铺)-479-5-5-5-8-2,856-2,3494658558838899199509821,0161,0501,0861,1231,1621,2
25、021,2431,28614,451税后累计净现金流(商铺)-479-484-490-495-503-3,359-5,708-5,243-4,388-3,505-2,615-1,696-7462371,2522,3033,3894,5135,6756,8768,1209,40623,8572007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年2025年2026年2027年2028年2029年合并现金流-1,784-15-15-15-24-15,778-12,9571,1
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