区域分析东营住宅市场调查报告.pdf
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1、作者:信息编辑陈 发表时间:2009-1-21 14:52:01 一、开发楼盘整体状况 【区域划分】根据各城区内部楼盘开发状况,对东营市东、西城区做进一步划分。东城以黄河路、胶州路为界,划分为府北区、府南区和经济开发区。西城以济南路、西二路为界,划分为三个片区,济南路以北为东城中央生活区胜华片区,济南路以南西二路以东为新崛起的胜南板块,济南路以南西二路以东为耿井片区。1、区域分布特点及变动趋势 区域分布特点 胜华片区西城中央生活区(CLD),交通便利,配套完善,土地供应紧张,新开楼盘较少,包括香格里拉、天籁华都和万家新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、华安荣寓等,总建面 39.3 万平米,沿
2、西二路分布于片区北部,包含多层、小高和高层。胜南片区经济适用房和商品房并行发展的片区。两个经济适用房社区锦华小区和南苑新区总建面近 50 万平米。商品房较少,沿黄河路分布,仅东泽百合广场、仁恒名邸、瑞都花园和科教小区,总建面 21.9 万平米。主要分布于黄河路周边。耿井片区油田职工经济适用房集中片区。锦绣家园是最大油田经济适用房社区,包含十个区,总建筑面积 119 万平米,目前已开发 16 万平米。众成、海信两品牌地产开发两高档楼盘,格林风景、海信盈城总建面 30 万平米。分布于耿井水库和黄河路交汇处。府南区东城区政务办公集中片区,开发楼盘较少,在西南部围绕珍果园分布多层和别墅 府北区东城区市
3、直机关居住带动的区域,高档楼盘聚居区,配套齐全,居住氛围浓厚,新开楼盘以中央的别墅区为中心,向北、向东、向西扩展分布,商品房开发量最大,建筑面积达 262 万平米。经济开发区由工业片区改造的新兴居住片区,区域配套尚不完善,景观环境良好,居住楼盘围绕清风湖、新世纪广场分布,以小高为主,商品房开发量在六区中居第二,建筑面积达 65.87 万平米。变动趋势 空间上,西城楼盘呈现以西城城区为中心,沿西二路、黄河路向北、向东、向西扩展的发展态势。东城楼盘中,府北区以东城区市直机关居住区为中心,向北、向东扩展;府南区有围绕珍果园和清风湖向东发展的态势;经济开发区呈现以新世纪广场和清风湖为中心,向东扩展。东
4、西部城区过渡的区域仍以经济实用房为主。随着城市空间的不断扩展,项目所在区域将成为东城区重点发展的居住区,项目发展前景广阔。2、区域产品类型销售比例分析 【说明】经济实用房在楼盘品质、价格和物业管理上,与商品房不具有可比性,对本项目借鉴意义不强,对此不做具体分析。府南区无在售楼盘项目,在售楼盘的对比中不做具体分析。以下主要对胜华片区、胜南片区、耿井片区、经济开发区、府北区和经济开发区等五片区商品房做比较分析。经济开发区多层和小高层销售比例相当,均达 60%以上 经济开发区多层销售率达 69%,以万达高尔夫花园普通多层和花园洋房销售最好。小高层销售比例为 61%,以大海.鑫天地、万达高尔夫花园小高
5、层销售为最好,销售率达 90%以上;水岸名都居其次,销售率达 70%以上;东辰鉴墅、瑞景国际公馆销售状况较好,销售率在 60%以上;水岸天华目前处于内部认购期,销售比例达到 20%。府北区多层销售最好,销售比例达 90%以上,小高层销售均其次,销售比例在70%以上 府北区多层销售率达 98%,以海通骏景、国际新城销售为最好,两楼盘都达到尾盘阶段。小高层销售紧居其次,销售比例为 75%,以海通骏景、阳光 100 城市丽园销售为主,其中海通骏景小高层销售进入尾盘阶段,阳光 100 城市丽园采用边销边推模式,推出量较小。胜华片区多层销售状况一般,销售比例为 60%,小高层销售比例达 90%胜华片区多
6、层销售比例为 61%,在五区中居第三,销售状况一般。万家新城、天籁华都和香格里拉销售比例在 65%以上,海韵阳光名苑处于认购期,销售比例在 25%,拉低胜华片区整体销售比例。天籁华都、华安荣寓有小高层销售,目前销售比例在90%以上。耿井片区多层销售比例在 80%以上,小高层销售比例为 30%耿井片区供应多层楼盘为格林枫景和海信盈城,两品牌楼盘多层销售比例均较高,达 80%以上。小高层销售比例较低,主要是海信盈城推出小高层,海信盈城小高层均为 145 平米,面积偏大,销售状况较差。胜南片区多层销售比例为 33%,高层销售比例达 60%胜南片区瑞都花园、科教小区推出多层,两楼盘推出时间较短,科教小
7、区于 2007年底推出,瑞都花园于 2008 年 4 月推出二期,两楼盘销售比例为 33%。东泽百合广场、仁恒名邸为纯高层住宅,两楼盘推出时间较早,销售比例在 60%以上。3、区域产品类型消化速度分析 府北区多层消化速度最快,西城非中心区居其次,经济开发区多层消化速度最慢 府北区多层消化速度最快,平均可达 47 套/月,主要是科达远鉴和国际新城销售速度较快所致,两楼盘消化速度均在 53-54 套/月左右,国际新城消化速度快在于其销售时间早,价格较低,同时有大批企事业单位团购的存在。科达远鉴的快速销售在于楼盘为花园洋房、小区环境好,有部分 100 左右小户型的存在,同时价格不高。耿井片区消化速度
8、居第二,为 39 套/月,主要是海信盈城、众成格林枫景两品牌楼盘消化速度较快,消化速度分别为 35 套/月和 40 套/月。胜华片区和胜南片区消化速度相当,均为 30 套左右。胜华片区以万家新城和天籁华都消化速度为最快,分别可达 48 套/月和 37 套/月。香格里拉多层销售状况一般,消化速度为 28 套/月。胜南片区以瑞都花园销售最快,自 4 月 12 日开盘以来销售近 100 套,科教小区销售较慢,为 22 套/月。经济开发区多层消化速度最低,为 20 套/月,在售楼盘主要是万达高尔夫花园、东辰鉴墅,主要原因在于经济开发区市政配套尚不完善,且两楼盘推出普通多层较少,花园洋房所占比重较大,总
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