酒店可行性研究报告.pdf
《酒店可行性研究报告.pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《酒店可行性研究报告.pdf(30页珍藏版)》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、 中联大酒店 可行性研究报告 丹寨县中联房地产开发投资管理有限责任公司 编制单位:深圳市国际印象建筑设计有限公司 二零一二年 一月 目 录 前言 第一部分 项目总论 项目背景 可行性研究结论 第二部分 市场分析 项目投资环境和市场研究 市场宏观背景 区域市场分析 第三部分 项目分析及评价 地块解析 项目 SWOT 分析 项目评价 市场定位及项目评估 项目定位 方案评估意见 第四部分 销售及经营收入测定 各类物业销售收入估算 资金来源与运用分析 第五部分 财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 社会效益和影响分析 第六部分 可行性研究结论与建议 可行性研究结论 项目主要问题的解决办法和
2、建议 项目风险及防范建议 前 言 XX 公司接受丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司的委托对丹寨县中联大酒店项目的可行性进行了研究。我司人员经过详细的市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容的分析,已完成本项目的研究及分析工作,现将研究结果报告如下:第一部分 项目总论“中联大酒店”是丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司投资运营的民俗旅游酒店项目,主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。中联大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理,酒店在传统服务流程的基础上,全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景 随着丹寨金钟开发区的快速发展,市
3、政基础设施日臻完善,无论是居住、经商都十分便捷;加之城市功能的不断完善,居住环境不断改善,作为县域辐射、带动全县的力度在不断增强。目前县城发展随着城市化进程的不断加大,人们在消费、娱乐方面的支出不断加大的情况下,随着本县旅游经济的不断发展。全县正逐步走向以工业强县、以旅游富县的道路,其策略是,以金钟开发区的快速发展带动全县的经济发展的核心诉求。以民俗特色旅游带动全县人民以旅游业发展并带动全县个体经济的不断发展,为全县的经济建设谋求新的路线。1.1.1 项目名称 中联大酒店 1.1.2 开发公司 丹寨县中联房地产投资管理有限责任公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 XX 公司 1.1.4
4、研究工作依据 房地产开发项目经济评价方法 建设项目经济评价方法与参考数 房地产评估规范1999 国家计委建设部关于房地产中介服务收费标准 黔东南苗族侗族自治州住宅区公用设施专用基金管理规定 黔东南苗族侗族自治州主要经济指标 以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。1.1.5 项目的建筑规模和内容 中联大酒店,属于四星级高级商务旅游酒店,总建筑面积其中:地上面积(酒店):,地下面积(地下车库):,用地面积:,容积率:。可行性研究结论 经过对全国和丹寨经济状况的研究分析,以及对 2011-2012 年产业导向的理解,我司经过详细的市场调研后认为:项目的启动是必要的、可行的、合理的;在目前各
5、种利好因素的作用下,近几年内丹寨县民俗旅游与会议接待的酒店市场是乐观的;高端标杆式酒店的建立适合项目地经济的整体发展与规划;在 2015-2016 年将该项目投放市场的时机是可行的;考虑目前贵司的房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素,项目的正式运营条件基本成熟;第二部分 市场分析 项目投资环境和市场研究 2.1.1 项目投资环境分析 近年来,丹寨县委、县政府抓住国家实施西部大开发战略和省长工作联系点的机遇和优势,带领全县各族人民发展经济,艰苦奋斗,扎实工作,使全县经济和社会各项事业有了较快发展。围绕建设小康社会目标,坚持走可持续发展之路,坚持用抓工业的思路抓农业,以农业产业化为
6、突破口,依托农业综合开发,采取“市场牵龙头、龙头带基地、基地连农户”的模式,初步形成了肉牛、茶叶、优质大米、中药材、脱水蔬菜等五大特色支柱产业,农业经济呈现出较好的增长势头。与此同时,按照非均衡发展战略,认真抓好“54321”工程向“5 个 5”工程的实施,即2005 年到 2010 年,基础母牛存栏 5 万头向出栏 5 万头优质肉牛转变、优质米种植4 万亩向 5 万亩转变、稻田养鱼 3 万亩向 5 万亩转变、茶叶种植 2 万亩向 5 万亩转变、烤烟种植 1 万亩向中药材种植 5 万亩转变;大力发展旅游业和第三产业,把资源优势转化为经济优势,加强保护和科学管理,合理开发利用;加大以交通为重点的
7、基础设施建设力度,构建丹寨“一纵一横两循环四连线”交通主骨架,打通北上和南下出口通道,搞好大流通,促进大发展;加快小城镇建设步伐,完善城镇和市政设施,改善环境条件,发挥辐射带动功能,促进周边区域经济中心的形成。同时丹寨如今的房地产市场蓬勃发展以及丹寨良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群,丹寨工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。2.1.2 市场研究 就地理位置而言,由于项目用地处于金钟开发区金钟快速干道和龙泉大道交叉路口,区位优势明显,具备形成丹寨县城市名片的潜力。就房地产发展趋势而言,如今的丹寨:1、宏观环境向好,市场供需两旺。从丹寨县近年来的 GDP 和城镇居民
8、可支配收入、固定资产投资等数据来看,各项数据增长平稳,为房地产业的发展奠定了基础。随着县政府固定资产投资增幅加大,使得资源的房地产业也获得了快速发展的良机。目前各项目的销售价格最高接近 3000 元关口,而推货量也开始渐渐放大。随着县政府城市化运动的展开,市民的居住需求不断释放,城市框架正在扩张,房地产开发的增长还会持续较长时间。2、总体开发水平不高,缺乏标志性楼盘。目前丹寨县城的开发商,基本都是名不见经传的外地和本地开发商。无论是开发理念、开发档次、营销手法都水平偏低,缺乏领军性质的开发商和楼盘。3、竞争格局尚处于初级阶段,产品同质化现象严重。目前,丹寨县房地产市场的竞争格局尚处于初级竞争阶
9、段,市场上楼盘多数是以地段或产品竞争为主,对于产品附加值的追求还较少。市场上同质化产品大量存在,缺乏差异化的供给。4、城市重心北移,开发区区将成为未来热点。随着县城的城市框架扩张,因受城市格局的影响,城市规模相对较小,可开发的土地资源有限,所以城区的房地产项目的占地规模整体上都比较小。目前城区的房地产市场呈现一种供不应求的局面,其实主要是市场的供货量跟不上市场需求,其中最重要的原因也是最根本的原因应该是受其工程进度的影响,在这样一个小城市的房地产市场中,众多开发商的营销理念和操作执行力以及资金实力方面都不足。若在工程进度上能加快速度,尽快取得合法销售预售许可证,迅速将产品推向市场,定能抢占市场
10、份额,从而实现一路旺销,对资金的迅速回笼以及开发商的信誉都是比较有利的,同时能证明开发商的实力,为开发商树立较好的市场形象,提高知名度,打造品牌,为将来的项目的开发和企业发展提供良好的基础。另一方面,县城消费者消费意识较为落后,消费需求需进行有效刺激。市场可挖掘潜力较大,若重视市场细分,并着力提升项目附加值,定能达到利益的最大化。相对于前几年而言,丹寨本地的高端消费客户的不断增长,丹寨的消费水平与需求已经发生了微妙的变化,这对本项目有着非常重要的指导意义。市场宏观背景 2.2.1 丹寨旅游经济分析 丹寨县地处贵州省东南部,位居长江、珠江源头之清水江、都柳江水系上游分水岭,国土面积为 940 平
11、方公里,总人口万人,居住着苗、侗、水、布衣、彝等少数民族,苗族人口占总人口的%。是国家级贫困县和国家生态建设重点县,辖 3 镇 4 乡 1 个国营农场。厦蓉高速公路、正在修建的贵广快速铁路和凯里至羊甲高速公路、321 国道均穿境而过,是贵阳、遵义、铜仁地区出海的重要通道和黔东南的重要交通枢纽。县城距全国优秀旅游城市凯里 70 公里,距都匀 50 公里,距省会贵阳市 110 公里。丹寨属亚热带季风性湿润气候,这里气候宜人,冬无严寒,夏无酷暑,夏季均温 ,冬季均温 ,年平均温度 ,是理想的旅游度假、避暑、休闲胜地。丹寨生态资源丰富,有猫鼻岭省级森林公园,龙泉山岔河省级风景名胜区。境内峰峦叠嶂,河谷
12、深切,彩色溶洞群星罗棋布,堪称山的世界,树的海洋,洞的王国。县境内森林茂密,植被保存完好,森林覆盖率%,其中,猫鼻岭省级森林公园、山羊界林区、牛角山自然保护区等地还保存着大片原始森林。有各种动植物1500 余种,素有“物种基因库”之称。丹寨是全国唯一完整保留祭祀蚩尤的“祭尤节”的地方。蚩尤与炎、黄二帝并称中华三大始祖,是苗族的祖先。丹寨是历史上数支苗族迁徙路线上的居留地,有许多以“尤”为名的地名。丹寨有 7 个国家级非物质文化遗产,它们是:苗族蜡染、古法造纸、苗族锦鸡舞、贾、苗族苗年、苗族服饰、苗族芒筒芦笙祭祀乐舞。另外,苗族古瓢琴舞、翻鼓节、苗族历法、苗族百鸟衣等被列为贵州省非物质文化遗产。
13、丹寨民族文化分布于全县七个乡镇,很多乡镇特色村寨的民族文化是贵州乃至中国民族民间文化中的精品。2007 年,经文化部门申报,省文化厅批复命名了“扬武乡蜡染艺术之乡”、“排调镇麻鸟锦鸡文化之乡”、“龙泉镇排牙芒筒芦笙艺术之乡”、“龙泉镇卡拉鸟笼艺术之乡”、“南皋乡石桥古法造纸之乡”。丹寨“锦鸡舞”、“芒筒芦笙祭祀乐舞”连续夺取第一届、第二届“多彩贵州”舞蹈大赛原生态类金黔奖,是华夏舞蹈艺术的奇葩。丹寨境内有多个苗族支系,仅苗族服饰就有 8 种之多。苗、水、侗、汉各民族和睦相处,共同创造了丹寨多姿多彩的民族文化。锦鸡舞、蜡染、芦笙、鸟笼、花带、硒米、古法造纸名扬海内外。丹寨至今仍保留着古朴、浓郁、
14、独特的民族风情,形成了都柳江民族文化与生态风光精品旅游线一道最靓丽的风景,是民族风情旅游的首选目的地。2.2.2 丹寨酒店名录与经营情况分析 序号 酒店名称 经营地址 联系电话 1 丹寨迎宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道 2 丹寨县鸿运酒丹寨县龙泉镇振兴西 楼 路 3 丹寨县瑞丰酒店 丹寨县龙泉镇振兴西路 4 丹寨县顺兴宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 5 丹寨县杜鹃宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 6 丹寨县巴蜀商务酒店 丹寨县龙泉镇振兴西路 7 丹寨县有明商务宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 8 丹寨县鸿洋商务宾馆 丹寨县龙泉镇振兴西路 9 丹寨县腾龙宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道上段 10 丹寨县温馨宾馆 丹寨县龙
15、泉镇龙泉大道下段 11 丹寨县金都假日宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道上段 12 丹寨县凯悦宾馆 丹寨县龙泉镇龙泉大道上段 13 丹寨县金辉商务宾馆 丹寨县龙泉镇富民路 14 丹寨县泉山宾馆 丹寨县龙泉镇民族风情路 5 号 15 丹寨县福贵园宾馆 丹寨县龙泉镇环城路(岩峡井)16 丹寨县亮凤旅馆 丹寨县龙泉镇建设北路 17 丹寨县怡馨宾馆 丹寨县龙泉镇建设北路 18 丹寨县钦霞旅馆 丹寨县龙泉镇建设北路 19 丹寨县天绿宾馆 丹寨县龙泉镇富民路 20 丹寨县桂花村宾馆 丹寨县龙泉镇城北路198 号 21 丹寨县方纯宾馆 丹寨县龙泉镇兴泉路 22 丹寨县交通宾馆 丹寨县龙泉镇振兴路 全县只有鸿运一家比
16、较大型综合型接待酒店,22 家酒店只有 10 家留下的是座机号码,其他则为手机。也就是说规范的酒店只有不到一半。同时整个县城的餐饮、会议接待、以及高端文化娱乐消费市场存在很大的空白,因此高端酒店业有着极大的发展空间与机遇。区域市场分析 2.3.1 项目所在区域市场分析 针对本项目对场客户进行调查分析,客户需求结论如下:1、项目周边房地产开发对区域形象的提高,客户普遍对本项目感兴趣,倾向于更舒适的环境,大部分以选择自住为主。本区域内居住环境在不断提高。2、消费者对产品及配套的要求高。客户普遍对生活等配套要求较高,在周边尚未成熟的情况下,本项目需要通过建设自身配套实现便利的生活。3、本项目辐射能力
17、强。特别是酒店以及商业街其他文化娱乐消费的投资价值,对于外来投资客户具有较大的吸引力。2.3.2 中联大酒店市场分析 1、区域内暂时无酒店。全县真正具有星级酒店正式资质的只有鸿运酒店一家,其他为不具备四星或三星酒店标准但尚未取得正式资格证书的酒店。从整个丹寨来看,酒店业仍然相对发达;2、丹寨酒店在规模上都比较小,客房数在 200 间以上的只有鸿运酒店一家,其他的均不到 100 间;3、酒店的入住率都比较高,维持在 50%80%的水平。以消化本地旅游以及各企业商务客户为主,另有少量娱乐消费型客户;4、各酒店的客房分布以标准房为主要户型,同时也是酒店入住率最高的客房。5、丹寨各酒店客房价格一般在对
18、外公布价基础上给予很大折扣,一般在4 折左右。标准房价格一般在 220330 元之间,套房价格一般在 380800 员之间;结论:根据对丹寨县酒店业发展情况、本项目的竞争格局以及客户需求的分析,本项目发展的市场机遇在于:1、丹寨县城酒店市场健康,高端酒店业目前处于空白期,本项目具有极大的发展趋势。2、本项目可提升空间大。3、项目地理位置连接度好,且处于丹寨县城开发区,靠近高速公路入口,处于县城房地产开发最热的区域,具有很好的区域优势。4、客户对本项目的认可度高,本项目发展具有良好的客户基础。第三部分 项目分析及评价 地块解析 3.1.1 项目技术经济指标 总建筑面积:地上面积:地下面积:用地面
19、积:层数共 18 层 1 层:大堂 2 层:商业配套 4-17 层:酒店客房 18 层:总统套房 客房总数:300 间 标准客房:180 套;高级客房:60 套 豪华客房:100 套;豪华套房:20 套 商务套房:14 套;总统套房:2 套 酒店配套设施构成:休闲娱乐 1 层:西餐厅、大堂吧、逸景苑餐厅 2 层:XX 酒楼 3 层:民俗药浴中心(桑那中心)4 层:XX 夜总会(休闲中心)包括网球泳池 3.1.2 交通条件及周边配套分析 项目地理位置连接度好,且处于丹寨县城开发区,靠近高速公路入口,处于县城房地产开发最热的区域,未来的配套设施正在加紧建设当中,具有很好的区域优势。3.1.3 景观
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 酒店 可行性研究 报告
限制150内