F-TZ-ZY-01城市投资等级作业指引.docx
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1、城市投资等级评价作业指引编制 日期审核 日期批准日期.作业指引目的推行城市决策与工程决策别离的两阶段决策准那么,保证公司工程投资决策与公司战略的匹配性,避 免投资随意和投资方向模糊。1 .适用范围适用于目标城市(已进入和拟进入城市)的投资等级及优先级评价。2 .职责企业管理中心2.1.1 组织建立城市等级评价体系并对各城市投资等级进行评价;根据考察信息及评价等级,总结投资思路,并初步拟定房地产投资策略,包括进入区域、城市、 片区等目标区域研究信息,并牵头、组织和协调各专业部门进行目标城市深入研究。3. 2销售筹划部3. 2.1负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研,形成目标区域市场信息简报
2、。3. 3总工室/设计管理部3. 3.1负责对目标城市的产品持续跟踪调研,进行城市产品水平与竞争力分析,形成目标区域产品信息 库。3. 4核算部组织对目标城市建安本钱及配套费用等信息持续跟踪调研,形成目标区域本钱信息库。4.关键活动描述投资等级评价体系:一、趋势预测定量指标预测主 指标1新开工面积/施工面积(假设统计公报未全批露可只横向比拟有批露的数据)2施工面积/销售面积(假设统计公报未全批露可只横向比拟有批露的数据)3施工面积/竣工面积(假设统计公报未全批露可只横向比拟有批露的数据)4预售面积/批准预售面积(由于预售面积往往难以获得,该比值仅适用于对城 市内某较小区域的研究)5房地产开发投
3、资额/固定资产投资额(假设房地产开发投资额统计公报有批露)6房价收入比(仅作不同城市横向比拟用)7新增住宅用地可建面积/商品住宅新开工面积(假设新开工面积当地统计公报彳 有批露)8商品住宅价格增幅/人均GDP增幅(假设口J以得到今年及上一年全市商品住宅 均价,且该比值仅作不同城市间横向比拟用)预测次 指标1商品住宅价格增幅/(人均消费支出十人均储蓄余额)增幅(假设可以得到今年 及上一年全市商品住宅均价)2商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅(假设可以得到今年及上一年全市商 品住宅均价)3房地产开发企业贷款余额/全社会企业贷款余额(假设统计公报、当地央行报 告公布该两项数据)二、趋势预测定性指标
4、1产业结构特征(一、二、三产业比重)2民营经济开展状况(民营经济对GDP的贡献率)3房地产开发水平(知名品牌开发商的数量等)4未来城市规划及重大建设工程5房地产政策导向(预售条件、地质条件、规费)6重大城巾活动(奥运会、世博会、亚运会、城运会等)7重大经济开展机会三、运作可行性指标1市场规模城区常住人口城区人口密度GDP总量及增幅、城镇居民人均收入(假设拟在该城市开发商业项 目,加入社会零售总额及人均消费性支出)商品住宅年销售量商品住宅年销售额人均居住面积(假设统计公报有公布)2产业开展趋势:招商引资量、进出口贸易总额(经济外向性)、主导产业及主 要产业园产值、知名企业。3土地机会(国土局未来
5、几年的推地计划、土地市场竞争程度、地价水平)4政府配合效率企业管理中心牵头组织制定城市指标评价体系及工程指标评价体系,为进入城市及工程投资决 策等工作提供依据。4.1.1 城市投资等级评价体系,由企业管理中心负责完善和更新,财务中心、各区域、地区公司拓展 部门及相关领导参与讨论,并报集团领导完成审核审批。4.1.2 根据公司经营规划要求,用地开展部/开发中心(部)负责对目标区域城市进行考察,收集信息 包括但不限于上述指标,城市投资等级评价采用综合评价方式,即汇总上述数据、综合分析后 得出评价等级。4.1.4 用地开展部/开发中心(部)根据考察信息及评价等级,总结投资思路,并初步拟定房地产投资
6、策略,包括进入区域、城市、片区等目标区域研究信息,通过集团投资分管领导审核确认后, 由企业管理中心牵头,组织建立城市研究小组,进行目标城市深入研究,主要职能分工如下:1)用地开展部/开发中心(部)负责对选定城市开展、土地市场持续跟踪调研,关注重点城市的 城市开展、经济开展、规划动向、新区开展等宏观层面信息,土地市场信息,以及其他开发 商拿地信息等。2)销售筹划部负责对目标城市的房地产市场状况持续跟踪调研,包括城市房地产整体开展状况、 片区市场状况,产品、价格、客户等方面信息,以及重点工程跟踪等,形成目标区域房地产 市场信息简报,用地开展合同部/用地开展部/开发中心(部)提供协助。3)设计管理部
7、/总工室负责对目标城市的产品持续跟踪调研,进行城市产品水平与竞争力分析, 形成目标城市产品信息库,用地开展合同部/用地开展部/开发中心(部)提供协助。4)核算部责对目标城市的土地本钱、建安本钱及配套费用等信息持续跟踪调研,形成目标城市成 本信息库,用地开展合同部/用地开展部/开发中心(部)提供协助。4.1.5 目标城市信息跟踪、收集应作为各职能部门的日常工作继续进行,各城市投资评价每年初必须 集中更新一次,过程中可视情况每半年进行调整,以此为修正投资方向和土地储藏规划的依据, 并对目标城市的具体工程可行性研究提供数据支持,具体操作依照工程拓展与论证管理流程 的要求执行。4. 2城市市场趋势评价
8、指标4. 2. 1新开工面积/施工面积指标意义:该指标也称开复工率,是重要的前瞻性指标。新开工面积反映1到2年后的预售供应量 和2到3年后的现房供应量。新开工面积占施工面积比例的高低,反映了当前市场运行状况和房地产开发企业对市场的预期。该比值的异常变化,结合近年来新开工面积的增幅,可以预示下一年度施工面积 /销售面积比值的变化趋势。20082009201020112012商品住宅新开工面积商品住宅施工面积新开工面积/施工面积4. 2. 2施工面积/销售面积指标意义:施工面积反映了 1到2年内的期房和现房供应量;施工面积/销售面积比值的变化反映 供求是否平衡开展,该指标的异常变化能对下一年度的价
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