万科万科朗苑房地产项目定价策略.ppt
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1、地产江湖地产江湖 专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!一、认筹价格公布方式一、认筹价格公布方式公布价格区间,为最终的准确定价留有余地.二、定价原则二、定价原则本次定价主要通过楼栋差价、立面差价、户型差价以及朝向差价来体现具体价格万科万科朗苑定价策略朗苑定价策略地产江湖地产江湖 专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!单纯就A、B两栋楼的位置看,B栋在社区中央,A栋位于社区边缘,B栋价值略高于B。但由于朗苑建筑结构的特点,房屋只分布在东南、西
2、南两侧,因此对比两栋楼相同朝向单元的价值更能真正体现楼栋差价。东南向:AB(A栋前方几乎无高建筑遮挡,B栋前方有9F的小高层)西南向:AB(A栋无高建筑物遮挡,B则紧临A)所以,整体价值来看AB。1.楼栋价值楼栋价值A座座B座座润园润园地产江湖地产江湖 专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!总原则:严格控制立面价差,防止高楼层价格过高滞销;总原则:严格控制立面价差,防止高楼层价格过高滞销;中低楼层段层层加价,高楼层段价差缩小;中低楼层段层层加价,高楼层段价差缩小;0103号房号房 20F以下:以下:此楼层段楼层越低,
3、整体受项目周边(电信小区)、楼栋底层环境(垃圾处理站、地下车库出口、社区车行道等)影响越大。故价值随楼层升高逐渐拉升,每升高一层单价提升每升高一层单价提升30元左右元左右;21F25F:上升到20F以上,各楼层的景观视野差异开始缩小,故价值随楼层升高拉升幅度减缓,每升高一层单价提升每升高一层单价提升15元左右元左右;26F以上:以上:上升到26F以上,各楼层视野的差异约来越小,故价值随楼层升高微幅拉升,每升高一层单价提升每升高一层单价提升5元左右元左右;顶层考虑客户普遍担心渗水及炎热,价格降低。2.立面差价立面差价0407号房号房 为拉开东南向单位的价差,在0103号房层差策略的基础上,确定0
4、407的楼层价差如下:2F25F:每升高一层单价提升每升高一层单价提升15元左右;元左右;25F34F:每升高一层单价提升每升高一层单价提升30元左右。元左右。地产江湖地产江湖 专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!3.户型差价户型差价原则:按户型功能来决定价差,户型特色作为辅助参考。原则:按户型功能来决定价差,户型特色作为辅助参考。主力户型主力户型功能功能主要特色主要特色A二房,如将内嵌阳台变形为书房,则无阳台。可满足部分预算很紧但确需三房的客户。通风性最好B“三”房延展空间大,户型特殊(复式)D二房户型方正、采光
5、好 A型作为二房使用舒适,但仍可牺牲必要居家功能(阳台)拓展为十十分紧凑分紧凑的三房;B可以作为纯粹的三房,并且是市场上少有的小复式结构;D型则是纯粹的二房。所以定价上希望通过价差,让真正有三房需求的客户购买B户型;预算非常紧张的三房需求客户或二房需求客户购买A户型;仅二房需求的客户购买D户型。三种户型的价值排序是三种户型的价值排序是BA D。地产江湖地产江湖 专业房地产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!我们以东南向东南向A户型(户型(07室)室)作为基准户型作为基准户型来确定各户型的价格:ABB地产江湖地产江湖 专业房地
6、产策划网专业房地产策划网专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!专业操盘手在线交流,数十万份资料任你下载!B户型定价户型定价 B户型同A户型的朝向分布一致,故B户型同A户型的价差制定除了参考客户对户型的选择强度,试探客户的价格底线外,我们是以这样的方式来设定的:以6800的均价计算,A户型的平均总价约为60万/套;B户型的延展空间约21平米,故B户型加上延展空间后的面积约110平米;徐东地区竞品在售均价约为毛坯5800元/平方米,如客户在竞品买一套110平米的房屋,支付总价为5800*110=63.8万。装修费以7万计,总计花费63.8+7=70.8万。因此和A户型的差价为70.8-60=1
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