土地储备开发实施方案编制原则.pptx
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1、会计学1土地储备开发实施方案编制原则土地储备开发实施方案编制原则第第 三三 章章土地储备开发土地储备开发第1页/共42页主要内容主要内容pp第一节第一节 土地储备开发准备土地储备开发准备工作工作pp第二节第二节 土地储备开发行政土地储备开发行政审批审批pp第三节第三节 土地储备开发实施土地储备开发实施与交付与交付第2页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作一、一、一、一、土地储备开发审查与编制土地储备开发审查与编制土地储备开发审查与编制土地储备开发审查与编制 (1 1)土地储备开发计划编制的指导思想与原则)土地储备开发计划编制的指导思想与原则)土地储备开发计划编制的指导
2、思想与原则)土地储备开发计划编制的指导思想与原则vv 指导思想指导思想指导思想指导思想vv主要原则主要原则主要原则主要原则w w规划先导原则规划先导原则规划先导原则规划先导原则w w规模适度原则规模适度原则规模适度原则规模适度原则w w土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则土地节约集约利用原则w w效益优先原则效益优先原则效益优先原则效益优先原则 w w政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则政府主导与市场化运作相结合原则 第3页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作(2 2)土地储备开发计划内容)
3、土地储备开发计划内容)土地储备开发计划内容)土地储备开发计划内容vv 年度储备土地规模年度储备土地规模年度储备土地规模年度储备土地规模vv 年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模年度储备前期开发规模vv 年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模年度末结存土地储备规模vv 年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模年度储备土地供应规模vv 年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划年度储备土地临时利用计划vv 资金估算资金估算资金估算资金估算vv 计划执行安排计划执行安排计划执行安排计划执行安排第4页
4、/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作1.1.设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划;不设区市或县,由各乡镇政府、园区管委会、大型企业备开发计划;不设区市或县,由各乡镇政府、园区管委会、大型企业备开发计划;不设区市或县,由各乡镇政府、园区管委会、大型企业备开发计划;不设区市或县,由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年(一般在
5、提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年(一般在提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年(一般在提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年(一般在10101010月至月至月至月至11111111月)集中报县、市国土局。月)集中报县、市国土局。月)集中报县、市国土局。月)集中报县、市国土局。2.2.2.2.国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报
6、计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。(3)土地储备开发计划编制与审查程序)土地储备开发计划编制与审查程序第5页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作3.3.3.3.原原原原计计计计划划划划上上上上报报报报单单单单位位位位按按按按照照照照计计计计划划划划草草草草案案案案和和和和具具具具体体体体意意意意见见见见要要要要求求求求调调调调整整整整计计计计划划划划,并并并并报报报报国国国国土局汇总。土局汇总。土局汇总。土局汇总。4.4.4.4.国国国国
7、土土土土局局局局征征征征求求求求相相相相关关关关部部部部门门门门意意意意见见见见并并并并完完完完善善善善后后后后与与与与计计计计划划划划管管管管理理理理部部部部门门门门会会会会同同同同报报报报县县县县、市市市市人民政府批准。人民政府批准。人民政府批准。人民政府批准。5.5.5.5.经经经经批批批批准准准准的的的的土土土土地地地地储储储储备备备备开开开开发发发发计计计计划划划划,由由由由国国国国土土土土局局局局下下下下达达达达给给给给土土土土地地地地储储储储备备备备机机机机构构构构,非非非非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门
8、备案。直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。第6页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作二、二、二、二、土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查土地储备开发实施方案编制与审查 (1 1)土地储备开发实施方案编制原则)土地储备开发实施方案编制原则)土地储备开发实施方案编制原则)土地储备开发实施方案编制原则 系统性原则系统性原则系统性原则系统性原则 效益性原则效益性原则效益性原则效益性原则 可行性原则可行性原则可行性原则可行性原则 第7页/共42页第一
9、节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作(2 2)土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序土地储备开发实施方案编制与审查程序 准备工作阶段准备工作阶段准备工作阶段准备工作阶段调查分析阶段调查分析阶段调查分析阶段调查分析阶段方案编制阶段方案编制阶段方案编制阶段方案编制阶段a.a.a.a.确定开发方向、目标和规模;确定开发方向、目标和规模;确定开发方向、目标和规模;确定开发方向、目标和规模;b.b.b.b.编制土地储备开发实施方案草案;编制土地储备开发实施方案草案;编制土地储备开发实施方案草案;编制土地储备开发实施方案草案;c.
10、c.c.c.土地储备开发实施方案草案论证;土地储备开发实施方案草案论证;土地储备开发实施方案草案论证;土地储备开发实施方案草案论证;d.d.d.d.根据论证意见对开发实施方案草案进行修改,最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的根据论证意见对开发实施方案草案进行修改,最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的根据论证意见对开发实施方案草案进行修改,最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的根据论证意见对开发实施方案草案进行修改,最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。方案作为土地储备开发实施推荐方案。方案作为土地储备开发实施推荐方案。方案作
11、为土地储备开发实施推荐方案。审查报批阶段审查报批阶段审查报批阶段审查报批阶段第8页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作(3 3)土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容土地储备开发实施方案的主要内容项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况 w w 项目区域情况项目区域情况项目区域情况项目区域情况w w 土地利用现状分析土地利用现状分析土地利用现状分析土地利用现状分析w w 现状地上物状况现状地上物状况现状地上物状况现状地上物状况w w 项目规划情况项目规划情况项目规划情况项目规划情况 w w 项目背景项目背景项
12、目背景项目背景 编制依据编制依据编制依据编制依据 w w 法律法规依据法律法规依据法律法规依据法律法规依据w w 项目依据项目依据项目依据项目依据 第9页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作项目市场分析项目市场分析项目市场分析项目市场分析 w w 宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析宏观经济分析w w 房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析房地产市场分析w w 土地市场分析土地市场分析土地市场分析土地市场分析w w 区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析 土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进度土地储备开发实施主要内容及开发进
13、度土地储备开发实施主要内容及开发进度 w w 前期手续的办理前期手续的办理前期手续的办理前期手续的办理w w 征地拆迁征地拆迁征地拆迁征地拆迁w w 市政建设市政建设市政建设市政建设 w w 分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排 第10页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作征地工作实施方案征地工作实施方案征地工作实施方案征地工作实施方案w w被征收土地现状被征收土地现状被征收土地现状被征收土地现状w w征地补偿方案
14、(征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的征地补偿方案(征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的征地补偿方案(征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的征地补偿方案(征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式)支付方式)支付方式)支付方式)w w征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算征地补偿费用构成与测算w w征地工作进度计划征地工作进度计划征地工作进度计划征地工作进度计划 拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案拆迁工作实施方案w w现状调查统计现状调查统计现状调查统计现状调查统计w w拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案拆迁补偿方案w
15、 w拆迁费用测算拆迁费用测算拆迁费用测算拆迁费用测算w w拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划拆迁工作进度计划 第11页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作市政建设实施方案市政建设实施方案市政建设实施方案市政建设实施方案w w 市政规划说明市政规划说明市政规划说明市政规划说明w w 管线综合管线综合管线综合管线综合w w 实施要求实施要求实施要求实施要求w w 工程费用估算工程费用估算工程费用估算工程费用估算w w 开发进度计划开发进度计划开发进度计划开发进度计划 土地供应方案土地供应方案土地供应方案土地供应方案w w 土地供应模式土地供应模式土地供应模式
16、土地供应模式w w 土地供应计划土地供应计划土地供应计划土地供应计划w w 土地储备开发深度土地储备开发深度土地储备开发深度土地储备开发深度w w 储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定储备开发成本及入市交易底价的确定w w 资金回收计划资金回收计划资金回收计划资金回收计划 第12页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作投资方案投资方案投资方案投资方案w w总投资估算总投资估算总投资估算总投资估算w w资金筹措方案资金筹措方案资金筹措方案资金筹措方案w w出让金估算出让金估算出让金估算出让金估算w w交易底价估算
17、交易底价估算交易底价估算交易底价估算w w土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算w w现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析现金流量和财务指标分析 w w对于分期开发的项目,还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目,还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目,还要做项目分期投资平衡分析对于分期开发的项目,还要做项目分期投资平衡分析w w注意注意注意注意交易底价估算交易底价估算交易底价估算交易底价估算与与与与土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算土地销售收入估算的区别的区别的区别的区别第13页/共42页第一节土地储备开发准备工
18、第一节土地储备开发准备工作作项目管理方案项目管理方案项目管理方案项目管理方案土地储备开发项目计划管理体系图第14页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作项目进度计划管理项目进度计划管理 土地储备开发项目各环节衔接关系图第15页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作v子项管理子项管理w 项目设计管理项目设计管理w 项目成本管理项目成本管理w 项目质量管理项目质量管理w 项目财务管理项目财务管理w 项目安全管理项目安全管理w 项目进度管理项目进度管理w 项目经营管理项目经营管理k重要事项说明重要事项说明w提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案
19、变化的提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素因素w 最后将方案编制依据文件附在方案最后,以备方案审查最后将方案编制依据文件附在方案最后,以备方案审查 第16页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作三、土地储备开发实施主体三、土地储备开发实施主体的确定的确定(1 1)土地储备开发实施主体的类型)土地储备开发实施主体的类型)土地储备开发实施主体的类型)土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企业项目管理模式社会企
20、业带资开发模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式社会企业带资开发模式 第17页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作直接委托直接委托直接委托直接委托(一般适用于第一种开发模式,偶尔也运用于第二种、第三种模式(一般适用于第一种开发模式,偶尔也运用于第二种、第三种模式(一般适用于第一种开发模式,偶尔也运用于第二种、第三种模式(一般适用于第一种开发模式,偶尔也运用于第二种、第三种模式 )招投标招投标招投标招投标(广泛运用于第二种、第三种模式)(广泛运用于第二种、第三种模式)(广泛运用于第二种、第三种模式)(广泛运用于第二种、第三种模式)土地储备开发实施主体招投标的流程主
21、要有以下步骤:土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤:土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤:土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤:w w前期准备阶段前期准备阶段前期准备阶段前期准备阶段w w招投标阶段招投标阶段招投标阶段招投标阶段 vv通通通通过过过过直直直直接接接接委委委委托托托托或或或或招招招招投投投投标标标标确确确确定定定定土土土土地地地地储储储储备备备备开开开开发发发发实实实实施施施施主主主主体体体体后后后后,由由由由土土土土地地地地 储储储储备备备备开开开开发发发发主主主主体体体体与与与与土土土土地地地地储储储储备开发实施主体签订备开发实施主体签订备开发实
22、施主体签订备开发实施主体签订土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议土地储备开发委托协议vv由由由由土土土土地地地地储储储储备备备备开开开开发发发发机机机机构构构构自自自自主主主主开开开开发发发发的的的的项项项项目目目目则则则则由由由由政政政政府府府府批批批批复复复复给给给给土土土土地地地地储储储储备备备备中中中中心心心心即即即即可可可可,不不不不签签签签署署署署土土土土地地地地储备开发委托协议储备开发委托协议储备开发委托协议储备开发委托协议(2)土地储备开发实施主体的确定方式)土地储备开发实施主体的确定方式第18页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工
23、作作土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理土地储备开发手续办理征地拆迁征地拆迁征地拆迁征地拆迁基础设施建设基础设施建设基础设施建设基础设施建设 竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算竣工验收与成本核算 (3)土地储备开发实施主体的职责)土地储备开发实施主体的职责第19页/共42页第一节土地储备开发准备工第一节土地储备开发准备工作作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作四、潜在项目实施主体竞争者前期工作 土地储备开发
24、项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施,对于社会企业来说是一个投资机遇,这些准备参与备开发实施,对于社会企业来说是一个投资机遇,这些准备参与备开发实施,对于社会企业来说是一个投资机遇,这些准备参与备开发实施,对于社会企业来说是一个投资机遇,这些准备参与项目竞争的企业,称之为项目竞争的企业,称之为项目竞争的企业,称之为项目竞争的企业,称之为潜在项目实施主体竞争者潜在项目实施主体竞争者潜在项目实施主体竞争者潜在项目实
25、施主体竞争者。在确定项目实施主体前,这些竞争者需要完成的两项工作:在确定项目实施主体前,这些竞争者需要完成的两项工作:在确定项目实施主体前,这些竞争者需要完成的两项工作:在确定项目实施主体前,这些竞争者需要完成的两项工作:w w 项目投资分析项目投资分析项目投资分析项目投资分析w w 参与项目竞争参与项目竞争参与项目竞争参与项目竞争第20页/共42页第二节土地储备开发行政审第二节土地储备开发行政审批批(1 1)建设项目用地预审概念与内容)建设项目用地预审概念与内容)建设项目用地预审概念与内容)建设项目用地预审概念与内容 vv建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办法建设项目用地预审管理办
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- 土地储备 开发 实施方案 编制 原则
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