某地产无锡机床厂项目投资决策报告46页.pptx
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1、无锡机床厂项目投资决策汇报无锡机床厂项目投资决策汇报无锡万科无锡万科2006-12-82006-12-8目录目录一、一、项目简介项目简介二、二、宗地概况宗地概况三、三、高端市场分析高端市场分析四、四、项目初步方案项目初步方案五、五、操作模式分析操作模式分析六、六、资金解决方案资金解决方案七、七、项目测算项目测算一、项目简介一、项目简介1.11.1城市片区市场划分图:城市片区市场划分图:地块位置佳地块位置佳 坐落于江宁区天元中路坐落于江宁区天元中路68号,南临天元中路,北面为惠民路,东、西侧分别为号,南临天元中路,北面为惠民路,东、西侧分别为绿野房地产项目及。建成后的地铁绿野房地产项目及。建成后
2、的地铁1号南延线将从小区门前经过号南延线将从小区门前经过 宗地梁溪河组团梁溪河组团宗地区域在无锡城市的位置区域在无锡城市的位置宗地在区域组团的位置宗地在区域组团的位置中中心心区区中中心心区区区域中心区域中心A.A.区域位于无锡市西区区域位于无锡市西区-河埒区域河埒区域B.B.宗地位于河埒区域近城市中心区宗地位于河埒区域近城市中心区 1990年江宁启动房产市场,区域属于城市扩张的自然延伸,除少数高档第二居所外,大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。2000年江宁撤县建区,经济快速稳定增长,房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式,使得江宁项目在人们心目中仅是“自
3、然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略,江宁的发展有了政策的支撑,江宁的发展开始第一次加速。江宁房地产市场在2001年2003年进入快速发展期,时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求,使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。2004年,政府资金政策偏向于奥体板块区域,虽然江宁喊出打造新城的口号,但由于缺乏政府的资金政策投入支持,配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度,这也极大约束了江宁的发展。2005年,在供求关系转变与宏观调控政策影响下,江宁市场率先进行了结构性调整,经济型户型持续稳定销售,大户型则相对滞销。宗地宗地一、项目简介一、项目简介1.21.2、宗地与城市的
4、关系、宗地与城市的关系:交通便捷、与城市联系紧密交通便捷、与城市联系紧密 宗地距离城市中心区仅宗地距离城市中心区仅2 2公里,车行只需公里,车行只需1010分钟内;距离区域中心约分钟内;距离区域中心约1.51.5公里。公里。明年无锡市重点工程明年无锡市重点工程“开源大桥开源大桥”及及“学前西路学前西路”延伸段的建设将大大缩短与延伸段的建设将大大缩短与宗地与市中心的距离。同时运河西路的建成通车及湖滨路的道路改造拓宽将提升宗地与市中心的距离。同时运河西路的建成通车及湖滨路的道路改造拓宽将提升宗地与城市之间的联系,使宗地通往城市各个区域更为方便;与城市联系更为紧宗地与城市之间的联系,使宗地通往城市各
5、个区域更为方便;与城市联系更为紧密便捷。密便捷。如下图:如下图:宗地周边重点道桥工程列表宗地周边重点道桥工程列表1.1.开源大桥及学前路延伸段开源大桥及学前路延伸段2.2.湖滨路拓宽改造成六车道湖滨路拓宽改造成六车道3.3.运河西路建成通车运河西路建成通车4.4.盛新桥盛新桥5.5.青祁高架及惠山隧道青祁高架及惠山隧道1.开源开源大桥及大桥及学前路学前路延伸段延伸段2.湖滨路湖滨路拓宽至六拓宽至六车道车道3.运河西运河西路已建成路已建成通车通车 1990年江宁启动房产市场,区域属于城市扩张的自然延伸,除少数高档第二居所外,大部分作为被迫出城的中低收入者集散地。2000年江宁撤县建区,经济快速稳
6、定增长,房产业行业在全县经济中所占的比重也与日俱增,但由于江宁自身的特点和开发模式,使得江宁项目在人们心目中仅是“自然环境”与“低廉价格”的代名词。2000年提出一城三区的发展战略,江宁的发展有了政策的支撑,江宁的发展开始第一次加速。江宁房地产市场在2001年2003年进入快速发展期,时逢南京城建改造带来大量拆迁刚性需求,使得江宁房产市场一直处于供不应求状态。2004年,政府资金政策偏向于奥体板块区域,虽然江宁喊出打造新城的口号,但由于缺乏政府的资金政策投入支持,配套与交通设施一直无法跟的上房地产开发速度,这也极大约束了江宁的发展。2005年,在供求关系转变与宏观调控政策影响下,江宁市场率先进
7、行了结构性调整,经济型户型持续稳定销售,大户型则相对滞销。土地属性等级描述(配套共分成5个等级)配套设施教教育育文文化化1宗地处于无锡传统的文化聚集区,区域内幼儿园、中小学、大学、科研院所、博物馆、少年宫均有分布:幼儿园:滨湖实验幼儿园、河埒幼儿园(二级);蠡桥幼儿园、华晶幼儿园(三级)。小学:蠡桥小学(三级)等。中学:青山高级中学、湖滨中学(一级)等。娱娱乐乐休休闲闲宗地依托市中心及湖滨路酒吧一条街发达的娱乐休闲功能,其南侧为仙蠡墩遗址公园,距市体育中心和太湖广场均在2公里范围内;同时周边2公里范围内共有5家1级酒店,娱乐及健身资源丰富。医医疗疗配配套套宗地周边有无锡协和医院(甲二级)、水秀
8、医院(二级)、无锡市手外科医院(甲二级)、无锡四院(一级)、滨湖医院(二级)等,且处于市中心多家一级医疗配套的辐射范围内,医疗配套极为完善。商商业业配配套套宗地能够受到市中心商业区的辐射;同时距一级商业配套天润发超市约1.5公里;周边还拥有众多中型超市和小型便利店;1.31.3、周边配套设施:、周边配套设施:周边配套设施齐全,居民生活方便。周边配套设施齐全,居民生活方便。一、项目简介一、项目简介运河西路,已经通车,从宗地东侧通过凤翔快速路锡惠山隧道(07年开)宗地周边将新建三座桥梁,分别为湖滨路北端过运河连接学前高架的开源桥、建筑路延伸跨运河的盛新桥及清宁桥。三桥将加强河埒与城市中心的联系,并
9、解决区域入城口的交通拥堵现象连接学前街与湖滨路的高架快速通路湖滨路改双向4车道为双向6车道,2年内完成 河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一,横向和纵向交通均十分发河埒片区是传统主干道路网最为密集的区域之一,横向和纵向交通均十分发达;尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的修建与改造力度,随着快速内达;尤其近年来政府加大了区域快速路与主干道的修建与改造力度,随着快速内环线的建成,区域交通将发生质的飞跃,梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞现环线的建成,区域交通将发生质的飞跃,梁溪大桥等市中心出入口的交通拥塞现象也将得到彻底解决。象也将得到彻底解决。1.41.4、交通分析、交通分析公共交通公共
10、交通区域路网发达,交通便利。公交线路、站点较多,可直达市中心、火车站、梅园、鼋头渚风景区等;汽车西站距宗地仅500米。私家车出行私家车出行宗地紧临市区主干道湖滨路,周边共有东西向快速路4条,往西1公里即为快速内环线,私家车出行极其便利。一、项目简介一、项目简介二、宗地概况二、宗地概况2.12.1、用地条件:、用地条件:容积率容积率2.52.5,总建筑面积,总建筑面积38.638.6万平米万平米用地性质居住用地、商业用地总用地面积15.45万平方米容积率2.5总建筑面积38.6万平米建筑密度30%建筑层数无特殊要求限高满足规划要求建筑间距要点满足规范要求退红线要求沿湖滨路需退红线14M,沿运河西
11、路需退红线约8M配套要求4000平米配套用房;公厕二座50平米/座;复建加油站一座;其他公建配套要求满足城市居住区规划设计规范交通规划要点机动车出入口方位:分别在A地块南侧规划道路,B地块沿河两个机动车出入口,及地块南侧规划道路两个机动车出入口。其他规划要点1、小区内停车汽车位不小于1.0车位/100平米,自行车按3.5平米/户设置2、地块内规划道路由及绿地开发商承担建设。3、地块内工业遗产保留措施应征求市文管部意见现状民现状民宅:约宅:约37.5亩亩现状厂现状厂房:约房:约194194亩亩2.22.2景观环境分析景观环境分析周边环境良好,适合作住宅开发。周边环境良好,适合作住宅开发。机床厂是
12、典型的机械加工企机床厂是典型的机械加工企业,使用的原辅材料中没有持久业,使用的原辅材料中没有持久性污染物,不会在土壤和地下水性污染物,不会在土壤和地下水中产生蓄积。中产生蓄积。地块周围现存的企业属于污地块周围现存的企业属于污染较轻的工业企业,对本地块不染较轻的工业企业,对本地块不产生明显影响。产生明显影响。地块受湖滨路和运河西路的地块受湖滨路和运河西路的影响不大,需后退道路红线影响不大,需后退道路红线3030米,米,确保住宅内噪声达标。附近最大确保住宅内噪声达标。附近最大的污染源为京杭大运河的船舶通的污染源为京杭大运河的船舶通航噪声,在距离衰减无法满足住航噪声,在距离衰减无法满足住宅区噪声达标
13、的情况下,沿运河宅区噪声达标的情况下,沿运河一侧的住宅必须安装双层隔声玻一侧的住宅必须安装双层隔声玻璃。璃。综合来看,机床厂地块适宜综合来看,机床厂地块适宜开发商业、住宅。开发商业、住宅。机床新机床新村居民村居民区区正正 和和 轮轮胎商行胎商行长长 达达 汽汽车车 装装 璜璜部部交交 通通 货货运运 咨咨 询询服务部服务部滨滨路路健康一村健康一村商业区商业区荷荷叶叶新新村村居民区居民区蠡桥村蠡桥村居民区居民区航航运运公公司司商业区商业区广电集团广电集团加加油油站站精密机精密机床公司床公司试车车试车车间间蠡桥村蠡桥村居民区居民区协协和和医医院院路路西西无无锡锡电电炉炉厂厂梁梁京京杭杭大大运运河河
14、运运河河湖湖滨滨路路仙蠡墩遗址仙蠡墩遗址公园公园带带化化绿绿河河沿沿吴大成吴大成巷居民巷居民区区蠡桥村蠡桥村居民区居民区泵站泵站阳光城阳光城市花园市花园湖湖溪溪河河大大 元元 机机床厂床厂铸铸造造车车间间木木模模车车间间 仓库仓库仓库仓库机加工车机加工车间间装配车间装配车间油油漆漆车车间间锻造车锻造车间间大件大件装配装配车间车间装装配配车车间间办办 公公楼楼大大 会会堂堂动动力力车车间间磨研所磨研所工工具具车车间间食食堂堂浴室浴室水水 产产 批批 发发市场市场比例尺比例尺1:60001:60000 06060120m120m附图机床厂地块周围环境图附图机床厂地块周围环境图污污水水处处理理热热处
15、处理理二、宗地概况二、宗地概况注:无锡市环保局环境研究所提供注:无锡市环保局环境研究所提供厂区道路一角厂区道路一角现状湖滨路现状湖滨路鸟瞰图鸟瞰图京杭大运河京杭大运河二、宗地概况二、宗地概况2.32.3、宗地现状:、宗地现状:宗地为毛地,南部厂房及北部民宅宗地为毛地,南部厂房及北部民宅 宗地现状为毛地,由宗地现状为毛地,由厂房及民宅组成:厂房含厂房及民宅组成:厂房含三处保留建筑、机床厂的三处保留建筑、机床厂的铸工、木模、装配车间和铸工、木模、装配车间和仓库等,湖滨路旁加油仓库等,湖滨路旁加油(需异地复建);北侧蠡(需异地复建);北侧蠡新村民宅约有新村民宅约有170170户左右,户左右,多数为多
16、数为3 3层以下老式民宅。层以下老式民宅。保留建筑二保留建筑二保留建筑一保留建筑一保留建筑三保留建筑三二、宗地概况二、宗地概况 2.2.、拆迁分析:、拆迁分析:共分三期完成拆迁共分三期完成拆迁一期拆迁:一期拆迁:计划于计划于0707年年8 8月底完成月底完成二期拆迁:二期拆迁:计划于计划于0707年年1212月底完成月底完成三期拆迁:三期拆迁:计划于计划于0808年年1212月底完成月底完成项目获取、委托拆迁项目获取、委托拆迁签订拆迁协议书签订拆迁协议书完成厂房拆迁完成厂房拆迁完成民宅拆迁完成民宅拆迁二、宗地概况二、宗地概况 2.5 2.5、梁溪河改造:、梁溪河改造:3.3.客户细分及竞品调研
17、客户细分及竞品调研【客户产品客户产品】3.13.1市场分析市场分析全市总体情况全市总体情况(06(06年到年到1111月份月份267.76267.76万平米万平米)?)?供需两旺,呈逐年上升态势,供需两旺,呈逐年上升态势,0505年增幅减少趋于稳定,预计年增幅减少趋于稳定,预计0606年供应量年供应量小于小于0505年,全年以成交库存为主,成交量预计保持不变。年,全年以成交库存为主,成交量预计保持不变。3.3.客户细分及竞品调研客户细分及竞品调研【客户产品客户产品】3.13.1市场分析市场分析全市总体情况全市总体情况(06(06年均价年均价)?)?从均价走势来看,受宏观调控影响,从均价走势来看
18、,受宏观调控影响,0606年年1 1季度首度出现小幅下跌,预计季度首度出现小幅下跌,预计0606年全年全年均价将在波动中保持平稳,根据增长率推算,预计年均价将在波动中保持平稳,根据增长率推算,预计0707年全市总体均价在年全市总体均价在41754175元元/.3.3.客户细分及竞品调研客户细分及竞品调研【客户产品客户产品】3.13.1市场分析市场分析全市总体情况全市总体情况客户对面积的需求逐年增加,市场主力为客户对面积的需求逐年增加,市场主力为120-140120-140的三房,的三房,140140以上的大户型市场其次,以上的大户型市场其次,80-10080-100的的两房需求基本稳定在两房需
19、求基本稳定在10%10%左右左右客户热衷于客户热衷于120-140的的三房产品三房产品80-100的两房与四的两房与四房需求比例基本相房需求比例基本相同同100-120的小三房与大的小三房与大两房也占了不小的比两房也占了不小的比例例三房需求度有所三房需求度有所上升上升两房需求两房需求下降明显下降明显需求有所上升,需求有所上升,客户对面积需求客户对面积需求开始放大开始放大两房需求保持两房需求保持在在10%左右左右面积段在面积段在120-145之间之间的三房最受欢迎的三房最受欢迎145以上的大户型以上的大户型市场总量稳定在市场总量稳定在25%左右左右比例持续上升,性价比例持续上升,性价比是客户选择
20、的最大比是客户选择的最大理由理由3.3.客户细分及竞品调研客户细分及竞品调研【客户产品客户产品】3.13.1市场分析市场分析 区域内楼盘总体情况区域内楼盘总体情况(缺总结缺总结)深圳茂业深圳茂业天安项目天安项目首席(预计首席(预计7300元元/)世贸中心世贸中心07年将推出项目年将推出项目本本宗宗地地阳光城市花园(花园洋房)阳光城市花园(花园洋房)6500-7000元元/中大颐和湾中大颐和湾7000元元/嘉德中央公园嘉德中央公园6700元元/新梁溪人家(别墅)新梁溪人家(别墅)6500元元/凯燕环球中心凯燕环球中心12000元元/禾嘉国际酒店公寓禾嘉国际酒店公寓8600元元/目前在售项目目前在
21、售项目外贸印刷厂外贸印刷厂财政局财政局两年内推出地块两年内推出地块轴承厂轴承厂3.3.客户细分及竞品调研客户细分及竞品调研【客户产品客户产品】3.13.1市场分析市场分析竞品分析竞品分析竞品项目名称:阳光城市花园二期竞品项目名称:阳光城市花园二期D D区区距离宗地(公里)当期用地(万平米)12容积率1.8建筑面积(万平米)21.7开发现状共 3期,已开发2期,3期预计年底推出项目主打地段、配套产品类型户型类型户型面积户型均价销售速度社会新锐青年之家高层单身公寓71-7456502006年上半年销售8万,目前整体已去化60%。其中两房、四房去化最快,销售率都已超过80%青年持家高层两房89-10
22、25650望子成龙小太阳高层三房141-1455450后小太阳高层三房141-1455450三代孩子高层四房154-1655450富贵之家富贵之家高层四房、五房154-1805450结论地段与配套的优势,相对较低的价格导致该项目的热销,而从成交情况来看,望子成龙与富贵之地段与配套的优势,相对较低的价格导致该项目的热销,而从成交情况来看,望子成龙与富贵之家客户为主力客户,社会新锐家庭更青睐该项目的两房产品。家客户为主力客户,社会新锐家庭更青睐该项目的两房产品。3.3.客户细分及竞品调研客户细分及竞品调研【客户产品客户产品】3.13.1市场分析市场分析竞品去化情况竞品去化情况物业类型面积销售面积库
23、存面积去化比例户型参考单价二期小高187-2498467.29186.2448.0%跃层5800小高116-12911665.37991.2592.2%三室二厅5300小高140-14345519.858377.5384.5%三室二厅5300小高147-15223666.876296.3379.0%四室二厅5300高层103-10918469.14627.4596.7%二室二厅5300高层140-15354883.9917881.6775.4%三室二厅5300三期高层89-957342.46147183.3%二室二厅5450高层141-14510572.935439.2966.0%三室二厅54
24、50高层154-16510787.32946.6691.9%四室二厅5450高层180359.86359.8650.0%五室二厅545006年6月加推高层39、54806.392969.0721.4%一室一厅5650高层71、743388.1111799.5322.3%一室一厅5650高层102819.84614.8857.1%二室二厅5650总体去化总体去化78%,140-150的三房户型的三房户型市场接受度良好市场接受度良好总体去化率总体去化率82%,四房接受,四房接受度高于三房,客户偏好大面度高于三房,客户偏好大面积住宅彰显身份积住宅彰显身份由于户型面积尺度设由于户型面积尺度设计不合理,
25、客户接受计不合理,客户接受度不高度不高二房与紧凑型三房去化最佳,总价为其最大优势,但作为主力的大面积三房销售良好,二房与紧凑型三房去化最佳,总价为其最大优势,但作为主力的大面积三房销售良好,可见客户比较高端,对三房的面积尺度要求比较宽适。可见客户比较高端,对三房的面积尺度要求比较宽适。总体去化总体去化92%92%,紧凑型,紧凑型三房热销,总价优势三房热销,总价优势是客户选择的重点是客户选择的重点总体去化率总体去化率90%,社会新锐,社会新锐客户对地段非常重视客户对地段非常重视3.3.客户细分及竞品调研客户细分及竞品调研【客户产品客户产品】3.13.1市场分析市场分析竞品分析竞品分析结论结论新项
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