租金收入确认.pptx
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1、租金收入的确认租金收入的确认(一)跨期先收租金的税务处理(二)跨期后收租金的税务处理(三)租金所得税的总结(四)租金预提所得税的税务处理(五)租金营业税的税务处理(六)租金支出的扣除(七)利息、特许权使用费未改变(八)租金转租收入的税务处理第1页/共17页租金收入的确认租金收入的确认一、关于租金收入确认问题根据实施条例第十九条的规定,企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入,应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中,如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度,且租金提前一次性支付的,根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则,出租人可对上述已确认的收入
2、,在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业,也按本条规定执行。第2页/共17页租金收入的确认租金收入的确认 (一)本条对实施条例的理解,实际上是对19条的实质性改变。例如:2009年A企业租赁房屋给B企业,租赁期3年,每年租金100万元,2009年一次收取了3年的租金300万。1、会计处理:借:银行存款 300万 贷:营业收入 100万 预收账款 200万 2、税务处理(按照19条)附表3第5行:第1列:100万 第2列:300万 第3列:200万(调增)3、以后年度:每年在附表3第5行第4列调减100万元。第3页/共17页
3、租金收入的确认租金收入的确认(一)本条对实施条例的理解,实际上是对19条的实质性改变。而本文件下发后,根据权责发生制原则,在税收上可以每年确认100万元收入,坚持了权责发生制原则和配比原则。即:在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下,会计同税收无差异,无需进行纳税调整。应当说,总局的规范性文件是无权改变企业所得税法实施条例的,行政法规的修订,必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理,即使原条例再不合理,也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴,未见岂可也!第4页/共17页租金收入的确认租金收入的确认(一)本条对实施条例的理解,实际上是对19条的实质性改变。而本文件下发后,根据权
4、责发生制原则,在税收上可以每年确认100万元收入,坚持了权责发生制原则和配比原则。即:在先收租金及按照租赁期每年收取租金这两种情况下,会计同税收无差异,无需进行纳税调整。应当说,总局的规范性文件是无权改变企业所得税法实施条例的,行政法规的修订,必须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合理,即使原条例再不合理,也应当遵从行政法规修订的程序进行。以暴易暴,未见岂可也!第5页/共17页租金收入的确认租金收入的确认 (二)跨期“后收取租金”的规定未发生变化,因此在租金问题上仍有可能出现税收同会计的差异。1、会计处理:借:应收账款 100万 贷:营业收入 100万 2、税务处理:(调减)第1年和第2年
5、均如此。附表3第5行 第1列:100 第2列:0 第4列:100万(调减)3、3年后收到租金:附表3第5行:第1列:100万 第2列:300万 第3列:200万(调增)第6页/共17页租金收入的确认租金收入的确认 (三)租金收入确认时间总结:1、先收到租金。允许按照配比原则分期确认收入,同会计统一起来。坚持了“权责发生制原则”和“配比原则”。2、后收到租金。根据“纳税必要资金的原则”,允许在合同规定的承租方支付租金的提起确认收入。3、因此租金收入的所得税确认原则:“权责发生制原则”+“纳税必要资金的原则”换句话说:利好消息。纳税人两边占便宜。4、文件 表述为“可”。意味着纳税人有选择的权利,可
6、以选择一次性纳税(免税、减半征收或者因亏损因素),也可以选择配比计入收入。第7页/共17页租金收入的确认租金收入的确认(四)租金的预提所得税处理。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业,也按本条规定执行。(文件第一条第二款)第一百零五条企业所得税法第三十七条所称支付,包括现金支付、汇拨支付、转账支付和权益兑价支付等货币支付和非货币支付。企业所得税法第三十七条所称到期应支付的款项,是指支付人按照权责发生制原则应当计入相关成本、费用的应付款项。结论:租金如涉及到预提所得税的,按照企业所得税法实施条例第一百零五条处理。即:“权责发生制与收付实现制纳税义务发生时间疏早
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