重庆公寓研究酒店公寓商务公寓豪宅公寓.pptx
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1、分众公寓趋势 重庆公寓市场,根据不同项目的具体地段地段、配套、规模、档次、配套、规模、档次等要素,目前呈现出4 4种发展方向种发展方向,分别为:单一型公寓、酒店式公寓、商务式公寓和综合服务型公寓。重庆公寓单一型公寓酒店式公寓商务式公寓综合服务型公寓社区单一型公寓社区单一型公寓独立单一型公寓独立单一型公寓单一型公寓又分为两种类型:一种是依托于大型住宅社区,完全作为提高社区档次、丰富社区物业类型而存在的公寓,这里称之为社区单一型公寓一种是具有地段优势,完全依赖于区域配套而项目本身体量较小、配套欠缺的小型公寓,这里称之为独立单一型公寓公寓分类:第1页/共64页分众公寓趋势单一型公寓酒店式公寓商务式公
2、寓综合服务型公寓社区单一型公寓社区单一型公寓独立单一型公寓独立单一型公寓公寓分类依据:住宅公寓依托于社区而存在的单纯用于居住用途的公寓依托于良好的地段和周边成熟的生活配套或商务环境而存在的,居住配套式的公寓单纯以居住为目的依托于自身或周边配套的酒店,或酒店式服务而纯在的公寓形式依托于自身或周边配套的写字楼,并作为写字楼的补充配套而存在得公寓形式多以城市综合体的形态呈现,通常内部配套完善,且产品、服务以高档次为目标第2页/共64页分众公寓趋势重庆公寓市场发展方向:20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年亚太商谷万达广场长江国际协信中心协信公馆协信城国汇中心
3、寰宇天下环球金融中心未来未来嘉陵帆影国际经贸中心 随着重庆城市形象的提升,国际都市定位的明确。重庆市场上的公寓产品正渐渐向国际化大都市所需求的高端公寓配套靠拢,而这种改变尤为明显的体现在了综合服务型公寓上。从2008年到2011年,重庆综合服务型公寓经历了从单纯的城市综合体公寓,到“齐全配套+品质产品+管理服务”集约型公寓的转变。也是重庆的综合服务型公寓,从形似到神似的巨大转变。第3页/共64页酒店公寓 单一产品商务公寓服务性公寓产品特点分析产品+功能产品+功能产品+功能+服务第4页/共64页单一公寓的特点 characteristics第5页/共64页公寓类型项目名所属区域所属板块位置单一式
4、公寓天奇渝中世纪渝中区解放碑周边商圈周围中驰领寓渝中区解放碑周边商圈周围协信阿卡迪亚MINI渝中区化龙桥板块次中心区大鼎第一时间渝中区袁家岗板块交通节点长帆江岸公馆渝中区化龙桥板块次中心区万科锦城渝中区大坪板块次中心区龙湖U城沙坪坝区大学城板块新区富力城沙坪坝区大学城板块新区海航新街口沙坪坝区烈士墓板块新区金阳易城时代沙坪坝区凤天路板块交通节点中渝爱都会渝北区龙头寺板块交通节点重庆国际家纺城渝北区回兴板块新区财信城市国际渝北区加州新牌坊板块交通节点上海城南岸区南坪板块商圈天怡碧桂苑南岸区南坪板块商圈周围两江壹号南岸区南滨路板块滨江康德城市风云九龙坡区石桥铺板块城市次中心华润二十四城九龙坡区杨家
5、坪板块商圈周围单一公寓区位特点渝中区的单一公寓市场发达,占据全市公园市场40%左右的份额。由于渝中区地域的特殊性,使得渝中区的公寓分布以一个中心,几个次中心的模式存在。第6页/共64页公寓类型项目名体量户型面积规划特点单一式公寓天奇渝中世纪6.9万方一居室、两居室 39-69m单体楼中驰领寓4.5万方三居室 90-102m单体楼协信阿卡迪亚MINI 6.3万方两居室 47-68平方大社区大鼎第一时间6.1万方单配、一居室、两居室 39-62m单体楼长帆江岸公馆7.1万方一居室、两居室 31-64m单体楼万科锦城63万方两居室、三居室、四居室 58-122m大社区龙湖U城59万方一居室 两居室
6、34-70m 大社区富力城71.8万方一居室 两居室 47-87m 大社区海航新街口6.2万方单配、一居室、两居室 39-62m单体楼金阳易城时代3.2万方单配 一居室 二居室 三居室 36-68m单体楼中渝爱都会30万方单配 二居室 38-58m大社区重庆国际家纺城42万方单配、三居室 20-50m大社区财信城市国际30万方一居室、两居室 46-87m大社区上海城17万方两居室、三居室、四居室 33-140m大社区两江壹号150万方两居室、三居室、89-122m大社区天怡碧桂苑3.5万方单配、一居室、两居室、三居室、30-70m单体楼康德城市风云6.6万方两居室、三居室 50-80m单体楼华
7、润二十四城191.6万方两居室、三居室38-144m大社区单一公寓产品特点单一式公寓以两种形式存在。大社区的公寓配套。(远离商圈的较大体量项目,公寓作为住宅群的配套/补充的方式存在。单体楼(商圈附近的小体量项目)。由于渝中区地域的特殊性,难以支撑大体量的项目。使得渝中区靠近解放碑商圈的单一公寓以单体楼的形式为主。第7页/共64页公寓类型项目名公寓装修装修标准价格综合价值体现单一式公寓天奇渝中世纪否/10400较差中驰领寓否待定待定/协信阿卡迪亚MINI是250012000较好大鼎第一时间否/8500一般长帆江岸公馆否/10000一般万科锦城是120011000较好龙湖U城是12008500较好
8、富力城是7500较好海航新街口否/6300较差金阳易城时代是待定待定/中渝爱都会否/11000较好重庆国际家纺城是160011000较好财信城市国际否/10500较好上海城否/11000较好天怡碧桂苑否/10000较差两江壹号是20000较好康德城市风云是2800待定/华润二十四城是2000精装14000、清水12000较好单一公寓价格特点以单体楼为表现形式的公寓为节约成本,回笼资金,多以清水公寓入市。价值表现方式较弱。而大社区的住宅配套公寓大都采取了精装的形式。价值表现更为成熟。销售速度和销售状况也更为理想。第8页/共64页单一式公寓个案分析基本信息项目名称阿卡迪亚MINI公馆地址渝中大坪高
9、九路虎头岩黄荆社13号(协信阿卡迪亚旁)体量75万方容积率3.49绿化率35.12%物业类型高层 住宅物业情况MINI公馆共17层,下面三层为商业,4-17层为精装住宅。依托协信阿卡迪亚的别墅、大户型高层和别墅存在。大社区中的精装小高层,是阿卡迪亚mini公馆的最大卖点。第9页/共64页项目阿卡迪亚mini公馆最近开盘时间2011.3.20在售部分阿卡迪亚mini公馆整栋,共17层,每层2梯11户,精装部分为4-17层,共154套户型面积1号房:2室2厅1卫1厨 51.93平方2号房:2室2厅1卫1厨 54.6平方3号房:2室2厅1卫1厨 68.71平方4号房:2室2厅1卫1厨 59.66平方
10、5.6.7.8号房:2室2厅1卫1厨 47.04平方价格11500/平方起,均价12000/平方销售状况68m两室率先售完,其他户型销售状况差不多周销售量100套,占总量的3分之二单一式公寓项目在依托于大社区的时候价值体现较好,相对于大社区的大户型,此类项目的总价较低,销售速度良好。客户群体最为看重的也是大社区的舒适度和宽阔感以及优秀的社区配套和景观资源。本项目以单体楼的形式存在,缺乏广阔的社区资源,价值表现相对较差,因此不建议做成单一住宅式公寓。单一式公寓个案分析第10页/共64页单一式公寓总结单一式公寓以两种形式存在。大社区的公寓配套。(远离商圈的较大体量项目,公寓作为住宅群的配套/补充的
11、方式存在。单体楼(商圈附近的小体量项目)。由于渝中区地域的特殊性,难以支撑大体量的项目。使得渝中区靠近解放碑商圈的单一公寓以单体楼的形式为主。以单体楼为表现形式的公寓为节约成本,回笼资金,多以清水公寓入市。价值表现方式较弱。而大社区的住宅配套公寓大都采取了精装的形式。价值表现更为成熟。销售速度和销售状况也更为理想。第11页/共64页酒店式公寓的特点 characteristics第12页/共64页区位状况公寓类型项目名称区域板块位置酒店式公寓观音桥COSMO江北区观音桥中心商圈东原1891南岸区南滨路板块滨江南滨国际南岸区南滨路板块滨江长安锦绣城渝北区加州新牌坊板块次中心区北城国际中心渝北区加
12、州新牌坊板块次中心区国际社区南岸区南滨路板块滨江酒店式公寓多集中于城市次中心区或滨江沿线,江景房的核心价值使得整个酒店式公寓价值感提升。因此地段价值对此类项目影响颇深。第13页/共64页公寓类型项目名称总体量户型面积规划特点酒店式公寓东原189130万方单配、一居室、两居室 30-60m公寓+住宅南滨国际8.1万方一居室、两居室 30-60m公寓+住宅长安锦绣城66万方单配、一居室36.5-52.08酒店+公寓+住宅北城国际中心43万方一居室、两居室、三居室 34-122m酒店+公寓+写字楼国际社区230万方两居室、三居室 70-112m酒店+公寓+住宅酒店式公寓以酒店式服务或酒店配套为卖点,
13、自带或周边带酒店。酒店式差异化服务使得客户的尊崇感提升;酒店式公寓通常也依附于大型社区,作为配套存在,与社区单一型公寓不同的是,酒店式公寓具有酒店或酒店式服务配套。酒店式公寓产品特点第14页/共64页项目名是否装修装修标准售价东原1891是3000根据朝向,价格13000-26000南滨国际是/根据朝向,价格9000-16000长安锦绣城是2000清水11000,精装13000北城国际中心否/9900国际社区否/8500观音桥COSMO是3500清水14000、精装17000酒店式公寓价格特点酒店式公寓多依托优良的景观,景观的差异是影响售价的最大因素。第15页/共64页酒店式公寓个案分析东原1
14、891项目基本经济指标开发商重庆东原地产房地产开发有限公司占地()72618地址南岸南滨路80号(喜来登酒店旁)建面()299740建筑设计美国RTKL国际有限公司容积率 4.13物业管理重庆新东原物业管理公司绿化率 30.50%物管费元/3.8元覆盖率建筑类型 现代风格总户数 950户栋数 2栋车位数 1474个总层数 7号:27层 9号:32层车位比 1:1.25均价元/20000开盘日期 2010年4月配套餐饮、酒店、休闲、影院、百货、超市、公园、医疗、内部商业。第16页/共64页户型配比户型配比户型面积单配20-4050%一室一厅6030%其他10020%酒店式公寓个案分析东原1891
15、 东原1891定位为江景豪宅,面向全国的城市高素质人群,客户群体为30-40岁的中年人。大部分为投资客户,少部分自住客户,在户型 设计上强调其舒适性,单配和一室一厅的户型设计合理紧凑,满足消费者的日常居住。也迎合了投资客的需求。外地客户以北京、上海等发达城市的度假为主,本地客户以南坪周边的厂矿老板和企业中高层为主。置业目的都是看中了稀缺的江景资源。户型和客户情况第17页/共64页酒店式公寓个案分析东原1891项目整体环境和产品线分析 项目 容积率 产品线东原18914.13公寓、观景住宅项目主要依托周边环境,正面朝江,门前即是南滨烟雨公园,地段占有绝对优势,其打造的南滨路唯一的商业街区,稀缺性
16、是其他项目不可类比的,项目自身绿化环境尚有欠缺,但他依托大得天独厚的自然环境,依然风景独好。产品以商业、办公为主,住宅为辅,商业由东原地产自己持有。第18页/共64页1、地段:地段处于南滨路核心位置海棠溪,该项目的无与伦比的绝对地位优势,极佳的观江效果。2、得天独厚的自然优势:依托自然景观,天赋江景美景,观江面视野开阔。门前即是烟雨公园。3、户型:户型紧凑合理,80%户型可以观江,侧江效果都可以达到正江的观望效果4、园林景观:东南亚风格,园林景观精致,注重细节,让整个项目透露出渡假的东南亚风情。5、品牌:东原实力品牌开发商,取得客户信任。6、配套:依托喜来登酒店,客户尊崇感提升。酒店式公寓个案
17、分析东原1891项目整体可诉求的卖点分析第19页/共64页酒店式公寓总结酒店式公寓多集中于城市次中心区或滨江沿线,江景房的核心价值使得整个酒店式公寓价值感提升。因此地段价值对此类项目影响颇深。酒店式公寓以酒店式服务或酒店配套为卖点,自带或周边带酒店。酒店式差异化服务使得客户的尊崇感提升酒店式公寓多依托优良的景观,景观的差异是影响售价的最大因素。客户群体为30-40岁的中年人。大部分为投资客户,少部分自住客户,在户型 设计上强调其舒适性。第20页/共64页商务式公寓的特点 business第21页/共64页商务式公寓的区位状况公寓类型项目名称区域板块位置商务式公寓渝开发新干线渝中区两路口板块次中
18、心区名流公馆渝中区解放碑周边滨江创汇首座渝中区解放碑中心商圈佰度SOHO渝北区加州新牌坊板块次中心区君悦世纪渝北区加州新牌坊板块次中心区九街高屋江北区观音桥中心商圈观音桥COSMO江北区观音桥中心商圈新天泽国际广场大渡口区大渡口中心商圈南方东银ARC中央广场沙坪坝区沙坪坝中心商圈协信城立方沙坪坝区大学城板块新区商务式公寓多集中于商务式公寓多集中于城市中心商圈、次中心区和新兴板块城市中心商圈、次中心区和新兴板块第22页/共64页商务式公寓的产品情况公寓类型项目名称总体量户型面积规划特点商务式公寓渝开发新干线约4万方43-66写字楼、商务公寓名流公馆0.66万方36-88住宅、写字楼、公寓创汇首座
19、约4.5万方30-77写字楼、商务公寓佰度SOHO1.4万方23-80写字楼、商务公寓君悦世纪约3万方40写字楼、LOFT商务公寓九街高屋2.5万方20-50写字楼、商务公寓观音桥COSMO4万方29-64写字楼、LOFT商务公寓新天泽国际广场约5万方精装28-80非精装35-396写字楼、商务公寓南方东银ARC中央广场7万方26-42住宅、写字楼、公寓协信城立方1.8万方53-97住宅、酒店、写字楼、商业、公寓1.包含商务式公寓的项目通常总规模较小,多在5-10万方左右2.项目由于其体量有限,配套较单一,但均含有写字楼配套3.公寓部分也可作为写字楼的补充,用于办公。第23页/共64页商务式公
20、寓的价格情况公寓类型项目名称是否精装 精装标准(元/)售价(元/)销售情况商务式公寓渝开发新干线否/未售名流公馆有/未售创汇首座有300019000在售佰度SOHO否/未售君悦世纪否/未售九街高屋否/17000告罄观音桥COSMO均有3000精装17000非精装14000在售新天泽国际广场均有/精装11000非精装未售在售南方东银ARC中央广场均有/精装12000非精装未售在售协信城立方/未售1.从目前在售的商务式公寓中可以看出,完全采用精装的公寓占少数,而大部分商务式公寓为了体现其办公功能不精装,或精装、非精装均有。2.从价格上来看,由于商务式公寓多集中于商圈内,所以价格较高,普遍上万。第2
21、4页/共64页创汇首座项目区位渝中区解放碑CBD新华路388号(步行至解放碑心仅需五分钟)楼层数:38层公寓30,246写字楼23,553商场20,992写字楼层高4.8m-5.7mL32-L33设备层L10-L31公 寓L4-L9 写字楼B1-L3 商 场B3-B2 车 库第25页/共64页创汇首座项目名称创汇首座项目地址渝中解放碑CBD新华路388号占地面积5000总体量占地5000 总体量8.6万方物业类型写字楼、公寓、商业容积率17.3绿化率10%规划设计王董国际主笔设计物管公司戴德梁行房地产顾问(重庆)有限公司经济指标第26页/共64页创汇首座项目名称创汇首座总户数384户户型面积单
22、间配套 35-37一居室 46-77二居室 68价格19000元/销售状况大户型一居室首先卖完目前仅剩30-55小户型精装公寓展示投资性的单间配套和一居室为主力户型,且面积跨度较大左图为73一居室户型第27页/共64页创汇首座精装公寓展示第28页/共64页商务式公寓总结1.1.商务式公寓多集中于城市中心商圈、次中心区和新兴板块商务式公寓多集中于城市中心商圈、次中心区和新兴板块2.2.商务式公寓体量较小,通常在商务式公寓体量较小,通常在5-105-10万方,以一栋写字楼,一万方,以一栋写字楼,一栋公寓的物业形式为主。且公寓可作为写字楼的补充栋公寓的物业形式为主。且公寓可作为写字楼的补充3.3.多
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