居民住房开征房产税对我国住房市场的影响研究_文滢.docx
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1、 学校代码: 10200 研究牛学号 :2012100422 分类号 : Fm 密 级:无 硕士学位论文 居民住房开征房产税对我国住房市场 的影响研究 The influence of the imposing residential house property tax on China housing market 作者:文滢 指导教师 :张友祥教授 学科专业: 财政学 研究方 向:税收理论与实务 学历类 型:学历硕士 东北师范大学学位评定委员会 2014年 4月 独 创 性 声 明 本人郑重声明:所提交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究工作 所取得的成果。据我所知,除了特别加以标注
2、和致谢的地方外,论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果。对本人的研究做出重要贡献的个人和集 体,均已在文中作了明确的说明。本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名: 夂成 曰期 : 夢 学位论文使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规定, 即:东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 电子版,允许论文被査阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将学位论文的全 部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或其它复制手段 保存、汇编本学位论文。 (保密的学位论文在解密后适用本授权书 ) 学位论文作者签名: 指导教师签名: 日
3、 期: 日 期: 学位论文作者毕业后去向: 工作单位: _ 电话 : 通讯地址: _ 由 P编 : 改革开放以来,我国的经济快速发展,尤其是步入新世纪以来,我国的经济更是以 更快的速度在发展,现已成为了世界第二大经济体。我国居民的经济收入在提高,居民 生活水平不断改善 ,购买力水平也在提髙。但是随着我国居民收入水平不断提高,以及 我国住房市场的深化改革,我国居民在住房市场看到了投资、投机收益。于是炒房、囤 房以及高额的土地出让金等 一系列因素导致我国房价一路攀升,居民收入差距不断拉 大。另一方面,我国地方财政缺少稳定的支柱型的税种作为支撑,产生了地方政府过于 依赖土地出让金的现状。而税收被认为
4、是调整我国房地产市场的终极武器,许多人对此 寄予很髙的希望。在经过多年的准备之后,我国政府于 2011年 1月 28日起在 童庆和上 海两地对部分居民住房征收房产税,在这两个城市开始试点。如 今试点已开始近三年的 时间了,试点的效果如何,试点当中暴露的问题有哪些,在全国推广还需要哪些准备这 些都是我们需要研究的。 本文通过规范分析和数据分析相结合的方法,分析了居民住房房产税对我国住房市场 供给、需求、市场价格和住房市场结构的影响,以及居民住房房产税目前阶段出现的问 题和原因,并借鉴国外经验提出了构建居民住房房产税的政策建议。 关键词:居民住房房产税;供需理论;住房市场;住房价格 Abstrac
5、t Since the reform and opening up hina* s economy have developed very fast. Especially since entering the new century, our countrys economy is more faster in the development, has now become the worlds second-largest economic entity. The income of residents in our country went up, the residents livin
6、g standards continue to improve, and in increasing levels of purchasing power. But along with our country residents income level enhances unceasingly, and deepen the reform of the housing market in our country, our country residents saw investment, speculation in the housing market. So the speciilat
7、ion in real estate industry, speculators store the house , the high price of land and so on. All these factors lead to the high price of house, and income gap is widening. Local finance in our countiy, on the other hand, lack of stable pillar of tax as a support, the local governments rely too much
8、on the present situation of the land. Taxation is considered to be the ultimate weapon of the real estate market in China, many people have high hopes. After years of preparation, the Chinese govermnent sets up a new rule that is choosing Shanghai and Chongqing to be experiments with a certain form
9、of personal house property tax from January 28th 2011. The personal house properly has implemented for over three year, the effects and the problems from the experiment wait for further studying and discussion. In this article, through normative analysis and data analysis method, analyzes the influe
10、nce of residents housing property tax on the supply,demand, price and market structure of our country s housing market. Analyzes the problems and reasons in residential property tax phase current. Key words: Residential Housing Property Tax; The Theory Of Supply And Demand; Housing Market; Housing P
11、rices n 目 录 摘要 . I Abstract . II 0 录 . III 导论 . 1 (一) 研究的背景及意义 . 1 1. 研赌胃 . 1 2. 研究意义 . 1 (二) 国内外研究综述 . 2 1. S外研究综述 . 2 2. 国内研究综述 . 2 (三) 研究的思路与方法 . 3 (四) 可能的创新与不足 . 4 一、 征收居民住房房产税的理论基础与现实依据 . 5 (一) 征收居民住房房产税的理论基础 . 5 1. 基本概念界定 . 5 2. 开征居民住房房产税的理论基础 . : . . 6 (二) 征收居民住房房产税的现实依据 . 7 1. 我国住房市场的现状 . 7
12、2. 我国现行房地产税制缺陷 . 8 3. 征收居民住房房产税的现实意义 . 9 二、 沪渝两地居民住房房产税试点内容与比较分析 . 11 () 征收居民住房房产税的进程 . 11 (二)沪渝两地居民住房房产税试点方案分析 . 11 1. 上海居民住房房产税试点内容 . 11 2. 重庆居民住房房产税试点方案内容 . 12 3. 沪渝两地居民住房房产税试点方案对比分析 . 13 三 、 沪渝两地征收居民住房房产税的影响、问题及原因分析 . 14 () 沪渝两地居民住房房产税对住房市场的影响 . 14 1. 居民住房房产税对住房需求的影响 . 14 2. 居民住房房产税对住房供给的影响 . 19
13、 3. 居民住房房产税对房价的影响 . 20 4. 居民住房房产税对住房市场结构的影响 . 23 (二)沪渝两地居民住房房产税试点出现的问题及原因 . 24 1. 对居民住房征收房产税的法律依据不够充分 . 24 2. 地方政府房产税收入占总的财政收入比重低 . 24 3. 居民住房房产税的税制设计不合理 . 24 4. 征收居民住房房产税的配套措施欠缺 . 25 四 、 国外征收房产税的经验及对我国的启示 . 26 (一)国外房产税及对住房市场的影响 . 26 1.美国的房产税及对住房市场的影响 . 26 ni 2.韩国的房产税及对住房市场的影响 . 27 (二)国外房产税对我国的启示 .
14、28 1. 房产税是地方政府的主体税种 . 28 2. 征收对象、计税依据合理 . 28 3. 税率合理、税基较宽 . 28 4. 健全的房产信息网络 . 28 五、构建我国居民住房房产税的具体对策建议 . 29 (一) 明确征税目的 . 29 (二) 设计合理的居民住房房产税税制 . 29 1. 扩大征税范围和征收对象 . 30 2. 应以房产的评估价值而不是市场成交价格为计税依据 . 30 3. 设计合麵税率 . 30 (三) 建立完善的配套措施 . 31 1. 建立健全我国住房信息数据库 . 31 2. 加强住房评估体系建设 . 31 3. 完善居民住房房产税的监督体系 . : . 31
15、 . 32 后 B . 34 IV 东北师范大学硕士学位论文 导 论 () 研究的背景及意义 1. 研究背景 我国在 1994年实施分税制,中央和地方各自分出财权和事权,由于中央集中了大 部分的财权,仅留下一部分给地方或者是两者共享,而地方政府却承担着较大的公共服 务责任,如此不对等的财权与事权,使地方政府不得不以土地出让金为政府主要的财政 收入,土地出让金越来越高。而我国在 1998年开始实施住房体制改革,改变了原来的 住房分配制度,实行住房商品化。随着改革开放以来我国居民收入的不断提高,购买力 增强,投资理财观念也越来越强,于是许多居民瞄准了住房市场。在以上这许多因素的 作用 下,房价一路
16、飙升,居高不下。据中国统计年鉴记载,我国 2002年商品房全国均 价为 2250元每平方米,而2012年为 5790. 99元每平方米,十年之间房价上涨了 157%, 投资投机者从中赚取了髙额利润,而普通老百姓只能望房兴叹,富者越来越富,而穷者 相对来说越来越穷,两级分化越来越严重,社会分配越来越不公平,不利于社会的稳定 和社会主义和谐社会的建设。据有关报道称某一开发商降价销售楼盘,而已购房投资者 因为降价导致投资收益减少,居然打砸开发商楼盘。可见居民渴望房价降到合理水平, 而投机者只许房价涨不允许房 价下降,这显然是与大众的愿望是相悖的。而且可以看出 我国投机者已经显现出严重不理性的心态,我
17、国政府如不采取措施加以控制,局势将会 无法控制。 针对如此严峻的局面,我国政府也多次采取了诸如经济、行政、法律等政策对楼市 加以控制,但实施效果却并不怎么理想。如 2005年 3月 26日的国务院出台被称为 “ 国 八条 ” 的“ 加强房地产市场引导和调控的八条措施 ” 1, 2006年 5月 17日国务院常务 会议通过的被称为 “ 国六条 ” 的关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知 2, 以及 2009年 12月 14日的 “ 国四条 ” 。 2010年 4月 28日国务院通过了发展改革委关 于 2010年深化经济体制改革重点工作的意见 3,其中在谈到深化财税体制改革中提出 的要逐步推
18、进房产税改革。于是房产税这一税收工具再次出现在人们的视野当中。现行 房产税是 1986年 9月 15日国务院颁布的中华人民共和国房产税暂行条例,可见房 产税一直都有,只是现行的房产税并没有把居民自住用房考虑在内,只是对于企业和商 用以及出租房屋进行征税 4。 2011年 1月28日,国务院决定以上海和重庆作为试点城 市,对部分个人住房征收房产税,由此开始了对房产税的改革和 完善。 2. 研究意义 鉴于我国住房市场暴露出来的房产投机以及房价髙居不下,居民贫富差距越来越 大等问题,通过研究对居民住房开征房产税对我国住房市场的影响,以期对居民住房房 产税全国推广、优化税制结构、完善我国税收体系等方面
19、具有理论借鉴意义。通过理论 1 _ 东北师范大学硕士学位论文 _ 与现实数据实证分析上海、重庆两市在进行居民住房房产税试点进行 2年多以后另 住房 市场的影响,分析对住房市场供给、需求和住房供应结构以及住房市场的住房需求方和 房地产开发商等方面的影响。探讨一下对居民住房征房产税是否有利于改善现在我国住 房市场所暴露出来的种种问题,是否有利于改善关系到国计民生的住房问题。同时,探 讨试点城市中居民住房房产税政策实施出现的问题与不完善的情况,提出对策建议,具 有重要的实践意义。 (二)国内外研究综述 1. 国外研究综述 国外的居民住房房产税开征较早,因此关于居民住房房产税的研究开始得也较早, 研究
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