202205新聚仁-爱家句容策划报告_(NXPowerLite).pptx
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1、爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 引言青山依旧在,只是金陵更胜昔今天空港新城注定将成为大南京时代背景下的 珍贵礼物 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 目目 录录壹、项目理解壹、项目理解贰、市场分析贰、市场分析叁、产品建议叁、产品建议肆、客源定位肆、客源定位 壹、项目理解壹、项目理解 解决的核心问题解决的核心问题项目的市场战略站位项目的市场战略站位 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 1南京的未
2、来南京的未来 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中中国的核心城市正处于一系列历史性机遇中全球产业转移示意图全球产业转移示意图中国的城市化进程,核心城市的凝聚力更强,发展速度更快中国面临增长方式转型,要求核心城市发展更高级别的产业群三十年实体经济增长,必然带来虚拟经济的增长南京,城市形象,城市定位大幅提升南京,城市形象,城市定位大幅提升 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 因此,南京的城市定位和发展格局发生了重要调整因此,南京的城市定位和发展格局发生了重要调整国家二级区域
3、中心城市:国家二级区域中心城市:南京原有城市地位一般,辐射能力有限;南京都市圈:南京都市圈:随泛长三角时代的到来,南京城市地位大幅提升,未来辐射镇江、扬州、马鞍山、芜湖、巢湖、滁州、淮安。城市将出现向外围扩张趋势城市将出现向外围扩张趋势南京,随城市定位提升,未来城市扩张将成为必然南京,随城市定位提升,未来城市扩张将成为必然南京南京 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 目前,南京房地产市场外扩的趋势已经成型目前,南京房地产市场外扩的趋势已经成型“中心城中心城-新城新城-新市镇新市镇”三级城镇体系:三级城镇体系:规划的外围新城中,板桥新城、禄口新城、汤山
4、新城、龙潭新城已处于开发阶段;滨江新城、桥林新城、永阳新城、淳溪新城已有明确规划。大力发展卫星城,分流城市人口成为必然大力发展卫星城,分流城市人口成为必然 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 2 句容项目的理解句容项目的理解 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 就距离而言,属于南京城市外延板块就距离而言,属于南京城市外延板块禄口空港新区江宁区域句容空港新区地块位置南京空港新城区域位置:区域位置:句容空港新区北,距句容市区约20km 距南京江宁区8km,距离郭庄镇3km。区位紧贴南京,可实现区位紧贴
5、南京,可实现“同城同城”卫星城概念运作卫星城概念运作8km8km 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 交通配套的支持,也成为有利因素交通配套的支持,也成为有利因素交通配套:交通配套:宁杭高速入口距本项目约3km 宁杭高铁入口距本项目约0.6km (2011年底建成通车)完善的交通配套体系,也将强化本项目的完善的交通配套体系,也将强化本项目的“同城同城”卫星城概念卫星城概念 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 空港新区整体规划为板块发展提供前景空港新区整体规划为板块发展提供前景规划格局:规划格局:规划“空港物
6、流区”、“台资生态工业 区”、“产业配套区”,“综合服务区”,四大功能组团拟建规模:拟建规模:20万平方公里;产业定位:产业定位:依托宁杭高速郭庄道口和机场高速公路,产业集群发展步伐加快,形成了以机械制 造、船舶配件、光学镜片、塑胶跑道、服 装陶瓷和现代休闲农业为主的特色产业。现有配套薄弱,但受益于板块整体规划,房地产市场将长期看好现有配套薄弱,但受益于板块整体规划,房地产市场将长期看好 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 本项目自身具备塑造标杆个案的条件本项目自身具备塑造标杆个案的条件占地占地333,500m2总建总建500,250m2容积率容积率
7、1.5p板块内首个启动的地标大盘项目;p爱家品牌开发商的影响力。本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件本项目具备打造成运作南京市场、板块第一个案的市场条件 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 3借鉴项目借鉴项目 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 世茂蝶湖湾的启示世茂蝶湖湾的启示昆山外围,毗邻高铁,大面积水景,百万社区,运作上海外溢客源的地标大盘昆山外围,毗邻高铁,大面积水景,百万社区,运作上海外溢客源的地标大盘上海安亭上海安亭世茂蝶湖世茂蝶湖湾湾昆山市区昆山市区距离上海嘉定安亭距离
8、上海嘉定安亭2020公里公里昆山市区昆山市区6 6公里公里高铁站高铁站(500500米)米)物业地址:昆山柏城南路和沪宁高速交叉处开 发 商:上海世茂房地产有限公司产品类型:独栋、联排、叠加、高层建筑风格:现代风格占地面积:71.8万方建筑面积:107.7万方容 积 率:1.5绿 化 率:65%总 户 数:6445户物业公司:世茂第一太平首次开盘:2005年12月 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 先低后高,树立高端地标大盘形象,后期获取高额投资回报先低后高,树立高端地标大盘形象,后期获取高额投资回报世茂蝶湖湾的启示世茂蝶湖湾的启示高层公寓独栋别墅
9、叠加别墅高层公寓花园洋房联排别墅独栋别墅高层公寓2005-2006年,前期以低密度产品入市,控制成本投入,保障利润要求,运作上海外溢客源;2007-2008年,中期以公寓产品为主力,树立地标大盘形象,吸引上海投资客源及少量本地客源;2009-至今,后期成功树立地标形象,低密度产品实现利润最大化。前期中期后期 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 世茂蝶湖湾的启示世茂蝶湖湾的启示产品产品面积面积价格价格供应套数供应套数客源客源2005.12独栋312-435800036上海投资客源为主导2006.7叠加250-283650026890%上海客源,10%昆
10、山客源2007.1高层90-1434500344上海投资客源为主2007销售该项目商业街商铺,13000元/平方,无新增住宅产品2008.4高层90-114500075480%上海客源,20%昆山客源2009.5联排188-240850016370%上海客源,30%昆山客源2009.6高层90-1416500115840%上海客源,60%昆山客源2009.9洋房125-130780049650%上海客源,50%昆山客源2009.10独栋312-435160002760%上海客源,40%昆山客源2010.2高层90-1448500-9000141650%上海客源,50%昆山客源本项目可参考该案成
11、功运作经验,实现大江宁运作本项目可参考该案成功运作经验,实现大江宁运作 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 金地自在城的启示金地自在城的启示物业地址:雨花板桥新城莲花湖体育公园南侧开 发 商:金地(集团)股份有限公司 产品类型:联排、洋房、高层建筑风格:现代风格占地面积:46.8万方建筑面积:103万方容 积 率:2.2绿 化 率:36%总 户 数:约6500户物业公司:金地物业管理公司首次开盘:2009年11月金地自在城金地自在城江宁中心江宁中心距离江宁中心距离江宁中心1212公里公里南京城区南京城区距离南京城区距离南京城区1515公里公里板桥新城
12、板桥新城新城开发模式,百万大盘,品牌开发商,运作大南京客源明星个案新城开发模式,百万大盘,品牌开发商,运作大南京客源明星个案 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 金地自在城的启示金地自在城的启示通过产品力与品牌优势,实现大盘运作模式,吸引全市客源通过产品力与品牌优势,实现大盘运作模式,吸引全市客源2009年11月-2010年3月,一期以高层公寓产品入市,以小面积、低总价产品,运作本区域刚需客源,与主城区外溢双重客源;2010年4月,推出一期洋房产品,吸引南京主城区中高端改善人群,确立产品品质;2010年6月-2011年,推出二至四期高层公寓产品,通过
13、开发品牌运作,产品力表现,运作整个南京各阶层客源。一期高层公寓一期花园洋房二期高层公寓三期高层公寓四期高层公寓三、四期联排、洋房(待开)五至八期联排、洋房、高层公寓产品 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 金地自在城的启示金地自在城的启示产品产品面积面积价格价格供应套数供应套数客源客源2009.11高层60-14080001074本区30%、主城60%、其他10%2010.4洋房130-2361400080本区25%、主城75%2010.6高层89-14095001894本区15%、主城80%、其他5%2010.11高层60-10410000434本
14、区20%、主城80%大盘运作模式,定位全市客源,实现整个南京运作大盘运作模式,定位全市客源,实现整个南京运作 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 顺应南京城市外延趋势,实现顺应南京城市外延趋势,实现 大南京大南京 级别运作级别运作空港新城空港新城 第一高端大盘第一高端大盘大江宁大江宁 明星个案明星个案【新聚仁理解的项目市场战略定位新聚仁理解的项目市场战略定位】爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 贰、市场认知贰、市场认知 解决的核心问题解决的核心问题项目面对的市场竞争和机会项目面对的市场竞争和机会 爱家集团句
15、容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 1对郭庄房地产市场的认识对郭庄房地产市场的认识 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域内唯一在售项目区域内唯一在售项目本项地块普罗旺斯小镇普罗旺斯小镇普罗旺斯小镇占地面积:14.6万方总建面积:8万方容 积 率:0.5总 户 数:113户开 发 商:江苏天盛旅游发展有限公司物业公司:未知绿 化 率:50%产品类型:双拼、联排别墅销售价格:双拼双拼8000-90008000-9000元元/m/m2 2联排联排7000-75007000-7500元元/m/m2 2开盘时间:
16、2011年3月户型面积:双拼260-312平方、联排181-205平方推盘套数:双拼20套、联排18套 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 产品品质薄弱产品品质薄弱立面立面景观景观总规总规一期一期2020套双拼套双拼一期一期1818套联排套联排落后于南京整体别墅市场品质落后于南京整体别墅市场品质交通配套:交通配套:宁杭高速入口距本项目约3km 宁杭高铁入口距本项目约0.6km (2011年底建成通车)爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 运作南京外溢客源运作南京外溢客源2011年至今,该案售楼处共累积63组意
17、向客户,均由南京客户构成;其中,南京江宁客户占到70%,南京其他区域客户占到30%。区域市场明显受到南京市场辐射区域市场明显受到南京市场辐射 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 本项目将运作江宁区的外围板块本项目将运作江宁区的外围板块据2009年统计,江宁区的户籍人口84.5万,常住人口91.3万。江宁区江宁区项目位置基于至江宁的地缘因素以及江宁大量的人口基数,分流江宁客户为必然选择基于至江宁的地缘因素以及江宁大量的人口基数,分流江宁客户为必然选择 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 2对江宁房地
18、产市场的认识对江宁房地产市场的认识 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 公寓市场供应量大公寓市场供应量大2010年受新政调控影响,南京商品住宅新增上市612.74万,销售量471.91万,供需比1:0.77;从板块供需看,江北是主要供应区域,供需比1:0.69,是南京存量压力最大的区域。南京房地产市场最热点的板块,供应量压力大南京房地产市场最热点的板块,供应量压力大 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 别墅市场供销主力别墅市场供销主力2010年江宁板块共成交28.37万,占全市成交总量的50.7%,目前主要
19、以经济型别墅为主;联排别墅是市场供应主力,需求市场表现最佳,供需比达到1:1.28。经济型联排别墅市场表现优秀经济型联排别墅市场表现优秀 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 新政背景的影响新政背景的影响南京连续南京连续9 9周商品住宅成交走势周商品住宅成交走势限购后限购后限购前限购前政策调控对市场影响明显,限购背景下,本项目别墅物业具有机会政策调控对市场影响明显,限购背景下,本项目别墅物业具有机会数据来源:南京网上房地产p2.19日南京调控细则出台,提出差别信贷、限购、强调价格监管等细则;p2月南京成交量环比下降70%,江宁下降53%;p新政背景下,
20、市场明显萎缩,以刚需首置为主的江宁区相对影响较小。爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 Part 3对江宁别墅市场的认识对江宁别墅市场的认识 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 江宁区分为六大板块江宁区分为六大板块江宁区房地产市场被分为六大片区江宁区房地产市场被分为六大片区1、岔路口片区2、百家湖片区3、将军山片区4、东山片区5、九龙湖片区6、大学城片区区域在售别墅产品主要集中在,将军山、九龙湖、大学城三大片区区域在售别墅产品主要集中在,将军山、九龙湖、大学城三大片区绿野仙踪湖语山万科金域蓝湾伴山香槟园玛斯兰
21、德运盛美之国花园本项地块大学城片区大学城片区将军山片区将军山片区九龙湖片区九龙湖片区复地朗香别墅骏景华庭加州城万科金域蓝湾 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域别墅市场整体分析区域别墅市场整体分析成熟的别墅板块,后续供应量大、购买力强成熟的别墅板块,后续供应量大、购买力强区区域域案名案名产品类型产品类型占地占地(万方)(万方)总建总建(万方)(万方)容积率容积率别墅面积别墅面积待售别墅待售别墅面积面积20112011年供年供应预计应预计合计合计将军山运盛美之国花园独栋、联排41280.49282.12.531.7玛斯兰德独栋4825.70.392
22、5.70.14.5复地朗香别墅独栋33130.38130.14.2九龙湖万科金域蓝湾高层、联排27.26826.50.5/颐和南园联排50.433.60.5928.20.34大学城湖语山独栋、联排7.33.20.523.21.3/罗托鲁拉高层、联排24.124.51.089.313加州城联排、类独栋75500.61501.22.1伴山香槟园联排64.10.684.11.92.2绿野仙踪联排、叠加3.93.60.683.60.7/爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域独栋别墅市场分析区域独栋别墅市场分析区区域域案名案名主力户型主力户型对外报价对外报价
23、(元元/平方平方)主力总价段主力总价段(万元万元)供应套数供应套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化月均去化将军山运盛美之国花园410、620300001230-1860180/复地朗香别墅517-610200001034-122022622499.1%3.6大学城湖语山473-57320000950-1146261661.5%0.9主力单价段主力单价段2000020000元元/m/m2 2主力总价段主力总价段950-1220950-1220万元万元面积段集中在面积段集中在400-600m400-600m2 2月均去化在月均去化在1-3.61-3.6套之间套之间年市场容量年市场容量5555套
24、套 爱家集团句容项目前期策划报告爱家集团句容项目前期策划报告 新聚仁机构新聚仁机构 区域联排别墅市场分析区域联排别墅市场分析区域区域案名案名主力户型主力户型对外报价对外报价(元元/平方平方)主力总价段主力总价段(万万)供应套数供应套数去化套数去化套数去化率去化率月均去化月均去化将军山美之国花园200-24020000400-48012541.6%1九龙湖万科金域蓝湾280-30316000448-485362158.3%7颐和南园2781700047383378394%20大学城湖语山243-25314000340-354987879.6%4.3罗托鲁拉260-34021000546-7142
25、1017784.2%3.4加州城320-34015000480-51017613777.8%4.3伴山香槟园197-25616000315-4101101211%1.2绿野仙踪225-2658000180-21214814096.6%3.6主力单价段主力单价段14000-1700014000-17000元元/m/m2 2主力总价段主力总价段400-500400-500万元万元面积段在面积段在200-340m200-340m2 2均有分布均有分布月均去化在月均去化在3.4-73.4-7套之间套之间年市场容量年市场容量538538套套注:绿野仙踪因区位偏远,导致价格水平明显低于其他项目 爱家集团句
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