集体土地合同7篇.docx
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1、 集体土地合同集锦7篇集体土地合同 篇1 甲方: 乙方: 经村委会讨论打算并由村名代表大会通过及公示无异议,甲乙双方依据合同法规定,本着公正公正自愿的同原则,达成如下协议: 一、甲方将甲方集体全部的废弃闲置的石灰窑及周边的土地和林地(除耕地外)转让给乙方使用。初期使用期限为50年,到期后乙方优先拥有使用权。 二、转让价款:经甲乙双方协商,甲方现无经济条件修村内东三条村里(原是土路面),由乙方负责拉砂石料铺垫三条路的路面,经甲方书面验收合格后交付甲方,乙方完本钱合同价款,今后路面在损坏与乙方无关,乙主并保证路边沟畅通,经甲乙双方确认此施工工程价款为五万元整。 三、乙方在正常施工期间,如遇到村民阻
2、挡,由甲方负责解决,如解决无效,视为乙方上述其次条商定履行完毕。 四、此转让的标的物在转让给乙方使用期间,消失任何纠纷,由甲方负责解决,如解决不了,导致乙方无法使用此标的物,甲方按上述其次条、第五条内容及价款赔付给乙方,但必需经得乙方同意。 五、乙方在使用期间,乙方在标的物的投入,如乙方在使用过程中标的物应甲方缘由导致乙方无法使用,甲方将乙方在标的物上的全部投入原价赔偿给乙方,并赔偿因此给乙方带来的全部损失。 六、此标的物的全部合法手续由甲方负责办理,费用由甲方负责,如甲方无法办理标的物的合法手续,按上述其次条、第五条的内容及价款赔付乙方。 七、如此标的物被国家征用,所得的赔偿归乙方全部,与甲
3、方及村民无关。 八、乙方在使用期间内,对转让标的物任意使用及改动,(沙石废土)乙方有权处理,甲方不得干预乙方对此地任何使用,(乙方非法使用除外) 九、如使用期到期后,甲方如将此标的物转让给第三方,则甲方将按价赔偿乙方在标的物上的全部投资。 十、乙方在使用期间内,有权合法转让标的物的使用权,合同附有同等法律效力。 本合同自签订之日起生效,一式两份,甲乙双方各持一份。 甲方(公章) 法定代表人(签字) 乙方(签字) 二0 年 月 日 集体土地合同 篇2 内容提要最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题,但其自身适用范围的限制,并不
4、能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题,导致实践中的无序。无效论者从合同违反土地治理法的规定和合同标的履行不能动身,否认此类合同的效力;有效论者则从法解释学和取缔标准与效力标准的区分动身,认定合同效力。基于此类问题的简单,笔者从社会整体的角度动身,利用利益衡量的根本观点,指出有效论更能适应现实社会的需要,并在此根底上提出了相应的处理对策,以期能对这一难题的解决起到促进作用。 关键词商品房买卖合同,集体土地,合同效力,利益衡量 随着经济的进展,我国社会整体进展,物质水平有了很大的提高,人民生活渐趋富足,文化日益昌明,原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件事情。
5、但既然有买有卖,其间就难免产生纠纷,为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷,20xx年4月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(以下简称解释)1.这一司法解释的出台,对于人民法院处理此类案件起到了非常积极的促进作用,得到了社会各界的普遍欢送。但是,通过近一年来的实践,这一司法解释也暴露出自身的一些缺乏,尤其是从司法解释序言中所表达的立法意旨看,该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进展规定的2,并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围,不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力
6、及处理,目前司法实务界及理论界都尚无定论,但实践中由此而引发的纠纷却日益增加,亟待解决。本文中,笔者试就此问题发表一下个人见解,盼望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 依据我国宪法的规定,“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家全部的以外,属于集体全部;宅基地和自留地、自留山,也属于集体全部。”因此,在社会主义的中国,从全部制上讲,土地可以分为两类,即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度严密联系在一起的。讨论我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题,就不能不以此为最根本的动身点,所以,商品房也就可以
7、区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土地上所建商品房的问题所在 商品者,依高级汉语大词典3之解释,意为“为交换而生产的物品。泛指市场上买卖的物品”。据此并参考解释第1条的规定,本文要争论的商品房就是指出卖人(仅指房地产开发企业)尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本,商品房与其他房屋的最大区分就在于它是作为一种商品用于交换,商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。但是,法学不同于经济学,其着眼点在于全部权的移转及移转过程中消失的问题。比拟讨论国有土地上的商品房与集体土地上的商品房,就是要比拟二者在
8、全部权移转方面的差异。 通观世界各国,在房屋与土地的关系上,普遍实行“房地一体主义”,即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者使用权同时移转,只有这样才能保证房屋的全部权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产治理法第31条也规定:“房地产转让、抵押时,房屋的全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的,但是,1998年8月土地治理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除,并在第63条中明确规定:“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立;但是
9、,符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”,造成“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况,4从而在立法意旨上,城市及外村、外乡居民已被制止成为集体土地上住宅的合法全部权人。5在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律制止性规定而成为一种病态的契约,从而直接影响到买卖 合同的效力问题。 但是,在当前相当一局部地区消失了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建立新型人口聚拢区的活动,较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中消失了一些纠纷,但是,从深层次上看,这种现象的消失有其必定缘由。随着城乡产业构造的
10、升级和经济构造转型,土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩,而财宝储存功能、产业空间聚拢功能、土地增值等新兴功能不断加强,集体土地经受了从生存手段到保障手段再到增值手段的演化,此其一。其二,随着开放型经济与城市建立的深入进展,大量外来资金与人口涌入,使村镇集体土地的价值快速提升,城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三,国家征用集体土地是按产值补偿,而当前土地市场价格远远超出该标准,用地者到国家严格掌握的土地一级市场受让土地本钱过高。在土地补偿水平与用地本钱比拟利益的巨大反差下,农村集体建立用地不行避开地自行流转。其四,我国土地治理制度改革后,土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出,随着城市
11、化程度的提高和“旧村改造”的推动,相当一局部村成为实体化的经济组织,在经济利益最大化的驱动下,自然将手中所把握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进展“土地经营”。6可以说,在肯定意义上,在农村集体土地上所建商品房买卖合同的消失就成为不行避开的现象。 除此以外,在中小城市消失的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为进展中国家走城市化、现代化道路的进展途径上看,抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看,小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断进展的一项重要国策,而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对比,“集体建立用地不得直接进入市场流转”的规定,仅源于原国家土
12、地局上世纪九十年月初期推行的“转权让利”政策,其实质仍摆脱不了政府利用治理者职权剥夺集体土地全部者、与民争利的规划经济时代颜色。农夫集体全部的土地只有被征为国有后才能进入市场,其收益只能由国家得到,这一传统做法明显是无视农夫集体土地财产权的表现,与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权,其全部人必定要求能正常地使用、支配和处分土地,以取得合理的土地收益。7 三、病态契约与无效合同8 争论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前,有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。 何谓病态契约?各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件,违反法律强行性规定的契约即为病态
13、契约。例如,依据意大利民法典第13251352条的规定,契约生效的要件包括:当事人的合意;契约缘由合法;契约的标的可能、合法并确定或可确定;契约的形式应符合法定或商定。假如将符合这些要件的契商定义为安康契约,那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。9依据我国合同法第52条、54条的规定,契约的病因主要有:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强行性规定;因重大误会订立的合同;在订立合同时显失公正的;一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危,使对方在违反真实意思的状况下订立的合同。 因契约违反法律所规定的要件的不同,可以确定契约病态的严峻性
14、。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反,如意思瑕疵等;另一种是对于与社会利益相关的要件的违反,如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益,故病态并不非常严峻而尚可救治,各国法一般规定其为相对无效的契约,马上契约是否生效的打算权交给当事人本人;后者因涉及社会利益,故为病态严峻的契约,当事人无权打算其命运,各国法一般规定其为肯定无效。10 虽然违反与社会利益相关的要件是确认肯定无效的契约的衡量标准,但这种表述仍失之抽象。笔者以为,依据我国的实际状况,违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面,即:违反法律、行政法规的强制性规定,损害社会公共利益,或者称之为违反公共秩序与和善风俗。
15、对于第一方面,王利明教授在关于无效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合同无效的三个标准:必需违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,才能直接导致合同无效;必需是违反了法律和行政法规的强行性规定;必需是违反了强行性 规定中的效力性规定。11对于其次个方面,可以简称为违反公序良俗。所谓和善风俗,一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。12公共秩序与和善风俗不同,它反映和爱护国家和社会的根本利益,表现了国家对社会生活的积极干预,其渊源大多来自公法,如宪法、行政法等;也有些规定来自私法。但凡违反上述条件的合同,都应当认定为肯定无效的合同。 四、在农村集体土地上所建商
16、品房买卖合同的效力 通说认为,由于房地产治理法的规定,商品房买卖必定导致房屋占用范围内的土地使用权同时转让,而土地治理法中又规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”、“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”,因此,在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是,笔者认为,这种观点实在是有重新探讨的必要。 集体土地合同 篇3 转让方(以下简称甲方): 受让方(以下简称乙方): 见证方: 甲乙双方根据中华人民共和国农村土地承包法和农村土地承包经营权流转治理方法等有关法律法规和国家有关政策的规定,本着依法、自愿、有偿的原则,
17、经双方协商全都,就农村土地承包经营权转让事宜,订立本合同。 一、转让标的 甲方将其承包经营的位于乡(镇)村组的亩(详细面积以现场测量为准)土地的承包经营权转让给乙方依法占有、使用、收益、处分。 转让土地状况: 地块名称及坐落: 四至界限:东至南至西至北至详细转让包括的承包农户状况及各自土地、转让金清单及签认详见附后清单。 二、转让期限 转让的土地承包经营权年限为年,即自年月日起至年月日止(转让期限不得超过承包期的剩余年限)。期满后,若国家法律和政策没有明文制止延长承包期限的,则转让期满自动无条件无偿延长至下轮承包期限届满,甲方及村组集体帮助办妥相关手续。 三、转让费 转让土地承包经营权的转让金
18、为总计人民币元。(详细转让包括的承包农户土地、转让金清单及签认详见附后清单)。 四、支付方式和时间 1、本协议签订后日内乙方支付元作为定金; 2、甲方收到定金后向乙方移交土地并着手办理农村土地流转的手续,移交完成及手续办妥后,乙方按双方商定分期支付给甲方转让金。 3、分期分红付款方法:乙方承诺甲方每五年进展一次分红 第一次250/亩(5年期)年月日至年月 其次次400/亩(5年期)年月日至年月 第三次600/亩(5年期)年月日至年月 第四次800/亩(5年期)年月日至年月 剩余合同时间按1000/亩计算,每5年分红一次。 五、承包经营权转让土地的交付时间和方式:甲方应于年日前将转让土地交付乙方
19、。交付方式为:甲方腾空地上一切附着物后由乙方直接占有并接手土地。甲方未按前款商定时间交付的,双方商定乙方可以单方面直接自行占有接收土地及并自行处置地上一切附着物,甲方不得干预。甲方应因此担当违约责任。 六、承包经营权转让和使用的特殊商定: 1、甲方转让土地承包经营权须办理转让认可手续,在合同生效后各农户终止与发包方(甲方)的承包关系。 2、甲方交付的转让土地必需符合双方商定的标准。 3、乙方依据合同获得土地承包经营权后即与发包方甲方确立新的承包关系,办理有关手续。附件清单内农户直接适用本合同商定,不再另签合同。 4、乙方获得土地承包经营权后,承包期内依法享有该土地的使用、经营决策、产品处置和收
20、益等权利。 5、乙方获得土地承包经营权后,必需按土地亩数担当国家政策规定的费用和其他义务。 6、乙方必需管好用好承包土地。 七、违约责任 1、甲乙双方在合同生效后应本着诚信的原则严格履行合同义务。如一方当事人违约,应担当违约责任,向守约一方赔偿经济损失的同时,合同连续履行。违约经济损失的计算方法: 乙方对土地未作任何投入之前,根据本合同总价款的10倍计算; 乙方对土地进展任何形式的投入之后,则根据乙方托付评估的投资市场价值的10倍计算。 2、假如违约金尚缺乏以弥补守约方经济损失时,违约方应在违约金之外增加支付赔偿金。赔偿金的详细数额依详细损失状况确定。 八、争议条款因本合同的订立、效力、履行、
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